[克而瑞]江蘇省三四線城市（八十七）：淮安篇

??實(shí)地調(diào)研來看，2021年下半年市場銷售表現(xiàn)急轉(zhuǎn)直下。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??2021年淮安房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從極熱到極冷的轉(zhuǎn)變。

??上半年新房全市五區(qū)成交均價(jià)破萬，二手房“學(xué)區(qū)房”最高單價(jià)破10萬元/平方米，年初土拍地王頻出。下半年新房銷售流速腰斬、多盤踩踏降價(jià)，二手房價(jià)最高腰斬跳水，宅地出讓完全停止。

??2021年3月我們?cè)?jīng)對(duì)淮安進(jìn)行過一輪市場調(diào)研。彼時(shí)正值樓市“瘋狂”。我們認(rèn)為淮安樓市熱潮是長期房價(jià)洼地后的集中補(bǔ)正，憑借的是學(xué)區(qū)炒作下的二手房價(jià)格飆漲和地價(jià)上漲給予的房價(jià)上漲預(yù)期，二者作用下輔以新房供應(yīng)不足，使得新房一房難求,但明顯出現(xiàn)強(qiáng)弩之末的疲態(tài)。

??盈虧同源，得于斯者亦毀于斯。2022年3月我們對(duì)淮安再次進(jìn)行“回頭看”。隨著全國樓市下行、民營房企債務(wù)危機(jī)頻發(fā)，淮安二手房價(jià)跳水、下半年土地停供，市場預(yù)期破滅后導(dǎo)致新房供應(yīng)積壓、成交量價(jià)齊跌。

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??“瘋狂”樓市戛然而止
在售項(xiàng)目踩踏降價(jià)、啟用分銷難改成交腰斬

??2021年8月后，淮安樓市的“瘋狂”戛然而止，“綁車位、茶水費(fèi)、套用經(jīng)營貸、天價(jià)學(xué)區(qū)房、土拍地王破萬”等現(xiàn)象不復(fù)存在。

??成交數(shù)據(jù)來看，至2022年1月全市新房成交面積僅14.21萬平方米，較2021年8月下降57%。2021年三季度起，成交均價(jià)也呈快速回落態(tài)勢(shì)。至2021年末五區(qū)房價(jià)較高點(diǎn)回落超8%。

??實(shí)地調(diào)研來看，2021年下半年市場銷售表現(xiàn)急轉(zhuǎn)直下。

??新房成交規(guī)模較此前腰斬。多數(shù)在售項(xiàng)目月均流速降至10套以內(nèi)，如碧桂園楚州印1月均僅銷5套；地處老城中心清江浦區(qū)的金樾府月均成交也僅25套左右。

??新房供應(yīng)出現(xiàn)明顯積壓。銷售乏力后新房市場從供不應(yīng)求快速轉(zhuǎn)變成供過于求。以位于經(jīng)開區(qū)的華潤置地廣場為例，板塊內(nèi)當(dāng)前在售項(xiàng)目超過20個(gè)。

??在售項(xiàng)目踩踏降價(jià)、低于成本價(jià)跑量。成交放緩、供應(yīng)積壓，各項(xiàng)目銷售競爭陡然加劇。政府出臺(tái)非明文“限跌令”，低于預(yù)售均價(jià)85%的房源不得備案。

??2021年三季度起多數(shù)項(xiàng)目爭相降價(jià)，普遍采取一步到位的85%折扣。如創(chuàng)下淮安單價(jià)地王的泓著大觀當(dāng)前備案均價(jià)為此前預(yù)售均價(jià)的85%上浮1元/平方米。由于部分項(xiàng)目存在“精裝改毛坯”、售后返傭等，實(shí)際操作中成交均價(jià)低于“限跌令”，預(yù)計(jì)接近75%線。

??此外，2020年下半年至2021年上半年成交的多宗高價(jià)地已陸續(xù)入市，多以低于成本價(jià)出售以求跑量，10月后普遍不再對(duì)認(rèn)購做首付比例要求，并不再捆綁車位銷售。如融創(chuàng)以樓板價(jià)9157元/平方米競得的融創(chuàng)運(yùn)河望項(xiàng)目地塊，2021年10月首開預(yù)售價(jià)格精裝房13000元/平方米。

??分銷占成交比重50%以上，傭金最高6%但收效有限。與2021年上半年一房難求的景象不同，據(jù)調(diào)研了解當(dāng)前淮安在售項(xiàng)目成交中分銷渠道占比普遍超過50%。分銷成本3%，2021年底業(yè)績沖刺階段最高6%，但無論從全市成交數(shù)據(jù)（12月同比降72%）還是案場銷售表現(xiàn)來看，對(duì)成交拉動(dòng)有限。

