[易居研究院]2021年一季度全國(guó)居民購(gòu)房杠桿研究

2021年一季度居民購(gòu)房杠桿率創(chuàng)近8年新低，去年下半年來的新一輪調(diào)控效果顯現(xiàn)

??5月12日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2021年一季度全國(guó)居民購(gòu)房杠桿研究》報(bào)告。報(bào)告顯示，2021年一季度，居民購(gòu)房杠桿率繼續(xù)下降，創(chuàng)2013年二季度以來的近8年新低。數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度，全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率為28.1%，環(huán)比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)，同比下降4個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2013年二季度以來的近8年新低。一季度，我國(guó)住戶部門杠桿率小幅下降。數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度，我國(guó)住戶部門杠桿率為62.1%，環(huán)比小幅下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比上升4.3個(gè)百分點(diǎn)。

??易居研究院研究員沈昕表示，近兩個(gè)季度以來居民購(gòu)房杠桿率持續(xù)下降，主要是受部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策升級(jí)以及房地產(chǎn)貸款集中度管理制度出臺(tái)影響，一季度上海、廣州、杭州、成都等多城銀行房貸額度緊張，放款周期拉長(zhǎng)。2月份以來，全國(guó)首套房貸利率持續(xù)上行，進(jìn)入新一輪的上升通道，這將抑制居民貸款購(gòu)房的積極性。

??易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示：

??1、個(gè)人住房貸款余額走勢(shì)

??從人民銀行季度公布的個(gè)人住房貸款余額走勢(shì)來看，近年來呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

??數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度末個(gè)人住房貸款余額35.67萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.5%，增速分別比上季度末和上年同期低0.1個(gè)和1.4個(gè)百分點(diǎn)。

??2021年一季度，廣州、東莞、佛山、惠州等多個(gè)城市房貸額度緊張，利率上調(diào)，個(gè)人房貸余額同比增速繼續(xù)小幅回落。不過需要看到的是，一季度個(gè)人住房貸款余額同比增速14.5%，仍高于金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額同比增速12.6%和房地產(chǎn)貸款余額同比增速10.9%。

??2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，對(duì)各類銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款占比設(shè)置了上限。2021年一季度末，全國(guó)個(gè)人住房貸款余額占人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例為19.8%，環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。

??從全國(guó)個(gè)人住房貸款余額占比的歷史數(shù)據(jù)來看，2005年以來整體上呈震蕩上升趨勢(shì)，該比值上升最快的時(shí)段是2009-2010年和2015-2016年，對(duì)應(yīng)了最近兩輪的全國(guó)樓市大行情。2020年個(gè)人住房貸款余額占比上升幅度有所放緩，主要是疫情后貨幣政策寬松，但房地產(chǎn)調(diào)控政策仍偏緊，貨幣放水沒有過多集中于個(gè)人房貸領(lǐng)域。

??2021年一季度，個(gè)人住房貸款余額占比小幅下降，這其中有季節(jié)性因素，2017年以來歷年一季度該比值下降居多。近日，繼多次上調(diào)房貸利率后，廣州銀行再度收緊房貸，農(nóng)行發(fā)布通知要求部分住宅最高只能貸5成，預(yù)計(jì)后續(xù)部分房貸額度緊張的城市和銀行有跟進(jìn)的可能。預(yù)計(jì)二季度個(gè)人房貸余額同比增速還將繼續(xù)回落，個(gè)人房貸余額占比上升的幅度將小于過去幾年的二季度。

??2、個(gè)人住房貸款余額新增額走勢(shì)

??這里對(duì)人民銀行季度公布的個(gè)人住房貸款余額做差估算出個(gè)人住房貸款余額季度新增額走勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2021年一季度，個(gè)人住房貸款余額新增12300億元，環(huán)比上升45%，同比上升14%。

??觀察歷史數(shù)據(jù)，2016年四季度至2017年底，個(gè)人住房貸款余額新增額連續(xù)回落。2017年四季度，個(gè)人住房貸款余額新增額進(jìn)一步降至8000億元，同比下降33%。2018年前三季度連續(xù)反彈，四季度下降至8700億元。2019年初全面降準(zhǔn)后，流動(dòng)性較為充裕，全年個(gè)人房貸余額新增額相比上年小幅上升。2020年前三季度，個(gè)人住房貸款余額新增額持續(xù)小幅上升，這是由于疫情后貨幣政策略轉(zhuǎn)寬松，四季度個(gè)人住房貸款余額新增額大幅下降。2021年一季度，個(gè)人住房貸款余額新增額上升幅度較大，新增額與2020年三季度相同，處于2017年以來的高位。

??從全國(guó)人民幣新增貸款中個(gè)人房貸占比來看，2021年一季度，個(gè)人住房按揭貸款新增額占新增境內(nèi)貸款比例為16%，環(huán)比下降9個(gè)百分點(diǎn)，同比小幅增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)。

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