[中房研協(xié)]“斷供”未必成潮，但金融風(fēng)險(xiǎn)不可不防

??【熱點(diǎn)回放】

??進(jìn)入七月，全國(guó)多地發(fā)生的“強(qiáng)制停貸”事件引發(fā)了社會(huì)廣泛關(guān)注，出現(xiàn)停工甚至爛尾的樓盤(pán)業(yè)主抱團(tuán)將“斷供”視作集體維權(quán)工具，主要訴求在于項(xiàng)目的復(fù)工和交付。持續(xù)發(fā)酵的“停貸”情況波及了包括鄭州、長(zhǎng)沙、武漢、西安、南昌、太原在內(nèi)的80多個(gè)城市中的200多個(gè)項(xiàng)目，引起了各層級(jí)監(jiān)管部門(mén)的高度重視。政治局會(huì)議首提“保交樓”任務(wù)，銀保監(jiān)會(huì)多次予以回應(yīng)，地方政府也在積極探索各類(lèi)紓困模式以解決樓市交付難題。

??此番“停貸”風(fēng)波再次讓各方認(rèn)識(shí)到當(dāng)下房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不但緊迫而且兇險(xiǎn)。那么，“停貸”給樓市帶來(lái)的影響究竟如何？背后問(wèn)題出在哪？應(yīng)當(dāng)如何妥善解決這些問(wèn)題？伴隨多方的協(xié)作與積極化解，“停貸”風(fēng)波能否逐漸平息？本期內(nèi)參將從多個(gè)角度進(jìn)行分析。

??【各方觀點(diǎn)】

??易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)弱復(fù)蘇情況下，近期又出現(xiàn)了部分城市業(yè)主“停貸”情況，成為短期樓市下行的“導(dǎo)火索”，行業(yè)信心的恢復(fù)被進(jìn)一步遏制。從目前情況看，全國(guó)新房成交規(guī)模勢(shì)必會(huì)遭受較大沖擊，尤其是中西部二線(xiàn)城市短期將遭遇明顯下降，而部分停貸項(xiàng)目較多的城市，短期市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程或?qū)⒈淮驍?，潛在置業(yè)群體因應(yīng)激反應(yīng)而不敢買(mǎi)新房，從而導(dǎo)致新房市場(chǎng)成交或進(jìn)入下降通道。后續(xù)隨著積極信號(hào)的釋放，市場(chǎng)信心以及觀望情緒將有所緩解，而市場(chǎng)由點(diǎn)到面全面回暖仍需要時(shí)間。

??北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，對(duì)銀行的保護(hù)有《銀行法》等等，但對(duì)買(mǎi)受人的保護(hù)太少。制度的立腳點(diǎn)應(yīng)該在買(mǎi)受人的角度上?，F(xiàn)房銷(xiāo)售和期房銷(xiāo)售的利弊存廢，需要有一個(gè)思考?！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》中都有現(xiàn)房銷(xiāo)售的內(nèi)容，但是地方為什么不選擇，背后的其實(shí)有各自的利益考量。如何平衡好各自的利益非常重要。

??中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，由于供給端的暴雷，使得整個(gè)行業(yè)整體信用下降，商業(yè)銀行對(duì)于正常的房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)融資都采取相對(duì)比較謹(jǐn)慎的舉動(dòng)，困難企業(yè)更是如此。所以，核心還是在資金層面。房地產(chǎn)企業(yè)積極自救是完全必要的，但僅僅依靠房地產(chǎn)企業(yè)自救是不夠的。政府及相關(guān)各方要采取強(qiáng)有力的外力措施，特別是金融機(jī)構(gòu)要采取強(qiáng)有力的措施，才有可能打破負(fù)循環(huán)。

