[中房研協(xié)]武漢首次集中供地收官：區(qū)域分化明顯，“地王”與“零溢價(jià)”共存

??熱點(diǎn)聚焦

??6月29日，武漢市首場(chǎng)集中供地收官，年內(nèi)第一輪22個(gè)試點(diǎn)城市集中供地全部結(jié)束。武漢首批60宗集中供應(yīng)地塊，成功出讓54宗（見(jiàn)附表），撤銷掛牌4宗，1宗現(xiàn)場(chǎng)出讓結(jié)果待公布，1宗將在網(wǎng)上出讓，54宗地塊成交總價(jià)788.02億元，平均溢價(jià)率17.01%。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??區(qū)域分化明顯，近郊城區(qū)地塊熱度較高

??從成交結(jié)果來(lái)看，武漢首次集中土拍部分地塊刷新區(qū)域成交樓面價(jià)，多數(shù)地塊底價(jià)成交，54宗地塊中中，20宗產(chǎn)生競(jìng)價(jià)，共產(chǎn)生7個(gè)地王，34宗以起始價(jià)成交。從區(qū)域來(lái)看，溢價(jià)較高地塊的集中在東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、東西湖區(qū)、蔡甸區(qū)，近郊城區(qū)的地塊熱度明顯高于其他區(qū)域。其中，東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)和東西湖區(qū)的土地溢價(jià)率與去年相比明顯上漲，東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)3宗地塊溢價(jià)率超過(guò)100%。底價(jià)成交的34宗地塊，多數(shù)具有較嚴(yán)格的出讓條件，反映出武漢延續(xù)勾地傳統(tǒng)，希望通過(guò)土地出讓綁定商業(yè)或產(chǎn)業(yè)的方式來(lái)帶動(dòng)城市的發(fā)展。

??在此次土拍中，房企對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，位于光谷板塊的3宗成交地塊樓面價(jià)創(chuàng)下歷史新高，突破2萬(wàn)元/平方米，普遍高于該宗地周邊在售樓盤房?jī)r(jià)，光谷板塊33號(hào)地塊經(jīng)過(guò)170多輪的競(jìng)逐，最終由香港置地競(jìng)得，樓面價(jià)20330元/平方米，溢價(jià)率84.36％。左嶺新城板塊35號(hào)地塊經(jīng)過(guò)134輪報(bào)價(jià)，最終由武漢葛化成功競(jìng)得，地塊溢價(jià)率達(dá)109.74%，也是本次集中供地溢價(jià)率最高的地塊。

??競(jìng)爭(zhēng)門檻相對(duì)較低，“新、老玩家”均有機(jī)會(huì)

??此次土拍成功拿地的企業(yè)中，既有萬(wàn)科、保利等“老玩家”，也有綠都、大家地產(chǎn)等首進(jìn)武漢的房企，且武漢的本土房企保持了較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，54宗地塊中有19宗被本地企業(yè)競(jìng)得。頭部房企中萬(wàn)科拿地表現(xiàn)積極，共競(jìng)得4宗地塊，成交金額50.15億元。保利底價(jià)競(jìng)得江岸區(qū)80號(hào)地塊。首進(jìn)武漢的房企中，綠都與富力聯(lián)合拿地，競(jìng)得江夏區(qū)域的1宗純宅地和1宗商住地塊，大家地產(chǎn)首進(jìn)武漢，選擇了最為核心的光谷中心城板塊，以8.97億底價(jià)競(jìng)得一宗商住地塊。本土企業(yè)武漢城建競(jìng)得3宗地塊，成為本次土拍中拿地金額最高的房企。深圳南山則成為此次拍地中的最大黑馬，合計(jì)競(jìng)得3宗地塊，其中兩宗以103.28％和100.41％的高溢價(jià)率擊敗對(duì)手。

??武漢本次土拍結(jié)果表明，集中供地并未降低熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)熱度，尤其是優(yōu)質(zhì)板塊，溢價(jià)率和樓面價(jià)依然屢創(chuàng)新高。房企競(jìng)爭(zhēng)方面，本次武漢土拍供應(yīng)量大、總價(jià)門檻較低，新、老玩家均在本次土拍中有所斬獲，武漢土地市場(chǎng)目前對(duì)于中小型房企而言能相對(duì)“友好”，對(duì)于有進(jìn)駐需求的企業(yè)而言應(yīng)把握機(jī)遇，但需要警惕庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)和控制拿地成本。

??附表

表1：武漢首次集中供地31宗涉宅地塊成交信息

數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢土地市場(chǎng)網(wǎng)，中房研協(xié)整理