[中房研協(xié)]2022年8月典型城市二手住宅市場分析

??選取北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，以及天津、青島、南京、武漢、鄭州、重慶、成都、廈門、合肥九個二線城市作為典型城市樣本。

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??二手住宅相關政策

??本月，地方層面因城施策持續(xù)推進，北京、上海略有松動，其他地區(qū)政策方向圍繞降低購房門檻、放寬限售限購政策、優(yōu)化公積金貸款條件、發(fā)放購房契稅補貼等方面展開。從具體城市來看，一線城市中，北京選取昌平、順義共三宗地作為全齡友好住宅項目試點，中心城區(qū)無房無貸的老年人購買試點住房可享受最低35%的首付比例及相應優(yōu)惠貸款利率，同時，子女可以作為共同借款人申請貸款；上海二手房貸款“三價就低”政策出現(xiàn)松動。二三線城市中，湛江延長二手房貸款年限；常州全面取消二手房限售；昆明、濟南推行二手房“帶押過戶”；嘉興、海寧、蘇州昆山、太倉降低非本市戶籍家庭購房門檻；南通市海門區(qū)、惠州、福州、宿州、東莞調低首付比例；岳陽、長沙給予契稅補貼或優(yōu)惠，另有多地強化公積金信貸支持政策，支持居民購房需求，提高二手房交易效率。

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??典型城市二手住宅交易情況分析

??2.1  典型城市二手住宅成交量環(huán)比小幅下滑

??8月，典型城市二手住宅成交面積合計1009.9萬平方米，較上月小幅減少2.2%，絕對額減少23.1萬平方米。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，北京、廣州、天津、鄭州成交量高于上月，其余各城市成交量均有所減少；從同比數(shù)據(jù)來看，上海、深圳、南京、鄭州、成都、青島同比有增長，其余典型城市成交量低于去年同期。具體來看，上海二手住宅成交面積位列第一，成交量為165.5萬平方米，環(huán)比微降1.0%，同比增長10%；成都成交面積139.0萬平方米，環(huán)比減少14.3%，較去年同期大幅增加333.1%；北京、天津分別成交127.1萬平方米、100.1萬平方米；其余城市成交量均不高于93萬平方米，重慶、武漢、廣州、南京、青島成交量在50萬至93萬平方米之間；鄭州、合肥、深圳、廈門成交量均未超過48萬平方米，其中，廈門成交量最低，為18.9萬平方米，環(huán)比下滑20.5%，同比減少12.0%。

??2.2   上海成交套數(shù)近兩萬套

??8月，典型城市二手住宅共成交11.0萬套，較上月減少0.4萬套，北京、天津、廣州、鄭州環(huán)比有所增加，其余各城市成交套數(shù)較上月均有所減少；北京、廣州、重慶、天津、廈門、武漢同比下滑，其余城市成交套數(shù)同比均有不同程度的上漲。具體來看，上海成交套數(shù)居首位，達到1.95萬套，環(huán)比下跌2.9%，較去年同期增加8.0%；成都成交套數(shù)為1.46萬套，環(huán)比減少15.5%，同比大幅增加342.3%；北京、天津、重慶成交套數(shù)在1萬套以上；廣州、武漢、南京、青島成交套數(shù)在0.5-0.8萬套之間，鄭州、合肥、深圳、廈門不高于0.5萬套，其中，廈門成交套數(shù)最少，為0.18萬套，環(huán)比減少21.1%，較去年同期下降13.4%。

??2.3   多數(shù)典型城市二手住宅售價環(huán)比下滑，同比跌幅擴大

??2.3.1   南京環(huán)比漲幅領先，鄭州同環(huán)比跌幅居首

??根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的二手住宅銷售價格指數(shù)，8月，南京、上海、成都、北京、合肥二手住宅銷售價格環(huán)比上漲，其余典型城市二手住宅價格環(huán)比下滑。具體來看，南京環(huán)比上漲0.7%，漲幅居首；上海、成都環(huán)比漲幅均為0.6%；北京、合肥環(huán)比均上漲0.2%；廣州環(huán)比微跌0.1%；重慶、青島、深圳、武漢、天津、廈門環(huán)比跌幅在0.4%-0.7%之間；鄭州環(huán)比下跌0.8%，跌幅居首。同比漲幅最大的為成都，較去年同期提高6.8%；其次北京、上海同比分別上漲3.9%、2.8%；廣州與去年同期持平；重慶、廈門、合肥同比跌幅不超過2%；其余城市跌幅在2.1%-5.1%之間，鄭州同比下跌5.1%，跌幅居首。

