[高力國際]北京辦公樓市場將何去何從？

　　8月31日，北京市人民政府發(fā)布《北京市城市更新行動計劃（2021-2025年）》。高力國際華北區(qū)副董事總經(jīng)理陳難認(rèn)為此次“831”新政的出臺，與之前政策最大的不同就是頒布了具體量化目標(biāo)，同時明確了時間表。此次新政共涉及六大類更新項(xiàng)目類型，再次明確了城市更新并不限于舊樓改造、寫字樓和商業(yè)改造，同時也涉及工業(yè)廠房、老舊園區(qū)和公共設(shè)施等項(xiàng)目改造。政策明確了到2025年，重點(diǎn)推動500萬平方米左右低效老舊樓宇改造升級，完成22個傳統(tǒng)商圈改造升級，及有序推進(jìn)700處老舊廠房更新改造、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥”。

城市更新項(xiàng)目類型

　　高力國際華北區(qū)副董事總經(jīng)理陳難認(rèn)為“831”新政體現(xiàn)了城市更新所具備的三個核心價值，即社會經(jīng)濟(jì)價值、城市經(jīng)濟(jì)價值和資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價值。社會經(jīng)濟(jì)價值體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)升級和消費(fèi)需求提升兩大方面，最終的影響是在城市GDP、稅收和就業(yè)方面的帶動作用。城市經(jīng)濟(jì)價值體現(xiàn)在城市形象、居民幸福感和獲得感、人口素質(zhì)等方面。資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價值則更注重項(xiàng)目自身的再生價值，如樓宇再生價值。樓宇更新不僅能為產(chǎn)業(yè)提供更優(yōu)質(zhì)的發(fā)展空間，還可以吸引高素質(zhì)人才，提升城市產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)?？梢哉f，樓宇更新是城市發(fā)展和人口聚集的重要抓手，樓宇一邊承載著產(chǎn)業(yè)發(fā)展，一邊服務(wù)著辦公人群。從這個角度來講，樓宇改造的標(biāo)準(zhǔn)并不是越高越好，應(yīng)該更注重市場和客戶需求。

城市更新具有的三個核心價值

　　高力國際通過對三季度政策和市場數(shù)據(jù)的解析看到，北京甲級寫字樓市場三季度依然實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定去化，市場需求已經(jīng)回歸常態(tài)。雖然市場需求在三季度如預(yù)期出現(xiàn)了放緩，但從數(shù)據(jù)上看依然保持了較高的需求水平，達(dá)到21.5萬平方米。若剔除自用面積的影響，凈吸納量仍維持在17.1萬平方米。如果再細(xì)分需求來源，我們發(fā)現(xiàn)本季度的凈吸納量受到單一租戶的大宗租賃交易的影響很大，超過8萬平米，也就是說若剔除此交易影響，全市場凈吸納量僅為8.8萬平方米。由此可見，北京甲級寫字樓市場需求實(shí)際上已經(jīng)回歸常態(tài)。在甲級寫字樓新增供應(yīng)方面，隨著陽光金融中心在本季度入市，中服地塊北區(qū)所有在建項(xiàng)目均已入市，今年前三季度累計新增供應(yīng)量達(dá)到57萬平方米。受益于前三季度旺盛的市場需求，空置率進(jìn)一步降至16.7%，環(huán)比下降1.4個百分點(diǎn)。市場租金維持在341.1元每月每平米，環(huán)比微漲0.1%，這也是租金在連續(xù)9個季度下跌后首次實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)。

　　在子市場表現(xiàn)方面，CBD的表現(xiàn)可謂是一枝獨(dú)秀。高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示我們從一季度就強(qiáng)調(diào)北京辦公樓市場的兩大特點(diǎn)：第一，東部市場租金性價比凸顯。從2018年二季度市場租金觸及最高點(diǎn)后，CBD子市場的租金已經(jīng)回調(diào)超過12%，調(diào)整幅度僅次于燕莎和望京酒仙橋市場。CBD是目前東部市場中唯一具備高性價比和足夠優(yōu)質(zhì)辦公空間的子市場，同時也是唯一被劃入自貿(mào)區(qū)范圍的甲級寫字樓市場。第二，大面積需求和供給錯配問題依然嚴(yán)重。北京辦公樓市場依然存在大面積辦公需求和閑置辦公空間在地理位置上的錯配問題。整體上看，新增的大面積需求集中在中關(guān)村、上地和望京酒仙橋區(qū)域，而目前可利用的產(chǎn)業(yè)辦公空間大多集中在CBD和麗澤區(qū)域，而這兩個子市場也是目前租賃交易最火熱的區(qū)域。從今年前三季度的市場去化來看，CBD占全市場凈吸納量的比重從Q1的23%上升到Q2的34%，到了三季度更是上升到69%，占比逐季提升。