??中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級(jí)研究員秦虹認(rèn)為，不能低估爛尾樓斷貸引起的反響，它有可能造成一系列難以預(yù)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。消費(fèi)者買(mǎi)了房子，不能如期拿到房子，消費(fèi)者的利益受到了極大損害，應(yīng)該給消費(fèi)者一個(gè)交代。香港也有預(yù)售制，為什么沒(méi)有出現(xiàn)大面積爛尾？我們只是學(xué)習(xí)了預(yù)售制，但對(duì)預(yù)售資金使用、按揭還貸時(shí)間、預(yù)售資金監(jiān)管還沒(méi)有完全學(xué)到。現(xiàn)在出現(xiàn)了爛尾，所有的風(fēng)險(xiǎn)都讓消費(fèi)者承擔(dān)，這確實(shí)是政策需要優(yōu)化和調(diào)整的地方。要解決老百姓的擔(dān)憂(yōu)，把現(xiàn)有的爛尾樓通過(guò)各方的努力解決好。從長(zhǎng)期來(lái)看，要把預(yù)售制給予完善，包括預(yù)售資金的監(jiān)管更加完善，保護(hù)消費(fèi)者的利益。

??經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康認(rèn)為，造成停貸事件背后的原因比較復(fù)雜，但離不開(kāi)這三個(gè)方面的影響，首先是在政策方面缺乏適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)政策。目前來(lái)看房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)就像過(guò)山車(chē)，或者是呈現(xiàn)出一種打擺子式的由熱到冷，由冷到熱的演變過(guò)程，一直沒(méi)有一套更加適應(yīng)市場(chǎng)變化的配套政策輔助房地產(chǎn)行業(yè)。其次是以恒大暴雷為代表的在去年9月份就已經(jīng)暴露出來(lái)的房地產(chǎn)的危機(jī)，在處理危機(jī)的過(guò)程當(dāng)中可能導(dǎo)致了更多新的問(wèn)題。同時(shí)這些公司自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、策略組合的掌握，以及過(guò)度的多元化經(jīng)營(yíng)也是停貸風(fēng)波的導(dǎo)火索之一。最后則是預(yù)售制度本身存在問(wèn)題，從而導(dǎo)致產(chǎn)生了不可估計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。

??廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，政治局會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)方面的表述，表明穩(wěn)定房地產(chǎn)工作重點(diǎn)開(kāi)始變化，從之前的防風(fēng)險(xiǎn)與穩(wěn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移到穩(wěn)市場(chǎng)、防風(fēng)險(xiǎn)與穩(wěn)民生并重。穩(wěn)民生占據(jù)了房地產(chǎn)管理工作的首位，彰顯了國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)管理的出發(fā)點(diǎn)首先是民生保障。在各地政府部門(mén)推動(dòng)下，爆雷房企的項(xiàng)目有望在“保交樓”層面得到充分疏解，不過(guò)應(yīng)意識(shí)到的是，房地產(chǎn)行業(yè)還將會(huì)繼續(xù)完成市場(chǎng)化出清，市場(chǎng)化、法制化，商業(yè)可持續(xù)的原則不會(huì)調(diào)整。

??平安銀行高級(jí)分析師湯玥認(rèn)為，下半年“二十大”即將召開(kāi)，“穩(wěn)”更重要，不出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是底線(xiàn)思維，目前政策已有所行動(dòng)，但力度不足。從積極方面看，本次貸款風(fēng)險(xiǎn)事件后續(xù)的順利解決，有助于加速房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清、化解風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也能有效增強(qiáng)購(gòu)房者信心。

??華泰證券發(fā)布研報(bào)認(rèn)為，解決爛尾樓的問(wèn)題，實(shí)際上就是要解決房企經(jīng)營(yíng)困難的問(wèn)題。現(xiàn)在各地疫情逐步穩(wěn)定，加上今年以來(lái)各地放寬樓市調(diào)控政策，銷(xiāo)售市場(chǎng)其實(shí)在逐步恢復(fù)，如果能夠在房企融資層面給予一定寬松，將政策層面強(qiáng)調(diào)的支持企業(yè)合理融資需求落到實(shí)處，不盲目抽貸、斷貸等，讓企業(yè)從銷(xiāo)售和融資兩個(gè)端口能夠有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流輸入，就能盤(pán)活在建項(xiàng)目和工程，保交付就能落到實(shí)處，從而保障購(gòu)房者利益。

??經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，在今年各種因素的疊加之下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一些風(fēng)險(xiǎn)因素在凸顯。而房地產(chǎn)的穩(wěn)定對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定至關(guān)重要。雖然目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期低迷，有一些風(fēng)險(xiǎn)，但如果政策到位，解決當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題仍然有解，房地產(chǎn)仍然不會(huì)“硬著陸”，保交樓的問(wèn)題可以在各方協(xié)同推進(jìn)中解決，需求的問(wèn)題可以著重從改善型需求突破。下半年，務(wù)必要清理過(guò)去嚴(yán)厲調(diào)控時(shí)期的不符合支持合理需求的政策，并適當(dāng)減免稅費(fèi)。

