[克而瑞]調(diào)研紀(jì)要|江蘇省三四線城市（七十五）：常州溧陽篇

??溧陽市，是常州下轄縣級(jí)市，細(xì)分溧陽房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域格局，大致可分為老城區(qū)、燕山新區(qū)、天目新城、中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園等，此次調(diào)研項(xiàng)目位于燕山新區(qū)以及中關(guān)村板塊，綜合實(shí)際感受來看,當(dāng)前溧陽房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況和目前存在的現(xiàn)象：

??1. 2018年以來成交量持穩(wěn)90萬平方米，2016年后房?jī)r(jià)被常州市區(qū)反超

??2. 管控“一步到位”，限房?jī)r(jià)1.5萬元/平方米，樓市無上漲預(yù)期，開發(fā)商利潤(rùn)被鎖死

??3. 南高北低，燕山新區(qū)改善為主、天目新城主打旅游及學(xué)區(qū)、中關(guān)村剛需扎堆

??4. 中關(guān)村、溧陽老城單項(xiàng)目月均去化60-80套，市場(chǎng)分銷盛行，恒大以價(jià)換量

??5. 主城地緣性客戶為主，下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)占據(jù)城市邊緣市場(chǎng)

??6. 本地人口外流，郊縣進(jìn)城“剛需”壓力大，外出從商“改善”不差錢

??7. 地價(jià)5年無增長(zhǎng)，2016年前本土房企“壟斷”，外來房企“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”中關(guān)村

??8. “限房?jī)r(jià)”下短期內(nèi)市場(chǎng)難有起色，房企“虎視眈眈”等待政策松動(dòng)

??01

??市場(chǎng)變化

??2018年以來成交量持穩(wěn)90萬平

??2016年后房?jī)r(jià)被常州市區(qū)反超

??縱觀溧陽歷年樓市發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出“穩(wěn)-升-穩(wěn)”的態(tài)勢(shì)，2016年正值全國樓市爆發(fā)期，溧陽市場(chǎng)供求顯著放量，供應(yīng)端逐年穩(wěn)步上揚(yáng)，成交方面實(shí)現(xiàn)跳增，至2018年末供求量均達(dá)到峰值，規(guī)模雙雙突破100萬平方米。自2018年起市場(chǎng)開始“橫盤”，成交數(shù)據(jù)每年小幅下滑且趨于穩(wěn)定，成交體量控制在85-90萬平方米之間。

??從月度層面來看，溧陽近2年在供求端也表現(xiàn)平平，月均供應(yīng)面積僅7.45萬平方米，其中僅有2個(gè)月突破了15萬平方米，月均成交面積略高于供應(yīng)端，為7.67萬平方米，從走勢(shì)來看，上半年供應(yīng)小幅放量走高，至年中回落后持穩(wěn)直至年末。2019年以來房?jī)r(jià)沒有明顯增長(zhǎng)趨勢(shì)，長(zhǎng)期在11000-13000元/平方米之間波動(dòng)。

??溧陽市場(chǎng)橫盤滯漲的情況從歷年房?jī)r(jià)變化中也有跡可循，對(duì)比溧陽、金壇及常州主城歷年房?jī)r(jià)走勢(shì)，2016年前溧陽房?jī)r(jià)處于三者中高位，房?jī)r(jià)在7600-8400元/平方米之間波動(dòng)，高出主城區(qū)6600-7500元/平方米的房?jī)r(jià)近1000元/平方米，較之金壇更有2000元/平方米的價(jià)格差。自2017年起常州主城房?jī)r(jià)逐年遞增，年均漲幅超過10%，直至2020年已高達(dá)18368元/平方米，較之2014年同期幾乎翻了兩倍；即便是金壇也在2017-2018年間房?jī)r(jià)大幅躍升，后來居上反超溧陽市場(chǎng)。反觀溧陽，2014至2020年房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，沒有明顯的跳增跡象，如今房?jī)r(jià)在三者中位列墊底。

??02

??政策環(huán)境：管控“一步到位”

