2022-09-21 14:54:21
??選取北京、上海、廣州、深圳四個一線城市,以及天津、青島、南京、武漢、鄭州、重慶、成都、廈門、合肥九個二線城市作為典型城市樣本。
??01
??二手住宅相關(guān)政策
??本月,地方層面因城施策持續(xù)推進(jìn),北京、上海略有松動,其他地區(qū)政策方向圍繞降低購房門檻、放寬限售限購政策、優(yōu)化公積金貸款條件、發(fā)放購房契稅補(bǔ)貼等方面展開。從具體城市來看,一線城市中,北京選取昌平、順義共三宗地作為全齡友好住宅項(xiàng)目試點(diǎn),中心城區(qū)無房無貸的老年人購買試點(diǎn)住房可享受最低35%的首付比例及相應(yīng)優(yōu)惠貸款利率,同時,子女可以作為共同借款人申請貸款;上海二手房貸款“三價就低”政策出現(xiàn)松動。二三線城市中,湛江延長二手房貸款年限;常州全面取消二手房限售;昆明、濟(jì)南推行二手房“帶押過戶”;嘉興、海寧、蘇州昆山、太倉降低非本市戶籍家庭購房門檻;南通市海門區(qū)、惠州、福州、宿州、東莞調(diào)低首付比例;岳陽、長沙給予契稅補(bǔ)貼或優(yōu)惠,另有多地強(qiáng)化公積金信貸支持政策,支持居民購房需求,提高二手房交易效率。
??02
??典型城市二手住宅交易情況分析
??2.1 典型城市二手住宅成交量環(huán)比小幅下滑
??8月,典型城市二手住宅成交面積合計1009.9萬平方米,較上月小幅減少2.2%,絕對額減少23.1萬平方米。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看,北京、廣州、天津、鄭州成交量高于上月,其余各城市成交量均有所減少;從同比數(shù)據(jù)來看,上海、深圳、南京、鄭州、成都、青島同比有增長,其余典型城市成交量低于去年同期。具體來看,上海二手住宅成交面積位列第一,成交量為165.5萬平方米,環(huán)比微降1.0%,同比增長10%;成都成交面積139.0萬平方米,環(huán)比減少14.3%,較去年同期大幅增加333.1%;北京、天津分別成交127.1萬平方米、100.1萬平方米;其余城市成交量均不高于93萬平方米,重慶、武漢、廣州、南京、青島成交量在50萬至93萬平方米之間;鄭州、合肥、深圳、廈門成交量均未超過48萬平方米,其中,廈門成交量最低,為18.9萬平方米,環(huán)比下滑20.5%,同比減少12.0%。
??2.2 上海成交套數(shù)近兩萬套
??8月,典型城市二手住宅共成交11.0萬套,較上月減少0.4萬套,北京、天津、廣州、鄭州環(huán)比有所增加,其余各城市成交套數(shù)較上月均有所減少;北京、廣州、重慶、天津、廈門、武漢同比下滑,其余城市成交套數(shù)同比均有不同程度的上漲。具體來看,上海成交套數(shù)居首位,達(dá)到1.95萬套,環(huán)比下跌2.9%,較去年同期增加8.0%;成都成交套數(shù)為1.46萬套,環(huán)比減少15.5%,同比大幅增加342.3%;北京、天津、重慶成交套數(shù)在1萬套以上;廣州、武漢、南京、青島成交套數(shù)在0.5-0.8萬套之間,鄭州、合肥、深圳、廈門不高于0.5萬套,其中,廈門成交套數(shù)最少,為0.18萬套,環(huán)比減少21.1%,較去年同期下降13.4%。
??2.3 多數(shù)典型城市二手住宅售價環(huán)比下滑,同比跌幅擴(kuò)大
??2.3.1 南京環(huán)比漲幅領(lǐng)先,鄭州同環(huán)比跌幅居首
