[中房研協(xié)]2022年1-2月房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)

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??商品房銷售呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng) 銷售金額跌幅高于面積跌幅

??1-2月，全國(guó)商品房銷售面積15703萬(wàn)平方米，同比下降9.6%；商品房銷售額15459億元，下降19.3%。

??1-2月，房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整仍在持續(xù)，商品房銷售市場(chǎng)呈現(xiàn)兩個(gè)明顯特征，一是銷售面積及金額均進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)域，且跌幅較大；二是銷售金額同比跌幅首次大于銷售面積跌幅，反映出商品房?jī)r(jià)格整體呈現(xiàn)向下調(diào)整的趨勢(shì)。銷售量及金額出現(xiàn)明顯同比跌幅，2021年初市場(chǎng)處于快速恢復(fù)期，同比基數(shù)較高是一個(gè)原因，另外今年前兩個(gè)月市場(chǎng)受到包括疫情在內(nèi)多方面影響，消費(fèi)觀望，交易不活躍?？v向看，與2019年1-2月相比，銷售兩項(xiàng)指標(biāo)分別有11.4%和20.7%的漲幅，大體依然在可接受的區(qū)間內(nèi)。

??年初政策面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷釋放積極信號(hào)。2022年政府工作報(bào)告提出繼續(xù)保障好群眾住房需求，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求；央行、銀保監(jiān)會(huì)支持鼓勵(lì)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)優(yōu)化住房金融服務(wù)；地方也出現(xiàn)降低首付比例、下調(diào)貸款利率、放寬限售、放寬公積金貸款條件、增加購(gòu)房補(bǔ)貼等。隨著政策效應(yīng)釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步企穩(wěn)。

??分類物業(yè)銷售看,住宅銷售面積和金額同比均由漲轉(zhuǎn)跌；辦公樓銷售面積及金額同比大幅上漲；商業(yè)營(yíng)業(yè)用兩項(xiàng)指標(biāo)扭轉(zhuǎn)持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)的局面，成交面積漲幅明顯。從各地區(qū)銷售情況看，東部和中部地區(qū)銷售面積和金額同比首次進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)域，東部地區(qū)跌幅最大，尤其是銷售金額表現(xiàn)更為明顯。西部和東北地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)持續(xù)下跌，跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

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??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅繼續(xù)放緩

??1—2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資14499億元，同比增長(zhǎng)3.7%；其中，住宅投資10769億元，增長(zhǎng)3.7%。

??1-2月全國(guó)房地產(chǎn)投資增速持續(xù)放緩，較上期（2021全年）收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)。開(kāi)發(fā)投資的關(guān)聯(lián)指標(biāo)新開(kāi)工、資金來(lái)源均進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，短期內(nèi)房企投資信心難以恢復(fù)。全國(guó)統(tǒng)一的商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)實(shí)施，規(guī)范各地資金監(jiān)管方面的不合理做法，將釋放更多資金空間，推動(dòng)行業(yè)投資預(yù)期的良性復(fù)蘇。

??從物業(yè)類別投資上看，住宅投資繼續(xù)保持增長(zhǎng)，同比漲幅比上月收窄2.7個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資跌幅收窄，辦公樓回調(diào)更明顯。住宅投資占總投資比重為74.3%。從地區(qū)來(lái)看，東北地區(qū)重回正增長(zhǎng)區(qū)間，且漲幅高于其他區(qū)域；東、中、西三個(gè)地區(qū)保持上漲，漲幅進(jìn)一步收窄。投資規(guī)模上，東部地區(qū)依然保持領(lǐng)先，占總投資比重為59.8%，高于其他三區(qū)域的總和。

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??房屋新開(kāi)工面積同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大

??1—2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積14967萬(wàn)平方米，下降12.2%，其中，住宅新開(kāi)工面積10836萬(wàn)平方米，下降14.9%；辦公樓新開(kāi)工面積341萬(wàn)平方米，下降24.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工1069萬(wàn)平方米，下降15.5%。

??1-2月，商品房新開(kāi)工面積同比跌幅較2021年擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅新開(kāi)工跌幅較上年擴(kuò)大4個(gè)百分點(diǎn)，新開(kāi)工規(guī)模下行趨勢(shì)不改。新開(kāi)工量從2021年下半年開(kāi)始就出現(xiàn)了明顯的回落，這反映在極端緊縮的政策環(huán)境下，企業(yè)投資和新開(kāi)工信心受挫，即便政策開(kāi)始回暖，新開(kāi)工短期內(nèi)也難以迅速恢復(fù)。除了企業(yè)到位資金有限影響新開(kāi)工規(guī)模外，3月疫情再次多點(diǎn)爆發(fā)，也將在一定程度上影響房屋新開(kāi)工進(jìn)度。

??04

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力仍大

??1—2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金25143億元，同比下降17.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款4105億元，同比下降21.1%；利用外資7億元，下降27.4%；自籌資金7757億元，下降6.2%；定金及預(yù)收款8027億元，下降27.0%；個(gè)人按揭貸款4124億元，下降16.9%。

??1-2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，且跌幅明顯，主要受商品房銷售大幅下滑影響。各項(xiàng)資金來(lái)源中，定金及預(yù)售款、個(gè)人按揭貸款跌幅明顯，其次國(guó)內(nèi)貸款跌勢(shì)不減，較2021年1-12月擴(kuò)大8.4個(gè)百分點(diǎn)。從資金來(lái)源占比看，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占全部資金的48.3%，較2021年的52.9%有明顯下調(diào)。目前針對(duì)企業(yè)融資的寬松措施正在實(shí)施，但政策側(cè)重于支持收并購(gòu)活動(dòng)的紓困資金需求，融資主體也多為有能力的優(yōu)質(zhì)國(guó)有企業(yè)，而不是所有房企。當(dāng)前整體融資規(guī)模不高，企業(yè)資金面壓力仍大。銷售市場(chǎng)低迷，投資者信心不足，對(duì)房企流動(dòng)性、償債能力等問(wèn)題仍持較為負(fù)面的態(tài)度。

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??受“兩集中”出讓政策影響，土地市場(chǎng)成交量較低

??1-2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積838萬(wàn)平方米，比上年下降42.3%；土地成交價(jià)款369億元，下降26.7%；土地成交均價(jià)4403元/平方米，上漲27.2%。

??1-2月土地購(gòu)置面積跌幅擴(kuò)大、成交價(jià)款再次負(fù)增長(zhǎng)，跌幅明顯。年初土地市場(chǎng)供應(yīng)收緊、成交低迷，主要受到政策規(guī)則影響，屬于市場(chǎng)周期性回落，多數(shù)城市供地從三月開(kāi)始。同時(shí)房企從自身資金狀況出發(fā)，拿地也多持謹(jǐn)慎態(tài)度。從重點(diǎn)城市集中供地計(jì)劃來(lái)看，地方政府在土地出讓規(guī)則上作出了較大的改變，如取消新房銷售限價(jià)、放寬配建條件、下調(diào)保證金比例等。拿地規(guī)則對(duì)房企而言相對(duì)友好，但市場(chǎng)成交未有改善，難以提振房企拿地信心。

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??商品住宅待售面積明顯增加

??2月末，商品房待售面積57026萬(wàn)平方米，比2021年末增加6003萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加5552萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加105萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少335萬(wàn)平方米。

??2月各商品房庫(kù)存明顯增加，較去年同期增加8.8%，主要受住宅待售面積的增加影響，同比增幅為14.7%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房庫(kù)存持續(xù)減少，跌幅為1.8%。