??導(dǎo)語

??“金融16條”部分政策延期，落地成效要看商業(yè)銀行參與意愿。

??◎  文 / 房玲、陳家鳳

??近期上海票交所公布的《截至2023年6月30日承兌人逾期名單》顯示，截至2023年6月末發(fā)生3次以上商票逾期，且月末有逾期余額或當(dāng)月出現(xiàn)票據(jù)逾期行為的房地產(chǎn)項目公司數(shù)量1608個，環(huán)比增速回落至3.7%，占全部商票逾期企業(yè)的比重環(huán)比微降0.6pct至63.8%。

??從商票逾期增量看，6月末環(huán)比凈增加57個商票逾期的項目公司，其中5月發(fā)生逾期但6月實現(xiàn)逾期余額清零的項目公司42個，6月新增逾期項目公司99個，環(huán)比減少27.2%，新增逾期放緩。

??01 持續(xù)逾期名單中7成來源房地產(chǎn)
須防范行業(yè)金融風(fēng)險蔓延

??截至2023年6月末商票逾期名單中房地產(chǎn)項目公司數(shù)量1608個，而項目公司對應(yīng)的存在商票逾期現(xiàn)象的房企主體數(shù)量環(huán)比減少4.3%至200家（5月末：209家），逾期主體數(shù)量相對穩(wěn)定。

??從商票逾期的房企集團的規(guī)模梯隊來看，本月TOP10梯隊中碧桂園旗下1家供應(yīng)鏈公司發(fā)生商票逾期規(guī)模2191萬元，月末已清零；TOP11-200梯隊商票逾期的房企數(shù)量環(huán)比凈增加1家至47家，其中TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200中分別有6家、6家、15家、20家房企出現(xiàn)商票逾期現(xiàn)象。TOP11-30發(fā)生逾期房企數(shù)量環(huán)比凈減少1家，其中金茂上月發(fā)生逾期但已清償，TOP31-100發(fā)生逾期房企數(shù)量與上月持平，TOP101-200逾期房企數(shù)量環(huán)比凈增加2家。

??值得注意的是，本月萬達旗下有4家項目公司登上《承兌人逾期名單》，但未披露具體的逾期規(guī)模。從公開資料來看，目前萬達資金壓力主要來源于萬達商管IPO對賭回購股權(quán)壓力、即將到期的境內(nèi)債務(wù)等兩個方面。今年6月底，萬達商管第4次向港交所提交IPO申請，倘若2023年底前還是未能成功上市，萬達商管需向Pre-IPO投資者支付約300億股權(quán)回購款，對其資金和償債壓力會造成嚴重影響。此外，根據(jù)債券年報顯示，2022年末大連萬達短期有息負債735.68億，而貨幣現(xiàn)金僅217.11億，年內(nèi)債務(wù)集中到期使其流動性承壓。因此，今年5月以來萬達已經(jīng)與債權(quán)人展開談判，希望延長境內(nèi)借款的本金償付時間，以緩解其當(dāng)前的流動性壓力。

??此外，根據(jù)票交所的《截至2023年6月30日持續(xù)逾期名單》，2023年1月1日至6月30日發(fā)生3次以上承兌人逾期，2051個持續(xù)逾期的承兌人中有1443個屬于房地產(chǎn)行業(yè)，占比高達70.4%，環(huán)比增長7.4%。當(dāng)前雖然房企商票逾期增速有所放緩，但持續(xù)逾期數(shù)量在全行業(yè)中占到7成、增速偏高，信用風(fēng)險須重點警惕，后續(xù)需防范相關(guān)金融風(fēng)險的大范圍破裂和傳染。

??持續(xù)逾期的承兌人梯隊看，6月末TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200和TOP200+逾期的房地產(chǎn)項目公司1、465、246、260、176和295個。TOP10中碧桂園旗下供應(yīng)鏈公司發(fā)生持續(xù)逾期行為，TOP31-50、TOP200+持續(xù)逾期數(shù)量環(huán)比增速較快。

??此外，除碧桂園外持續(xù)逾期的百強房企基本已出險，商票信用風(fēng)險持續(xù)釋放，各方主體對其信心跌至“冰點”，加速出清進程。具體來看，融創(chuàng)、中南、綠地、海倫堡和弘陽持續(xù)逾期的項目公司數(shù)量維持高位，其中中南、海倫堡、綠地持續(xù)逾期數(shù)量增長最多，6月環(huán)比分別增加14個、10個和6個。

