[克而瑞]資本月報 | 單月融資量創(chuàng)2018年以來新低，政府加大住房租賃金融支持（2022年2月）

??本月關注

??政府加大住房租賃金融支持，相關融資環(huán)境得到一定放松

??本月8日，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知，宣布金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。25日銀保監(jiān)會和住建部又發(fā)布了《關于銀行保險機構支持保障性租賃住房發(fā)展的指導意見》，提出商業(yè)銀行要優(yōu)化整合金融資源，積極對接保障性租賃住房開發(fā)建設、購買、裝修改造、運營管理。整體看來，本月政府對房企融資繼續(xù)落實“房住不炒”的原則，堅持進行審慎管理。不過本月政府多次發(fā)布文件加大住房租賃金融支持，未來相關方面的房企融資環(huán)境可能會得到一定的放松。

??融資量創(chuàng)2018年1月以來新低，融資成本維持較低水平

??本月100家典型房企的融資總量為398.17億元，環(huán)比下降58.9%，同比下降58.8%，融資量創(chuàng)2018年1月以來新低。其中債券發(fā)行了248.47億元，環(huán)比下降47.6%，同比下降24.6%。本月房企融資成本4.02%，環(huán)比下降0.89pct，同比下降0.87pct。其中境內融資成本3.58%，環(huán)比上升0.37pct；境外融資成本9.05%，環(huán)比上升3.02pct。境外融資成本環(huán)比上升較大的原因主要在于境外債券僅發(fā)行了兩筆，其中銀城國際發(fā)行的1.65億元境外優(yōu)先票據(jù)成本達到13.00%，從而拉高了融資成本。

??本月沒有企業(yè)上市或遞交招股書，金茂服務開始招股

??本月沒有房企和房企旗下公司完成上市，同時也沒有企業(yè)遞交或更新招股書。因此截至2022年2月底，在港交所提交過招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別有12家和24家。不過本月25日，1月份通過上市聆訊的金茂服務開始進行招股，預計3月10日完成上市。整體看來，2022年房企在上市和分拆上市方面難度加大，房企的熱情也有所冷卻。

??企業(yè)發(fā)債

??債券發(fā)行：境內中長債發(fā)行穩(wěn)定，境外債持續(xù)低迷

??2022年2月100家典型房企的融資總量為398.17億元，環(huán)比下降58.9%，同比下降58.8%，融資量創(chuàng)2018年1月以來新低。一方面2月春節(jié)假期工作日相對較少，融資可操作時間相對較短；另一方面近期仍持續(xù)爆發(fā)企業(yè)債務危機，當前風險出清尚未完全，企業(yè)投資及發(fā)債也較為謹慎。從融資結構來看，境內債權融資318.63億元，環(huán)比下降34.0%，同比下降29.7%；境外債權融資52.33億元，環(huán)比下降75.9%，同比下降68.9%；本月資產證券化下降較為明顯，融資26.21億元，環(huán)比下降88.6%，同比下降91.6%。

??2月房企共發(fā)債248.47億元，環(huán)比下降47.6%，同比下降24.6%。其中，境外發(fā)債19.87億元，環(huán)比下降90.7%，同比下降84.3%，本月只有綠城完成了1.5億美元優(yōu)先票據(jù)的發(fā)行以及銀城國際完成了一筆債券的交換要約，房企境外發(fā)債情況仍較為嚴峻。境內發(fā)債228.60億元，環(huán)比下降12.3%，同比上升12.8%，其中，公司債發(fā)行63億元，環(huán)比下降7.4%，同比上升39.4%；中期票據(jù)發(fā)行148.40億元，環(huán)比上升30.3%，同比上升642.0%；融資券發(fā)行17.2億元，環(huán)比下降78.2%，同比下降75.1%，在政策支持優(yōu)質房企發(fā)行并購中票、住房租賃債券的情況下，房企的公司債、中期票據(jù)發(fā)行量有所上漲，同時短債發(fā)行量有所降低。

??2022年2月100家典型房企新增債券類融資成本4.02%，環(huán)比下降0.89pct，同比下降0.87pct。其中境內融資成本3.58%，環(huán)比上升0.37pct；境外融資成本9.05%，環(huán)比上升3.02pct，主要由于境外債券僅發(fā)行了兩筆，其中銀城國際發(fā)行的1.65億元境外優(yōu)先票據(jù)成本達到13.00%，從而拉高了融資成本。2021年截至2月100家典型房企新增債券類融資成本4.61%，較2021年下降0.68個百分點，其中境外債券融資成本達7.16%，上升0.14個百分點，境內債券融資成本3.39%，較2021年下降0.67個百分點。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來看，2月發(fā)債量最高的企業(yè)是萬科地產，發(fā)債總量50億元，主要發(fā)行了合計50億元的中期票據(jù)，年期均為3年，利率低至3.00%左右。本月發(fā)行債券的企業(yè)有15家，發(fā)債企業(yè)個數(shù)環(huán)比減少6家。從發(fā)債年限來看，最長的為7年，是保利置業(yè)發(fā)行的一筆公司債。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，上實城開發(fā)行的中期票據(jù)利率2.93%，另有萬科、保利置業(yè)發(fā)行了利率不超過3%的債券。

