[貝殼研究院]中南建設：贏則一起狂，輸則一起扛

??房企年報點評系列之中南建設

??中南建設從一個成長性公司發(fā)展至今，進入穩(wěn)定發(fā)展的軌道，核心的考驗仍然是經(jīng)營質量和增速之間的發(fā)展平衡，而中南欲將把其卓越運營打造成中南優(yōu)勢競爭標簽和利潤來源。管理團隊經(jīng)歷新老交替，而中南也要從“黑馬”賽道切換成“白馬”模式，未來發(fā)展之路充滿機遇和更多的自我挑戰(zhàn)。

??本文作者 賈莎莎 策略研究分析師

??業(yè)績表現(xiàn)

??2020年業(yè)績增速下滑，未達預期目標，2021年目標增速進一步收窄

??2020年中南建設實現(xiàn)簽約銷售金額2238.3億元，同比增長14.2%，業(yè)績增速較2019年同期下降約20個百分點；銷售面積1685.3萬平方米，同比增加9.4%。達成全年2300億目標97%，未能達成預期。平均銷售價格13,281 元/平方米，同比上升4.4%。

??銷售金額中一、二線城市占比41%，同比略有下降。銷售金額超過百億的區(qū)域分別為江蘇、浙江、山東與陜西，分別貢獻業(yè)績768億、578億、218億與184億。

??2021年，中南建設銷售目標為2500億元，預期業(yè)績增速為11.7%，增速進一步收窄。而開工計劃方面，2021年中南現(xiàn)有項目計劃開工建筑面積約930萬平方米，預期同比下降31.5%，新開工意愿有所下降；同時中南從項目獲取到銷售的平均周期保持在7個月左右，積極推進快周轉；可售貨值與運營能力對業(yè)績實現(xiàn)提供一定保障。

??財務水平

??增收且增利，盈利水平相對穩(wěn)定，資金流動性較為充足

??營收：2020年中南建設實現(xiàn)營業(yè)收入786.0億元，同比增長9.4%，其中來自房地產(chǎn)業(yè)務結算收入585.7億元，同比增長13.5%，占比整體營收74.5%。建筑業(yè)務實現(xiàn)營收222.0億元，同比增長0.09%。另，在合并報表范圍內已售未結轉資源1202.9億元，是2020年房地產(chǎn)業(yè)務結算收入的2.05倍，為中南穩(wěn)定的營收增長奠定基礎。

??盈利：2020年中南建設實現(xiàn)利潤總額105.2億元，同比增長70.8%；歸母凈利潤70.8億元，同比增長70.0%。報告期內，中南建設房地產(chǎn)主業(yè)結轉毛利率為19.14%，同比增加1.21個百分點。建筑業(yè)務的毛利率為8.65%，同比下降0.36個百分點。在行業(yè)整體利潤水平下行趨勢下，中南盈利水平相對穩(wěn)定，與結轉項目的結構有關，未來較難實現(xiàn)逆勢提升。

??償債：截至2020年末，中南建設現(xiàn)金余額為328.6億元，同比增長29.3%，現(xiàn)金短債比為1.41，扣除受限資金后的現(xiàn)金短債比為1.04，資金流動性相對充足。年內經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額84.7億元，連續(xù)3年保持正值。

??土地策略

??不斷增加一、二線城市布局占比，控制單項目規(guī)模

??中南建設策略上不斷完善聚焦長三角、珠三角以及內地人口密集核心城市布局，適度增加一、二線城市的資源占比，控制中小城市的單項目規(guī)模。

??2020年中南新增項目107個，規(guī)劃建筑面積合計約1523萬平方米，其中通過公開方式獲取占比88%。新增項目平均地價約5002元/平方米，較2019年平均水平有所下降。

??截止2020 年末，中南在建項目規(guī)劃建筑面積合計約3042萬平方米，未開工項目規(guī)劃建筑面積合計約1430萬平方米。在合計4472萬平方米可竣工資源中，一、二線城市占比約36.4%。

??融資新規(guī)

??負債結構不斷優(yōu)化，成功實現(xiàn)降檔，“由橙轉黃”

??根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，依照“三道紅線”融資新規(guī)，中南建設剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為79.8%，較上年同期下降4.2個百分點；凈負債率為97.8%，較上年同期大幅下降71.6個百分點至達標；現(xiàn)金短債比為1.41，同比提升0.36。由此，中南建設2020年年度三項指標均有明顯改善，其中仍有一項指標超閾值，較2019年踩線情況下降一檔，成功實現(xiàn)“由橙轉黃”。而中南方面進一步表示，希望最晚2022年實現(xiàn)全綠。