[易居研究院]本輪房?jī)r(jià)漲幅見頂，下半年房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力將持續(xù)減弱

以下內(nèi)容節(jié)選自

易居月報(bào) 之

《70城房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告》

??核心觀點(diǎn)

??70城6月新建商品住宅價(jià)格、二手住宅價(jià)格環(huán)比、同比漲幅收窄。6月，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，同比上漲4.3%；二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲3.5%。新建商品住宅價(jià)格上漲城市數(shù)量減少7個(gè)，二手住宅減少2個(gè)。

??一二三線城市環(huán)比漲幅略收窄，一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅略擴(kuò)大。6月一二三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.7%、0.5%、0.3%，同比分別上漲6.2%、4.8%、3.7%；二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.7%、0.3%、0.2%。同比分別上漲10.5%、3.4%、2.7%。預(yù)期未來半年一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅將進(jìn)一步收窄。

??濟(jì)南連續(xù)6個(gè)月新房?jī)r(jià)格漲幅擴(kuò)大，北京、上海領(lǐng)漲二手住宅。濟(jì)南今年上半年新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅持續(xù)擴(kuò)大，6月漲幅為1.5%，市場(chǎng)短期較為活躍；南充、常德、大理、昆明四城連續(xù)多月環(huán)比下跌；北京二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，位居第一；上海和金華則分別上漲1.0%，并列第二。

??房?jī)r(jià)漲幅見頂，預(yù)期未來幾個(gè)月漲幅繼續(xù)收窄。6月22日國(guó)務(wù)院在《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中，首次提出針對(duì)住房租賃企業(yè)減稅等措施，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位；7月15日央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，但調(diào)控高壓下，全面降準(zhǔn)對(duì)樓市影響有限；在調(diào)控和貨幣政策持續(xù)影響下，本輪房?jī)r(jià)漲幅見頂，下半年房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力將持續(xù)減弱。

??70城6月新建商品住宅價(jià)格、

??二手住宅價(jià)格環(huán)比、同比漲幅收窄

??1、新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%

??易居研究院根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2021年7月15日公布的《2021年6月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》,對(duì)70個(gè)大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均。計(jì)算得知，2021年6月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為0.4%，相比5月減小0.11個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為0.3%，相比5月減小0.01個(gè)百分點(diǎn)。

??2、新建商品住宅價(jià)格同比上漲4.3%，二手住宅價(jià)格同比上漲3.5%

??對(duì)70個(gè)大中城市新建商品住宅、二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均，計(jì)算得知，2021年6月，70城新建商品住宅、二手住宅價(jià)格同比漲幅分別為4.3%和3.5%，相比2021年5月分別減小0.17個(gè)百分點(diǎn)、0.02個(gè)百分點(diǎn)。6月70城新建商品住宅價(jià)格同比漲幅首次回落，而二手住宅價(jià)格同比漲幅已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月回落，由此我們認(rèn)為，本輪房?jī)r(jià)漲幅年內(nèi)見頂，下半年房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力將持續(xù)減弱。

??3、新建商品住宅價(jià)格上漲城市數(shù)量減少7個(gè)，二手住宅減少2個(gè)

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，6月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格上漲的城市有55個(gè)，持平的城市有3個(gè)，下跌的城市有12個(gè)。相比5月上漲城市數(shù)量減少7個(gè)，房?jī)r(jià)總體呈下跌趨勢(shì)。

??與此同時(shí)，二手住宅價(jià)格上漲的城市有48個(gè)，持平的城市有6個(gè)，下跌的城市有16個(gè)。相比5月，6月房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量減少2個(gè)，房?jī)r(jià)持平的城市數(shù)量增加3個(gè)，房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量減少1個(gè)。與新建商品住宅價(jià)格相比，二手住宅價(jià)格下跌的城市數(shù)量稍有減少。

??一二三線城市環(huán)比漲幅略收窄，

??一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅略擴(kuò)大

??本報(bào)告對(duì)一二三線70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格和二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算數(shù)平均，計(jì)算得知：6月一二三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.7%、0.5%、0.3%；二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.7%、0.3%、0.2%。此前一線城市調(diào)控政策頻出，6月一線城市新建商品住宅價(jià)格漲幅相比5月收窄0.17個(gè)百分點(diǎn)，二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅收窄0.02個(gè)百分點(diǎn)。一線城市中，廣州6月二手住宅環(huán)比漲幅為0.6%，相比5月減小0.3個(gè)百分點(diǎn)；深圳市場(chǎng)更冷，二手住宅環(huán)比漲幅從5月的-0.1%下跌至6月的-0.2%。而二、三線城市房?jī)r(jià)漲幅較小，新建商品住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均收窄約0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??同比來看，6月一二三線城市新建商品住宅價(jià)格分別上漲6.2%、4.8%、3.7%；二手住宅價(jià)格分別上漲10.5%、3.4%、2.7%。其中，一線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅相比5月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；二三線城市新建商品住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格同比漲幅變化不大。

??房?jī)r(jià)的同比漲幅走勢(shì)在很大程度上能夠反映樓市的周期波動(dòng)規(guī)律。觀察2015年1月至2021年6月一二三線城市二手住宅價(jià)格漲幅的周期波動(dòng)，可以明顯看出，一線城市的價(jià)格波動(dòng)一般領(lǐng)先于二、三線城市。同時(shí)，可以根據(jù)走勢(shì)大致劃分為三個(gè)階段：

