??導(dǎo)語(yǔ)

??7月成交同環(huán)比仍將顯著下跌，京杭等熱點(diǎn)恒熱，津青徐供需錯(cuò)配。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??經(jīng)歷了6月的放量，7月新房供應(yīng)再度進(jìn)入低迷期，同環(huán)比齊跌，絕對(duì)量回歸至5月水平。除了去年地市縮量導(dǎo)致“無(wú)貨可供”的客觀制約之外，當(dāng)前低迷的市場(chǎng)行情才是房企不愿推貨的主因。多數(shù)城市面臨供給縮量，僅廣州、長(zhǎng)沙、重慶、鄭州、天津、昆明、泉州等少數(shù)城市仍能環(huán)比持增。從供給結(jié)構(gòu)來(lái)看，主城區(qū)、剛需產(chǎn)品占比基本都接近50%，與改善接棒的需求結(jié)構(gòu)略有錯(cuò)配，因而我們認(rèn)為，7月成交樂(lè)觀預(yù)期便是止跌企穩(wěn)，難有大幅放量空間。

??01 規(guī)模：7月28城供應(yīng)預(yù)期同環(huán)比齊跌至5月水平
鄭渝津等逆勢(shì)放量

??據(jù)CRIC調(diào)研，7月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積1019萬(wàn)平方米，同環(huán)比降幅預(yù)計(jì)為24%和29%，前7月累計(jì)供應(yīng)面積將達(dá)到8486萬(wàn)平方米，累計(jì)同比回落8%。

??當(dāng)前整體供應(yīng)略有疲軟態(tài)勢(shì)，6月雖有放量但絕對(duì)量尚不及3月和4月水平，而7月預(yù)期回落至5月水平，究其原因，與低迷的成交行情密切相關(guān)，居民購(gòu)買(mǎi)力壓縮，市場(chǎng)信心不足，使得房企推貨熱情普遍較低。

??各能級(jí)供應(yīng)普降。具體來(lái)看，一線高位回落，環(huán)比下降31%，同比下降11%。除了廣州環(huán)比微增4%之外，其余城市較上月均有不同程度縮量。北京、上海降幅較為顯著，7月供應(yīng)量均不及上半年月均，隨著短期市場(chǎng)熱度轉(zhuǎn)降，房企推盤(pán)積極性也略有回落。深圳7月供應(yīng)量雖不及6月，但同比增幅達(dá)32%，前7月累計(jì)同比增幅達(dá)40%，在4個(gè)一線城市中居首。房企推盤(pán)熱情相對(duì)高漲，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，7月份深圳將會(huì)有10個(gè)樓盤(pán)上新，近6000多套房源計(jì)劃入市。

??二線城市雖然同環(huán)比齊降，但是跌幅不及一線和三四線。從絕對(duì)量水平來(lái)看，無(wú)城市單月供應(yīng)超過(guò)100萬(wàn)平方米，部分城市供應(yīng)提速，以長(zhǎng)沙、重慶、鄭州、天津、福州等弱二線城市為代表，7月環(huán)比持增。寧波同樣迎來(lái)了供應(yīng)放量期，環(huán)比漲幅翻番，顯著高于去年同期。相較而言，成都、廈門(mén)、南寧等迎來(lái)階段性回調(diào)，7月供應(yīng)規(guī)模顯著回落，環(huán)比跌幅均在7成以上。

??三四線則進(jìn)入供應(yīng)低迷期，我們調(diào)研了長(zhǎng)、珠三角部分重點(diǎn)城市諸如無(wú)錫、常州、徐州、漳州、泉州等，僅泉州、無(wú)錫兩城單月供應(yīng)規(guī)模超過(guò)10萬(wàn)平方米，除泉州同環(huán)比齊增外，余下城市全線飄綠，低迷的樓市行情也使得房企整體推貨積極性并不高漲。