??根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的二手住宅銷售價格指數(shù),8月,南京、上海、成都、北京、合肥二手住宅銷售價格環(huán)比上漲,其余典型城市二手住宅價格環(huán)比下滑。具體來看,南京環(huán)比上漲0.7%,漲幅居首;上海、成都環(huán)比漲幅均為0.6%;北京、合肥環(huán)比均上漲0.2%;廣州環(huán)比微跌0.1%;重慶、青島、深圳、武漢、天津、廈門環(huán)比跌幅在0.4%-0.7%之間;鄭州環(huán)比下跌0.8%,跌幅居首。同比漲幅最大的為成都,較去年同期提高6.8%;其次北京、上海同比分別上漲3.9%、2.8%;廣州與去年同期持平;重慶、廈門、合肥同比跌幅不超過2%;其余城市跌幅在2.1%-5.1%之間,鄭州同比下跌5.1%,跌幅居首。
??從定基指數(shù)的角度來看,青島、武漢、鄭州、天津二手住宅價格低于2020年月均價格,其余典型城市二手住宅價格均高于基期,其中漲幅最大的為北京,高于基期價格16.0個百分點(diǎn),成都、上海、廣州均高于基期價格12個百分點(diǎn)以上;重慶、合肥、深圳、廈門、南京高于基期價格3.4-5.0個百分點(diǎn);青島、武漢二手房銷售價格分別低于基期價格0.9%、1.5%,鄭州、天津分別低于基期價格3.9、4.1個百分點(diǎn),分列典型城市末兩位。
??2.3.2 南京各類戶型價格漲幅居前
??從結(jié)構(gòu)上看,8月,南京、成都、上海、合肥三種戶型價格均出現(xiàn)明顯上漲,深圳、重慶、天津、廈門、武漢、鄭州各戶型價格均呈現(xiàn)明顯下滑。具體來看,南京、成都90平方米以下戶型價格較上月均上漲0.6%,上海、北京、合肥漲幅不超過0.3%,廣州與上月持平,青島、深圳、重慶跌幅不超過0.6%,天津、廈門、武漢、鄭州跌幅在0.9%-1.0%;90-144平方米戶型中,成都上月增加0.9%,南京、上海、北京、合肥漲幅不超過0.7%,廣州、重慶等八個城市跌幅不超過0.6%;144平方米以上戶型中,南京、上海分別上漲1.1%、1.0%,合肥、成都環(huán)比漲幅不超過0.3%,廣州、青島與上月持平,北京、重慶、武漢等七個城市大戶型價格有明顯下滑。
??03
??二手住宅與新建商品住宅成交情況對比
??3.1 多數(shù)典型城市二手房成交面積高于新房
??8月,典型城市新建商品住宅成交面積為855.3萬平方米,環(huán)比減少10.8%,絕對額較上月減少103.7萬平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的1.18倍,具體來看,重慶、北京二手房成交面積分別是相應(yīng)新房成交面積的3.0倍、2.2倍;上海、廣州、南京、天津、成都、廈門二手房成交面積均高于新房成交面積,其余城市二手房成交面積不及新房成交面積。從絕對額來看,成都新房成交面積最高,達(dá)到127.3萬平方米,同期二手房成交面積是新房的1.1倍;其次上海新房成交面積為118.3萬平方米,同期二手房成交面積是新房的1.4倍;武漢、天津、廣州等十個城市成交量分布在31萬平方米至90萬平方米之間,廈門成交量為11.4萬平方米平方米,位居末位。從成交套數(shù)來看,8月新房成交套數(shù)7.4萬套,同期二手房成交套數(shù)是新房成交套數(shù)的1.5倍,絕對額較新房成交套數(shù)多3.6萬套,二手房成交比重繼續(xù)增長。
??3.2 上海新房售價領(lǐng)漲,武漢持續(xù)下跌且跌幅繼續(xù)擴(kuò)大
??8月,典型城市新房銷售價格整體漲幅繼續(xù)收窄,環(huán)比下跌的城市個數(shù)增加且跌幅擴(kuò)大。具體來看,上海環(huán)比指數(shù)較上月繼續(xù)提升0.6%,位列典型城市首位,北京、南京等五個城市漲幅在0.3%-0.4%之間;廣州、深圳、天津、鄭州、廈門環(huán)比跌幅不超過0.6%,重慶、武漢較上月分別下跌1.1%、1.3%,分列末兩位。從同比指數(shù)來看,北京、成都、上海同比漲幅擴(kuò)大,其中,同比漲幅最大的為北京,上漲5.8%;成都、上海同比漲幅均高于3%,其余城市漲幅不高于1.6%;廈門、鄭州、天津同比跌幅不超過4.2%,武漢較去年同期下跌5.3%,跌幅居首。
