[克而瑞]山東省三四線城市（八十一）：濟寧篇

??區(qū)域分化態(tài)勢將持續(xù)擴大，濟北新區(qū)、高新區(qū)或有調(diào)整。

??◎  作者 / 楊科偉、汪維文

??區(qū)縣經(jīng)濟階梯化，主城僅對弱縣市有吸附

??政府被約談后限制高價備案，二手房已停貸，利率三連漲

??“穩(wěn)健型”市場，漲不高漲不停，2021年量價齊升

??四面開花，南北兩側(cè)改善，東西主攻剛需

??調(diào)基準(zhǔn)地價，接連誕生新地王，品牌房企轉(zhuǎn)為觀望

??置業(yè)區(qū)域性強，偏好高首付、低總價

??本土房企規(guī)模有優(yōu)勢，保利、華潤等龍頭房企認(rèn)可度高

??熱點區(qū)域拒絕分銷，信貸緊張全款有折扣

??改善需求短期略有透支，樓市尚未見頂，但區(qū)域分化加劇

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??城市稟賦：區(qū)縣經(jīng)濟階梯化
主城僅對弱縣市有吸附

??濟寧市位于山東省西南部，下轄2個市轄區(qū)（任城區(qū)、兗州區(qū)），7個縣（微山縣、魚臺縣、金鄉(xiāng)縣、嘉祥縣、汶上縣、泗水縣、梁山縣），代管2個縣級市（曲阜市、鄒城市），并設(shè)有濟寧高新區(qū)、太白湖新區(qū)、經(jīng)開區(qū)三個功能區(qū)。

??濟寧是歷史文化名城，儒家創(chuàng)始人孔子、以及孟子、顏回等歷史名人均出生于此，曲阜孔廟、孔府及孔林和境內(nèi)的京杭大運河均已被列入世界遺產(chǎn)名錄。 

??2020年濟寧市GDP為4494.31億元，總量居于山東省第六位。其中鄒城市為兗州煤業(yè)總部所在地，因此GDP總量居全市第一，其他縣市區(qū)發(fā)展呈階梯分化，任城區(qū)、兗州區(qū)、高新區(qū)、微山縣、魚臺縣、曲阜市GDP在400億到500億區(qū)間，梁山縣、汶上縣、嘉祥縣、金鄉(xiāng)縣、泗水縣GDP在200億上下。七普數(shù)據(jù)顯示，濟寧市常住人口為835.8萬人，城區(qū)主要吸附GDP在200億左右的弱縣市人口。

??濟寧早期屬煤炭能源基地，目前以醫(yī)藥，機械，紡織產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，多為人口密集型第二產(chǎn)業(yè)為主，工薪階層收入普遍在4000-5000元/月，月供壓力大于首付，購買力有明顯分化。

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??政策環(huán)境：政府被約談后限制高價備案
二手房已停貸，利率三連漲

??政策環(huán)境偏松，但有傳聞近期被省政府約談，預(yù)售審批嚴(yán)格。目前濟寧政府層面沒有明確的限制性政策，整體調(diào)控力度較松。據(jù)報道，7月25-26日，濟寧市住建局組織約談部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，傳達(dá)“房住不炒”的調(diào)控精神，有傳聞是由于市政府被省政府約談，因此近期1.2萬元/平方米以上的高價盤取證難，已售項目也難以備案。 

??不限購不限貸，但額度緊張，5月份開始二手房停貸。目前濟寧首套房首付三成，二套四成，不限購。信貸層面持續(xù)收緊，利率三連上調(diào)，目前首套5.65%，二套5.88%，回款周期有延長征兆，最長可達(dá)半年，首付來源核實，貸款資質(zhì)審查也都很嚴(yán)格，5月份開始二手房已停貸。

??推出人才政策，提供工資、購房補貼。任城區(qū)推出“青鳥計劃”人才落戶政策，對博士生、碩士生、本科生分別積分3年內(nèi)每月5000元、2000元、1000元的引才補貼，以及一次性20萬元、6萬元以及3萬元的購房補貼，若是“985”“雙一流”等高校，補貼標(biāo)準(zhǔn)還有提升。

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??樓市表現(xiàn)：“穩(wěn)健型”市場
漲不高漲不停，2021年量價齊升

