[克而瑞]庫(kù)存月報(bào) | 1月末庫(kù)存高位波動(dòng)，三四線去化周期達(dá)21個(gè)月

??預(yù)判2022年2月，狹義整體庫(kù)存或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)中有增，而就廣義庫(kù)存而言，預(yù)期仍將高位持穩(wěn)。

??指標(biāo)說(shuō)明

??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫(kù)存”以來(lái)，2018-2019年全國(guó)商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫(kù)存規(guī)模也由降跳增，迎來(lái)新一輪周期變換，為市場(chǎng)各方所關(guān)注。

??為此，我們梳理了全國(guó)百城數(shù)據(jù)，通過(guò)商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫(kù)存量（中口徑）、商品住宅廣義庫(kù)存量（大口徑）三個(gè)維度，每月20日定期發(fā)布《全國(guó)商品住房百城庫(kù)存月報(bào)》，以期將庫(kù)存總量變化趨勢(shì)和各城市市場(chǎng)的差異分化能及時(shí)傳達(dá)給市場(chǎng)。

??1、商品房待售面積：指報(bào)告期末已竣工的可供銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷(xiāo)售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷(xiāo)售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫(kù)存量：指報(bào)告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷(xiāo)售的商品住宅建筑面積中，尚未銷(xiāo)售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫(kù)存量：指報(bào)告期末商品住宅市場(chǎng)的可銷(xiāo)售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動(dòng)工總建面積加上已動(dòng)工未拿銷(xiāo)證面積和狹義庫(kù)存面積之和來(lái)測(cè)算。

??2022年1月開(kāi)年，恰逢淡季疊加整體市場(chǎng)慘淡大背景影響，供需疲軟，同環(huán)比齊跌，不過(guò)整體成交跌幅不及供應(yīng)，因而狹義庫(kù)存小幅微降至6.2億平，成交不濟(jì)帶動(dòng)去化周期由去年12月末的16.49個(gè)月跳增至17.40個(gè)月，顯著高于2021年同期水平。廣義庫(kù)存高位持穩(wěn)，微降至38.4億平，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??狹義庫(kù)存

??6.2億平高位持穩(wěn)，二線同環(huán)比齊降

??三四線漲幅7%居首

??2021年1月，狹義庫(kù)存高位持穩(wěn)，與上月相比基本持平。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年1月百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了61669萬(wàn)平方米，環(huán)比微降0.05%，同比增長(zhǎng)3%。結(jié)合樓市供求，年初為傳統(tǒng)成交淡季，疊加當(dāng)前下行行情，房企推盤(pán)積極性普遍不高，供應(yīng)同環(huán)比齊降，降幅均超30%，成交如是，但回落幅度不及供應(yīng)，整體市場(chǎng)供求持穩(wěn)，狹義庫(kù)存小幅微降至6.2億平高位持穩(wěn)。

??不同能級(jí)城市環(huán)比變動(dòng)不大，漲跌幅基本在1%以內(nèi)。同比來(lái)看，一線和二線回落，降幅分別為0.1%和1%，整體庫(kù)存基本回到去年同期水平；三四線庫(kù)存壓力穩(wěn)步增長(zhǎng)，同比上漲7%，在不同能級(jí)城市中居首。

??具體來(lái)看，北京供求疲軟，月內(nèi)僅5個(gè)項(xiàng)目推售，多數(shù)項(xiàng)目延續(xù)2021年底的促銷(xiāo)力度，特價(jià)房、打折降價(jià)達(dá)成“去庫(kù)存”目的，整體狹義庫(kù)存同環(huán)比齊跌，但跌幅有限，均在5%以內(nèi)。上海庫(kù)存環(huán)比微增2%，同比下降19%，仍顯著低于去年同期，主要源于供需兩熱，供應(yīng)方面，第六批次新房集中推售，供應(yīng)一舉創(chuàng)近年來(lái)單月新高；成交方面，同樣升至高位，打新市場(chǎng)持續(xù)火爆，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目平均去化率高達(dá)79%，近六成項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)“日光”。廣州、深圳市場(chǎng)延續(xù)低迷，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)中有增，同比均保持上揚(yáng)走勢(shì)。