??限房?jī)r(jià)1.5萬元/平，樓市無上漲預(yù)期

??開發(fā)商利潤(rùn)被鎖死

??溧陽市場(chǎng)常年冷淡和其政府管控密不可分，由于溧陽作為常州代管縣級(jí)市，被政府用來作為平衡整個(gè)常州房?jī)r(jià)的“穩(wěn)定劑”。近年來常州房?jī)r(jià)普遍高漲，政府相繼出臺(tái)政策管控溧陽。正所謂“管控不多，有用就行”，調(diào)控上雖不限地價(jià)，僅限房?jī)r(jià)，然而其限制卻極為嚴(yán)苛，提出房企報(bào)批項(xiàng)目以（土拍成交價(jià)+4860元/平方米建安成本+20%左右合理利潤(rùn)上?。┳鳛檎麄€(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)，整盤備案價(jià)不得超過15000元/平方米。此番限價(jià)毫無“放水”空間，“綁車位”“茶水費(fèi)”等房企變相補(bǔ)貼營收的手段無處可施。另一方面，限價(jià)定死使得居民對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期下降，房企拿地積極性頗受打擊。先前恒大翡翠灣項(xiàng)目通過利潤(rùn)上浮開盤售價(jià)拉升至15000元/平方米，實(shí)際開盤去化情況慘淡，直至后期項(xiàng)目降價(jià)2000元/平方米，項(xiàng)目去化情況才有所起色。

??此外，溧陽沒有具體的限購政策，外地戶口也可在溧陽買房，首套、二套均可做到首付3成。2020年下半年，常州政府出臺(tái)樓市新政，提出限售4年遏制投機(jī)炒房，另外為促使常州市信貸政策統(tǒng)一化，政策提出二套需首付6成，進(jìn)一步加大購房者償付壓力，貸款利率上首套5.2%，二套5.25-5.3%，放款周期也延長(zhǎng)了1-2個(gè)月。

??03

??房?jī)r(jià)梯度：南高北低

??燕山新區(qū)改善為主

??天目新城主打旅游及學(xué)區(qū)、中關(guān)村剛需扎堆

??溧陽核心市場(chǎng)占地面積較小，總共僅劃分3個(gè)街道，城市建設(shè)以“兩翼一軸”為核心向外發(fā)展，以天目湖大道為軸劃分市場(chǎng)，南為天目新城，北為中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園。

??市政發(fā)展上城南發(fā)展更為成熟，生活配套較為齊全，項(xiàng)目以剛改或改善為主，區(qū)域房?jī)r(jià)為溧陽價(jià)格高地；城北發(fā)展以中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園為核心，城市面貌較次，主要打造剛需產(chǎn)品應(yīng)對(duì)園區(qū)工薪階層的剛性住房需求，整體房?jī)r(jià)是溧陽的價(jià)值洼地。

??此次我們調(diào)研的重點(diǎn)大致可分為4個(gè)區(qū)域，燕山新區(qū)萬達(dá)商圈、燕山新區(qū)外圍新老城交界處、天目新城南航校區(qū)以及城西北角的中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園商圈。

??燕山新區(qū)坐擁萬達(dá)商圈，是市內(nèi)配套最為完善的片區(qū)，區(qū)域內(nèi)主打改善產(chǎn)品，項(xiàng)目均價(jià)在15000-16000元/平方米，是溧陽房?jī)r(jià)天花板，不過由于板塊內(nèi)房企拿地價(jià)普遍處于高位，項(xiàng)目的實(shí)際利潤(rùn)并不盡如人意。

??燕山新區(qū)外圍與老城交界處已處于核心市場(chǎng)邊緣，主打剛改及少量改善產(chǎn)品，項(xiàng)目均價(jià)12000-13000元/平方米。

??天目新城板塊以湖景、旅游業(yè)吸引客群，此外南航大學(xué)校區(qū)坐落在板塊內(nèi)引起一番熱度，板塊地理優(yōu)勢(shì)對(duì)房?jī)r(jià)有所支撐，目前房?jī)r(jià)在12000元/平方米左右。

??中關(guān)村商圈作為高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，區(qū)域發(fā)展受重視度較高，板塊內(nèi)工業(yè)園區(qū)居多，生活配套較為落后，主打剛需產(chǎn)品，項(xiàng)目均價(jià)8000-10000元/平方米區(qū)間，總價(jià)段80-90萬元。

??04

??項(xiàng)目去化：中關(guān)村、溧陽老城

??單項(xiàng)目月均去化60-80套

??市場(chǎng)分銷盛行，恒大以價(jià)換量

??從2021年前6月商品住宅銷售面積榜單可以看出，位列第一的曹山未來城在上興板塊可謂一枝獨(dú)秀，由于板塊內(nèi)競(jìng)品較少，上半年總成交1207套，平均每月流速多達(dá)200套；其余板塊如中關(guān)村、溧陽老城區(qū)同期銷售項(xiàng)目扎堆，相互制約去化速度，月均流速在60-80套不等。

