[高力國(guó)際]一線城市寫字樓需求強(qiáng)勢(shì)回彈，未來走勢(shì)會(huì)怎樣？

??如果用一個(gè)詞形容2021年上半年中國(guó)一線城市寫字樓市場(chǎng)的話，那就是“火爆”。這樣的火爆主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)需求端。隨著經(jīng)濟(jì)快速回升，企業(yè)在穩(wěn)定增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下正在積極擴(kuò)張，以互聯(lián)網(wǎng)科技和金融類企業(yè)的擴(kuò)張速度最為靚眼。四個(gè)一線城市雖然在主要產(chǎn)業(yè)需求方面略有不同，但在一線城市新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成遍地開花之勢(shì)。高力國(guó)際通過梳理四個(gè)市場(chǎng)的重要數(shù)據(jù)，為大家抽絲剝繭，理清一線寫字樓市場(chǎng)的市場(chǎng)現(xiàn)狀和發(fā)展脈絡(luò)。

??上海

??2021年第二季度，上海市寫字樓租賃市場(chǎng)成交活躍，凈吸納量為19.6萬平方米。因此，上海寫字樓市場(chǎng)在2021年上半年的凈吸納量達(dá)到40萬平方米，超越了2019年全年和2020年全年的凈吸納量。核心區(qū)在本季度的表現(xiàn)搶眼，凈吸納量環(huán)比翻倍，租金亦環(huán)比上漲0.7%至271.87元每月每平米。次中心區(qū)的租金環(huán)比持平，整體市場(chǎng)的平均租金環(huán)比微漲0.4%。

??互聯(lián)網(wǎng)科技和醫(yī)療健康都位列本季度租賃需求來源的前三甲，說明疫情之后這兩個(gè)行業(yè)仍在持續(xù)擴(kuò)張，尤其是互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)首登上海市寫字樓需求榜的首位。互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)中，來自內(nèi)資企業(yè)的需求占絕對(duì)主導(dǎo)地位；除了楊浦這一傳統(tǒng)科技高地外，科技企業(yè)的租賃需求還來自于陸家嘴、南京西路等核心區(qū)子市場(chǎng)，體現(xiàn)出科技企業(yè)向CBD集聚的趨勢(shì)。

??高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓服務(wù)部董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，我們預(yù)計(jì)上海寫字樓的租賃需求將持續(xù)回暖，2021年全年的凈吸納量有望上升至90萬平方米以上，租金也將重啟上升勢(shì)頭。核心區(qū)和次中心區(qū)的租金表現(xiàn)將出現(xiàn)分化：核心區(qū)租金的上漲前景將明顯優(yōu)于次中心區(qū)，因?yàn)榇沃行膮^(qū)將在未來兩年面臨供應(yīng)高峰的壓力。此外，經(jīng)過兩年左右的回調(diào)，核心區(qū)的租金已變得相當(dāng)有競(jìng)爭(zhēng)力，能夠吸引更多的優(yōu)質(zhì)租戶。

??北京

??在今年二季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)延續(xù)了一季度的強(qiáng)勢(shì)行情，企業(yè)新租擴(kuò)租意愿強(qiáng)烈，租賃市場(chǎng)持續(xù)放量。截止到2021年Q2，全市場(chǎng)凈吸納量近37萬平方米，扣除自用和預(yù)租面積后，市場(chǎng)去化量近25萬平方米，基本和一季度持平。相較歷史平均數(shù)據(jù)而言，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)上半年累計(jì)超過50萬平方米的去化量已經(jīng)達(dá)到歷史全年平均凈吸納量的水平，同時(shí)這也是近十年來首次連續(xù)兩個(gè)季度出現(xiàn)超過20萬平方米的市場(chǎng)去化。雖然本季度新入市項(xiàng)目增加到31萬平方米，但強(qiáng)勁的需求導(dǎo)致空置率進(jìn)一步降低到18.2%。本季度市場(chǎng)平均租金約為341元每月每平米，環(huán)比降幅持續(xù)收窄。在子市場(chǎng)方面，大部分市場(chǎng)均釋放出積極的去化信號(hào)，其中CBD、麗澤和東城商務(wù)區(qū)去化表現(xiàn)亮眼。中關(guān)村市場(chǎng)已經(jīng)成為目前北京空置率最低的子市場(chǎng)，僅有1.5%。

