[中房研協(xié)]市場(chǎng)銷(xiāo)售處于筑底階段 商品房投資及新開(kāi)工跌幅繼續(xù)加大

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??商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)處于筑底階段

??1—7月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積78178萬(wàn)平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降27.1%。商品房銷(xiāo)售額75763億元，下降28.8%，其中住宅銷(xiāo)售額下降31.4%。

??1-7月份，新建商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售面跌幅略有擴(kuò)大，銷(xiāo)售金額跌幅微弱收窄，總體下行態(tài)勢(shì)趨緩，整體處于筑底階段。房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模較大、鏈條較長(zhǎng)、牽涉面較廣，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)民生影響較大。目前部分地區(qū)出現(xiàn)的項(xiàng)目交付問(wèn)題，疊加債務(wù)危機(jī)和疫情散發(fā)多發(fā)沖擊等因素，行業(yè)仍面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

??7月，銀保監(jiān)會(huì)表示，將引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化參與風(fēng)險(xiǎn)處置，支持地方政府積極推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，明確指出“壓實(shí)地方政府責(zé)任、保交樓、穩(wěn)民生”，將“保交樓”提升至國(guó)家重要工作層面。各地方也針對(duì)“保交樓”推出加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管、項(xiàng)目監(jiān)管、現(xiàn)房銷(xiāo)售等措施。政策面對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)信心，穩(wěn)定預(yù)期提供利好保證。宏觀政策穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)為大前提，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇迫切性也在增加。

??單月數(shù)據(jù)來(lái)看，7月銷(xiāo)售面積9255萬(wàn)平方米，環(huán)比減少49.1%，同比減少28.9%；銷(xiāo)售金額9691億元，環(huán)比減少45.4%，同比減少28.2%。房企上半年銷(xiāo)售沖刺任務(wù)結(jié)束，7月商品房入市節(jié)奏放緩，銷(xiāo)售量季節(jié)性回落，兩項(xiàng)指標(biāo)同比跌幅再次擴(kuò)大在預(yù)期之中。目前行業(yè)仍在艱難復(fù)蘇過(guò)程中，隨著各項(xiàng)利好政策效果顯現(xiàn)，市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)。

??分類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售看，表現(xiàn)各異：住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，但銷(xiāo)售金額跌幅較上月有所收窄；辦公樓兩項(xiàng)指標(biāo)保持上漲、漲幅收窄；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，量漲價(jià)跌，其中銷(xiāo)售金額由漲轉(zhuǎn)跌。

??從各地區(qū)銷(xiāo)售情況看，商品房銷(xiāo)售面積和金額同比均處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)域，東北地區(qū)跌幅最大；東部和東北地區(qū)兩項(xiàng)指標(biāo)跌幅均較上月收窄，中部和西部地區(qū)跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。東部地區(qū)銷(xiāo)售面積及金額占全國(guó)比重分別為39.8%、56.4%，份額較上月提升0.4個(gè)和0.7個(gè)百分點(diǎn)。

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??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資跌幅繼續(xù)擴(kuò)大

??1—7月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資79462億元，同比下降6.4%；其中，住宅投資60238億元，下降5.8%。

??1-7月全國(guó)房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)下行，跌幅較上月擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)。從目前情況來(lái)看，政策利好體現(xiàn)在銷(xiāo)售層面還尚需時(shí)日，傳導(dǎo)至開(kāi)發(fā)投資將會(huì)更晚。

??開(kāi)發(fā)投資持續(xù)下降有兩個(gè)重要原因：一是投資信心嚴(yán)重不足，既有對(duì)目前市場(chǎng)去化難、資金短缺，債務(wù)高企的壓力，也有對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)低迷，市場(chǎng)繼續(xù)深度下行的擔(dān)憂；二是開(kāi)發(fā)企業(yè)在去杠桿的背景下，首要任務(wù)是保交樓，保生存，無(wú)力擴(kuò)大投資。資金緊張導(dǎo)致民營(yíng)房企無(wú)力參與公開(kāi)市場(chǎng)拿地的情況下，當(dāng)前行業(yè)投資中央企、國(guó)企占主導(dǎo)地位，且投資量難以填補(bǔ)民企留下的缺口。

??同時(shí)，由于民營(yíng)房企信用降低，上下游企業(yè)供貨和施工也明顯放緩或停滯，開(kāi)發(fā)投資進(jìn)一步下滑。要提振行業(yè)投資，亟需系統(tǒng)化細(xì)化政策，更加堅(jiān)決有力的清除地方行政性限制政策，明確市場(chǎng)化導(dǎo)向，恢復(fù)企業(yè)信心，從而恢復(fù)經(jīng)營(yíng)，擴(kuò)大投資。