??02 結(jié)構(gòu)：近5成城市以主城區(qū)、剛需為供應(yīng)主力
弱二三線剛需占比過(guò)半

??而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來(lái)看，重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為47%、39%和14%，總體仍呈現(xiàn)出以剛需為主導(dǎo)的現(xiàn)象。分城市來(lái)看，弱二三線城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比基本都在50%以上，以重慶、南寧、青島、鄭州、徐州、天津、昆明為典型代表，剛需客群仍是成交主力；武漢、南京、濟(jì)南等剛需和改善占比可謂不分伯仲，均在40%以上。而此前熱度較高城市諸如北京、合肥、杭州、成都等“以銷定產(chǎn)”，依舊以改善作為供應(yīng)主力，值得關(guān)注的是蘇州、深圳等短期市場(chǎng)略有升溫的城市也在7月加強(qiáng)了改善產(chǎn)品的供給力度。而少數(shù)城市諸如常州、廈門(mén)、福州供應(yīng)規(guī)模量較小且主要集中在高端產(chǎn)品，占比均在5成以上。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項(xiàng)目區(qū)域分布來(lái)看，重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為47%、33%和20%，主城區(qū)仍屬于供應(yīng)主力。分城市來(lái)看，昆明、重慶、鄭州、南寧、常州、福州、西安、北京、成都、泉州、蘇州主城占比均在7成以上，青島、無(wú)錫、濟(jì)南、寧波、徐州、上海、漳州、南京則以近郊項(xiàng)目為主，占比均在5成以上，少數(shù)城市諸如深圳、廣州遠(yuǎn)郊還將持續(xù)加大供貨量，預(yù)期也將造成庫(kù)存積壓。

??03 預(yù)判：7月成交同環(huán)比仍將顯著下跌
京杭等熱點(diǎn)恒熱，津青徐供需錯(cuò)配

??盤(pán)點(diǎn)了7月供應(yīng)，結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征，來(lái)對(duì)后市進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)單預(yù)判：目前來(lái)看，改善接棒剛需，成為支撐市場(chǎng)新生力量。不過(guò)考量到改善客群存在基數(shù)有限，短期內(nèi)市場(chǎng)觀望情緒依舊濃厚，對(duì)于成交回暖的促進(jìn)作用也將十分有限。因而7月整體成交同環(huán)比仍將下降，累計(jì)增幅也將進(jìn)一步收窄。不同城市的分化行情預(yù)期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類典型城市：

??第一類為短期內(nèi)供給節(jié)制，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品（主城、改善or高端）占比較高的城市，諸如北京、杭州、成都、合肥、深圳、蘇州、長(zhǎng)春、廈門(mén)、福州、無(wú)錫、常州等。對(duì)于這類城市而言，雖然成交放量程度有限，但是整體市場(chǎng)熱度、去化率水平尚能保持穩(wěn)中有增。具體來(lái)看，一是熱度本就較高的北京、杭州、成都、合肥等城市，至少能保持短期熱度延續(xù)；二是短期內(nèi)有回暖苗頭的深圳、蘇州等城市，高端改善需求尚有進(jìn)一步釋放空間；三是市場(chǎng)尚屬于低迷期的長(zhǎng)春、廈門(mén)、福州、無(wú)錫、常州等受推盤(pán)結(jié)構(gòu)性影響，7月去化率還將實(shí)現(xiàn)低位回升。

??第二類為短期內(nèi)供應(yīng)尚能放量的弱二三線城市，以長(zhǎng)沙、重慶、鄭州、天津、昆明、泉州為典型代表，這類城市7月供應(yīng)主要還是以主城或近郊的剛需產(chǎn)品為主，不過(guò)考量到這些城市基本在3-4月已經(jīng)迎來(lái)一輪需求集中釋放，目前基于剛需購(gòu)買(mǎi)力消費(fèi)降級(jí)，市場(chǎng)趨于低迷影響信心修復(fù)等不利因素，短期內(nèi)成交難有放量空間。值得關(guān)注的是，后期剛需盤(pán)的集中入市也會(huì)使得短期內(nèi)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇，營(yíng)銷戰(zhàn)、價(jià)格戰(zhàn)無(wú)可避免，整體房?jī)r(jià)或?qū)⒚媾R進(jìn)一步下挫的風(fēng)險(xiǎn)。

??第三類為供應(yīng)縮量或是供需錯(cuò)配，整體成交還將延續(xù)筑底行情，以寧波、天津、青島、濟(jì)南、徐州、漳州為典型代表，這類城市主力供應(yīng)集中在近遠(yuǎn)郊剛需剛改項(xiàng)目為主，并不能有效撬動(dòng)購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的改善客群的需求，因而7月成交大概率延續(xù)降勢(shì)。

??總體來(lái)看，短期房地產(chǎn)市場(chǎng)供給難有放量可能：一方面主要受到成交行情低迷影響，房企推盤(pán)積極性不高，我們盤(pán)點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，鄭州7月份預(yù)計(jì)供應(yīng)項(xiàng)目，3成為6月預(yù)供應(yīng)項(xiàng)目延緩入市，在這樣特殊的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，房企延緩開(kāi)盤(pán)，市場(chǎng)信心不足可見(jiàn)一斑；另一方面，去年土地端成交不濟(jì)也成為了限制供給放量的客觀因素。不過(guò)從供求關(guān)系來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)還是延續(xù)了成交略高于供應(yīng)的供求持穩(wěn)態(tài)勢(shì)，庫(kù)存還保持小幅下行走勢(shì)。