??另一方面，基于市場(chǎng)限價(jià)，恒大精裝難溢價(jià)，項(xiàng)目開盤15000元/平方米去化效果不佳，降價(jià)2000元/平方米后去化顯著提升。疫后恒大主打價(jià)格戰(zhàn)回籠資金，分銷加碼助力去化；碧桂園主打剛需小戶型，項(xiàng)目戶型面積不超過125平方米，走量搶收回款。

??溧陽市場(chǎng)項(xiàng)目分銷盛行，由于市場(chǎng)平淡項(xiàng)目依賴渠道分銷，部分項(xiàng)目成交占比可達(dá)5成以上，本地分銷與開發(fā)商關(guān)系牢靠，提點(diǎn)獎(jiǎng)勵(lì)不輸外地渠道。

??05

??客群結(jié)構(gòu)：市場(chǎng)封閉

??以地緣性客戶為主

??房?jī)r(jià)由高至低，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占比遞增

??基于城市基本面，溧陽樓市相對(duì)封閉，沒有外來投資客，甚至連常州外溢購房者也極為少見。由于市場(chǎng)限價(jià)過于嚴(yán)格，樓市投資價(jià)值不足，雖有旅游行業(yè)支撐外來人口流動(dòng)性，但在價(jià)值投資上沒有前景。另一方面，溧陽距離常州仍有1.5個(gè)小時(shí)的車程，對(duì)于常州本地人來說，在溧陽購房雖房?jī)r(jià)優(yōu)惠，但出行及通勤上仍有痛點(diǎn)?；诖耍嚓柺袌?chǎng)更是顯得寡淡，僅在節(jié)假日，外出做生意的建安工程企業(yè)主返鄉(xiāng)，或帶動(dòng)局部的購房熱度。

??聚焦市區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，依據(jù)不同板塊房?jī)r(jià)由高到低，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占比也逐級(jí)遞增，例如燕山新區(qū)與老城交界的中梁中南項(xiàng)目主城鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占比約為5:5，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群為學(xué)業(yè)需求來此置業(yè)，另有部分本地客群因主城市場(chǎng)飽和外溢至此；而中關(guān)村商圈多數(shù)剛需項(xiàng)目主城鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占比達(dá)到了3:7，超過7成的客戶來自周邊下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)對(duì)價(jià)格極為敏感，只能接受中關(guān)村板塊房?jī)r(jià)，另有部分本土的中關(guān)村工薪階層因工作需求在此置業(yè)。

??06

??購買能力：人口外流，十年增長(zhǎng)不足4萬

??郊縣進(jìn)城“剛需”壓力大

??外出從商“改善”不差錢

??溧陽人口外流嚴(yán)重，由于溧陽是勞務(wù)輸出大市，全市有20多萬建筑安裝工人，其中近四成人員常年在外，而市內(nèi)工業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模較小，所以外來務(wù)工人員較少。據(jù)最新的第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年溧陽人口數(shù)78.5萬人，較之2010年僅增長(zhǎng)3.6萬人，但其占常州人口比重卻下降了1.4pts，人口流出率明顯高于常州主城區(qū)及金壇。

??溧陽本地人不缺房，早年拆遷分配人均1-2套房，購房需求集中于學(xué)區(qū)改善或返鄉(xiāng)置業(yè)，市場(chǎng)需求相對(duì)匱乏。此外，溧陽人喜消費(fèi)且注重消費(fèi)層級(jí)，月均工資僅5000-6000元/平方米，幾乎用于消費(fèi)，年輕人首付及還貸壓力較大。

??客戶購買力分化鮮明，期中城北中關(guān)村板塊及邊緣地區(qū)以剛需購房者為主，購房者大多是剛外地務(wù)工或郊縣進(jìn)城，客戶對(duì)價(jià)格敏感度較高，首付及月供均有壓力。

??溧陽外出從商的企業(yè)主多從事建筑工程，自身購買力充足，這類客群返鄉(xiāng)職業(yè)首選燕山新區(qū)，喜好120-140平方米中大改善戶型，總價(jià)段150-170萬元無壓力，且偏好高首付買房，中梁中南項(xiàng)目3成首付客戶僅占比50%；另有本地拆遷戶受棚改安置造富，這類客群對(duì)地段較為敏感，通常選擇溧陽老城區(qū)改善置業(yè)，也有部分為改善學(xué)區(qū)外溢至燕山新區(qū)或天目新城。