??02 “金融16條”部分政策延期
落地成效要看商業(yè)銀行參與意愿

??當(dāng)前雖然房企商票逾期增速有所放緩，6月發(fā)生逾期的房企主體數(shù)量環(huán)比減少4.3%，旗下逾期的項目公司數(shù)量環(huán)比增速回落至3.7%，但持續(xù)逾期名單中7成來源房地產(chǎn)且數(shù)量增長較快，說明當(dāng)前行業(yè)信用風(fēng)險是長期持續(xù)且系統(tǒng)性的。

??從當(dāng)前市場表現(xiàn)看，盡管地方政府釋放諸多刺激需求端的利好政策，可能緣于購房者對期房交付或自身未來收入預(yù)期的擔(dān)憂，居民資產(chǎn)負債表衰退、“多存少貸”趨勢明顯，央行顯示上半年人民幣存款增加20.1萬億，同比多增1.3萬億，同期中長貸延續(xù)負增長，6月新房成交持續(xù)低位徘徊。

??從房企角度來看，市場表現(xiàn)冷淡的情況下分化還十分嚴重。央國企供需兩端均獲益，在股權(quán)和債券市場上獲大筆融資后，在土地市場大手筆拿地，據(jù)監(jiān)測前半年央國企拿金額占60%；而絕大多數(shù)民營都已經(jīng)出險，極個別還在流動性邊緣支撐。據(jù)監(jiān)測，80家典型房企前6月境內(nèi)外債券凈融資持續(xù)為負值，累計凈流出規(guī)模超2200億，即使有“三支箭”政策支持但金融機構(gòu)對民營融資投放謹慎。而到期方面，2023Q3到2024年底典型房企境內(nèi)外債券到期7749億，如果算上開發(fā)貸和信托貸款，房企償債壓力和資金缺口更大，信用風(fēng)險可能會進一步蔓延。

??為確保房地產(chǎn)風(fēng)險的“軟著陸”，7月10日央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布關(guān)于延長金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知，對“金融16條”中存量貸款展期、配套融資等兩項政策的適用期限延長至2024年底。兩項內(nèi)容如下：1）開發(fā)貸、信托貸款等存量融資，2024年底前到期的（原政策到2023年5月前），可以允許超出原規(guī)定多展期1年，展期后不用降級不用納入不良；2）2024年底前發(fā)放的保交樓配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險分類，新發(fā)放形成不良的，相關(guān)機構(gòu)和人員予以免責(zé)。除上述以外，“金融16條”中其他沒有適用期限的政策長期有效。

??一方面，本次中央政策延續(xù)了前期“托而不舉”，不搞強刺激和大水漫灌，市場前期預(yù)測的630需求端強利好政策并未出臺，中央選擇房地產(chǎn)風(fēng)險向“軟著陸”方向努力。比如，對出險房企注入流動性或進行債務(wù)展期，延長適用期限，保住主體信用的同時，維持其正常經(jīng)營確保期房的如期交付。展望未來，后續(xù)中央政策的強刺激政策落地可能性不大，局部層面可能會出臺調(diào)整“四限”、降低房貸利率等，中央默許讓房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險緩慢化解，以此修復(fù)居民資產(chǎn)負債表來釋放更多消費力，但必須避免日本房地產(chǎn)硬著落的故事再次重演。

??另一方面，“金融16條”鼓勵金融機構(gòu)提供保交樓的配套融資，但落地面臨挑戰(zhàn)。一方面，多數(shù)商業(yè)銀行作為盈利機構(gòu)遵循市場化商業(yè)原則，沒有動力發(fā)放配套融資。雖然“金融16條”中規(guī)定“新發(fā)放形成不良的，相關(guān)機構(gòu)和人員予以免責(zé)”，但銀行可投的項目這么多，相較于投入資金到不良項目，完全可以將這筆資金投到其他安全邊際高、收益率高的項目。另一方面，政策性銀行的專項借款最早介入保交樓并持有項目抵押物，投入資金、項目正常運營后，可能會讓房企適度降價回款，屆時銷售回款先還專項借款再還商業(yè)銀行的配套融資，可能就無法覆蓋。

??綜上所述，本次政策是去年11月“金融16條”部分政策的延期，并沒有更新更強的金融支持，只是給予市場和房企更多的緩沖期，最終落地成效還是要看商業(yè)銀行的意愿度。期待更多穩(wěn)房價的政策出臺，防范房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險進一步演變成金融風(fēng)險。