[克而瑞]江蘇省三四線城市（八十八）：揚(yáng)州篇

??調(diào)研感受：
??返鄉(xiāng)置業(yè)爽約，流量盤月均成交僅30套；
??房價限跌最低85折，房企內(nèi)卷式降價；
??分銷成交占比最高90%，地王虧本銷售；
??21年上半年頻出高價地，下半年城投托底。

??◎  作者 /楊科偉、柏品慧

??1 城市稟賦：GDP全省排名第七
城鎮(zhèn)居民收入全省第八，常住人口全省第十

??揚(yáng)州位于江蘇省中部、長江與京杭大運(yùn)河交匯處，入圍長三角城市群，有著“中國運(yùn)河第一城”的美譽(yù)。全市下轄邗江區(qū)、廣陵區(qū)、江都區(qū)3個市轄區(qū)和寶應(yīng)1個縣，代管高郵、儀征2個縣級市。

??2021年，揚(yáng)州GDP6696億元，在江蘇省13個地級市排名第七位，同比增長7.4%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入50947元，在全省排名第八位，同比增長7.9%。2020年，揚(yáng)州常住人口456萬人，在全省排名第十位，其中城鎮(zhèn)常住人口324萬人，城鎮(zhèn)化率71%。

??2 房地產(chǎn)市場：21年9月市場轉(zhuǎn)冷
??新盤去化率低至18%
返鄉(xiāng)置業(yè)爽約成交同比降48%

??2021年1-7月，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場相較火爆，主城區(qū)商品住宅月均成交面積約27萬平方米。尤其是3月，成交面積多達(dá)43萬平方米，創(chuàng)2019年以來單月新高。8月，受疫情影響，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場陷入停擺。9月以來，揚(yáng)州市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，成交大幅下滑，月均成交跌至11萬平方米，較1-7月月均下降59%。在售項目成交去化顯著放緩，新開盤項目平均去化率由43%跌至18%，流量盤月均成交20-30套，滯銷盤月均成交不足10套。

??2022年2月，主城區(qū)并未出現(xiàn)明顯的返鄉(xiāng)置業(yè)潮，成交進(jìn)一步下滑至9萬平方米，同比下降48%。

??揚(yáng)州主城區(qū)劃分為以下4個片區(qū)：西區(qū)被譽(yù)為“富人區(qū)”，其中京華城板塊市政配套最優(yōu)質(zhì)，也是購房首選片區(qū)，房價2.4萬元/平方米；西區(qū)新城為新興發(fā)展板塊，房價1.7萬元/平方米。東區(qū)土地出讓偏多，庫存明顯偏高，房價1.4-1.7萬萬元/平方米。南區(qū)乃是傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)，生態(tài)居住環(huán)境相對較差，房價1.4-1.5萬元/平方米。北區(qū)著重發(fā)展文旅產(chǎn)業(yè)，房價1.1萬元/平方米。

??3 土地市場：20年誕生新地王樓板價超1.4萬/平
21年下半年地市轉(zhuǎn)折本土城投托底

??2020年、2021年上半年揚(yáng)州土拍市場異?；鸨赝鯓前鍍r超1.4萬元/平方米。例如2020年7月24日，頤居建設(shè)總價12.2億元競得廣陵區(qū)GZ210地塊，樓板價14250元/平方米，創(chuàng)全市新的單價地王，溢價率高達(dá)110%。

??2021年下半年揚(yáng)州地市轉(zhuǎn)折，本土城投恒通、華建和新能源頻頻托底拿地，新出讓地塊近乎全部底價成交。2022年，揚(yáng)州市政府主動調(diào)降供地節(jié)奏，前兩月僅邗江區(qū)出讓一宗商住用地，由深物業(yè)集團(tuán)底價摘得。企業(yè)對未來市場預(yù)期轉(zhuǎn)向悲觀，拿地態(tài)度愈加謹(jǐn)慎，普遍緩拿地甚至不拿地。

??4 政策環(huán)境：房價限跌最低85折
商貸放款3-7天，30%銷售款存入監(jiān)管賬戶

??早在2017年，揚(yáng)州落地限購、限售，市區(qū)范圍限購3套住房；在市區(qū)范圍戶籍居民家庭擁有第二套及以上住房、非市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有第一套及以上住房，均限售3年。

??政府私下設(shè)置“限跌令”，原則上折扣力度不能低于85折，否則不能網(wǎng)簽備案。但部分板塊適度突破“限跌令”，例如市場一片紅海的東南新城，11個項目在售，部分樓盤折扣最低75折。

??商貸放款周期大都3-7天，公積金放貸約1個月。首套房首付30%，房貸利率下調(diào)至5.2%；二套房首付40%，房貸利率下調(diào)至5.4%。

??2021年下半年，揚(yáng)州加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，每棟樓備案時需向政府監(jiān)管賬戶存入30%的銷售款，等到交房才能全額取出，其余銷售款則不必進(jìn)入政府監(jiān)管賬戶。

??年前，為了便于企業(yè)支付工程款給農(nóng)民工發(fā)工資，房企可以申請?zhí)崛☆A(yù)售監(jiān)管資金，但3月份需足額補(bǔ)繳同等金額的預(yù)售監(jiān)管資金。