??全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任楊偉民認(rèn)為，就目前情況來(lái)看，很難指望今年房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)有正向拉動(dòng)作用，但至少要減少負(fù)向拉動(dòng)的程度。當(dāng)前房地產(chǎn)問(wèn)題主要出在預(yù)期上，要改善居民對(duì)于房地產(chǎn)預(yù)期，可能需要更多綜合性制度政策。多部門(mén)配合協(xié)調(diào)制定出臺(tái)綜合性權(quán)威性房地產(chǎn)政策文件，明確房地產(chǎn)新體制、新模式的方向，明確稅收、信貸、土地、限售等政策，給房企和居民一個(gè)可靠預(yù)期。

??【中房分析】

??“停貸”事件是行業(yè)暴露流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的一種集中體現(xiàn)，或給緩慢復(fù)蘇的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)沖擊

??近期部分地區(qū)出現(xiàn)的一些爛尾樓集體停貸事件，本身就是行業(yè)去杠桿、資金鏈出現(xiàn)斷裂風(fēng)險(xiǎn)的一種集中體現(xiàn)。雖然部分樓盤(pán)出現(xiàn)斷貸占銀行按揭貸款的比例微乎其微，但這是一種非常危險(xiǎn)的信號(hào)，其連鎖反應(yīng)和蝴蝶效應(yīng)尤為警惕：一方面，信心和情緒具有傳導(dǎo)效應(yīng)，在當(dāng)前房企流動(dòng)性仍未根本性緩解、市場(chǎng)信心仍未恢復(fù)的情況下，任何關(guān)于信貸政策或預(yù)售制度方面的波動(dòng)都對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源及籌資模式產(chǎn)生巨大而深遠(yuǎn)的影響。同時(shí)，購(gòu)房者斷供的這些訴求及其對(duì)應(yīng)的行動(dòng)，將再次沖擊居民脆弱的信心和購(gòu)房意愿，房地產(chǎn)市場(chǎng)的修復(fù)可能進(jìn)一步放緩，樓市短時(shí)間內(nèi)亦仍舊難以“抬頭”；另一方面，若停貸風(fēng)波繼續(xù)蔓延，管控不當(dāng)，房地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)會(huì)外溢到其他產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，產(chǎn)生新的社會(huì)信用危機(jī)。

??購(gòu)房者“斷供”，肯定有用輿論攻勢(shì)讓政府出手倒逼房企繼續(xù)施工的意圖，但這些購(gòu)房者絕非無(wú)理取鬧，中國(guó)目前執(zhí)行的預(yù)售制度，購(gòu)房者承擔(dān)了最大的風(fēng)險(xiǎn)，銀行包賺不賠，風(fēng)險(xiǎn)與收益明顯存在錯(cuò)配，這種情況必須得到重視和糾正。只有政府、銀行、企業(yè)積極承擔(dān)責(zé)任，理順權(quán)責(zé)關(guān)系，降低購(gòu)房者預(yù)購(gòu)行為的風(fēng)險(xiǎn)，確保購(gòu)房資金得到安全監(jiān)管，才能穩(wěn)定購(gòu)房者信心，不對(duì)行業(yè)復(fù)蘇產(chǎn)生負(fù)面影響。

??“救市”自上而下達(dá)成共識(shí)，“穩(wěn)地產(chǎn)”著眼“保交樓”目標(biāo)

??結(jié)合7月底政治局對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)來(lái)看，“穩(wěn)增長(zhǎng)”訴求再次加強(qiáng)，“穩(wěn)定”不僅置于樓市首位，還是一切政策調(diào)控的重要出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。同時(shí)，會(huì)議首次提及“保交樓”“穩(wěn)民生”，針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀，最高層的態(tài)度已經(jīng)十分明確，“保交樓”問(wèn)題亟待解決，地方政府更需要積極作為。至此，在中央的引導(dǎo)下，解決停工樓盤(pán)爭(zhēng)端，防止風(fēng)險(xiǎn)增加，已成為當(dāng)前地方政府支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要議題，各地舉措及配套資金將加快落實(shí)，保交樓問(wèn)題也可以在更高層面分門(mén)別類(lèi)來(lái)解決。

