[貝殼研究院]重磅發(fā)布丨新市民租賃需求洞察報告系列之租金負(fù)擔(dān)調(diào)查

??在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的背景下，我國新市民群體規(guī)模龐大且呈現(xiàn)逐步增長趨勢。在人口凈流入的大城市中，新市民的住房租賃需求旺盛，租賃比例較高，因此租住什么樣的房，能不能負(fù)擔(dān)得起，住的是不是安穩(wěn)，租賃關(guān)系是否有保障等話題越發(fā)受到全社會的關(guān)注。2021年6月國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確將保障性租賃住房作為解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題的主要途徑。

??為深入了解大城市中的新市民租賃需求，清華大學(xué)建筑學(xué)院住宅與社區(qū)研究所和貝殼研究院針對全國主要城市，聚焦北京、上海、廣州、深圳等四個一線城市的新市民租賃群體，陸續(xù)展開了大量的訪談和調(diào)研，本次調(diào)研有效樣本共計6240份，主要覆蓋北京、上海、深圳、廣州、杭州、天津、成都、南京、武漢、蘇州等10個城市，其中一對一深度訪談58位租客，走訪了30余家租賃機構(gòu)、門店，基于大量的調(diào)研最終形成了《新市民租賃需求洞察報告》 ?！缎率忻褡赓U需求洞察報告》 將從新市民的人群特征、租金負(fù)擔(dān)、居住體驗、租賃方式的變化以及城市間差異等方面來描繪大城市新市民租賃需求，為保障性租賃住房以及租賃市場的發(fā)展提供參考。

??《新市民租賃需求洞察報告》系列文章將陸續(xù)發(fā)布，今日首發(fā)《新市民租賃需求洞察報告系列之租金負(fù)擔(dān)調(diào)查》（以下簡稱《報告》）。

??《報告》指出，從租金收入比而言，租客多在可負(fù)擔(dān)范圍內(nèi)選擇合適住房條件，不少租客會在住房條件上做出妥協(xié)。很多租客會選擇通過犧牲居住面積、私密性、通勤時間等條件來換取可負(fù)擔(dān)的租金水平。而當(dāng)收入提高時，租賃群體也愿意選擇通過提升租房支出而提高自己的住房條件。

??目前市場上已經(jīng)有部分租客群體獲得了住房支持，能夠有效提升租客居住滿意度。建議針對低收入人群提供單位/政府住房政策支持，重點關(guān)注年收入10萬以內(nèi)的租賃家庭，對提供宿舍/租賃補貼的的企業(yè)提供如稅收等方面的支持政策。

??調(diào)研城市租客的平均租金收入比為19.9%，10萬以下群體負(fù)擔(dān)相對較重

??《報告》指出，在不考慮住房質(zhì)量與性能有差異的情況下，僅從消費維度來看，租客平均付出收入的2成來租房，10萬以下群體負(fù)擔(dān)相對較重。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，租賃群體平均租金收入比為19.9%。超8成租賃群體租金收入比在30%以下，近2成租賃群體租金收入比超過30%，其中租金收入比在30-50%之間的占14.3%，租金收入比超過50%的占4.2%。

??調(diào)研顯示，租客收入越高，住的越好，租金負(fù)擔(dān)越低。租客收入影響著租金支出和居住條件，隨著收入增加，相應(yīng)的居住條件有較大改善，家庭年收入10萬以下、10-20萬、20-30萬、30萬以上的租賃群體整租[1]比例從38%、47%、58%提升到64%，租賃面積也隨之提升，在租金負(fù)擔(dān)可行的情況下，租客會傾向于改善自己的居住條件，如選擇整租或更大的居住面積等。同時租金收入比在降低，家庭年收入在10萬以下、10-20萬、20-30萬、30萬以上的租賃群體中租金收入比低于30%的比例分別為72%、89%、95%到99%。

??家庭年收入10萬以下家庭租金負(fù)擔(dān)相對較重，近3成租金收入比超過30%。調(diào)研樣本中，家庭年收入10萬以內(nèi)的租賃群體租金收入比超過50%的占比為7%。對于家庭年收入10-30萬的群體，部分租客存在為改善居住品質(zhì)而帶來的不可支付，如部分租客為了縮短通勤時間或改善居住體驗，愿意承擔(dān)更高的租金。

??調(diào)研城市租客多在可負(fù)擔(dān)范圍內(nèi)選擇合適住房條件，部分租客會在住房條件上做出妥協(xié)

??從租賃類型看，本次調(diào)研中的租賃群體租金收入比平均值中，整租型為22.2%、按間合租21.2%、按床位合租8.7%。其中，一張床的租金收入比為8.7%，這主要是由于該群體收入相對偏低，需要顧及其他生活支出或需要存更多錢，故選擇租金支出較低的租賃床位的居住方式。結(jié)合整租、按間合租、按床位合租租賃群體的收入（16.6萬元、13.2萬元、8.4萬元）、租金支出（3092元/月、2198元/月、566元/月）來看，整租和按間合租群體雖然租金支出差異大，但是租金收入比卻差異不大。租賃群體一般會在自己可負(fù)擔(dān)的范圍內(nèi)選擇合適的租賃方式，而隨著收入的上升，租客會選擇相應(yīng)的提升自己的居住質(zhì)量。