??07

??土地市場(chǎng)：地價(jià)5年無增長(zhǎng)

??2016年前本土房企“壟斷”

??外來房企“轉(zhuǎn)戰(zhàn)”中關(guān)村

??聚焦到土地市場(chǎng)，整體表現(xiàn)不慍不火，2016年以來溧陽地價(jià)無明顯增長(zhǎng)，分板塊來看燕山新區(qū)地價(jià)最高，成交均價(jià)6000-7000元/平方米左右，城北中關(guān)村板塊成交樓板價(jià)約3000-4000元/平方米。由于政府限價(jià)管控不放開，房企拿地越發(fā)趨于保守，早期市場(chǎng)不乏存在流拍現(xiàn)象，即使是拿地，溢價(jià)率大多控制在10%以內(nèi)，部分開發(fā)商選擇聯(lián)合操盤分散風(fēng)險(xiǎn)。

??

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年溧陽市核心片區(qū)成交25塊宗地，房企拿地主要集中在中關(guān)村板塊、溧陽老城區(qū)以及燕山新區(qū)，其中中關(guān)村板塊成交7宗地為全市之最，由于中關(guān)村板塊地價(jià)偏低，房企盈利空間上限較高，疊加城市發(fā)展導(dǎo)向偏向于中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，房企選擇集中在此拿地，不過房企拿地仍相對(duì)謹(jǐn)慎，土拍多數(shù)為底價(jià)成交。

       其次燕山新區(qū)和老城區(qū)分別有5塊和4塊宗地成交，基于這兩個(gè)區(qū)域的地價(jià)偏高，且板塊內(nèi)土地供應(yīng)趨于飽和，供地節(jié)奏放緩，房企拿地動(dòng)作相對(duì)減少。

??溧陽樓市發(fā)展較為滯后，2016年以前，除碧桂園以外，溧陽基本上沒有外來品牌房企，市場(chǎng)被本土中小房企壟斷。直至2017年起，恒大、新城、中梁、路勁、遠(yuǎn)洋等一批品牌房企先后進(jìn)入溧陽，從此改變了溧陽的房企格局，打破了本土開發(fā)商的壟斷現(xiàn)象，溧陽樓市開始有所起勢(shì)。不過自2018年后市場(chǎng)回歸平淡，疊加政府管控趨嚴(yán)，房企拿地動(dòng)作放緩，在拿地區(qū)域上也有所變革。

??總結(jié)展望

??“限房?jī)r(jià)”下短期內(nèi)市場(chǎng)難有起色

??房企“虎視眈眈”等待政策松動(dòng)

??綜上所述，當(dāng)前溧陽市場(chǎng)長(zhǎng)期保持橫盤態(tài)勢(shì)，政策限制下溧陽房?jī)r(jià)難有起色，房企拿地決心不穩(wěn)，居民觀望情緒越發(fā)濃重。受限于市場(chǎng)封閉，外來投資客或常州外溢購房需求嚴(yán)重匱乏，結(jié)合當(dāng)?shù)厝酥脴I(yè)需求不高，單憑返鄉(xiāng)置業(yè)難以激起市場(chǎng)情緒?？陀^來看，我們認(rèn)為溧陽樓市未來平穩(wěn)仍是市場(chǎng)主旋律，短期內(nèi)市場(chǎng)量平價(jià)穩(wěn)的樓市表現(xiàn)基本確定。

??不過，近年來溧陽城市發(fā)展規(guī)劃逐步升級(jí)，中關(guān)村板塊以產(chǎn)業(yè)為依托，前沿科技、新能源、高端制造等領(lǐng)域的良好發(fā)展前景為板塊提供了剛性居住需求； 另一方面，房企對(duì)溧陽市場(chǎng)關(guān)注已久，由于溧陽市場(chǎng)受政策限制橫盤多年，目前已是長(zhǎng)三角縣級(jí)市中少有的價(jià)值洼地，一旦市場(chǎng)有限價(jià)松動(dòng)或放開跡象，眾房企必然爭(zhēng)相“殺入”溧陽市場(chǎng)，從而帶動(dòng)房、地價(jià)上漲預(yù)期，本地及外來投資客相繼入場(chǎng)，屆時(shí)樓市必然迎來一波補(bǔ)漲行情，積壓已久的市場(chǎng)情緒或?qū)⒋蠓磸?，市?chǎng)或迎來較大機(jī)遇。