從定基指數(shù)的角度來看,除鄭州外,其余典型城市新房價格均高于2020年平均價格,其中,漲幅最大的為北京,較基期提高11.7個百分點(diǎn);成都、重慶、廣州定基價格指數(shù)均高于基期10個百分點(diǎn)以上;其余城市漲幅分布在0.7%-9.1%之間,鄭州低于基期價格0.4個百分點(diǎn)。
從結(jié)構(gòu)上看,與上月相比,北京、上海等六個典型城市三種戶型價格均有明顯上漲,重慶、武漢、深圳等七個城市整體有所下滑。具體來看,北京90平方米以下小戶型價格漲幅突出,上漲0.8%,上海、合肥等五個城市小戶型價格漲幅分布在0.1%-0.7%;廣州、天津等五個城市小戶型價格跌幅不超過0.5%,武漢、重慶環(huán)比均下跌1.1%。90-144平方米戶型中,上海、南京較上月提高0.4%,北京、青島、合肥、成都漲幅在0.1%-0.3%,鄭州、廣州等五個城市中等戶型價格環(huán)比跌幅不超過0.6%,重慶、武漢環(huán)比分別下跌1.0%、1.3%。144平方米以上戶型中,上海、成都分別上漲0.9%、0.8%,其余城市漲幅在0.1%-0.6%之間,天津、深圳、廈門大戶型價格跌幅不超過0.6%,鄭州、武漢、重慶大戶型價格跌幅在1.1%-1.3%之間。
04
總結(jié)
??本月,地方層面因城施策持續(xù)推進(jìn),政策方向集中在降低購房門檻、放寬限售限購條件、發(fā)放購房契稅補(bǔ)貼、提高二手房流轉(zhuǎn)效率等方面。北京推出全齡友好住宅項(xiàng)目試點(diǎn),符合條件的老年人可享受低首付比例及優(yōu)惠貸款利率,且子女可以作為共同借款人申請貸款,信號意義明顯;上海二手房貸款“三價就低”政策出現(xiàn)松動,帶動購房者貸款額度提升,首付壓力減輕;湛江延長二手房貸款年限;常州全面取消二手房限售;昆明、濟(jì)南推行二手房“帶押過戶”;嘉興、海寧、蘇州昆山、太倉降低非本市戶籍家庭購房門檻;南通市海門區(qū)、惠州等地區(qū)調(diào)低首付比例;岳陽、長沙給予契稅補(bǔ)貼或優(yōu)惠,另有多地強(qiáng)化公積金信貸支持政策,有利于提振市場情緒,促進(jìn)二手房市場回暖。
??從成交量來看,典型城市二手房成交量整體較上月微降。從環(huán)比數(shù)據(jù)來看,鄭州、北京、廣州漲幅明顯,天津小幅上漲,其余城市環(huán)比均呈現(xiàn)下跌,上海成交量微降,重慶、成都、廈門跌幅明顯。從同比數(shù)據(jù)來看,成都、青島、鄭州顯著高于去年同期,上海、深圳、南京小幅增長,其余城市成交量仍低于去年同期。同期新房成交量環(huán)比跌幅逾一成,北京、天津、青島環(huán)比增長,其余城市環(huán)比明顯下滑;上海、南京同比上漲,其余典型城市成交水平仍顯著低于去年同期。8月典型城市二手房成交比重繼續(xù)增長,二手房成交面積是新房成交面積的1.2倍,二手房成交套數(shù)是新房成交套數(shù)的1.5倍。
??從價格方面來看,本月二手房售價下跌的城市個數(shù)繼續(xù)增加,從環(huán)比數(shù)據(jù)來看,南京本月漲幅突出,環(huán)比漲幅居首,其次成都、上海上漲明顯但漲幅有所收窄,北京、合肥小幅上漲,其余典型城市環(huán)比指數(shù)持續(xù)下滑,鄭州環(huán)比跌幅位列首位;從同比數(shù)據(jù)來看,成都、北京、上海二手房價格同比上漲,廣州與上月持平,其余城市同比持續(xù)走低,武漢、鄭州同比跌幅并列首位。整體而言,當(dāng)前市場仍處于低位,市場信心的修復(fù)仍需時間。