??5 項目競爭：分銷成交占比最高90%
??傭金最高6-7萬
房企內(nèi)卷式降價高價地虧本銷售

??隨著市場持續(xù)下行，分銷依賴度不斷上升，在售項目分銷成交占比最低30%，最高能達(dá)到90%，傭金比例在1.5%-3%之間，最高6-7萬元/套。

??2021年下半年，房企開始打折降價，年底企業(yè)沖業(yè)績內(nèi)卷式降價，多盤折扣最低85折，購房送物業(yè)費(fèi)、送家電，總價優(yōu)惠20萬元等，沒有最低只有更低。受此影響，市場形成房價下跌的一致預(yù)期，價格遂成為購房首要考慮因素。

??高價地現(xiàn)已虧本銷售，部分地塊樓板價1.4萬元/平方米，項目售價1.9萬元/平方米，但成交去化仍一般。

??萬科、本土房企新能源市場口碑較好，其余品牌房企無實質(zhì)性差別，暴雷房企成客戶規(guī)避重點。

??2021年下半年，恒大、奧園所開發(fā)的樓盤出現(xiàn)階段性停工，但隨著政府及時介入監(jiān)管，目前已陸續(xù)復(fù)工，交付風(fēng)險整體可控。

??前景展望：短期市場繼續(xù)下行成交跌幅擴(kuò)大
下半年市場有望復(fù)蘇成交將企穩(wěn)回升

??我們認(rèn)為短期內(nèi)揚(yáng)州房地產(chǎn)市場依舊面臨較大的下行壓力，成交或?qū)⒊掷m(xù)低位運(yùn)行，且受去年同期極高基數(shù)影響，同比跌幅或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大。房企打折降價常態(tài)化，但由于不少項目售價已接近成本線，部分項目更是虧本銷售，房價進(jìn)一步下降空間著實有限。

??近期，政策利好的暖風(fēng)頻吹，有助于穩(wěn)定并引導(dǎo)恢復(fù)市場信心。理想預(yù)期下，上半年南京、蘇州等省內(nèi)二線城市市場或?qū)⒙氏然嘏?，下半年揚(yáng)州市場有望輪動復(fù)蘇，屆時成交或?qū)⑵蠓€(wěn)回升，房價也將筑底企穩(wěn)。

??典型調(diào)研項目一：美的禹洲大河

▲美的禹洲大河案場圖

??區(qū)位：邗江區(qū)

??物業(yè)類型：高層、洋房和疊墅

??主力戶型：105-210平方米三房、四房

??首開時間：2020年12月

??售價：高層1.7萬元/平方米、疊墅2.2萬元/平方米

??項目點評：該項目是美的在2020年5月所拿地塊，樓板價8958元/平方米。后期引入禹洲共同開發(fā)，美的股權(quán)占比70%，主要負(fù)責(zé)開發(fā)及銷售，禹州股權(quán)占比30%，主要負(fù)責(zé)工程建設(shè)。

??該項目售樓處打造別具特色，突顯江南園林風(fēng)格，據(jù)悉耗資數(shù)千萬，在揚(yáng)州實屬首屈一指。2021年上半年，該項目月均成交40-50套，但2021年9月以來月均成交跌至20-30套。

??工作日日均到訪客戶不足10組，周末到訪十幾組，置業(yè)客群以本地地緣性及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶居多。相較而言，105平方米、119平方米的剛需戶型去化較好，剛需客群看房周期在2-3周。改善性客群觀望情緒濃重，大戶型產(chǎn)品去化不暢。

??典型調(diào)研項目二：藍(lán)灣臻園

▲藍(lán)灣臻園案場圖

??區(qū)位：邗江區(qū)

??物業(yè)類型：高層

??主力戶型：92、107平方米三房，117、127、132平方米四房

??首開時間：2019年底

??售價：1.7萬元/平方米

??項目點評：該項目位于三灣風(fēng)景區(qū)，乃是河南昌建在2019年9月所拿地塊，樓板價6271元/平方米，隨后引入金地、融創(chuàng)、恒通和景宇等多家房企共同開發(fā)。2019年底該項目首開，目前僅剩30多套住宅，97折后再減200-300元/平方米。2022年9月30號一期將交房，可謂是準(zhǔn)現(xiàn)房銷售。

??周均到訪客戶約40組，近兩周呈上升趨勢，分別到訪客戶74組和86組。置業(yè)客群以地緣性客戶居多，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)成交占比30%-40%。2020年8月，該項目與本土中介悟空找房、金堂、中廣等合作，當(dāng)月簽約傭金比例2%，次月簽約傭金1.4%，分銷成交占比約30%。

??2021年上半年，該項目月均成交60套，下半年月均成交降至20多套。相較而言，剛需產(chǎn)品更易去化，92、107平方米三房更受市場歡迎。

??典型調(diào)研項目三：招商云萃

▲招商云萃案場圖

??區(qū)位：邗江區(qū)

??物業(yè)類型：小高層、洋房

??主力戶型：95、103、118平方米三房，136平方米四房

??首開時間：2021年12月

??售價：小高層1.27萬元/平方米、洋房1.42-1.55萬元/平方米

??項目點評：該項目是招商在2021年4月所拿地塊，樓板價9233元/平方米。2021年底，該項目首開推售163套房源，售價1.27萬元/平方米，略低于市場預(yù)期。

??該項目與58、中廣、卓杰等中介渠道合作，分銷傭金比例2%-3%，全民營銷獎勵1-1.5萬元/套。周均到訪客戶約40組，看房周期大都在2周左右，目前已去化40套。本地地緣性客戶成交占比50%，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)成交占比30%。