??一片凄風(fēng)苦雨中，香港新地王誕生了！

??在房企們一個接一個陷入債務(wù)危機時，恒基兆業(yè)以508億港元、折合人民幣約418億元拿下“世紀(jì)地王”的消息，一時震動行業(yè)內(nèi)外，該單宗地塊總價已接近深圳第二批集中供地合計出讓金總額。

??11月3日，香港發(fā)展局公布中環(huán)新海濱3號用地招標(biāo)結(jié)果，恒基兆業(yè)附屬的Pacific Gate Development Limited（國基發(fā)展有限公司）中標(biāo)，批租期50年，標(biāo)書標(biāo)價508億港元，

??受疫情反復(fù)和香港經(jīng)濟轉(zhuǎn)差影響，該宗地皮的估值曾多次下調(diào)，最終有機構(gòu)給出的估值范圍在370億-755.6億港元，恒基兆業(yè)508億元港元中標(biāo)在市場預(yù)期之內(nèi)。

??拿下的3號地塊自然不是首個“地王”項目。2017年，恒基以323.8億港元拿下中環(huán)另一宗位于美利道的商業(yè)地塊，樓面尺價高達50064港元，折合人民幣約47.6萬元/平方米，創(chuàng)下香港單價地王紀(jì)錄，至今仍由恒基兆業(yè)所保持。

??6份標(biāo)書，恒基100分勝出

??恒基兆業(yè)拿下的“世紀(jì)地王”地皮位于香港中環(huán)的心臟位置，也是中環(huán)核心區(qū)最后一塊超大型商業(yè)地塊，緊鄰香港著名地標(biāo)IFC（國際金融中心），其中恒基兆業(yè)持約40.77%權(quán)益。

??出讓信息顯示，地塊面積約51.63平方尺（即約4.79萬平方米），扣除政府設(shè)施后的商業(yè)樓面161尺計算，宗地每尺樓面地價31463港元，換算成人民幣和平方米，即樓面價約278438元/平方米，出讓年期為50年。

??按香港發(fā)展局發(fā)言人表示，政府的愿景是將該宗用地打造成香港的嶄新地標(biāo)，希望通過項目建設(shè)一個世界地標(biāo)，加強中環(huán)內(nèi)陸和海濱的連接。

??考慮到設(shè)計和地價兩個因素，這宗被香港發(fā)展局局長黃偉綸形容為兼?zhèn)湎∪毙院涂伤苄詢r值的中環(huán)最后一幅大型地標(biāo)式商業(yè)地，在招標(biāo)時，采用了罕見的“雙信封制”方式，即意向開發(fā)商投標(biāo)時需將設(shè)計規(guī)劃建議和價格建議以兩個獨立信封分別提交，評分比重各占50%。

??雖宗地面積較大，總價高且對設(shè)計規(guī)劃要求復(fù)雜，招標(biāo)半年時間地塊仍收獲6份標(biāo)書，包括恒基、新鴻基、長實、九倉置業(yè)伙拍港鐵及華懋集團合資以及信置、招商局置地與鷹君合資，最終達標(biāo)入圍的僅2份。

??經(jīng)過香港特區(qū)政府5個多月的評審，最終確定恒基兆業(yè)旗下子公司以總分100分勝出（在價格建議和非價格建議的個別評審中，表現(xiàn)最好的標(biāo)書會獲取滿分）。

??“對于恒基來說，在市場相對較弱情況下拿到一塊比較好的地，總價盡管過高但折算下來單價并不高，且該地塊定位不一般，總的來說是劃算的?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，“收到6份標(biāo)書，表示多個發(fā)展商亦看好其發(fā)展前景?！?/p>

??計劃投資630億元，集團負債率僅29.12%

??根據(jù)恒基地產(chǎn)晚間發(fā)布的中標(biāo)公告，在談及收購地塊原因時，提到物業(yè)發(fā)展及投資是集團的主營業(yè)務(wù)，并表示對該世界的級別發(fā)展項目將成為香港中環(huán)商務(wù)中心最突出的地標(biāo)建設(shè)的長遠前景感到樂觀。

??恒基兆業(yè)負責(zé)香港業(yè)務(wù)的李家誠亦提到非常高興參與該項目，并表示“恒地將投資港幣630億元，打造此項目成為香港最具標(biāo)志性的世界行級地標(biāo)建筑、朝氣蓬勃海濱長廊，及時為公眾提供大量日常享用的活動空間。”

??按照業(yè)內(nèi)估算，該3號地塊建成項目的長期租金回報率約3%-4%，資金回收期約25年-30年。

??商業(yè)地產(chǎn)是恒基兆業(yè)的優(yōu)勢，其較低的負債率也足以支撐集團進行較長的開發(fā)周期。

??wind數(shù)據(jù)顯示，TOD 500房企2020年的資產(chǎn)負債率均值已達到78.77%，根據(jù)恒基地產(chǎn)2021年中報披露的數(shù)據(jù)，集團的資產(chǎn)負債率僅29.12%，遠低于市場水平。

