[克而瑞]地產(chǎn)企業(yè)基金運作,助力重資產(chǎn)轉(zhuǎn)“輕”

2021-10-29 14:01:56

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2021-10-29
  • 報告類型:市場報告
  • 發(fā)布機構(gòu):克而瑞

??地產(chǎn)企業(yè)資本平臺愈發(fā)成熟,基金運作加速重資產(chǎn)項目資本化進程。

??◎  作者 / 沈曉玲、齊瑞琳

??10月12日遠洋資本收購新加坡REITs70%股權(quán);10月13日,遠洋集團以64.15億元代價將全資子公司崇高發(fā)展公司出售,崇高發(fā)展擁有北京朝陽區(qū)東三環(huán)商務(wù)中心核心區(qū)Z6地塊;同日遠洋集團聯(lián)合國際投資人設(shè)立寫字樓基金,共同出資參與設(shè)立總規(guī)模為14億美元的核心寫字樓基金,用于投資一線城市城市核心商圈成熟甲級寫字樓項目,其中就包括上述折合約62.98億元Z6地塊物業(yè)A部分。10月18日,遠洋資本聯(lián)合某亞洲主權(quán)基金,發(fā)起設(shè)立4億美元物流地產(chǎn)私募基金。此外,10月24日越秀地產(chǎn)擬出售越秀金融大廈給越秀房托。房企金融市場動作較多,地產(chǎn)基金模式漸成風(fēng)氣。本文著重分析分解近日遠洋集團的基金動作。

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??出售Z6項目給參投基金
優(yōu)化財報同時保持項目管理權(quán)

??遠洋集團預(yù)計出售Z6地塊項目所得款凈額約為64.12億元,該筆資金集團將用作一般運營資金償還集團債務(wù)或者投資事項。而收購方的寫字樓基金中遠洋參投金額為4億美元,折合人民幣約為25.84億元。此次交易往來遠洋集團將凈套現(xiàn)約為38.2億元。在上述交易完成后,Z6地塊項目仍能夠體現(xiàn)在遠洋集團的項目開發(fā)名單中,但實現(xiàn)了資產(chǎn)出表,不再反映在遠洋集團上市部分綜合財務(wù)報表中,從而完成了財報資產(chǎn)負債優(yōu)化。

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??此舉也可以幫助遠洋集團降低重資產(chǎn)持有比例,在繼續(xù)保持對項目操盤和管理權(quán)的情況下,同時實現(xiàn)現(xiàn)金回流,為后續(xù)拿地及收并購創(chuàng)造更有利條件。且依托專業(yè)化管理,遠洋集團還將持續(xù)收獲資產(chǎn)管理收益。另外10月12日遠洋資本收購新加坡大信商用信托管理有限公司70%股份,正式成為管理公司控股股東,這筆收購將貫通不動產(chǎn)私募基金和境外公募REITs兩個平臺,實現(xiàn)“投、融、管、退”全鏈條閉環(huán),為其商辦類重資產(chǎn)資本化退出做鋪墊。此前,遠洋已經(jīng)通過資本運營,成功退出了多個商業(yè)寫字樓項目,如2017年7月遠洋通過境外股權(quán)交易方式收購的中銀資產(chǎn)包6個項目中,北京硅谷亮城、成都華敏翰尊大廈、上海大寧商業(yè)廣場、北京鉆石大廈4個項目已經(jīng)實現(xiàn)順利退出,且獲得較高的內(nèi)部收益率。

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??資本布局頻發(fā)力
助力企業(yè)多元拿地輕重并舉

??10月18日遠洋集團聯(lián)合某亞洲主權(quán)基金,設(shè)立4億美元物流地產(chǎn)私募基金,專注于投資一二線及重要物流節(jié)點城市的開發(fā)型及成熟型物流地產(chǎn)項目,這是遠洋資本第三支以物流為主題的私募基金,目前基金已鎖定首批位于上海和河北廊坊的三個種子項目。從2021年上半年遠洋集團中報來看,集團目前共有21個物流地產(chǎn)項目,其中2021年上半年新增17個物流項目,可以看出遠洋多元化拿地能力不斷提升,且通過引入基金、公募REITs等方式,未來遠洋更容易獲取退出通道,實現(xiàn)重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)運營管理及獲利增值。 

