[克而瑞]行業(yè)透視 | 發(fā)債呈現(xiàn)兩重天

房玲、羊代紅2022-02-24 10:23:20來源:克而瑞

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時間:2022-02-24
  • 報告類型:市場報告
  • 發(fā)布機構(gòu):克而瑞

??在二季度房企償債壓力即將到來的情況下,或?qū)⒁l(fā)更多房企的違約。

??近期房地產(chǎn)項目并購融資落地、商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理政策糾偏、多地下調(diào)首付比例等利好消息不斷,束縛房企流動性壓力的“緊箍咒”似乎正在逐一松綁,但值得注意的是當前房企違約潮仍繼續(xù)爆發(fā),大部分的企業(yè)的償債壓力并未有所好轉(zhuǎn),行業(yè)至暗時刻仍在繼續(xù),當前房企的債券到期壓力情況如何?仍有哪些房企在發(fā)債?

??1月發(fā)債量不及歷史一半

??房企發(fā)債未迎來爆發(fā)

??據(jù)不完全統(tǒng)計,2022年1月100家典型房企發(fā)債475億元,環(huán)比上升50.3%,較2021年4季度的月均水平上漲90.2%。開年以來得益于機構(gòu)額度充足,另外政策支持并購貸款發(fā)放以及保障房租賃不計入“三條紅線”等宏觀環(huán)境回暖,也促使房企的發(fā)債量較去年年底進一步上升。

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??不過值得注意的是,歷年來1月房企的發(fā)債量一般較高,2019-2021年的1月房企發(fā)債量均超過千億元,而今年1月房企的發(fā)債量則不足500億元,同比下降63.0%,降幅較大。雖政策持續(xù)出臺維穩(wěn)市場,但房企違約潮仍在持續(xù)爆發(fā),在此情況下,大部分的房企發(fā)債受限,使得房企發(fā)債總量遠低于歷史同期。而2月份房企的發(fā)債情況來看,截止2月18日,100家典型房企發(fā)債約為150億元左右,企業(yè)的發(fā)債量也并沒有迎來大爆發(fā),房企當前的發(fā)債情況仍顯“克制”。

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??當前新發(fā)債券以國資隊為主

??部分企業(yè)也積極拓展新型融資方式

??而從發(fā)債的企業(yè)來看,2022年1月國資隊發(fā)債占比達到49.6%,較2021年四季度約70%及以上的占比有所下降。一方面主要在于隨著更多宏觀政策的支持,機構(gòu)的發(fā)債企業(yè)白名單也擴大到了更多優(yōu)秀的民營房企;另一方面部分房企也積極尋求境外到期債券的展期工作,上坤、大發(fā)、榮盛、禹洲、祥生等企業(yè)展期成功,發(fā)行新債完成了交換要約。所以整體來看,當前新發(fā)債企業(yè)仍以國資隊為主,輔以少部分優(yōu)秀的民營房企。

??特別值得注意的是,在保障性租賃住房貸款、并購貸款等多種融資方式受支持的情況下,有部分房企積極拓展自身融資渠道,發(fā)行了綠色債券、并購票據(jù)、住房租賃公司債。招商蛇口、建發(fā)地產(chǎn)、華僑城等多家國資房企成功發(fā)行并購債。此外,旭輝控股、遠洋集團、中海地產(chǎn)等發(fā)行綠色債券也進一步拓寬了企業(yè)的融資渠道。

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??上半年房企境外債到期壓力較大

??或?qū)⒂瓉硇乱徊ǖ倪`約潮

??在當前機構(gòu)的白名單主要針對國資企業(yè)以及部分優(yōu)秀的民營企業(yè)的情況下,房企債券違約還在不斷發(fā)生,且由境外債券的違約帶來的連鎖反應(yīng)也可能引發(fā)境內(nèi)債券危機。根據(jù)同花順數(shù)據(jù)顯示,近幾年來房企境內(nèi)債違約規(guī)模連年翻番,2021年房企境內(nèi)信用債違約數(shù)量就達到52只,約是2020年的3.5倍,重點房企債券違約涉及金額約506億元。

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??根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù),2022年100家典型房企的到期債券金額超過6000億元,雖較2021年降低了約20%,但在監(jiān)管去杠桿的趨勢下,壓力仍然相對較大。2022年房企的到期債券主要集中在上半年,3、4、6月份的到期量均超過600億元,超2022年月均到期水平。

??特別值得注意的是,上半年房企的境外債償還壓力較大,1-6月境外債到期占總債券到期量超過60%,3、4、6月份到期境外債分別約為401億元、461億元、432億元,在當前境外投資者信心不足的情況下,部分房企境外債券再循環(huán)融資相對較難,需動用自有資金進行償債,這對部分本就流動性緊繃的企業(yè)來說則是雪上加霜,或?qū)⑦M一步引發(fā)更多房企的違約。

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??總的來看,近期并購貸、保障性租賃住房、預(yù)售監(jiān)管資金相關(guān)政策的發(fā)布,進一步展現(xiàn)了監(jiān)管層對于維護房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的態(tài)度,部分房企的正常融資需求得到滿足,但由于監(jiān)管趨勢、房企違約潮持續(xù)等多重影響,房企發(fā)債量雖有所恢復(fù),但相較于歷史同期仍下滑較大,當前諸如并購貸、保障性租賃住房、綠色票據(jù)等融資只有小部分優(yōu)質(zhì)房企得以發(fā)行,流動性困難房企仍需自救,因此行業(yè)困局短期內(nèi)難言改善,而在二季度房企償債壓力即將到來的情況下,或?qū)⒁l(fā)更多房企的違約。

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