??濟寧市場整體走勢偏穩(wěn)，維持每年10-15%的小幅上漲，基本不太受全國調(diào)控的影響。2014年左右是濟寧房價低谷，屬于橫盤階段，自15年以來，基本每年都維持著10%-15%的穩(wěn)定漲幅，市區(qū)房價整體由15年左右的6、7千元/平方米逐步上漲至1.1萬元/平方米。

??地價抬升推高房價，市場熱度短期走高。2020年中濟寧政府對基準(zhǔn)地價有了一個調(diào)整，起拍價格從2000元/平方米左右上調(diào)至4000元/平方米，最高地價也從4000元/平方米上漲至8000元/平方米，接連誕生多幅地王。地價的上行推高了房市的熱度，多個區(qū)域板塊均價都有拉升，尤以太白湖新區(qū)等改善型片區(qū)為主。

??目前樓市仍處穩(wěn)中有升狀態(tài)，基本健康，暫未見頂，但區(qū)域間已經(jīng)開始分化。從目前濟寧樓市來看，剛需產(chǎn)品持續(xù)在跑量，高新區(qū)內(nèi)以金科禮悅為代表的一系列樓盤月均去化在70-80套左右；太白湖新區(qū)由于政府搬遷等利好，改善型產(chǎn)品保持熱銷，博觀·江悅首開去化率超9成，僅有濟北新區(qū)部分改善盤略有疲軟現(xiàn)象，博觀·錦里7月的有效來訪僅僅為十幾組，政府規(guī)劃“東拓-西跨-南聯(lián)-北延”，想要面面俱到，但實際上居民對于板塊價值有著比較固化的認(rèn)知，因此區(qū)域市場間熱度會有分化，房價也有明顯上限。

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??區(qū)域市場：四向發(fā)展
南北兩側(cè)改善，東西主攻剛需

??目前濟寧市區(qū)的規(guī)劃是四向發(fā)展，南北方向為重點發(fā)展區(qū)域，改善型置業(yè)居多，東西兩側(cè)偏剛需。任城區(qū)是城市老城區(qū)，政府在北部規(guī)劃濟北新區(qū)，并且將區(qū)政府外遷，導(dǎo)入一些優(yōu)質(zhì)學(xué)校資源，吸引很多老城外溢的客戶選擇這一區(qū)域置業(yè)。目前濟北新區(qū)房價全市最高，但跨度也較大，在1.2-1.8萬元/平方米之間。南部太白湖新城2008年成立，中間到2014年左右發(fā)展開始停滯，后面政府提出搬遷，定位城市主中心，發(fā)展再度提速。目前濟寧市政府已有20余個部門搬遷至這一區(qū)域，未來將規(guī)劃建設(shè)中央CBD商務(wù)區(qū)和多個大型商場，吸引了很多老城改善前來置業(yè)，房價在1.2-1.4萬元/平方米。高新區(qū)并無新的實質(zhì)性產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，生活配套也比較一般，發(fā)展比較落后，經(jīng)開區(qū)則屬于新開發(fā)板塊，配套還不及高新區(qū)，兩區(qū)以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的剛需客群為主。東部高新區(qū)普遍均價在0.7-1萬元/平方面之間，西部經(jīng)開區(qū)價格最低，在0.6-0.8萬元/平方米之間。 

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??項目營銷：熱點區(qū)域拒絕分銷
信貸緊張全款有折扣

??樓市目前發(fā)展健康，剛需改善去化均維持穩(wěn)定流速，因此分銷渠道采用的不是很多，以新房代理及自渠為主。熱點片區(qū)則基本不采用渠道分銷，僅有部分難去化樓盤采取渠道分銷，但效果也比較一般，成交占比基本在30%左右，傭金成本在1萬元-2萬元之間。渠道商方面，發(fā)展比較均衡，本土的渠道和貝殼等外來供應(yīng)商共生發(fā)展，均無明顯優(yōu)勢。

??優(yōu)惠力度有限，信貸額度緊張環(huán)境下，全款有少量折扣。目前濟寧房市處于量價齊升的階段，部分去化壓力較大樓盤也并無降價舉措，僅有少量折扣優(yōu)惠，力度較小，在98折、99折左右。由于信貸收緊，房企為了加快回款推出了全款特殊折扣，力度有限，只有99折。 

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??置業(yè)偏好：置業(yè)區(qū)域性強
偏好高首付、低總價