??第一階段：2015年1月至2017年7月。當(dāng)時(shí)，全國(guó)住宅庫存壓力較大，中央提出了去庫存導(dǎo)向，在各類政策寬松與購(gòu)房需求釋放的背景下，一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅大幅領(lǐng)先于二、三線城市，二線城市漲幅小幅領(lǐng)先三線城市。其中，2016年4月一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅到達(dá)36.0%的峰值，2016年10、11月和2017年1月二線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅到達(dá)10.9%的峰值。

??第二階段：2017年8月至2020年3月。隨著“因城制策”房地產(chǎn)政策的推進(jìn)，房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)入下行周期，一線城市漲幅趨零，進(jìn)入盤整期；二線城市和三線城市同比漲幅曲線幾乎重合且明顯領(lǐng)先于一線城市。

??第三階段：2020年4月至2021年6月。新的小周期開始后，一線城市同比漲幅再次領(lǐng)先二、三線城市，主要原因是疫情期間貨幣放水，一線城市相比二三線更為敏感，連續(xù)多月復(fù)蘇較快。二三線城市同比漲幅維持在0%-0.5%區(qū)間，較為穩(wěn)定。我們認(rèn)為，2021年3月一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅在本輪周期中已經(jīng)見頂，此后呈收窄趨勢(shì)，預(yù)期未來半年一線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅將進(jìn)一步收窄。

??濟(jì)南連續(xù)6個(gè)月新房?jī)r(jià)格漲幅擴(kuò)大，

??北京、上海領(lǐng)漲二手住宅

??新建商品住宅價(jià)格6月環(huán)比漲幅排名前十的城市分別是濟(jì)南、長(zhǎng)沙、無錫、徐州、大連、廣州、重慶、西安、北京、天津。其中，排名前三的濟(jì)南、長(zhǎng)沙、無錫漲幅依次為為1.5%、1.3%、1.2%，相比5月分別擴(kuò)大0.5、0.5、0.4個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，濟(jì)南今年上半年新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅持續(xù)擴(kuò)大，可能跟新房限價(jià)放松有關(guān)。此外，大連、廣州、重慶、西安四城新房?jī)r(jià)格均環(huán)比上漲1%，并列排名全國(guó)第五。

??排名后五位的城市分別是岳陽、南充、常德、大理、昆明。從地理位置看，這五城均位于中西部地區(qū)。其中，大理今年上半年有5個(gè)月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為負(fù)，6月漲幅下降至-0.6%；南充從今年2月起連續(xù)5個(gè)月漲幅收窄，昆明和常德則從今年3月起連續(xù)4個(gè)月漲幅持續(xù)收窄。

??二手住宅方面，環(huán)比漲幅排名前十的城市依次為北京、上海、金華、重慶、西安、無錫、杭州、海口、南京、武漢。北京二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，位居第一；上海和金華則分別上漲1.0%，并列第二。重慶6月二手住宅漲幅繼續(xù)排名靠前，以0.9%和西安、無錫一起并列第四。

??房?jī)r(jià)漲幅見頂，

??預(yù)期未來幾個(gè)月漲幅繼續(xù)收窄

??70城二手住宅房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅從2019年8月至2020年12月期間，幾乎均停留在“偏冷區(qū)”。隨著疫情結(jié)束，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，從2021年1月開始，二手住宅價(jià)格平均每月保持0.4%的環(huán)比漲幅，二手住宅價(jià)格指數(shù)進(jìn)入“合理區(qū)”。

??但進(jìn)入2021年以來，中央和地方調(diào)控政策整體偏緊。部分熱點(diǎn)城市如深圳等，頻繁出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范政策，嚴(yán)格限購(gòu)限貸，出臺(tái)二手住宅指導(dǎo)價(jià)，以打擊炒房現(xiàn)象。6月中央政策繼續(xù)偏緊，且明顯向保障性租賃住房?jī)A斜，如6月22日國(guó)務(wù)院在《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》中，首次提出針對(duì)住房租賃企業(yè)減稅等措施，旨在繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位，多渠道增加住房供給，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??同時(shí)，相比2020年，今年財(cái)政政策基調(diào)強(qiáng)調(diào)回歸常態(tài)，貨幣政策也比去年更加審慎：3月央行舉行座談會(huì)，明確信貸政策和房住不炒政策掛鉤。3月26日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)和住建部三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營(yíng)用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)經(jīng)營(yíng)貸的管控。7月9日，央行發(fā)布降準(zhǔn)公告，7月15日下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；但此次降準(zhǔn)僅為貨幣政策回歸常態(tài)后的常規(guī)操作，穩(wěn)健的貨幣政策取向并未發(fā)生改變。此外，6月M1同比增速連續(xù)5個(gè)月回落，創(chuàng)近14個(gè)月新低，預(yù)計(jì)調(diào)控高壓下，全面降準(zhǔn)對(duì)樓市影響有限。

??6月，70城新建商品住房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，二手住房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅相比5月均略收窄。在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)影響下，房?jī)r(jià)漲幅見頂，預(yù)期未來幾個(gè)月漲幅繼續(xù)收窄，但維持在合理區(qū)內(nèi)。