??二線城市中，北部?jī)?nèi)陸城市諸如青島、沈陽(yáng)、武漢、太原1月末狹義庫(kù)存量均超2000萬(wàn)平方米，位列本月末狹義庫(kù)存總量TOP4。多數(shù)城市庫(kù)存量與上月相比變動(dòng)不大，漲跌幅均在10%以內(nèi)，鄭州庫(kù)存壓力激增，狹義庫(kù)存環(huán)比上漲25%；同比來(lái)看，跌多漲少，杭州、合肥等跌幅超35%，以合肥為例，雖供需皆有回調(diào)，但整體成交熱度延續(xù)，去化率高達(dá)60%，部分項(xiàng)目諸如中駿世界城、建發(fā)美的珺和府得益于良好區(qū)位和一二手房倒掛價(jià)差持續(xù)熱銷(xiāo)。而弱二線城市哈爾濱、南昌等庫(kù)存積壓情況顯著，寧波等前期大熱城市迎來(lái)階段性回調(diào)，同比漲幅也較大。

??三四線城市狹義庫(kù)存同、環(huán)比均呈現(xiàn)漲多跌少，不同城市間分化持續(xù)加?。号R沂、欽州、瀘州等城市主要源于歷史遺留問(wèn)題，庫(kù)存基數(shù)較大，疊加成交轉(zhuǎn)淡，使得狹義庫(kù)存同比增幅均在2成以上；而汕頭、惠州、東莞等東南沿海城市則主要受到政策“調(diào)控”影響，成交被抑制，數(shù)據(jù)實(shí)難反映真實(shí)的市場(chǎng)需求。此外，少部分城市諸如太倉(cāng)、三亞、東營(yíng)等1月庫(kù)存同、環(huán)比齊降，且同比跌幅均在30%以上，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

??圖1-3 2022年1月末商品住宅庫(kù)存量同比上漲TOP20城市情況（略）

??表1-2 百城2022年1月末商品住宅庫(kù)存量和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

??庫(kù)存消化周期

??穩(wěn)中有增至17.4個(gè)月

??三四線21個(gè)月迫近疫情期高位

??2022年開(kāi)年，因整體成交轉(zhuǎn)淡，去化周期延續(xù)穩(wěn)步上行趨勢(shì)，由2021年12月末的16.49個(gè)月跳增至17.40個(gè)月。不同能級(jí)城市持續(xù)分化，除一線城市與上月基本持平之外，二三線皆呈現(xiàn)出穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)，三四線去化周期已達(dá)到21.09個(gè)月，顯著高于百城平均，去化風(fēng)險(xiǎn)浮出水面,同比增73%，居不同能級(jí)之首。

??具體來(lái)看，一線城市分化加劇，北京、廣州去化周期超1年，上海、深圳則低于10個(gè)月，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。變化趨勢(shì)來(lái)看，北京、廣州均呈現(xiàn)同環(huán)比齊增，主要是因成交熱度回落影響。上海去化周期“一降再降”，已由5.75個(gè)月降至5.35個(gè)月，顯著低于去年同期，供應(yīng)主導(dǎo)型市場(chǎng)下，居民購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)充裕，購(gòu)房積極性依舊較高，深圳環(huán)比回落，同比持增，增幅達(dá)56%。

??30個(gè)二線城市中僅有哈爾濱、大連、蘭州、長(zhǎng)春、呼和浩特、青島、鄭州等7個(gè)城市庫(kù)存消化周期超過(guò)2年，以北部?jī)?nèi)陸城市居多，成交相對(duì)慘淡；1/3共計(jì)10城去化周期在12個(gè)月以內(nèi)。從變化情況來(lái)看，同環(huán)比均呈現(xiàn)出漲多跌少，其中哈爾濱、大連、蘭州、長(zhǎng)春等面臨去化周期大于30個(gè)月且同環(huán)比齊增，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。與之形成鮮明對(duì)比的是，石家莊、成都、沈陽(yáng)等得益于成交熱度回升，去化周期同環(huán)比齊降。

??三四線城市形勢(shì)更為嚴(yán)峻，去化周期高達(dá)21.09個(gè)月，已經(jīng)逐步迫近2020年疫情期間水平，環(huán)比上月大幅上漲9%，而同比增幅在不同能級(jí)中居首，庫(kù)存壓力驟增，66城中32城去化周期已在20個(gè)月以上，其中防城港、銅陵、煙臺(tái)、來(lái)賓、欽州、淄博、臨沂等內(nèi)陸三四線主要是歷史遺留問(wèn)題，庫(kù)存基數(shù)較大，整體成交轉(zhuǎn)淡下，去化周期保持同環(huán)比齊增，而金華、惠州、汕頭、泉州、珠海、麗水、東莞等則因前期需求透支疊加調(diào)控加碼等多重因素，去化周期拉長(zhǎng)至20個(gè)月以上。而東營(yíng)等迎來(lái)此消彼長(zhǎng)的輪動(dòng)行情，去化周期不足10個(gè)月且低于去年同期，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。

