[克而瑞]市級(jí)“七普”人口指標(biāo)相繼發(fā)布，哪些城市表現(xiàn)最佳？

??導(dǎo) 讀 

??部分核心城市人口超預(yù)期增長(zhǎng)，深圳、西安、成都需求側(cè)迎來(lái)利好。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟

??截至5月26日，大陸31個(gè)省（自治區(qū)、直轄市）中已經(jīng)有25個(gè)省級(jí)行政單位發(fā)布了第七次全國(guó)人口普查公報(bào)，涉及人口超12.4億人，占全國(guó)總?cè)丝谝?guī)模的比重高達(dá)88%，尚未公布的多集中在人口相對(duì)稀少的西部和東北地區(qū)，已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)涉及了絕大多數(shù)重點(diǎn)地級(jí)市和自治州等，具有較高的代表性。考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)和人口具有高度相關(guān)性，為了對(duì)接下來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有全局性的把握，本文將對(duì)典型地區(qū)和城市的人口規(guī)模、結(jié)構(gòu)以及人口集中度等多方面數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響提供相關(guān)參考。

??01

??省級(jí)行政區(qū)：粵、浙人口激增兩成

??東北三城均負(fù)增長(zhǎng)、增速全國(guó)墊底

??就總?cè)丝谝?guī)模來(lái)看，全國(guó)人口共141178萬(wàn)人，與2010年（第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，下同）的133972萬(wàn)人相比，增加7206萬(wàn)人，增長(zhǎng)5.38%，年平均增長(zhǎng)率為0.53%，比2000年到2010年的年平均增長(zhǎng)率0.57%下降0.04個(gè)百分點(diǎn)。整體上來(lái)看，近10年來(lái)我國(guó)人口繼續(xù)保持低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

??分地區(qū)來(lái)看，這10年來(lái)各地區(qū)人口表現(xiàn)各異。其中廣東、浙江、江蘇、重慶、福建以及新疆、貴州、廣西等少數(shù)民族地區(qū)“七普”人口占全國(guó)的比重較“六普”時(shí)增幅均在0.1個(gè)百分點(diǎn)以上，尤其是廣東、浙江，10年間總?cè)丝谠龇趦沙勺笥遥既珖?guó)總?cè)丝诘谋戎卦龇?.5個(gè)百分點(diǎn)以上。

??人口增長(zhǎng)明顯變緩甚至負(fù)增長(zhǎng)的地區(qū)多集中在東北地區(qū)和西部欠發(fā)達(dá)省份，譬如山西、內(nèi)蒙古、甘肅、湖南等地區(qū)，其中黑、吉、遼三省人口負(fù)增長(zhǎng)最為顯著，“七普”人口占全國(guó)的比重較“六普”時(shí)降幅均在0.25個(gè)百分點(diǎn)以上，在全國(guó)31個(gè)地區(qū)中墊底；尤其是黑龍江省，10年間人口減量646萬(wàn)人至3185萬(wàn)人，占全國(guó)的比重由2.86%降至2.26%。

??總體來(lái)看，31個(gè)地區(qū)人口變動(dòng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈正相關(guān)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)人口大都呈現(xiàn)增加趨勢(shì)，占全國(guó)總?cè)丝诘谋戎卦黾颖容^突出；而經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能欠佳的東北三城以及西部省份人口基本都呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，占全國(guó)總?cè)丝诘谋戎匾渤氏陆第厔?shì)。

??02

??地級(jí)市州：人口加速向大中城市集聚

??100-300萬(wàn)人城市人口流失最顯著

??進(jìn)一步細(xì)化到城市，可以看到十年間常住人口在繼續(xù)向大城市集聚。就已披露的290個(gè)地級(jí)市州數(shù)據(jù)來(lái)看，常住人口在500萬(wàn)以下的城市，常住人口只是在“零增長(zhǎng)”，近十年增加的人口都在向500萬(wàn)、尤其是1000萬(wàn)以上人口城市集聚。

??具體而言，17個(gè)千萬(wàn)級(jí)人口城市全部實(shí)現(xiàn)了人口增長(zhǎng)，十年間平均增長(zhǎng)比例高達(dá)25%，其中深圳、西安、廣州增長(zhǎng)均超過(guò)40%，增長(zhǎng)最慢的天津也有7%（93萬(wàn)）的人口增長(zhǎng)。

??相對(duì)應(yīng)的，100-300萬(wàn)城市人口流失最為顯著，成為了大中城市流動(dòng)人口持續(xù)增長(zhǎng)的重要“糧倉(cāng)”。在2020年常住人口為100-300萬(wàn)的89個(gè)市州中，十年間人口下降的城市數(shù)量占比超過(guò)六成，平均來(lái)看常住人口增速更是出現(xiàn)了下滑。其中吉林的松原、白城、通化、四平等城市十年間人口下降均超過(guò)二成。