??濟寧購房者在置業(yè)上主要有三大偏好：

??一是地域性強，跨區(qū)置業(yè)少，城市發(fā)展中心向南北兩側(cè)拓展，北部濟北新區(qū)和南部太白湖新區(qū)分別是任城區(qū)政府以及濟寧市政府的新址所在，市政配套正在快速完善，原本居住在偏北側(cè)的居民置業(yè)首選濟北新區(qū)，而南側(cè)的居民也會首選太白湖新區(qū)。

??二是偏好高首付，一方面作為一個工業(yè)城市，城鎮(zhèn)的剛需購房者收入較低，對于月供償還壓力較大，另一方面小城置業(yè)觀念上不愿意欠銀行太多錢，因此在購房時愿意多出首付。

??三是偏愛小面積低總價房型，因剛需客群購買力有限，因此在置業(yè)時會首選面積小總價低的房型，尤以高新區(qū)和經(jīng)開區(qū)兩大剛需片區(qū)為甚。而濟北新區(qū)和太白湖新區(qū)雖然主打改善戶型，但實際去化仍然以偏小面積段為主，以太白湖新區(qū)的博觀·江悅項目為例，128平方米的小戶型最為暢銷，142平方米的戶型去化效果要差一下，而值得關(guān)注的是，項目169平方米大戶型也已基本售罄，證明在大戶型上購買力仍然比較有支撐。 

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??土地市場：上調(diào)基準(zhǔn)地價
接連誕生新地王，品牌房企轉(zhuǎn)為觀望

??早期政府勾地較多，18年以來已經(jīng)逐漸減少，但是本土房企仍有優(yōu)勢，涉及到一些基建項目以及道路建設(shè)，會有土地協(xié)議價格出讓。

??2020年中期開始政府上調(diào)了土地基準(zhǔn)價格，地價穩(wěn)步上行，其中太白湖片區(qū)由于面積有限且有利好，地價呈現(xiàn)跨越式增長，最高樓面價由之前的5000元/平方米左右一舉攀升至8250元/平方米，濟北新區(qū)早期出讓土地較多，且土地價格較高，目前房企拿地?zé)崆椴皇呛芨摺８咝聟^(qū)板塊面積較大，靠近市區(qū)部分土地價格與市區(qū)相近，新發(fā)展的蓼河新城板塊以大地塊出讓為主，且早期土地出讓面積較多，因此目前房企普遍持觀望態(tài)度，愿意參與土拍，但很保守。

??開發(fā)商方面本土的房企九巨龍、瑞馬拿地積極性仍然較高，品牌房企保利、華潤等態(tài)度保守，地價攀升下利潤空間嚴(yán)重壓縮，目前暫無拿地新動作。

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??房企競爭：本土房企規(guī)模有優(yōu)勢
保利、華潤等規(guī)模房企認(rèn)可度高

??就市場份額而言，本土房企九巨龍市占率最高，瑞馬次之，但二者口碑有分化，九巨龍住宅主打周邊郊縣進(jìn)城的剛需客群，品質(zhì)一般，本土居民復(fù)購率較低；瑞馬則主做改善型項目，品質(zhì)有保證，本土口碑優(yōu)勢明顯。品牌房企方面，18、19年開始品牌房企加速進(jìn)駐，本土居民對大型品牌房企諸如保利，華潤等認(rèn)可度也較高。 

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??前景展望：改善需求短期略有透支
樓市尚未見頂，但區(qū)域分化加劇

??整體而言，我們認(rèn)為濟寧樓市仍未見頂，但也有以下幾個問題：

??地價偏高，房企投資熱情有限。經(jīng)過2020年以來的一波上漲，熱點區(qū)域的土拍價格已經(jīng)從4000元/平方米起步，最終成交價格也可以達(dá)到6000-8000元/平方米，加上建安成本的話，房企的盈利空間已經(jīng)很有限，目前規(guī)模房企土地市場拿地?zé)崆檎谥鸩綔p退，僅有本土房企保持較高積極性。

??工薪居民收入有限，房價存在比較明顯的天花板。目前濟寧周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)的剛需客購房能力多在8000元/平方米以下，部分居民能接受的單價天花板也就10000元/平方米，太白湖新區(qū)的博觀·江悅項目入市定價至14000元/平方米，不少購房者也已提出有明顯資金壓力。