??表2-1百城2022年1月末商品住宅庫(kù)存量去化周期和同環(huán)比變動(dòng)情況（單位：月）（略）

??廣義庫(kù)存

??環(huán)比微降1%，同比增3%

??66個(gè)三四線累計(jì)占比超50%

??廣義庫(kù)存本月穩(wěn)中微降，2022年1月末達(dá)383957萬(wàn)平方米，環(huán)比微降1%，同比上漲3%。一方面供需疲軟，狹義庫(kù)存小幅微降，另一方面，受集中供地暫緩、春節(jié)提前、國(guó)內(nèi)疫情反復(fù)等因素影響，1月份全國(guó)土地成交規(guī)模周期性下滑，未開(kāi)工地塊量整體持穩(wěn)。

??不同能級(jí)廣義庫(kù)存均呈現(xiàn)環(huán)比回落，不過(guò)跌幅均在2%以內(nèi)，整體延續(xù)高位持穩(wěn)，同比皆增，一線大增9%，漲幅居不同能級(jí)之首，主要源于去年基數(shù)較低影響，二三線漲幅在2%-5%之間，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。

??一線城市中，上海、廣州、深圳均保持環(huán)比回落，同比持增，主要源于三城本月無(wú)一涉及集中土拍，整體土地成交規(guī)模受限下，未開(kāi)工地塊量整體穩(wěn)中有降；北京受狹義庫(kù)存回落影響，廣義庫(kù)存也保持同環(huán)比齊降，雖然整體成交延續(xù)低迷，但若能控制供應(yīng)節(jié)奏，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)不大。

??二三線城市中，貴陽(yáng)、大連、唐山、沈陽(yáng)、株洲、石家莊、煙臺(tái)1月末廣義庫(kù)存量大幅領(lǐng)先，高位持穩(wěn)，突破1億平方米，南昌、長(zhǎng)沙、岳陽(yáng)、滄州、太原、蘭州、哈爾濱、寶雞、淄博、蚌埠、佛山次之，廣義庫(kù)存量也達(dá)到了8000萬(wàn)平方米以上。

??變化情況來(lái)看，環(huán)比波動(dòng)不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過(guò)10%。不過(guò)相較于2020年同期，漲跌參半：以西安、成都、長(zhǎng)沙為代表的弱二線城市和以保定、鎮(zhèn)江、云浮等為代表的基本面較差的三四線城市，同比漲幅均超20%，主要是歷史遺留的高庫(kù)存問(wèn)題影響，加之行情轉(zhuǎn)淡，潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。而部分城市諸如石獅、無(wú)錫、合肥、湖州等廣義庫(kù)存顯著回落，同比降幅均在30%以上。

??表3-2 百城2022年1月末商品住宅廣義庫(kù)存量和變動(dòng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

??總結(jié)

??綜上，1月樓市因供需疲軟，但供求基本持穩(wěn)，因而狹義庫(kù)存基本與上月持平，為6.2億平，但去化周期穩(wěn)中有增至17.4個(gè)月，廣義庫(kù)存延續(xù)38.4億平高位波動(dòng)。分能級(jí)來(lái)看，分化趨勢(shì)依舊：一線韌性較強(qiáng)，1月狹義庫(kù)存整體持穩(wěn)，去化周期僅11個(gè)月，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)基本可控；二線“中規(guī)中矩”，狹義庫(kù)存波動(dòng)不大；去化周期雖然同環(huán)比齊增，但低于百城平均。三四線壓力陡增，狹義庫(kù)存、去化周期同比漲幅屬不同能級(jí)之首，顯著超百城平均，此外百城廣義庫(kù)存一半以上積壓在三四線城市，基數(shù)較大，短期內(nèi)潛在庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??預(yù)判2022年2月，我們認(rèn)為，狹義整體庫(kù)存或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)中有增，主要是基于2月恰逢春節(jié)成交淡季，供求疲軟，成交回落幅度預(yù)期將大于供應(yīng)，不同城市間分化將持續(xù)加?。阂痪€城市整體庫(kù)存量有望持穩(wěn)或小幅微降，主要是基于成交熱度延續(xù)，以上海為例，中高端購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)充裕，供應(yīng)稀缺的情況下，短期內(nèi)改善自住需求仍有一定的釋放空間。而庫(kù)存壓力將主要集中在基本面缺乏支撐且購(gòu)買(mǎi)力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市，諸如防城港、梅州、連江、寶雞、北海等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在40個(gè)月以上，即便供應(yīng)不再放量，以目前低迷的成交走勢(shì)來(lái)看，中長(zhǎng)期庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。而就廣義庫(kù)存而言，預(yù)期仍將高位持穩(wěn)，主要是基于房企現(xiàn)金流吃緊和春節(jié)期間開(kāi)工進(jìn)度放緩所致。