??月度數(shù)據(jù)方面，7月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資11148億元，較上月減少31.1%，同比減少12.3%，同比跌幅較上月擴(kuò)大2.9個(gè)百分點(diǎn)，這也是開(kāi)發(fā)投資累計(jì)跌幅繼續(xù)擴(kuò)大的原因。當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)基礎(chǔ)尚不牢固，房地產(chǎn)投資下行也是固定資產(chǎn)投資增速下降的一個(gè)重要因素，需要房地產(chǎn)投資形成對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定作用，至少不是向下?tīng)縿?dòng)。

??從物業(yè)類(lèi)別投資上看，住宅投資跌幅最小，各物業(yè)類(lèi)型投資跌幅均較上月繼續(xù)擴(kuò)大。住宅投資占總投資比重為75.8%，與上月持平。從地區(qū)來(lái)看，中部地區(qū)同比跌幅最小，東北地區(qū)跌幅最大；各區(qū)域投資跌幅均較上有不同程度擴(kuò)大。投資規(guī)模上，東部地區(qū)高于其他三區(qū)域的總和，占總投資比重為54.0%，份額較上月提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。

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??房屋新開(kāi)工面積持續(xù)處于低位

??1—7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積76067萬(wàn)平方米，下降36.1%。其中，住宅新開(kāi)工面積55919萬(wàn)平方米，下降36.8%；辦公樓新開(kāi)工面積1904萬(wàn)平方米，下降35.4%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工5202萬(wàn)平方米，下降37.5%。

??截至7月，房屋新開(kāi)工同比跌幅持續(xù)下探，下跌周期已超過(guò)一年，按照目前態(tài)勢(shì)，明年下半年開(kāi)始可能出現(xiàn)新建商品房供應(yīng)缺口。單月數(shù)據(jù)看，7月銷(xiāo)售回款下降，同時(shí)部分房企處于償債高峰，投資開(kāi)工動(dòng)力不足。7月全國(guó)商品房新開(kāi)工面積9644萬(wàn)平方，同比繼續(xù)大跌，6月、7月均超45%。

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??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金跌勢(shì)保持平穩(wěn)

??1—7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金88770億元，同比下降25.4%。其中，國(guó)內(nèi)貸款11030億元，下降28.4%；利用外資53億元，增長(zhǎng)20.7%；自籌資金31495億元，下降11.4%；定金及預(yù)收款28575億元，下降37.1%；個(gè)人按揭貸款14169億元，下降25.2%。

??1—7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比跌勢(shì)并未進(jìn)一步擴(kuò)大，其中定金及預(yù)售款和個(gè)人按揭貸款跌幅持續(xù)收窄，較1-6月分別收窄0.8個(gè)和0.5個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)內(nèi)貸款及自籌資金跌幅較上月繼續(xù)擴(kuò)大。各項(xiàng)資金來(lái)源占比情況與上月相比變動(dòng)不大，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款占全部資金的48.2%，自籌資金占比35.5%。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月房企債券到期規(guī)模高達(dá)830億元，為下半年償債最高峰，隨之償債規(guī)模將逐步下降，企業(yè)壓力償債將有所減少。同時(shí)，7月證監(jiān)會(huì)等部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)債券市場(chǎng)更好支持民營(yíng)企業(yè)改革發(fā)展的通知》，提出要加大債券融資服務(wù)力度，推動(dòng)更多符合條件的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)企業(yè)納入知名成熟發(fā)行人名單等。房企的融資環(huán)境仍將進(jìn)一步優(yōu)化，資金壓力有所緩解。

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??土地市場(chǎng)仍大幅下跌，地價(jià)小幅上漲

??1—7月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積4546萬(wàn)平方米，比上年下降48.1%；土地成交價(jià)款2918億元，下降43.0%；土地成交均價(jià)6319元/平方米，上漲9.9%。

??1-7月，土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)保持大幅下跌，土地成交價(jià)款跌幅較上月略有收窄。表現(xiàn)在土地價(jià)格上，同比漲幅較上月提升6.1個(gè)百分點(diǎn)。7月上海、廣州、南京、成都、重慶等熱點(diǎn)城市一批優(yōu)質(zhì)地塊集中入市成交，一定程度上拉升了全國(guó)整體土地成交均價(jià)。從土地市場(chǎng)表現(xiàn)較熱的這些城市看，特點(diǎn)是拿地政策持續(xù)寬松、供應(yīng)規(guī)模收縮、優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加。受制于資金短缺、經(jīng)營(yíng)壓力，土地市場(chǎng)依舊是央企、國(guó)企占主導(dǎo)地位。

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??商品房待售面積持續(xù)減少

??7月末，商品房待售面積54655萬(wàn)平方米，比上月末減少129萬(wàn)平方米。其中，住宅減少162萬(wàn)平方米，辦公樓增加24萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房減少13萬(wàn)平方米。

??7月末，商品房庫(kù)存連續(xù)五個(gè)月減少，較去年同期仍有的7.5%增長(zhǎng)，主要增長(zhǎng)點(diǎn)為住宅待售面積，同比上漲14.1%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房持續(xù)下跌，同比減少3.5%。