??高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓服務(wù)部董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張需求和閑置產(chǎn)業(yè)空間在地理位置上的錯(cuò)配是北京市場(chǎng)最主要的特點(diǎn)。東部市場(chǎng)的租金調(diào)整已經(jīng)歷時(shí)3年左右，同時(shí)隨著一批新入市的高品質(zhì)項(xiàng)目，東部核心區(qū)域的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目性價(jià)比優(yōu)勢(shì)凸顯。本季度金融行業(yè)的擴(kuò)張速度最快，在甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的成交占比中接近一半，其次是互聯(lián)網(wǎng)科技和專業(yè)服務(wù)業(yè)。值得一提的是，由于中關(guān)村等互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域目前非常有限的產(chǎn)業(yè)空間，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)已經(jīng)開始尋覓各東部子市場(chǎng)中的潛在機(jī)會(huì)。

??預(yù)計(jì)下半年，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)還將迎來77.3萬平方米的新增供應(yīng)，2021年全年新增供應(yīng)量將達(dá)到127.8萬平方米。高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓服務(wù)部董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，由于今年上半年超預(yù)期的火爆需求，就算下半年需求熱度會(huì)有一定的降溫，全年市場(chǎng)需求依然會(huì)維持在歷史高位，空置率有望在年底出現(xiàn)同比實(shí)質(zhì)性回落。租金調(diào)整的時(shí)間窗口即將關(guān)閉，市場(chǎng)正在形成對(duì)租金企穩(wěn)的一致性預(yù)期。

??深圳

??深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)在二季度延續(xù)了一季度的強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，單季凈吸納量達(dá)到20萬平方米，上半年凈吸納量突破39萬平方米。雖然上半年新增入市項(xiàng)目約35萬平方米，但暴增的面積需求使得空置率連續(xù)三個(gè)季度下調(diào)，降至18.3%。強(qiáng)勢(shì)需求推動(dòng)深圳租金開始企穩(wěn)，市場(chǎng)租金同樣連續(xù)三個(gè)季度微漲至206元每月每平米。在過去的三到四個(gè)季度，深圳市場(chǎng)已經(jīng)基本走出疫情的影響，供應(yīng)端壓力暫時(shí)緩解，受壓抑的需求持續(xù)釋放，租金出現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)。

??由于未來三年深圳市場(chǎng)將迎來供應(yīng)高峰，我們預(yù)計(jì)市場(chǎng)將依舊處于租戶市場(chǎng)。在第二季度中，租賃需求主要來自互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)，占比約40%，其次金融行業(yè)占比30%。企業(yè)選址熱點(diǎn)目前集中在南山和前海區(qū)域，新項(xiàng)目憑借更好的性價(jià)比受到企業(yè)的青睞。金融類企業(yè)主要以知名基金公司和大型金融機(jī)構(gòu)新興業(yè)務(wù)板塊擴(kuò)張為主。從目前的產(chǎn)業(yè)發(fā)展形式來看，互聯(lián)網(wǎng)科技和金融行業(yè)依然是整個(gè)市場(chǎng)的需求核心，也將是十四五期間深圳寫字樓市場(chǎng)重要的需求增長(zhǎng)極。