??擁有資金優(yōu)勢一直都是香港地產(chǎn)企業(yè)的特點，對于香港四大房企之一的恒基兆業(yè)而言，最新拿下的3號地塊自然不是首個“地王”項目。2017年，恒基以323.8億港元拿下中環(huán)另一宗位于美利道的商業(yè)地塊，創(chuàng)下香港單價地王紀(jì)錄，至今仍由恒基兆業(yè)所保持。

??僅香港范圍，恒基土地物業(yè)已遍布香港島、九龍和新界，并不斷聚焦于香港的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。截至2021年中期，恒基地產(chǎn)在香港擁有土儲約為2430萬平方尺，在手現(xiàn)金及銀行結(jié)余140.43億港元。

??另外，不同于香港更加常規(guī)性的投標(biāo)拿地與項目推售，由李兆基長子李家杰負責(zé)的內(nèi)地業(yè)務(wù)，近年來動作主要以與內(nèi)地房企投資合作為主，包括入股奧園、旭輝等。

??香港商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀并不樂觀

??長期以來，香港中環(huán)寫字樓租金放眼全球都是數(shù)一數(shù)二的天花板水平，以三號地塊隔壁的IFC（國際金融中心）為例，現(xiàn)時尺租150至180元，即人民幣約1500+元/平方米，目前廣州珠江新城最貴租金也不超過每月300元/平方米。

??因疫情等多方因素影響，部分企業(yè)或面臨經(jīng)營困境，面對過高的租金壓力陸續(xù)選擇遷出，包括中環(huán)在內(nèi)的香港寫字樓租金也隨即不斷下跌，整個商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀并不樂觀。

??第一太平戴維斯發(fā)布的2021年第三季度香港寫字樓市場報告便顯示，香港甲級寫字樓租金跌幅相較于二季度的2.6%，再次下跌1.5%，空置率也繼續(xù)穩(wěn)定在9.3%，約54萬平方米。

??據(jù)恒基地產(chǎn)的中報披露，集團持股的IFC今年上半年的租金收入較去年同期下跌9%，約9.25億港元，恒基地產(chǎn)對此解釋為疫情背景下對租戶減免租金的影響。

??第一太平戴維斯發(fā)布的報告進一步表示，接下來2022年香港全區(qū)及中環(huán)的寫字樓租金或還將分別下跌10%、5%。

??如此背景，對于恒基兆業(yè)的豪擲重金入市，除了集團本身對前景感到樂觀外，業(yè)內(nèi)亦給出肯定看法。

??“香港整個市區(qū)的土地供應(yīng)，將來仍然還會秉承這個‘?dāng)D牙膏’方式，不會有大量供地，這個格局下，市場基本趨勢是穩(wěn)定的。日后香港與內(nèi)地正常通關(guān)后還會往高走?！敝袊鞘薪?jīng)濟專家委員會副主任宋丁在接受記者采訪時表示。

??在其看來，雖受過去疫情以及一些外部環(huán)境影響，包括人口、游客量大減都一定程度波及香港房地產(chǎn)市場，從前年到去年市場整體下沉明顯，但隨著疫情逐步好轉(zhuǎn)，市場也會回歸穩(wěn)定，甚至說再往上走一些。3號地塊也是近25年來首次招標(biāo)出售的臨海板塊，未來短期內(nèi)不會有新供應(yīng)。

??另一業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，商業(yè)項目更加看重長期投資，用當(dāng)下市場情況來判斷項目入市預(yù)期是不合理的，并表示香港中環(huán)地段價值至少未來幾十年不會被削弱?！皳Q個思路，租金回落，同樣會吸引企業(yè)重新回到中環(huán)”。

??同時，隨著前段時間新的施政報告中關(guān)于香港北部都會區(qū)的規(guī)劃，也有一些新的看法被提出。

??“北部都會區(qū)將成為香港新增住宅用地供應(yīng)和辦公樓熱點區(qū)域，對整個香港樓市來說是利空，再加上外部環(huán)境不太理想，未來樓市是有可能出現(xiàn)下滑?！崩钣罴螌Υ吮硎镜?。

??宋丁同樣提到了北部都會區(qū)對市場的整體影響，“這會是香港房地產(chǎn)市場一個巨大轉(zhuǎn)型，雖然可能需要花上幾十年時間去開發(fā)，但畢竟是一個重大動作，按規(guī)劃差不多未來香港1/3人口都要住在北部都會區(qū)，對于整個香港的人口吸納非常明顯，將有效減輕南部住房壓力?！?/p>

??不過其認(rèn)為，體現(xiàn)在房價方面，南部價格體系并不會發(fā)生坍塌式變化，但同樣也沒有特別明顯的上漲空間，基本就是一個穩(wěn)定格局。