??6月30日，杭州今年第六批集中供地大戰(zhàn)打響。

??上午9點(diǎn)不到，富春94號、運(yùn)河新城、奧體宅地率先封頂搖號，緊接著城東新城、星橋，依次封頂。最終12宗涉宅地塊全部成功出讓，當(dāng)日攬金127.78億元，成交樓面均價(jià)每平方米14093元，平均溢價(jià)率6.9%。其中6宗封頂搖號，6宗底價(jià)成交。

??從拿地企業(yè)來看，瓶窯住宅地塊，由華元競得；運(yùn)河新城商住地塊，由大家和運(yùn)河集團(tuán)聯(lián)合競得；新塘北住宅地塊，由金帝和蕭山城區(qū)建設(shè)競得；銀湖大草坪商住地塊，由金帝競得；青山湖兩宗低密地塊，由榮上、青山湖科技投資集團(tuán)分食。

??至此，2023年上半年杭州拍地正式收官。若算上今年拍賣的2022年第五批次集中供地，上半年杭州共進(jìn)行了7次集中供地，累計(jì)出讓土地91宗，總成交金額1002.9億元，突破千億元大關(guān)。遠(yuǎn)超過上海、廣州，和全國榜首北京的拍地成績僅一步之遙。中指院數(shù)據(jù)顯示，北京上半年賣地收金1008.7億元，上海和廣州分別為545.6億元、535.5億元。

??在91宗地塊中，杭州累計(jì)出讓宅地66宗，總成交金額953.4億元，平均溢價(jià)率8%。因溢價(jià)率封頂而觸發(fā)搖號的地塊共有40宗，封頂成交率高達(dá)60%。

??在搖號地塊中，熱度最高的為錢江新城二期地塊，有70家房企參與搖號。新街北和市北地塊緊隨其后，報(bào)名房企也都在50家以上，包括這3宗地塊在內(nèi)，報(bào)名房企超過10家的地塊共有31宗。

??值得一提的是，穩(wěn)坐上半年杭州拿地榜首的最大“贏家”是濱江集團(tuán)，共拿地11宗，耗資154億元。

??在最近的一次股東會上，濱江集團(tuán)董事長戚金興在談到2023年戰(zhàn)略規(guī)劃時提出，濱江的規(guī)模要做到全國的1%，行業(yè)排名爭取在15位以內(nèi)。拿地只能在現(xiàn)有有業(yè)務(wù)的區(qū)域內(nèi)拿地，不能增加區(qū)域，同時，“地銷比”控制在0.5以內(nèi)，今年權(quán)益拿地控制在300億元以內(nèi)。

??當(dāng)天，2023年杭州第八批集中供地掛牌，共推出4宗地塊，地塊出讓面積14.88萬平方米，起始總價(jià)62.495億元，地塊將于8月1日出讓。從地塊區(qū)位來看，4宗地塊分別位于濱江區(qū)（1宗）、蕭山區(qū)（2宗）、富陽區(qū)（1宗）。此次地塊出讓方式延續(xù)“限房價(jià)、限地價(jià)+搖號”的方式，上限溢價(jià)率12%。

??爭霸奧體地塊

??“杭州六批次供地民企活躍度高、拿地積極。本土民企在此次供地中競得10宗地塊。”中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生表示，金帝集團(tuán)競得地塊數(shù)量最多，獨(dú)立競得銀湖科技城以及聯(lián)合蕭山城區(qū)建設(shè)競得新塘地塊；本土品牌房企濱江集團(tuán)搖中城東新城地塊、興耀搖中臨平新城地塊、大家房產(chǎn)聯(lián)合運(yùn)河集團(tuán)競得運(yùn)河新城地塊；此外，中騰置業(yè)、富陽山水置業(yè)、華元等積極補(bǔ)倉，新面孔杭州穩(wěn)暢房地產(chǎn)、大兆豐實(shí)業(yè)&浙江國豐也有所斬獲。

??杭州六批次供地中，熱度最高的地塊當(dāng)屬奧體博覽中心（錢江世紀(jì)城）77號地塊，有49家競買人參與搖號，經(jīng)29輪報(bào)價(jià)，由杭州金秋置業(yè)有限公司、浙江國豐集團(tuán)有限公司（大兆豐實(shí)業(yè)與浙江國豐聯(lián)合體）以27.08億元競得，樓面地價(jià)33911元/平方米，溢價(jià)率11.99%。

??其次，運(yùn)河新城單元76號地塊也吸引了42家競買人搖號，由浙江中騰置業(yè)有限公司（中騰置業(yè)）以封頂價(jià)9.5億元競得，樓面地塊28962元/平方米，溢價(jià)率11.74%。

??杭州一家房企的投拓人士對此表示，奧體博覽中心（錢江世紀(jì)城）77號地塊地處錢江世紀(jì)城核心位置，緊鄰?qiáng)W體博覽城，該項(xiàng)目有35億元貨值，是毫無疑問的“紅盤”項(xiàng)目，相比今年此前出讓地塊位置更為優(yōu)質(zhì)，即使封頂預(yù)期利潤率2%，房企仍會積極拼搶。

