[貝殼研究院]房企2020年度財務(wù)報告解讀

??【引言】

??2020年極為不凡，這個庚子年給整個世界帶來太多改變，從國際到國內(nèi)，從政治到經(jīng)濟，其中有些改變的影響將是深遠的。而對于中國的房地產(chǎn)行業(yè)，在經(jīng)歷短暫停擺到快速修復(fù)過程中，“三道紅線”的規(guī)則或許挑戰(zhàn)了行業(yè)過去發(fā)展的底層邏輯。由于國情的特殊性，帶來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨于非理性繁榮，而在“房住不炒”的堅定立場和因城施策、因企施策的調(diào)控浪潮中，房企試圖在行業(yè)轉(zhuǎn)軌中尋找新的發(fā)展契機，由此2020年的房企財報尤為關(guān)鍵，不僅是疫情后的首張成績單，更是“三道紅線”后的首次財報披露。

??【數(shù)據(jù)說明】

??本文基于房企2020年財務(wù)報告，針對性選擇100家上市房企作為研究對象（下文簡稱樣本房企），具體名單詳見附件。

??需要說明的本文關(guān)于“三道紅線”的統(tǒng)計方式，為了具有更高“可比性”，均采用統(tǒng)一計算公式，個別與房企披露數(shù)據(jù)存在差異，實為計算口徑的差異，不存在實質(zhì)沖突。

??三道紅線計算公式：

??1) 剔除預(yù)收款項的資產(chǎn)負債率=（總負債-預(yù)收款項-合同負債）/（總資產(chǎn)-預(yù)收款項-合同負債）

??2) 凈負債率=（有息負債-貨幣現(xiàn)金）/總權(quán)益

??3) 現(xiàn)金短債比=貨幣現(xiàn)金/短期債務(wù)

第一章  快速降檔與短期波動

??踩線現(xiàn)狀：從金融有益論，到金融中性論，“三道紅線”及時且必要；40%樣本房企成功實現(xiàn)降檔，看重降檔結(jié)果是短時的，而關(guān)注降檔質(zhì)量是長期的。

??樣本房企2020年零踩線房企數(shù)量29家，占比29%，較2019年增加12家。從變化情況看，降檔（降1檔與降2檔）房企占比達40%，其中10家房企較2019年下降2檔，1家房企快速下降3檔。2020年房企財務(wù)表現(xiàn)中降檔、“變綠”成為主旋律。

??政策背景為2020年8月，住建部、人民銀行召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，參會的重點12家房企出席會議，會后“三道紅線”信息迅速普及全行業(yè)。盡管截至目前尚未有“三道紅線”官方標準出臺，而彼時距離2020年末所剩的時間已不多，可最終通過房企2020年財務(wù)數(shù)據(jù)上分析，房企降負債的結(jié)果超預(yù)期。

??事實上，金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中扮演著至關(guān)重要的角色，一定限度內(nèi)的金融密集度上升有利于行業(yè)發(fā)展，但兩者之間的關(guān)系非線性，也并非無限制，超過合理水平，尤其是債務(wù)規(guī)模達到邊際點后，金融擴張可能是有害的，從金融有益的論調(diào)，回歸金融中性。房地產(chǎn)行業(yè)在近幾年債務(wù)創(chuàng)造過度，此時金融監(jiān)管“三道紅線”政策的出臺必要且及時，為我國房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展建立風(fēng)險保障體系。而少數(shù)房企如此快速的降負債，其降檔質(zhì)量、安全性和穩(wěn)定性還有待觀察。

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