??從定基指數(shù)的角度來看，青島、武漢、鄭州、天津二手住宅價格低于2020年月均價格，其余典型城市二手住宅價格均高于基期，其中漲幅最大的為北京，高于基期價格16.0個百分點，成都、上海、廣州均高于基期價格12個百分點以上；重慶、合肥、深圳、廈門、南京高于基期價格3.4-5.0個百分點；青島、武漢二手房銷售價格分別低于基期價格0.9%、1.5%，鄭州、天津分別低于基期價格3.9、4.1個百分點，分列典型城市末兩位。

??2.3.2   南京各類戶型價格漲幅居前

??從結構上看，8月，南京、成都、上海、合肥三種戶型價格均出現(xiàn)明顯上漲，深圳、重慶、天津、廈門、武漢、鄭州各戶型價格均呈現(xiàn)明顯下滑。具體來看，南京、成都90平方米以下戶型價格較上月均上漲0.6%，上海、北京、合肥漲幅不超過0.3%，廣州與上月持平，青島、深圳、重慶跌幅不超過0.6%，天津、廈門、武漢、鄭州跌幅在0.9%-1.0%；90-144平方米戶型中，成都上月增加0.9%，南京、上海、北京、合肥漲幅不超過0.7%，廣州、重慶等八個城市跌幅不超過0.6%；144平方米以上戶型中，南京、上海分別上漲1.1%、1.0%，合肥、成都環(huán)比漲幅不超過0.3%，廣州、青島與上月持平，北京、重慶、武漢等七個城市大戶型價格有明顯下滑。

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??二手住宅與新建商品住宅成交情況對比

??3.1   多數(shù)典型城市二手房成交面積高于新房

??8月，典型城市新建商品住宅成交面積為855.3萬平方米，環(huán)比減少10.8%，絕對額較上月減少103.7萬平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的1.18倍，具體來看，重慶、北京二手房成交面積分別是相應新房成交面積的3.0倍、2.2倍；上海、廣州、南京、天津、成都、廈門二手房成交面積均高于新房成交面積，其余城市二手房成交面積不及新房成交面積。從絕對額來看，成都新房成交面積最高，達到127.3萬平方米，同期二手房成交面積是新房的1.1倍；其次上海新房成交面積為118.3萬平方米，同期二手房成交面積是新房的1.4倍；武漢、天津、廣州等十個城市成交量分布在31萬平方米至90萬平方米之間，廈門成交量為11.4萬平方米平方米，位居末位。從成交套數(shù)來看，8月新房成交套數(shù)7.4萬套，同期二手房成交套數(shù)是新房成交套數(shù)的1.5倍，絕對額較新房成交套數(shù)多3.6萬套，二手房成交比重繼續(xù)增長。

??3.2  上海新房售價領漲，武漢持續(xù)下跌且跌幅繼續(xù)擴大

??8月，典型城市新房銷售價格整體漲幅繼續(xù)收窄，環(huán)比下跌的城市個數(shù)增加且跌幅擴大。具體來看，上海環(huán)比指數(shù)較上月繼續(xù)提升0.6%，位列典型城市首位，北京、南京等五個城市漲幅在0.3%-0.4%之間；廣州、深圳、天津、鄭州、廈門環(huán)比跌幅不超過0.6%，重慶、武漢較上月分別下跌1.1%、1.3%，分列末兩位。從同比指數(shù)來看，北京、成都、上海同比漲幅擴大，其中，同比漲幅最大的為北京，上漲5.8%；成都、上海同比漲幅均高于3%，其余城市漲幅不高于1.6%；廈門、鄭州、天津同比跌幅不超過4.2%，武漢較去年同期下跌5.3%，跌幅居首。