??部分群體通過妥協(xié)住房條件來減輕租金負(fù)擔(dān)。通過對租賃群體的訪談，結(jié)合租賃群體居住情況來看，部分租賃群體選擇通過增加租金支出，用超過30%的收入的租金，來保證一定的租賃品質(zhì)。而另一部分租賃群體則通過減少租賃面積、損失居住品質(zhì)、長距離通勤、單位提供宿舍等方式來減輕租金，減輕租金負(fù)擔(dān)，因此部分租客的租金可負(fù)擔(dān)源于對目前住房條件的妥協(xié)。

??一線城市租客平均租金收入比在25%以下，廣州、深圳租金收入比相對較低

??一線城市租客平均租金收入比在25%以下，其中廣州、深圳租金收入比較低。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示：一線城市整租型、按間合租型、按床位合租租客平均租金收入比分別為24.1%、23%、14.7%，其他城市分別為20.2%、19.1%、8.9%，其中，北京、上海租客租金負(fù)擔(dān)更重。北京、上海租賃群體平均租金收入比分別為整租：26.3%、26.2%，按間合租：24.0%、23.2%。廣州、深圳的租金負(fù)擔(dān)相對較輕。

??政府和單位的住房支持能有效的提升調(diào)研城市租客的居住滿意度

??《報告》指出，調(diào)研樣本中，有超過2成的租客由單位提供宿舍、補貼或獲得政府補貼，獲得住房支持可以提升居住條件和滿意度，其中獲得單位&政府補貼的居住滿意度最高達到近85%，獲得政府補貼的滿意度超過70%，而沒有獲得任何支持的租賃群體租住滿意度不到60%。

??調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，22.7%的租客由單位提供宿舍、補貼或獲得了政府補貼。結(jié)合各類型租賃群體的居住面積中位數(shù)、租金收入比中位數(shù)以及居住滿意度進行對比分析發(fā)現(xiàn)，提供住房支持能明顯提升租賃群體的居住水平和居住滿意度。數(shù)據(jù)顯示，沒有獲得任何支持的租賃群體他們的居住面積相對較小，租金收入比最高，居住滿意度最低為56.7%；單位提供宿舍的群體雖然在居住面積上較低，不過他們在租金支出上很低，他們的居住滿意度也還不錯，達到62.9%；獲得租房補貼的租賃群體居住面積更大，租金收入比降低在20%以下，滿意度最高超過80%。

??分行業(yè)來看，服務(wù)業(yè)[2]人群中有31.2%的人群依靠企業(yè)提供宿舍或者補貼的方式解決租住問題，為各行業(yè)中最高比例。在有單位提供宿舍或床位的情況下，租金負(fù)擔(dān)不超過工資的10%或者完全免費，這對城市運行服務(wù)人員、藍(lán)領(lǐng)工人等群體十分重要。

??[2] 此處指：護理、美容、保健、酒店、餐飲、度假、旅游

??租金依然是調(diào)研城市租客的最大痛點，主要原因是對租房的性價比不滿意

??《報告》指出，租金收入比超過30%時，對于租金的不滿意比例大幅上升。此次針對租客滿意度的調(diào)研顯示，租客對租金滿意度最低，可以看到隨著租金收入比的提高，對于租金不滿意的比例也在提高，特別是超過租金收入比30%時，不滿意的比例大幅提升。在對租客訪談過程中，很多租客也反饋了租金負(fù)擔(dān)重。

??調(diào)研城市租客對租金不滿意主要源于對租賃的性價比的不滿。結(jié)合對租客的訪談來看，租金滿意度低也源自租客認(rèn)為付出的租金與居住水平不相符。部分租賃群體會通過妥協(xié)居住水平來減輕租金負(fù)擔(dān)，雖然這部分群體租金收入比在30%以內(nèi)，但是他們的居住需求并沒有被滿足，有較強烈的改善居住水平的意愿。

??依據(jù)調(diào)研結(jié)論，為提升租客對租賃住房的滿意度，一方面建議增加保障性租賃住房供應(yīng)，減輕租金負(fù)擔(dān)或提升住房條件，特別是在租賃熱門區(qū)域合理增加租賃有效供給，來穩(wěn)定區(qū)域性的租金水平。另一方面，加快完善針對租賃住房質(zhì)量、性能、最低面積水平等方面的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，強化管理和監(jiān)督。只有在價格和質(zhì)量兩方面雙管齊下，才能有效保障新市民、青年人等租賃群體的居住水平。