??高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓服務(wù)部董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，雖然今年上半年市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)異，但依然不能忽視深圳市場(chǎng)將從今年下半年開啟一輪供應(yīng)高峰的事實(shí)，僅2021年下半年預(yù)計(jì)就將有超百萬的新項(xiàng)目入市。屆時(shí)短期內(nèi)供過于求的問題將更加突出，市場(chǎng)空置率將重拾上升趨勢(shì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇將不可避免，相信市場(chǎng)將出現(xiàn)更有競(jìng)爭(zhēng)力的租金水平和租賃條件。然而，在這樣的大環(huán)境下，市場(chǎng)分化將不可避免，樓宇間的分化也會(huì)進(jìn)一步加大。十四五期間，短期大規(guī)模集中入市的新項(xiàng)目將拖累市場(chǎng)租金持續(xù)走低。相較于更加明確的供給壓力，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)勁程度和擴(kuò)張速度將在很大程度上決定本輪市場(chǎng)調(diào)整的深度和時(shí)間長(zhǎng)度。深圳市委在二季度發(fā)布了《深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，強(qiáng)調(diào)了創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展的戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)了培育新動(dòng)能、新勢(shì)能的重要性，提出了建設(shè)具有全球影響力的科技和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地的目標(biāo)。因此，我們有理由相信深圳在十四五期間將逐步形成服務(wù)于高端高質(zhì)高新現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的寫字樓市場(chǎng)格局。

??廣州

??受到疫情的影響，廣州甲級(jí)寫字樓第二季度的市場(chǎng)表現(xiàn)較一季度出現(xiàn)明顯減弱，但市場(chǎng)上半年依然實(shí)現(xiàn)了23萬左右的去化。由于上半年新入市項(xiàng)目體量較大，市場(chǎng)整體空置率小幅上升至8.2%，但依然是一線城市中空置率最健康的市場(chǎng)。雖然空置率有所上升，但市場(chǎng)在二季度疫情結(jié)束后還是處于需求相對(duì)火熱的狀態(tài)。目前市場(chǎng)租金穩(wěn)定在169元每月每平米，相較于去年年底的租金微跌。

??在本季度，市場(chǎng)的主要需求行業(yè)集中在消費(fèi)品、互聯(lián)網(wǎng)科技和專業(yè)服務(wù)類。其中，消費(fèi)品行業(yè)的需求主要集中在日用消費(fèi)品為主的細(xì)分行業(yè)，比如完美日記、名創(chuàng)優(yōu)品、歐萊雅等。消費(fèi)品行業(yè)及互聯(lián)網(wǎng)科技類企業(yè)集中租賃位于新興區(qū)域-琶洲的新面市樓宇。全市除琶洲外，位于珠江新城的新落成樓宇萬科中心及位于體育中心板塊的ICC項(xiàng)目則受到更多元化背景的企業(yè)所青睞，錄得來自金融、高端服務(wù)業(yè)及基建相關(guān)行業(yè)的多個(gè)成交。

　　在2021年全年，廣州市場(chǎng)將迎來創(chuàng)記錄的超185萬平方米的新增供應(yīng)量集中入市，其中大部分都集中在琶洲和金融城。若新項(xiàng)目能如期入市，空置率會(huì)在短期內(nèi)出現(xiàn)暫時(shí)性的大幅上漲。高力國(guó)際中國(guó)區(qū)辦公樓服務(wù)部董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，我們預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)表現(xiàn)或?qū)?huì)呈現(xiàn)供需兩旺的情況，主要是以下三個(gè)原因：第一，從7月初開始，廣州疫情的陰霾開始逐步消散，市場(chǎng)帶看和談判活躍度已經(jīng)開始恢復(fù)。第二，根據(jù)我們的觀察，市場(chǎng)中存在多個(gè)在談的大宗租賃交易，可以說整體市場(chǎng)大宗租賃需求依然非常充足。第三，在新增甲級(jí)寫字樓供應(yīng)中，自用面積超過四成，部分項(xiàng)目已有一定的預(yù)租率，加上個(gè)別項(xiàng)目可能會(huì)延期入市，新增供應(yīng)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的沖擊有限。因此，我們預(yù)計(jì)2021年末的空置率在理想情況下將有可能控制在15%以內(nèi)。然而，快速高企的空置率確實(shí)會(huì)使租金承壓，同時(shí)隨著琶洲新項(xiàng)目的入市，低于市場(chǎng)平均水平的租金將使廣州甲級(jí)寫字樓平均租金面臨結(jié)構(gòu)性下調(diào)壓力。未來隨著琶洲新項(xiàng)目的逐步去化，整體市場(chǎng)租金水平也會(huì)企穩(wěn)回升。