[克而瑞]7月銷售同比跌8.5%至近一年最低，新開工銳減拖累投資增長

??7月新開工同比銳減22%，累計增速進入負區(qū)間，前7月土地購置面積降幅收窄2.6pts。

??8月16日上午，國家統(tǒng)計局公布了2021年1-7月國民經(jīng)濟運行情況以及房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)?？偟膩碚f房地產(chǎn)市場銷售、投資增速均有一定程度下滑。融資與信貸政策雙收緊下新房銷售需求短期透支，房企審慎下新開工面積同比降幅擴大、累計同比轉(zhuǎn)負。受此影響下開發(fā)投資增速再度降低。

??7月商品房銷售面積、金額同比

??分別降8.5%和7.1%至近一年最低

??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1-7月，商品房銷售面積101648萬平方米，同比增長21.5%，漲幅收窄6.2pts；比2019年1-7月增長14.5%；商品房銷售額106430億元，增長30.7%，漲幅收窄8.2pts；比2019年1-7月增長28.0%。

??單月銷售規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新低，較2020年、2019年同期分別回落、持平。7月商品房銷售面積和金額分別為13013萬平方米和13499億元，環(huán)比分別下降42%和40%，并均回落至前7月單月最低值。其中商品房銷售面積較2020年同期下降8.5%，同比于年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負；較2019年同期持平僅增0.1%，較6月漲幅收窄9.7pts。年中銷售節(jié)點期房企 “以價換量”的沖量方式加上各地嚴格收緊的涉房信貸政策使得全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)短期透支。對比東中西部和東北地區(qū)銷售表現(xiàn)變化可見，上半年表現(xiàn)亮眼的東部地區(qū)遇冷尤為顯著，1-7月東部地區(qū)商品房銷售面積累計同比漲幅較1-6月收窄了9.2pts，僅次于東北地區(qū)且高于全國水平。從實際市場情況來看，三季度起隨著信貸資質(zhì)嚴審、二手房陸續(xù)停貸東部地河北、山東以及多數(shù)中西部地區(qū)省市均出現(xiàn)案場到訪和銷售流速降低甚至減半現(xiàn)象。中短期來看，持嚴的信貸政策外加居民購買力短期透支，全國商品房銷售面積、金額同比降幅尤有擴大可能。

??70城房價漲幅回落

??一線二手房價環(huán)比漲幅開始收窄

??根據(jù)全國商品房銷售面積、金額估算來看，7月商品房銷售均價環(huán)比略升至10373元/平方米。年中銷售節(jié)點過后，房企普遍取消促銷折扣。

??從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看，房價漲幅顯著回落，一線一二手房價漲幅一并收窄。7月，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3pts。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.8%、0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.1、0.1和0.8 pts。一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3pts。其中，北京和上海環(huán)比均上漲0.7%，漲幅比上月分別回落0.6和0.3 pts；深圳下降0.4%。

??此外，7月住建部對上半年房價漲幅相對較高的部分熱點城市約談后，金華、惠州、徐州新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅均有所回落。其中徐州新房房價環(huán)比漲幅收窄0.5pts、惠州二手房房價環(huán)比下降0.1%。

??7月新開工同比銳減22%

??累計增速進入負區(qū)間

??前7月土地購置面積降幅收窄2.6pts

??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積891880萬平方米，同比增長9.0%。其中，房屋新開工面積118948萬平方米，下降0.9%；房屋竣工面積41782萬平方米，增長25.7%。其中，住宅竣工面積30125萬平方米，增長27.2%。施工、新開工、竣工面積較1-6月增速分別變化-1.2pts、-4.7pts和0pts。

??單月來看7月房屋新增施工面積和新開工面積分別環(huán)比下降47%和34%，其中房屋新開工面積僅17660萬平方米，較過去兩年同期分別下降21.5%和12.6%，拖拽前7月房屋新開工面積增速進一步回落進入負區(qū)間。

??在“三道紅線”下融資端融資成本持續(xù)上升的同時，各地涉房信貸的收緊使得房企銷售回款周期一再拉長。全國房企本年到位資金增速已連續(xù)7個月回落。因此在資金壓力下房企重拾對施工尤其是新開工計劃和進度的審慎態(tài)度，減緩非重點地區(qū)的建安投資成為普遍之舉。

??此外，上半年占建安投資乃至整體開發(fā)投資存較大比重的房屋竣工于本月貢獻不大，7月新增房屋竣工面積僅5301萬平方米，環(huán)比降40%。

       據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積8764萬平方米，同比下降9.3%；土地成交價款5121億元，下降4.8%。二者較1-6月降幅分別收窄2.6pts和0.8pts。由于7月因政策調(diào)整22城集中供地集體缺席，三四線城市成為絕對成交主力。在南通、常州等熱點城市集中土拍的推動下房企土地購置面積與土地成交價款降幅一定幅度收窄，但兩者規(guī)模仍尚處于歷史低位。

??7月投資同比微增1%

??建安和土地購置乏力

??進一步拉低整體投資增速

??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1-7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資84895億元，同比增長12.7%，較1-6月收窄2.3pts；比2019年1-7月增長16.5%。單7月開發(fā)投資額為12716億元，環(huán)比降28.8%。較2020年和2019年分別增長1.4%和13.2%，漲幅較上月分別收窄4.6pts和1.8pts。

??本月投資規(guī)模環(huán)比回落、同比及累計同比增速大幅收窄緣由是建安投資進一步頹萎和土拓投資延續(xù)歷史低位。正如上文所說，一方面在融資、信貸雙收緊的環(huán)境下房企以房屋新開工為代表的建安投資與7月進一步收縮，房屋竣工進度也短期對投資失去有力支撐；另一方面7月土地購置面積與土地成交價款累計同比降幅雖均有收窄，但土拓投資規(guī)模仍處于歷史較低水平。因此兩項因素下全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速進一步回落。

??總結(jié)

??綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟穩(wěn)定器作用，行業(yè)銷售規(guī)模將繼續(xù)保持兩位數(shù)以上增長速度，開發(fā)投資額將保持規(guī)模高位、增速趨穩(wěn)。下半年房企對開工、拿地決策將分別采取審慎和積極態(tài)度。

??商品房銷售來看，東中西部及東北地區(qū)此前市場過熱城市在調(diào)控政策和信貸政策收緊后短期出現(xiàn)需求透支現(xiàn)象，整體增速將受到一定拖累。同時土地購置面積保持低位下后續(xù)新房供應(yīng)將長期保持較低水平，對新房銷售規(guī)模增長有一定抑制作用。

??房企拿地方面，視土拍熱度變化情況，預(yù)計政策面也會迎來更多調(diào)整，一方面，繼無錫、杭州之后，或有更多城市迎來溢價、地價管控升級；另一方面，在保證增加住宅用地有效供應(yīng)的大方向下，部分高地價城市也或適度放寬土拍要求。同時房企將把剩余資金投入其他具有潛力的二三四線城市，屆時整體土地購置面積預(yù)計將迎來一輪較大回升，重新成為開發(fā)投資額的有力支撐。

??在整體資金一再收緊的環(huán)境下，房企對下半年施工及新開工將再度采取審慎態(tài)度，非核心城市非熱點地塊的開工計劃將有所放緩。因此后續(xù)整體新開工規(guī)模單月及累計降幅或?qū)U大。

??基于建安投資預(yù)期降幅擴大、土拓投資仍將延續(xù)歷史低位的判斷，二者對整體開發(fā)投資增速起到負面作用，后續(xù)投資增速預(yù)計將趨穩(wěn)。