??遠洋集團多年來持續(xù)資本布局,2013年成立遠洋資本,引入及設(shè)立多家戰(zhàn)投基金,前些年多元化轉(zhuǎn)型時,遠洋集團曾公開表示要成為具有領(lǐng)先產(chǎn)業(yè)投資能力的投融資集團。雖然2020年后遠洋集團提出重新聚焦主業(yè),但其成立基金、提升資本運營能力和擴展業(yè)務(wù)邊界沒有停下。遠洋資本成立接近9個年頭,圍繞地產(chǎn)相關(guān)投資業(yè)務(wù)日漸成熟,助力主業(yè)發(fā)展同時實現(xiàn)自身起飛,目前已經(jīng)成為國內(nèi)排名前列的另類投資平臺。

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??上市主體債務(wù)風(fēng)險可控
財務(wù)穩(wěn)健度高

??在行業(yè)下行,監(jiān)管愈發(fā)嚴(yán)格的情況下,降負債及增強資金流動性,有助于房企抵御風(fēng)險,為未來發(fā)展贏得更多機會。遠洋集團憑借其資金優(yōu)勢和資本實力,戰(zhàn)略部署通過遠洋資本這一資管平臺引入外部基金,不僅更易獲得資本支持緩解資金壓力,同時也為其重資產(chǎn)輕資產(chǎn)化鋪路。

??得益于遠洋的資本運作,從其上市主體遠洋集團(3377.HK)的財務(wù)表現(xiàn)來看,2021年上半年遠洋持有現(xiàn)金382.32億元?,F(xiàn)金短債比較2020年年末上升至1.88,長短債務(wù)比上升至3.22,債務(wù)結(jié)構(gòu)較2020年年末改善。凈負債率67%,剔除預(yù)售款后的資產(chǎn)負債表為69%,持續(xù)保持穩(wěn)定,“三道紅線”皆為綠檔。財務(wù)穩(wěn)健度提升,資金安全保持在較高水平,風(fēng)險可控。

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??房企設(shè)立資本平臺成趨勢
助力存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化

??房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè),為了盤活存量資產(chǎn),不少房企在發(fā)展過程中設(shè)立資本平臺,以便借助基金、金融等方式,為業(yè)務(wù)布局開辟新的發(fā)展道路。近日除了遠洋設(shè)立基金進行對價交易,其他房企也有類似動作。如2021年10月24日晚間,越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱,擬出售越秀金融大廈給越秀房托。目前已有多家房企擁有自身的投融平臺,如金地集團的穩(wěn)盛投資、中國金茂的金茂資本、首創(chuàng)置業(yè)的首金資本等,這些資本平臺多圍繞地產(chǎn)主業(yè),開展股權(quán)、債權(quán)、不動產(chǎn)投資及其他房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈。隨著發(fā)展有些平臺后來擴大規(guī)模,逐漸轉(zhuǎn)換角色,成長為私募基金平臺,成為投融管退的操作者,這類平臺在基金設(shè)立方面多半會引入外部戰(zhàn)投,借力布局項目。另外除了投融資平臺,也有直接設(shè)立地產(chǎn)基金進入資本市場,如越秀房托、招商局商業(yè)房托基金。

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??房地產(chǎn)地產(chǎn)基金發(fā)展已經(jīng)成為一種趨勢,在這種模式下,房地產(chǎn)項目能以出售股權(quán)替代債務(wù)融資,控制杠桿水平同時降低融資成本,緩解“三道紅線”壓力。除此之外,在22城集中供地的大環(huán)境下,依靠地產(chǎn)基金也能獲得收并購擴儲的機會。但由于整體市場還不夠成熟,地產(chǎn)基金也有一定風(fēng)險,因為投資類資產(chǎn)規(guī)模較大,且主要集中在股權(quán)投資類項目中,周期較長,對于競爭優(yōu)勢不明顯的企業(yè)來說,項目退出難易程度和盈虧水平存在較大的不確定性。

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