??03

??一二線：西部省會(huì)城市集聚力明顯提升

??濟(jì)南虹吸效應(yīng)墊底

??具體來(lái)看各省市人口集聚情況，省會(huì)/中心城市（以下簡(jiǎn)稱“核心城市”）的人口虹吸效應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)，人口集中度較10年前有不同程度的提升。其中西安、銀川、成都、長(zhǎng)春和拉薩的集中度漲幅最突出，均超5個(gè)百分點(diǎn)。典型如西安，“七普”常住人口達(dá)1295萬(wàn)人，占陜西全省人口占比達(dá)33%，較10年前增加了10.08個(gè)百分點(diǎn)，無(wú)論是省會(huì)城市人口集中度，還是集中度增幅，均在全國(guó)處于前列。

??不僅僅是西安，銀川、成都、拉薩、長(zhǎng)沙、武漢等中西部省會(huì)表現(xiàn)也比較突出，人口集中度增幅均超過(guò)4個(gè)百分點(diǎn)，主要原因在于這些地區(qū)均是典型的單中心省份，省內(nèi)其他城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力與省會(huì)城市相差甚遠(yuǎn)，因此省會(huì)城市人口虹吸效應(yīng)更強(qiáng)，集中度顯著提升。典型如成都，10年間常住人口增量達(dá)582萬(wàn)，在此助力之下，其成為除北京、上海和重慶三個(gè)直轄市之外，第四個(gè)常住人口突破2000萬(wàn)人的超大城市。

??東部發(fā)達(dá)省份中，人口集中度漲幅最突出的則是深圳，10年間人口集中度漲了3.94個(gè)百分點(diǎn)，并且10年間人口增量也居于全國(guó)首位，高達(dá)714萬(wàn)，這一系列數(shù)據(jù)均顯示出深圳強(qiáng)大的人口吸納能力。此外，廣東省會(huì)城市廣州表現(xiàn)也不俗，10年常住人口增加598萬(wàn)，居于第二位，在兩個(gè)中心城市的助力之下，廣東省占全國(guó)總?cè)丝诘谋戎赜?.79%增至8.93%，增加了1.14個(gè)百分點(diǎn)，依然是全國(guó)人口第一大省，人口高達(dá)1.26億人。

??相比之下，濟(jì)南、寧波、福州、青島、南京、石家莊這些核心城市的人口吸納能力不甚突出，集中度增幅均在1個(gè)百分點(diǎn)以下，這些城市或是單核省份中經(jīng)濟(jì)相對(duì)欠發(fā)達(dá)，吸納人口被更強(qiáng)大的核心城市分流，譬如石家莊；或是多核發(fā)展省份中實(shí)力相對(duì)弱的城市，譬如南京、寧波、福州；或是實(shí)力相當(dāng)?shù)某鞘校┤鐫?jì)南和青島，人口集中度不甚突出。

??04

??三四線：多省出現(xiàn)人口增長(zhǎng)“第二中心”

??廊坊十年間人口增長(zhǎng)反超石家莊

??非核心的三四線城市中，也有一些城市人口集中度顯著提升。譬如三亞、廊坊、金華、贛州等，占省內(nèi)人口比重較2010年增幅均超1個(gè)百分點(diǎn)。典型如廊坊，得益于近京的地理優(yōu)勢(shì)，十年間人口增長(zhǎng)達(dá)到110萬(wàn)，居于河北省內(nèi)首位，甚至超過(guò)了省會(huì)城市石家莊。再如三亞，“七普”常住人口達(dá)103萬(wàn)人，占海南全省人口占比達(dá)10%，較10年前增加了2.3個(gè)百分點(diǎn)，人口集聚突出，這很大程度上要?dú)w功于三亞良好的氣候、環(huán)境，吸引了大批量的東北人口，因此人口增量比較突出。

??除此之外，無(wú)錫、阜陽(yáng)、佛山和中山等城市人口集中程度也比較突出，人口增量大都超過(guò)100萬(wàn)人，占省內(nèi)人口的比重增幅均超0.5個(gè)百分點(diǎn)，從區(qū)位上看，這些城市多集中在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域。

