[克而瑞]行業(yè)透視 | 預售資金監(jiān)管新規(guī)對房企利好有多大？

??無論從額度還是占比來看，預售資金監(jiān)管對于企業(yè)有效流動性的影響都不容忽視。

??據(jù)消息，全國性的商品房預售資金監(jiān)督管理辦法已制定出臺，新管理辦法將明確預售資金監(jiān)管的基本標準，實行“重點額度管理”。此消息一出，引發(fā)行業(yè)熱烈討論。預售資金監(jiān)管政策的優(yōu)化，兼顧了商品房預售資金使用的規(guī)范化和靈活性，同時進入流動性修復期，“重點額度管理”也被視為緩解房企流動性的重要利好信號。

??預售資金監(jiān)管

??在一定程度擠占了企業(yè)有效流動性

??盡管從2021年上半年末80家樣本企業(yè)數(shù)據(jù)分析來看，現(xiàn)金短債比通過率達到90%，但隨著下半年流動性危機的爆發(fā)，表明房企實際流動性與賬面數(shù)據(jù)仍存在出入。其中預售監(jiān)管資金的使用受限，就在在一定程度擠占了企業(yè)有效流動性。

??根據(jù)部分企業(yè)數(shù)據(jù)披露，截至2021年上半年末，碧桂園、萬科、恒大、保利等預售監(jiān)管資金均達到數(shù)百億元。恒大于日前舉行2022年保交樓新年開工動員大會，會上許家印透露目前恒大的預售監(jiān)管資金已有500多億元。

??同時，我們以流動性擠占率指標（預售監(jiān)管資金/貨幣資金）來衡量預售監(jiān)管資金對企業(yè)流動性的擠占情況發(fā)現(xiàn)，碧桂園、華夏幸福、藍光流動性擠占率均超過30%，處于較高位，萬科、恒大、保利、華僑城也超過20%。

??因此，無論從額度還是占比來看，預售資金監(jiān)管對于企業(yè)有效流動性的影響都不容忽視。目前，外部融資收緊已經(jīng)是常態(tài)，預售資金監(jiān)管的影響性也在進一步凸顯。在流動性問題比較突出的背景下，預售資金監(jiān)管的規(guī)范與適度對于房企穩(wěn)定經(jīng)營、項目建設(shè)順利推進都意義重大。此前廣州、煙臺等部分城市均已放寬商品房預售資金監(jiān)管，為房企流動性減壓。

??新規(guī)定實行“重點額度管理”

??利好有多大？

??全國性的商品房預售資金監(jiān)督管理辦法的出臺，將明確預售資金監(jiān)管的基本標準，實行“重點額度管理”。由市縣級城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當賬戶內(nèi)資金達到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。

??新規(guī)不僅將推動預售資金監(jiān)管規(guī)范化，同時也提高了預售資金使用的靈活性。尤其經(jīng)歷2021年下半年銷售遇冷、債務違約頻發(fā)等困境，為保證項目交付，西安、天津、石家莊等省市相繼加強預售資金監(jiān)管，在一定程度加劇了房企流動性陣痛。隨著新規(guī)的出臺，部分監(jiān)管趨嚴的城市勢必調(diào)整放松，預期將為房企釋放出一定的流動性。

??預售資金全國化統(tǒng)一規(guī)定，利好到底有多大？“重點額度管理”主要用于工程建設(shè)，根據(jù)工程造價合同等核定。從城市監(jiān)管政策梳理來看，現(xiàn)行預售資金監(jiān)管造價成本在1500-5000元/平方米。

??例如北京規(guī)定不低于5000元/平方米，北京的新房成交均價在50000元/平方米左右，粗略可計預售款監(jiān)管比例（預售資金監(jiān)管的造價成本/房價）為10%。濟南建安造價、小區(qū)內(nèi)配套費用按3300元/平方米監(jiān)管，新房成交均價在16000元/平方米左右，預售款監(jiān)管比例約為21%。北京占比顯著偏低的主要原因在于不同能級城市存在顯著的地價差。

