??2023年已然過(guò)半，自去年11月“金融16條”的出臺(tái)已過(guò)去半年多時(shí)間。在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)的到位資金壓力是否得到了實(shí)質(zhì)性改善？7月10日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》，將此前“金融16條”中的適用期限統(tǒng)一延長(zhǎng)至2024年12月31日。隨著“金融16條”適用期限的延長(zhǎng)，未來(lái)房企的資金壓力又將能否進(jìn)一步改善？

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??上半年到位資金同比下降11%

??預(yù)計(jì)下半年壓力依舊較大

??2023年7月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2023年上半年的房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，上半年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積59515萬(wàn)平米，同比下降5.3%；商品房銷(xiāo)售額63092億元，僅增長(zhǎng)1.1%，增幅較前5月收窄7.3個(gè)百分點(diǎn)。金額、面積累計(jì)增速回落主要由于2022年6月基數(shù)較高。2023年單6月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、金額同比分別下降18.2%和19.3%，面積同比在5月轉(zhuǎn)負(fù)后加速下滑，金額同比在年初轉(zhuǎn)正之后再度跌入負(fù)區(qū)間。但從環(huán)比來(lái)看，由于企業(yè)年中供貨放量、業(yè)績(jī)沖刺作用下，6月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、金額分別環(huán)比上升49%和33%。雖然單6月環(huán)比數(shù)據(jù)顯示市場(chǎng)在底部仍具有一定支撐，但增長(zhǎng)動(dòng)能衰退的趨勢(shì)并未得到逆轉(zhuǎn)。

??從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金規(guī)模來(lái)看，2023年前6月到位資金為68797億元，同比下降9.8%，比前5月降幅6.6%繼續(xù)擴(kuò)大。值得注意的是，從歷月到位資金的同比增速來(lái)看，繼3月、4月同比微弱回正后，5月及6月增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，且有下滑擴(kuò)大的趨勢(shì)。單6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金達(dá)12839億元，同比下降21.5%，降幅相較于5月擴(kuò)大了約14個(gè)百分點(diǎn)。

??自2022年11月以來(lái)，房企融資端接連出現(xiàn)政策利好，信貸、債券、股權(quán)融資各方面政策皆有所松動(dòng)。但從上半年的實(shí)施結(jié)果來(lái)看，政策效果未有達(dá)到預(yù)期。受制于融資渠道仍未通暢，房企到位資金仍存在較大壓力，除去銷(xiāo)售回款（個(gè)人按揭款+定金及預(yù)付款）累積同比幾乎持平外，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、利用外資等累積同比增速均為負(fù)。近期7月“金融16條”適用期限延長(zhǎng)，但在市場(chǎng)銷(xiāo)售未有明顯起色、融資端現(xiàn)況未有改變的背景下，預(yù)計(jì)未來(lái)房企到位資金仍存較大壓力。

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??上半年銷(xiāo)售回款與同期基本持平

??6月單月同比下降17%

??從銷(xiāo)售回款（個(gè)人按揭款+定金及預(yù)付款）來(lái)看，2023年上半年銷(xiāo)售回款為36704億元，同比略有上升0.3%，與去年同期基本持平；其中定金及預(yù)收款24275億元，下降0.9%；個(gè)人按揭貸款12429億元，增長(zhǎng)2.7%。2023年上半年全國(guó)商品房銷(xiāo)售經(jīng)歷了一季度成交量的迅速?zèng)_高以及二季度回落后，當(dāng)前市場(chǎng)仍然略顯疲軟。

??2023年單6月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、金額同比分別下降18.2%和19.3%。在此背景下，2023年單6月到位資金中銷(xiāo)售回款為6472億元，同比下降17%，其中個(gè)人按揭款同比下降13%；定金及預(yù)付款同比下降20%。若未來(lái)三季度銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)疲軟，或無(wú)法對(duì)房企到位資金起到良好支撐。

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??國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)下降11%