??2

??土拍溢價(jià)率降至10%以內(nèi)
冰點(diǎn)地市三季度后停止宅地出讓

??驅(qū)動(dòng)力之一土地市場2021年三季度起完全停止，最后出讓的三宗宅地均為城投公司托底。

??與此前“月月地王”、地價(jià)飆升破萬的現(xiàn)象不同，2021年6月淮安首輪集中土拍已展現(xiàn)出遇冷征兆。6月市五區(qū)成交7宗涉宅地塊平均溢價(jià)率僅13%，較上半年動(dòng)輒90%以上的高溢價(jià)相去甚遠(yuǎn)。

??中海7月競得的清江浦區(qū)一宗宅地為2021年品牌房企在淮安成交的最后一宗宅地，溢價(jià)率降至8%。而2021年一季度融創(chuàng)、弘陽和華潤以溢價(jià)率超90%競得三宗宅地，其中弘陽競得的生態(tài)商務(wù)城泓著大觀項(xiàng)目地塊成交樓面價(jià)破萬。兩相對(duì)比下，淮安地市降溫可見一斑。

??此外2021年9月起淮安市區(qū)土地市場停止供應(yīng)新宅地，最后三宗宅地于8月為以國聯(lián)為首的本土城投公司托底競得。

??一方面三季度土拍溢價(jià)率大幅回落、品牌房企停止在淮拓儲(chǔ)給高熱的新房市場情緒降溫，另一方面四季度地市停供使得土地市場無法繼續(xù)影響新房購房者對(duì)市場的預(yù)期。

??此外需要注意的是，2021年1月至7月共計(jì)成交了342萬平方米建面宅地，超新房成交面積一倍。市場下行期大規(guī)模待開發(fā)宅地的出讓也使得未來新房市場承擔(dān)相當(dāng)?shù)拇媪繅毫?。這直接導(dǎo)致了上文提及的新房市場供應(yīng)積壓，加劇了樓市成交的下行。

??3

??天價(jià)學(xué)區(qū)房回調(diào)超50%
二手房價(jià)普降近3成投資者深套

??以學(xué)區(qū)房為代表的二手房房價(jià)是淮安樓市預(yù)期和購房情緒的關(guān)鍵。2021年8月起二手房市場出現(xiàn)劇烈調(diào)整，學(xué)區(qū)房價(jià)格腰斬。

??以梧桐公館、中南世紀(jì)城和星雨華府為例，三個(gè)項(xiàng)目二手房價(jià)2021年下半年起加速回落，其中梧桐公館至2022年3月房價(jià)降至21096元/平方米，較2020年末高點(diǎn)回落接近萬元/平方米。

??學(xué)區(qū)房更是回調(diào)慘烈。2021年曾爆出10萬元/平方米的天價(jià)學(xué)區(qū)房荷花池花園，至2022年2月月均掛牌價(jià)格已降至4.4萬元/平方米，降幅達(dá)57%。其他統(tǒng)計(jì)的五處學(xué)區(qū)房項(xiàng)目二手房價(jià)較2021年高點(diǎn)降幅均在16%以上，其中綠地世紀(jì)城達(dá)32%。

??二手房房價(jià)的劇烈回調(diào)也使得一部分投資性購房者“高位接盤”后被深套，陷入信貸透支的境地。購房者通過消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等方式合伙集資投資二手住宅，當(dāng)前房價(jià)已下降逾3成。這一部分購房者即使未來信貸監(jiān)管寬松后，短期內(nèi)對(duì)住宅市場也難有購買力和購房情緒。

??4

??土地、二手房跳水后市場預(yù)期破滅
10月起信貸寬松未能帶動(dòng)樓市回升

??受土地市場和二手房市場雙重作用下，疊加整體宏觀經(jīng)濟(jì)壓力和民營房企債務(wù)危機(jī)，淮安市場預(yù)期由“狂熱樂觀”快速轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝^望悲觀”。

??至2022年3月，淮安涉房信貸已寬至近年新低。銀行信貸資金充裕，房貸放寬周期縮短至一周。首套房利率由高點(diǎn)5.75%降至5.15%。

??事實(shí)上，信貸收緊并非導(dǎo)致淮安樓市下行的決定性因素。據(jù)調(diào)研了解，2021年10月起各銀行已陸續(xù)放寬信貸管制，房貸利率逐步下降、放寬周期逐步縮短。但從新房成交表現(xiàn)來看，市場預(yù)期破滅后信貸寬松并未帶動(dòng)成交規(guī)模回升。市五區(qū)部分新盤項(xiàng)目，如綠地春曉停工3個(gè)月等現(xiàn)象更是加劇了購房者信心的崩潰。

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??10月起預(yù)售資金監(jiān)管收緊
銷售艱難后續(xù)資金支取不容樂觀

??2021年10月起淮安顯著收緊對(duì)預(yù)售監(jiān)管資金的收入和支取。監(jiān)管力度與多數(shù)三四線城市相同，從側(cè)面催化了房企在售項(xiàng)目降價(jià)走量的行為。具體而言：