??從當(dāng)前實(shí)際落實(shí)“保交樓”政策的組織和舉措來(lái)看，包括地方黨委和市政府全局統(tǒng)領(lǐng)、商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)密切配合、房企等積極參與復(fù)工。從“一對(duì)一幫扶”到“引入國(guó)資”，地方政府作為紓困的主體，也發(fā)揮了統(tǒng)籌協(xié)同的職能，牽頭組織對(duì)接國(guó)央企、金融機(jī)構(gòu)，盤(pán)活受困房企項(xiàng)目的資產(chǎn)。其中，出現(xiàn)“斷供”項(xiàng)目較多的鄭州更邁出重要一步，提出了“棚改統(tǒng)籌統(tǒng)還”“收并購(gòu)”“破產(chǎn)重組”“保障性租賃住房”等四種不同的項(xiàng)目紓困模式，盡管以上處置方式還未形成最終方案，但基本已涵蓋了目前具備操作性的實(shí)施路徑，若后期明確方案落地，則為其他城市提供了參考借鑒。

??總體而言，要徹底解決“保交付”仍存在較大的難度，目前已有的各種項(xiàng)目盤(pán)活方式都有較為嚴(yán)格的條件和較窄的適用范圍，只能解決部分具體項(xiàng)目的停工問(wèn)題。尤其是在當(dāng)下需求收縮、供給沖擊和預(yù)期轉(zhuǎn)弱和房企流動(dòng)性承壓的背景下，對(duì)于地方政府、開(kāi)發(fā)商、銀行以及業(yè)主的多方和解，要做到行業(yè)全面快速?gòu)?fù)工保證所有項(xiàng)目交付絕非易事。另外在房企紓困方面，如何調(diào)動(dòng)金融機(jī)構(gòu)與AMC參與房企紓困，并形成行之有效的紓困方案，仍是紓困的難點(diǎn)和重點(diǎn)。

??此輪救市動(dòng)作基本圍繞項(xiàng)目本身展開(kāi)，房企的核心問(wèn)題仍舊需要正視及解決

??當(dāng)前政策的工具箱已經(jīng)打開(kāi)，就眼下而言，中央和地方政府首要任務(wù)和目標(biāo)是“保交付”，近期傳出的基金設(shè)立、棚改專(zhuān)項(xiàng)債等一系列紓困模式基本圍繞項(xiàng)目和樓盤(pán)本身進(jìn)行盤(pán)活和托底，而非對(duì)房企提供過(guò)多的救助性資金或?qū)捤烧?。民生和社?huì)穩(wěn)定是國(guó)家必須堅(jiān)守的底線(xiàn)，短期看，在中央對(duì)于“保交樓”支持下，暴雷房企的項(xiàng)目會(huì)在更高層面分門(mén)別類(lèi)得以紓解，停貸問(wèn)題必將有所好轉(zhuǎn)。但實(shí)際上，最近幾年?duì)€尾樓數(shù)量越來(lái)越多，歸根結(jié)底是由于房企資金不足，從而無(wú)法支撐項(xiàng)目復(fù)工交付導(dǎo)致。因而，要維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定，除了從項(xiàng)目端入手，推動(dòng)停貸樓盤(pán)的復(fù)工再建工作之外，從緊迫性和必要性上來(lái)看，在當(dāng)前房企風(fēng)險(xiǎn)仍然突出、市場(chǎng)預(yù)期再次轉(zhuǎn)弱的情況下， 當(dāng)務(wù)之急恐怕還要給房企輸送適當(dāng)?shù)牧鲃?dòng)性，行業(yè)政策仍有發(fā)力空間從根本上解除房企的流動(dòng)性危機(jī)，打通部分房企的資金鏈“阻梗”，讓斷掉的行業(yè)資金鏈再次連接起來(lái)。具體措施方面，可以從房企貸款支持力度的加大、預(yù)售資金監(jiān)管的優(yōu)化、三道紅線(xiàn)和貸款集中度管理制度的適當(dāng)放緩等方面入手。