       從定基指數(shù)的角度來看，除鄭州外，其余典型城市新房價格均高于2020年平均價格，其中，漲幅最大的為北京，較基期提高11.7個百分點；成都、重慶、廣州定基價格指數(shù)均高于基期10個百分點以上；其余城市漲幅分布在0.7%-9.1%之間，鄭州低于基期價格0.4個百分點。

       從結構上看，與上月相比，北京、上海等六個典型城市三種戶型價格均有明顯上漲，重慶、武漢、深圳等七個城市整體有所下滑。具體來看，北京90平方米以下小戶型價格漲幅突出，上漲0.8%，上海、合肥等五個城市小戶型價格漲幅分布在0.1%-0.7%；廣州、天津等五個城市小戶型價格跌幅不超過0.5%，武漢、重慶環(huán)比均下跌1.1%。90-144平方米戶型中，上海、南京較上月提高0.4%，北京、青島、合肥、成都漲幅在0.1%-0.3%，鄭州、廣州等五個城市中等戶型價格環(huán)比跌幅不超過0.6%，重慶、武漢環(huán)比分別下跌1.0%、1.3%。144平方米以上戶型中，上海、成都分別上漲0.9%、0.8%，其余城市漲幅在0.1%-0.6%之間，天津、深圳、廈門大戶型價格跌幅不超過0.6%，鄭州、武漢、重慶大戶型價格跌幅在1.1%-1.3%之間。

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       總結

??本月，地方層面因城施策持續(xù)推進，政策方向集中在降低購房門檻、放寬限售限購條件、發(fā)放購房契稅補貼、提高二手房流轉效率等方面。北京推出全齡友好住宅項目試點，符合條件的老年人可享受低首付比例及優(yōu)惠貸款利率，且子女可以作為共同借款人申請貸款，信號意義明顯；上海二手房貸款“三價就低”政策出現(xiàn)松動，帶動購房者貸款額度提升，首付壓力減輕；湛江延長二手房貸款年限；常州全面取消二手房限售；昆明、濟南推行二手房“帶押過戶”；嘉興、海寧、蘇州昆山、太倉降低非本市戶籍家庭購房門檻；南通市海門區(qū)、惠州等地區(qū)調低首付比例；岳陽、長沙給予契稅補貼或優(yōu)惠，另有多地強化公積金信貸支持政策，有利于提振市場情緒，促進二手房市場回暖。

??從成交量來看，典型城市二手房成交量整體較上月微降。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，鄭州、北京、廣州漲幅明顯，天津小幅上漲，其余城市環(huán)比均呈現(xiàn)下跌，上海成交量微降，重慶、成都、廈門跌幅明顯。從同比數(shù)據(jù)來看，成都、青島、鄭州顯著高于去年同期，上海、深圳、南京小幅增長，其余城市成交量仍低于去年同期。同期新房成交量環(huán)比跌幅逾一成，北京、天津、青島環(huán)比增長，其余城市環(huán)比明顯下滑；上海、南京同比上漲，其余典型城市成交水平仍顯著低于去年同期。8月典型城市二手房成交比重繼續(xù)增長，二手房成交面積是新房成交面積的1.2倍，二手房成交套數(shù)是新房成交套數(shù)的1.5倍。

??從價格方面來看，本月二手房售價下跌的城市個數(shù)繼續(xù)增加，從環(huán)比數(shù)據(jù)來看，南京本月漲幅突出，環(huán)比漲幅居首，其次成都、上海上漲明顯但漲幅有所收窄，北京、合肥小幅上漲，其余典型城市環(huán)比指數(shù)持續(xù)下滑，鄭州環(huán)比跌幅位列首位；從同比數(shù)據(jù)來看，成都、北京、上海二手房價格同比上漲，廣州與上月持平，其余城市同比持續(xù)走低，武漢、鄭州同比跌幅并列首位。整體而言，當前市場仍處于低位，市場信心的修復仍需時間。