??經(jīng)工程造價調(diào)整及折算后，假設(shè)一線城市預售款監(jiān)管比例為10%，二線城市以及強三線城市為20%，太原、石家莊、重慶、常州等高比例監(jiān)管城市都會出現(xiàn)松綁，釋放出較多資金，而在這些城市有更多貨值的房企也會享受到明顯的政策紅利。相應的，預售款監(jiān)管比例偏低的城市會根據(jù)工程價調(diào)整，監(jiān)管力度預期提升。

??房企層面，由于城市政策效應存在抵消，預售監(jiān)管資金的釋放也將有限。但統(tǒng)一規(guī)定后，預售監(jiān)管資金占預收賬款或合同負債比重高的房企或能獲得比較多的流動性，這類房企可能由于城市布局或企業(yè)經(jīng)營原因，受監(jiān)管整體趨嚴。從部分房企2021年上半年末披露的預售監(jiān)管資金來看，占到預收賬款或合同負債的4%-20%。

??以世茂為例，截至2021年上半年末合同負債1128.9億元，預售監(jiān)管資金219億元，占比19.4%。世茂近年的銷售均價在1.75-1.77萬元/平方米，假設(shè)在預售資金監(jiān)管造價平均成本3000元/平方米條件下，占銷售單價17%，結(jié)合合同負債推算，預售監(jiān)管資金為192億元，釋放資金27億元，預售監(jiān)管資金有12%松動空間。

??新規(guī)仍以保交付為首要目標

??經(jīng)營穩(wěn)健性房企或成最大受益者

??但從政策目標來看，新規(guī)意在糾偏，本質(zhì)上仍以保交付、維護消費者權(quán)益為預售資金監(jiān)管的首要目標。目前銷售市場低迷，保交付是刺激市場活躍、提升購房者信心的關(guān)鍵，監(jiān)管和執(zhí)行層面都不可能放松。因此，在“交付先行”主基調(diào)下，房企對政策松動空間不能抱太大希望，疏通流動性仍要依靠自救。

??一方面，新規(guī)落地仍要“因城施策”。城市基本面與市場行情各異，因城施策需結(jié)合市場情況制定相應措施，特別是爛尾較多、行情低迷的城市監(jiān)管放松幅度將有限。                                                 

??另一方面，新規(guī)落地“視企而定”可能大。經(jīng)歷2021年下半年流動性危機信用危機，行業(yè)分化加劇，監(jiān)管也不可一概而論，理應根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營管理水平、現(xiàn)金流狀況、項目建設(shè)能力進行綜合評價，最大程度保證政策目標的實現(xiàn)。

??我們認為，該政策下最大的受益者仍將是經(jīng)營穩(wěn)健性房企。其一，這些房企受損比較小，在市場有更大的發(fā)揮空間，通過策略調(diào)整在去化、銷售回款方面搶占先機，項目監(jiān)管額度達成之后，可以更好地利用超額部分為項目拓展、經(jīng)營需求提供支持。其二，這些企業(yè)憑借自身的穩(wěn)健經(jīng)營也將在政策執(zhí)行上擁有更多的議價利好。而狀況欠佳的房企則面臨更長的修復期和不確定性風險，情況仍難以樂觀。

??總結(jié)：全國性的商品房預售資金監(jiān)督管理辦法出臺,主要意圖在于政策糾偏，太原、石家莊、重慶、常州等高比例監(jiān)管城市會出現(xiàn)松綁，釋放出一定流動性，而在這些城市有更多貨值的房企也會享受到明顯的政策紅利。

??但新規(guī)本質(zhì)上仍以保交付、維護消費者權(quán)益為首要目標，且在落地中將“因城施策”，“視企而定”的可能性也比較大，因此整體對企業(yè)流動性影響有限。對于經(jīng)營穩(wěn)健性房企來說存在機會，可以通過高效去化、銷售回款，獲得合規(guī)資金的使用權(quán)，為穩(wěn)定可持續(xù)經(jīng)營提供支撐。