??債券期限：本月到期債券類376.20億元

??本月房企有22筆債券到期，金額共計376.20億元,環(huán)比下降36.7%，到期債券只數(shù)環(huán)比減少17只。值得注意的是，本月有銀城國際就企業(yè)存續(xù)期境外債完成了部分債券的交換要約，相當于2022年2月到期的債券到期時間已經成功延期，新票據(jù)期限為364天。

??提前關注到2022年3月將有42筆債券到期，合計657.14億元，環(huán)比上升74.7%，年內新一波償債小高峰來臨。單筆金額最高為中國恒大2017年發(fā)行的合計20.25億美元境外優(yōu)先票據(jù)。

??在債務違約方面，2月18日陽光城發(fā)布公告稱企業(yè)未能在 30 日豁免期內（即 2022 年 2 月 15 日）支付境外債券利息共2726.25萬美元，企業(yè)海外債發(fā)生了實質性違約。再加上佳源等企業(yè)被曝出出現(xiàn)了流動性問題，房企的流動性危機仍在持續(xù)，未來仍有可能曝出更多的債務違約事件。

??上市和股票

??擬上市房企：本月沒有企業(yè)遞交或更新招股書

??本月仍然沒有新增房企向港交所遞交招股說明書，因此截至2022年2月底，在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企仍為12家，其中有9家房企在招股書過期后都沒有更新招股書，未來是否會繼續(xù)上市進程還有待觀察。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月沒有房企旗下公司遞交或更新招股書。因此截至2022年2月底，在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有24家，其中有多家企業(yè)的招股書都已過期，未來是否還會堅持上市有待觀察。

??IPO和增發(fā)：本月沒有企業(yè)完成上市，金茂服務開始招股

??本月沒有房企和房企旗下公司完成上市，由于近期遞交上市申請的房企及房企旗下公司數(shù)量明顯減少，港交所對于已交表的企業(yè)的審核也較為嚴格，再加上2022年開始港交所對上市企業(yè)基礎盈利門檻提高的60%新規(guī)開始正式施行，規(guī)模較小的房企和房企旗下公司的上市將會越發(fā)艱難。不過金茂服務在1月份通過上市聆訊之后在2月25日開始招股，預計將在3月10日完成上市。

??股權變動：本月股權變動企業(yè)較少，部分企業(yè)因經營問題被減持

??本月房企及房企旗下公司的股權變動較少，僅有正榮、陽光城、華夏幸福、金科等企業(yè)出現(xiàn)了規(guī)模較小的股東股權變動，其中陽光城和華夏幸福都出現(xiàn)了控股股東的被動減持。整體看來，本月出現(xiàn)股權變動的企業(yè)有部分原因是因為企業(yè)流動性問題，未來這些企業(yè)的經營以及自救都有待觀察。

??股價變動：兩市地產相關股表現(xiàn)較為一般，整月漲幅都較為低迷

??本月兩市的地產相關股表現(xiàn)都較為一般，A股地產股整月上漲的股票占比為了57%，而H股整月上漲的股票占比則僅為35%，同時大多數(shù)股票整月漲幅基本都低于10%。在H股方面，本月陽光100的月漲幅達到了17.95%，是H股漲幅最大的地產相關股。不過企業(yè)由于去年8月份曝出債務違約的原因，股價長期低迷，2月份甚至長期停牌，只是由于在2月11日大漲了18.75%使得公司股票整月漲幅達到了地產相關股的第一，企業(yè)本身的發(fā)展仍然需要觀察。

??在A股房企方面，本月黑牡丹的漲幅較大，企業(yè)股價從春節(jié)后開始穩(wěn)定上漲，月中則出現(xiàn)了6個漲停板，股價大幅拉升，最終整月漲幅達到了77.61%，使其成為A股漲幅最大的房企。不過企業(yè)股價大漲的主要原因是公司披露擬收購深圳市艾特網(wǎng)能技術有限公司75%股權，而艾特網(wǎng)能是國內數(shù)據(jù)中心基礎設施設備及解決方案的專業(yè)提供商，因此在國家發(fā)力大數(shù)據(jù)工程——“東數(shù)西算”工程的背景下受到了投資者的追捧。