??“金融16條”期限延長(zhǎng)效果仍有待觀察

??自2022年11月金融16條發(fā)布以來(lái)，雖然多次要求穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放，且多家商業(yè)銀行密集為房企提供授信，但實(shí)際落地進(jìn)展緩慢，商業(yè)銀行惜貸情況依然存在。2023年前6月到位資金中國(guó)內(nèi)貸款（包括開(kāi)發(fā)貸及并購(gòu)貸、委托及信托貸等）為8691億元，同比下降11%。

??值得注意的是，前6月國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)同比降幅自2023年3月開(kāi)始有不斷加大的趨勢(shì)，降幅較前5月繼續(xù)略擴(kuò)大0.6pcts，較前3月擴(kuò)大了1.5 pcts，從中可以看出銀行融資渠道仍相對(duì)受限。 2023年7月“金融16條”適用期限延長(zhǎng)，其中涉及兩項(xiàng)內(nèi)容。其一是支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期的政策，二是鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供保交樓配套融資支持的政策，對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。毫無(wú)疑問(wèn)，該項(xiàng)措施是繼去年“三支箭”后的又一項(xiàng)利好，相對(duì)之前“三支箭”的增量融資，新政策不僅要求繼續(xù)擴(kuò)大增量，且更看重維持存量，讓絕大多數(shù)房企緩了一口氣。但新政的實(shí)施是否能夠帶來(lái)實(shí)際利好，還是只是維持了上半年現(xiàn)狀，仍有待進(jìn)一步觀察。

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??其他到位資金同比下降6.3%

??發(fā)債房企中央企國(guó)企數(shù)量過(guò)半

??從自籌資金來(lái)看，2023年前6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金（自籌資金）20561億元，同比下降23.4%。與國(guó)內(nèi)貸款類(lèi)似，自籌資金的累計(jì)同比降幅自2023年3月開(kāi)始同樣逐月擴(kuò)大，前6月降幅較前5月繼續(xù)擴(kuò)大1.8pcts，較前3月擴(kuò)大5.5 pcts。 

??此外，包含公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債等融資方式在內(nèi)的其他到位資金，前6月同比下降6.3%至2813億元，降幅較前5月繼續(xù)擴(kuò)大了3.5pct。其中單6月為542億元，環(huán)比上升41%，同比下降18.5%。 

??雖然2023年上半年房企債券融資環(huán)境有所改善，但受惠對(duì)象集中少數(shù)優(yōu)質(zhì)房企。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年上半年80家典型房企的融資總量為2965億元，同比下降30%；其中發(fā)債企業(yè)多為“老面孔”，發(fā)債企業(yè)中國(guó)企央企數(shù)量過(guò)半，發(fā)債位于前列的包括廈門(mén)國(guó)貿(mào)、首開(kāi)及華僑城等，發(fā)債規(guī)模均達(dá)百億級(jí)別，此外民企中僅有碧桂園、雅居樂(lè)、新希望等發(fā)債規(guī)模超18億。

??總體來(lái)看，2023年上半年房地產(chǎn)行業(yè)商品房銷(xiāo)售金額、面積累計(jì)同比好于去年全年，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售回款到位資金累計(jì)同比略有上升0.3%，與去年同期基本持平，其中個(gè)人按揭貸款12429億元，增長(zhǎng)2.7%，是所有到位資金項(xiàng)中唯一保持同比正增長(zhǎng)的。但房企融資渠道方面依然受限，商業(yè)銀行信貸融資落地不及預(yù)期，國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)同比下降11%，自籌資金及其他到位資金分別累計(jì)同比下降23%及6.3%。這也體現(xiàn)了房企不管是在自有資金、大股東借款、資產(chǎn)處置回籠資金，還是在資本市場(chǎng)發(fā)債、IPO、股權(quán)融資等方面融資均有阻力。

??展望下半年，若三季度無(wú)強(qiáng)有力的救市政策出臺(tái)，整體新房成交規(guī)模還將低位持穩(wěn)，維持弱復(fù)蘇主基調(diào)，對(duì)到位資金銷(xiāo)售回款的支撐也將變?nèi)?。此外近期“金?6條”適用期限延長(zhǎng)，并未藥到病除破解當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)難題，預(yù)計(jì)未來(lái)房企資金壓力將繼續(xù)承壓。