??在收入階段，淮安施行預(yù)售資金100%收入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并按照單批次預(yù)證銷售面積*住宅統(tǒng)一單價(jià)（毛坯4500元/平方米、精裝6000元/平方米）建立重點(diǎn)監(jiān)管資金池。收入的預(yù)售資金蓄滿資金池后方可支取。

??在支取階段，按照工程進(jìn)度過半、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、取得產(chǎn)證依次設(shè)置提取25%、50%、90%和100%四個(gè)支取節(jié)點(diǎn)。

??在實(shí)際操作層面上，淮陰區(qū)以及郊縣執(zhí)行更為嚴(yán)格。2022年1月略有放松以供房企支取資金向建筑施工方發(fā)放工資款項(xiàng)。2月起監(jiān)管力度恢復(fù)，且未來預(yù)計(jì)將保持收緊態(tài)勢(shì)。

??值得注意的是，由于當(dāng)前市場下行成交慘淡。在售項(xiàng)目單次預(yù)售去化表現(xiàn)過少，難以蓄滿重點(diǎn)監(jiān)管資金池，出現(xiàn)無法按節(jié)點(diǎn)支取預(yù)售資金的現(xiàn)象。因此房企采取降價(jià)策略快速走量，進(jìn)而更快完成預(yù)售資金收入和支取目標(biāo)。

??典型調(diào)研項(xiàng)目一：華潤·悅璽臺(tái)

▲區(qū)位/沙盤/售樓處實(shí)景圖

??地理位置：經(jīng)開區(qū)開發(fā)區(qū)柯山路與通甫路交匯處

??物業(yè)類型：高層、小高層

??建筑面積：73.1萬平方米

??裝修：精裝

??最近一次加推售價(jià)：備案均價(jià)12570元/平方米。

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：本項(xiàng)目主打改善，主力產(chǎn)品為104和116平方米三房戶型以及143平方米四房戶型。本項(xiàng)目于2021年12月18日首開。當(dāng)前熱銷戶型為104平方米小戶型。營銷上采取不降價(jià)以分銷和渠道提高流速的方式。

??據(jù)實(shí)地調(diào)研了解，本項(xiàng)目全民營銷傭金約為2%，渠道分銷略低于前者。當(dāng)前，分銷占整體成交比重約30%。一周內(nèi)工作日和休息日日均到訪分別為10組和25組。月平均轉(zhuǎn)化率僅為5%，多數(shù)購房者觀望情緒濃厚。

??本項(xiàng)目主打賣點(diǎn)為自帶的萬象匯商業(yè)，同時(shí)民營房企暴雷的背景下華潤的央企背景受到購房者較大信賴。

??典型調(diào)研項(xiàng)目二：碧桂園·楚州印

▲區(qū)位/沙盤/售樓處實(shí)景圖

??地理位置：淮安區(qū)吳鞠通路與山陽大道交匯處

??物業(yè)類型：高層、小高層

??建筑面積：14.7萬平方米

??裝修：毛坯

??首開售價(jià)：12000元/平方米。

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：本項(xiàng)目位于淮安區(qū)剛需板塊，首開銷售戶型為127平方米三房和147平方米四房。由于本項(xiàng)目于2021年12月首開，首開推出房源為毛坯交付。

??本項(xiàng)目用地于2021年6月競得，成交樓板價(jià)為7463元/平方米。首開售價(jià)約為預(yù)售均價(jià)13500元/平方米的9折左右。結(jié)合建安成本計(jì)算，本項(xiàng)目當(dāng)前成交均價(jià)承擔(dān)較大利潤壓力。項(xiàng)目分銷占比約為整體成交的50%。首開去化約三成。

??典型調(diào)研項(xiàng)目三：淮安金樾府

▲區(qū)位/沙盤/售樓處實(shí)景圖

??地理位置：清江浦區(qū)豐登路與工農(nóng)路交叉口

??物業(yè)類型：高層、小高層

??建筑面積：11.5萬平方米

??裝修：精裝

??最近一次加推售價(jià)：15183元/平方米。

??項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：本項(xiàng)目位于清江浦區(qū)老城中心，距離新亞廣場僅500米。核心的地理位置是本項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)。本項(xiàng)目定位改善，2021年中首開，8月起由首開價(jià)格向下降價(jià)10%后維持穩(wěn)定。

??主力戶型為106平方米三房和136平方米四房。本項(xiàng)目由金地、弘陽和新城三方合作，金地對(duì)項(xiàng)目銷售回款資金提出嚴(yán)格口徑，禁止合作方提前向母公司支取資金。

??2022年春節(jié)后本項(xiàng)目月均銷售流速約25套，當(dāng)前打出人才購房補(bǔ)貼、特價(jià)房等，但由于購房者信心缺失嚴(yán)重，觀望心態(tài)下對(duì)實(shí)際銷售表現(xiàn)的拉動(dòng)作用有限。