　　在成熟產(chǎn)業(yè)園市場方面，部分子市場短期內(nèi)受“雙減”政策影響較大，但市場需求依然非常旺盛。 如寫字樓市場一樣，產(chǎn)業(yè)園市場本季度凈吸納量也出現(xiàn)回落，達(dá)到12.6萬平方米，空置率進(jìn)一步降至16.9%，租金依然穩(wěn)定在128.4元每月每平米。雖然本季度影響較大的事件是“雙減”政策后在線教育企業(yè)的退租，但該政策對全市場的影響非常有限，而且對于不同區(qū)域和樓宇的沖擊也不同。從區(qū)域來看，主要影響還是集中在望京酒仙橋，上地和中關(guān)村。從樓宇級別來講，甲級樓宇受影響較小，影響主要集中在乙級樓宇和產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中。據(jù)不完全統(tǒng)計，在甲級寫字樓中的退租面積占比不到10%。由于在線教育企業(yè)普遍集中在望京酒仙橋、上地等低空置率的市場，大面積騰退正好為其他企業(yè)的新增辦公需求提供了空間。同時，在線教育企業(yè)退出的面積多數(shù)具有嶄新裝修及辦公家具，因此該類面積投入市場后非常受互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的歡迎。除了少數(shù)“專業(yè)”教培樓宇外，業(yè)主普遍持有樂觀態(tài)度，尚未出現(xiàn)過分擔(dān)憂后續(xù)出租的情況。

　　在產(chǎn)業(yè)園子市場的表現(xiàn)方面，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（即亦莊產(chǎn)業(yè)園市場）在“兩區(qū)建設(shè)”一周年之際結(jié)出了豐碩的成果。在2020年，亦莊市場的空置率高達(dá)25%，僅僅一年時間，空置率大幅下降近15個百分點(diǎn)，到今年三季度僅為10.7%。凈吸納量在上個季度更是領(lǐng)跑所有子市場，今年前三季度平均凈吸納量更是超過5萬平米。市場快速去化的背后代表了越來越多的企業(yè)落戶經(jīng)開區(qū)。根據(jù)經(jīng)開區(qū)對外發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在過去的一年間，經(jīng)開區(qū)新增外資企業(yè)47家，同比增長123.8%；新增儲備項(xiàng)目超過1000個，實(shí)現(xiàn)近200個項(xiàng)目簽約，總投資額超4,200億元，其中更有超過170個項(xiàng)目被納入“兩區(qū)”工作重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目。從行業(yè)來看，經(jīng)開區(qū)目前大力引進(jìn)的企業(yè)主要以新經(jīng)濟(jì)企業(yè)為主，其中包含新一代信息技術(shù)、新能源智能汽車、生物技術(shù)和大健康、機(jī)器人和智能制造等產(chǎn)業(yè)。

　　展望第四季度，甲級寫字樓市場將有14.1萬平方米的新增供應(yīng)待入市，對市場沖擊有限。高力國際研究部董事陸明表示雖然凈吸納量逐步回歸常態(tài)化，但由于新項(xiàng)目體量有限且自用比例較高，因此四季度市場仍將持續(xù)去化，年末空置率將出現(xiàn)同比大幅回落。全年來看，年度凈吸納量預(yù)計將創(chuàng)10年新高，去年Q4 19.4%的空置率或?qū)⒊蔀槲磥?/b>4-5年內(nèi)的階段性高點(diǎn)。我們依然維持市場租金在今年四季度或明年一季度出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性企穩(wěn)回升的預(yù)判。從中長期來看，北交所的設(shè)立為全國的創(chuàng)新型中小企業(yè)提供了更高效的資源配置平臺，特別是“十四五”規(guī)劃中所提及的“專精特新”企業(yè)。北京作為全國的科技中心，擁有全國最高的科研投入比例，最多的科研機(jī)構(gòu)，相信北交所的設(shè)立將會使更多立足于北京的創(chuàng)新型中小企業(yè)受益。我們相信隨著這些企業(yè)逐步做大做強(qiáng)，將為北京辦公樓市場帶來新的需求增長極。