??區(qū)域分化態(tài)勢將持續(xù)擴大，濟北新區(qū)、高新區(qū)或有調(diào)整。從市場調(diào)研情況來看，濟北新區(qū)目前價格已經(jīng)見頂，部分改善型項目去化已現(xiàn)疲態(tài)；高新區(qū)雖然流速比較穩(wěn)定，但下半年將開啟集中入市，總待售房源接近萬套，市場承接壓力較大；太白湖新區(qū)政策利好且待售項目不多，仍然維持量價齊升的態(tài)勢。

??典型項目一：金科·集美禮悅

▲區(qū)位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置：濟寧高新區(qū)孟子大道與泰山路交匯處西北側(cè) 物業(yè)類型：高層建筑面積：25.22萬平方米價格情況：首開均價約6200元/平方米，目前售價約7200元/平方米

??項目點評：本項目屬于濟南東部的高新區(qū)蓼河新城板塊，坐落于孟子大道與泰山路交匯處，當(dāng)前周邊范圍在售房源較少，下半年開始周邊幾個項目陸續(xù)入市，將形成一定競爭壓力。

??項目2020年11月首開，首開較為匆促，總共推出300多套房源，去化效果一般，后由于為品牌房企開發(fā)，且周邊沒有競品，續(xù)銷期可以維持月均70-80套左右去化。價格方面首開低價入市，最低可達(dá)到6200元/平方米左右，現(xiàn)均價在7200元/平方米左右，價格穩(wěn)步抬升，由于目前片區(qū)同類型競品價格可以達(dá)到8300元/平方米，因此后續(xù)價格仍有提升空間。

??本項目共有與1600多套房源，包含102平方米、121平方米、115平方米、130平方米四種戶型，均為三房，目前121平方米戶型最暢銷，預(yù)計2022年底清盤。

??購房者主要來自于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，占比在60%左右，少部分主城外溢和投資客群，目前高新片區(qū)單價仍然偏低，因此沒有看出來明顯價格天花板，且由于板塊較大，接近市區(qū)的位置均價與市區(qū)接近。

??典型項目二：博觀·江悅

▲區(qū)位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置：京杭路以南，濟安橋路以西 物業(yè)類型：高層、洋房建筑面積：18.0萬平方米首開售價：均價13700元/平方米

??項目點評：本項目位于城市發(fā)展主中心的太白湖新城板塊，是未來重點發(fā)展的市政中心區(qū)域，該板塊目前在售項目在5個左右,體量多在100畝上下，項目為純洋房社區(qū)，屬于比較少見的類型，并無直接競品。

??項目共計900余套房源，于2021年7月首開，首開均價1.37萬元/平方米，共320套房源，去化率超9成，128平方米三房和169平方米四房兩種戶型最暢銷，142平方米中戶型去化一般，項目與周邊二手房并無明顯價差。

??項目周邊環(huán)繞著多所中小學(xué)以及濟寧市最大的三甲醫(yī)院，與政府新址同屬同一板塊，因此購房者以市政公務(wù)人員、老師、醫(yī)生群體為主，另外還有部分商戶，主要源于老城置換，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群很少，占比不足2成。  

??典型項目三：博觀·錦里

▲區(qū)位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置：共青團(tuán)路與任興路交會處  物業(yè)類型：高層、洋房建筑面積：8.54萬平方米首開售價：高層12000元/平方米、洋房13000元/平方米

??項目點評：本項目位于濟北新區(qū)，距離任城區(qū)新政府約1.5公里，是城市發(fā)展的新興板塊。目前板塊內(nèi)在售的新房不多，項目由旭輝銀盛泰和本土的瑞馬集團(tuán)合作開發(fā)。

??本項目主打改善型客群，主力戶型為116平方米三房和133平方米四房，于2021年6月首開，首開推盤173套，認(rèn)籌總數(shù)470套，但首開之前并未釋放價格，結(jié)果首開釋放價格后出現(xiàn)退籌情況，并未售完。目前項目來訪也比較少，續(xù)銷期表現(xiàn)一般。

??項目以地緣性客戶為主，占比在6-7成，且地緣性客戶對價值認(rèn)同感極強，以建設(shè)路為界，建設(shè)路以東為優(yōu)質(zhì)區(qū)域，1.3、1.4萬元/平方米左右的價格都可以接受，建設(shè)路以西洋房最高接受1.2萬元/平方木，高層接受9500元/平方米-10000元/平方米，項目處于建設(shè)路西。