??05

??預(yù)期誤差

??大部分一二線城市常住人口增長(zhǎng)超抽樣調(diào)查

??僅天津一城被明顯高估

??非普查年份的常住人口相關(guān)數(shù)據(jù)是通過(guò)抽樣調(diào)查獲取，因此數(shù)據(jù)具有一定的誤差?！捌咂铡比丝跀?shù)據(jù)顯示，大部分城市的人口數(shù)據(jù)存在的差誤還是比較大的。譬如深圳、成都、拉薩、西安、銀川、?？?、廣州、昆明、鄭州、長(zhǎng)春、廈門、長(zhǎng)沙和貴陽(yáng)，“七普”公布的常住人口數(shù)據(jù)和2019年數(shù)據(jù)的差距均在20%以上，尤其是人口規(guī)模較大的深圳，差距高達(dá)31%，即使按照2019年常住人口增量41萬(wàn)來(lái)估算2020年常住人口規(guī)模的情況下，誤差也達(dá)27%。

??相比之下，北京、上海、重慶三個(gè)直轄市以及石家莊、濟(jì)南等城市的數(shù)據(jù)是誤差相對(duì)較小，均在3%以下。如果進(jìn)一步考慮2020年常住人口的正常增量，誤差會(huì)更小。

??值得注意的是，“七普”數(shù)據(jù)中天津常住人口僅1386.6萬(wàn)人，較2019年抽樣調(diào)查的常住人口規(guī)模少了175萬(wàn)人，誤差在11%以上，是目前已經(jīng)公布人口普查數(shù)據(jù)的一二線城市中唯一一個(gè)人口被高估的城市。在千萬(wàn)級(jí)常住人口的一二線城市中，也是唯一一個(gè)十年間人口增量少于百萬(wàn)的城市。

??究其原因，主要是由于流動(dòng)人口的持續(xù)增加導(dǎo)致的，“七普”數(shù)據(jù)顯示，2020年流動(dòng)人口高達(dá)3.76億人，與2010年相比，增加了69.73%，同時(shí)這一數(shù)據(jù)也遠(yuǎn)超2018年《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》中2.4億流動(dòng)人口的總規(guī)模，也顛覆了近5年流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告中流動(dòng)人口規(guī)模持續(xù)下滑的觀點(diǎn)，流動(dòng)人口規(guī)模還在持續(xù)上升。流動(dòng)人口規(guī)模的增加也帶來(lái)了巨大的居住需求，尤其是深圳、西安、成都、廣州、昆明、鄭州、廈門這類人口規(guī)模被明顯低估的城市，“剛需池”將大幅增加。

??相比之下，天津的需求側(cè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步增加了，2020年較2010年人口僅增加93萬(wàn)人，而2010年與天津常住人口規(guī)模相當(dāng)?shù)膹V州近10年常住人口增加了近600萬(wàn)，由此可見天津人口增速之慢，近些年甚至可能已經(jīng)出現(xiàn)了常住人口流失的情況。如果這種趨勢(shì)進(jìn)一步延續(xù)的話，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的持續(xù)性堪憂。

??06

??總結(jié)：常住人口規(guī)模超預(yù)期增長(zhǎng)

??深圳、西安、成都樓市迎需求側(cè)利好

??綜上，雖然就全國(guó)層面來(lái)看，近10年來(lái)我國(guó)人口繼續(xù)保持低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但地區(qū)差異顯著，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)人口大都呈現(xiàn)增加趨勢(shì)，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能欠佳的東北三城以及西部省份人口基本都呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。從各省內(nèi)部來(lái)看，核心城市的人口虹吸效應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)，人口集中度較10年前有不同程度的提升。典型如西安，無(wú)論是省會(huì)城市人口集中度，還是集中度增幅，均居全國(guó)前列；相比之下，濟(jì)南、寧波、福州、青島、南京、石家莊這些核心城市的人口吸納能力不甚突出，尤其是濟(jì)南，人口集中度增幅在核心城市中處于墊底位置，增量?jī)H有0.59。

??值得注意的是，七普數(shù)據(jù)與抽樣調(diào)查得出的數(shù)據(jù)之間存在較大的誤差，除天津外，大部分一二線城市常住人口規(guī)模被低估，譬如深圳、西安、成都、?？?、廣州、昆明、鄭州、廈門和長(zhǎng)沙，“七普”公布的常住人口數(shù)據(jù)和2019年數(shù)據(jù)的差距均在20%以上，人口數(shù)據(jù)修正之后，與之相關(guān)的一系列醫(yī)療、教育等配套規(guī)劃勢(shì)必要增加，房地產(chǎn)行業(yè)最關(guān)注的“剛需池”也將越發(fā)充盈。相對(duì)應(yīng)天津近些年常住人口被明顯高估，市場(chǎng)前景也面臨的極大不確定性。但同樣的，在大幅變化的人口指標(biāo)之下，地方主管部門的人才引進(jìn)政策勢(shì)必需要進(jìn)一步調(diào)整，相關(guān)人口落戶、購(gòu)房資格認(rèn)定等政策勢(shì)必需要進(jìn)行相應(yīng)的改變，也為核心城市未來(lái)的樓市發(fā)展增加了更多變數(shù)。