??運(yùn)河新城單元76號地塊，則是運(yùn)河新城板塊近年來推出的首宗低密地塊，容積率1.4，新房限價(jià)43960元/平方米，打造洋房和多層疊墅產(chǎn)品，擁有一線大運(yùn)河景觀資源，配套成熟，封頂預(yù)期仍有5%以上利潤空間。

??本批次總價(jià)最高地塊，城東新城單元JG0905-47（79號）則由濱江集團(tuán)以封頂價(jià)29.03億元競得，樓面地價(jià)33756元/平方米，溢價(jià)率11.95%。

??杭州興耀房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（興耀）以封頂價(jià)7.07億元競得臨平新城新橋區(qū)80號地塊，樓面地價(jià)14207元/平方米，溢價(jià)率11.86%。

??杭州富陽山水置業(yè)以2.5億元競得富陽區(qū)富春81號地塊，溢價(jià)率10.75%，樓面地價(jià)10508元/平方米。

??新面孔杭州穩(wěn)暢房地產(chǎn)有限公司（穩(wěn)暢）以1.5億元競得富春94號低密改善地塊，溢價(jià)率11.07%，樓面地價(jià)15539元/平方米。

??剩余6宗地塊全部底價(jià)成交。包括，華元競得余杭瓶窯鎮(zhèn)78號地塊，大家聯(lián)合運(yùn)河集團(tuán)競得運(yùn)河新城單元82號地塊，金帝和蕭山城建聯(lián)合體競得新塘北單元83號地塊，金帝獨(dú)資競得富陽銀湖85號商住地，臨安區(qū)2宗低密宅地分別由杭州榮上和浙江鑫科競得。

??上述房企投拓人士表示，濱江集團(tuán)競得的城東新城板塊上一次供地已是2021年10月，目前板塊無庫存。該地塊不論從區(qū)位、商業(yè)、教育、地鐵配套來看，均符合改善客群預(yù)期。

??作為此次出現(xiàn)的新面孔杭州穩(wěn)暢房地產(chǎn)，競得的富春94號地塊屬典型的小而美地塊，體量小、風(fēng)險(xiǎn)低，具有較高投資回報(bào)率，2萬平方米的體量，即使封頂，預(yù)期銷售利潤率也在10%以上。

??杭州熱度不減

??隨著六批次供地結(jié)束，2023年上半年杭州土地拍賣正式收官。

??若算上今年拍賣的2022年第五批次集中供地，上半年杭州累計(jì)完成7場土地拍賣活動，累計(jì)出讓土地91宗，總成交金額1002.9億元，突破千億元大關(guān)，僅次于北京上半年拍地土地出讓金1008.7億元，遠(yuǎn)超上海（545.6億元）、廣州（535.5億元），位居全國第二。

??在91宗地塊中，杭州累計(jì)出讓66宗住宅用地，總成交金額953.4億元，平均溢價(jià)率8%。因溢價(jià)率封頂而觸發(fā)搖號的地塊共有40宗，封頂成交率高達(dá)60%。

??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上半年拿地房企中前十名的拿地金額占總出讓金額超50%，杭州本土房企濱江集團(tuán)、綠城、坤和包攬前三。其中，穩(wěn)坐上半年杭州拿地榜首的最大“贏家”濱江集團(tuán)，今年共拿地11宗，耗資154億元，占總出讓金額的15.5%。

??其次是綠城，3宗地塊權(quán)益金額85.3億元，占比達(dá)8.9%；坤和56.5億元，排第三位，占比5.9%。目前金額榜前十房企拿地總額513.6億元，占比達(dá)到53.9%，其中，6家是杭州本土房企，拿地金額合計(jì)379.6億元，占比為39.8%。

??在杭州樓市表現(xiàn)方面，來自同策研究院的數(shù)據(jù)顯示， 3月份以后下行趨勢明顯，上半年商品住宅成交580萬平方米，目前庫存7.5萬套，去化周期9.2個月，去化壓力較穩(wěn)定。

??相比于一季度新房、土地市場共振上行，二季度新房市場、二手房市場出現(xiàn)明顯回落，而杭州土地市場不論整體的溢價(jià)率、封頂率，還是具體地塊預(yù)期銷售利潤率、搖號中簽率均顯示熱度仍在持續(xù)上行。

??“雖土地出讓金同比去年有所下降，但溢價(jià)率明顯提升，橫向?qū)Ρ绕渌鞘薪衲甑耐恋嘏馁u情況，杭州走出了自身的獨(dú)立行情?！备咴荷硎?。

??同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析，杭州土地拍賣有幾個明顯特征。第一，縮量推優(yōu)，“肥瘦相間”，優(yōu)質(zhì)地塊吸引了開發(fā)商參與度。第二，小步快跑，提高單一地塊的競爭強(qiáng)度，降低流拍幾率。第三，開發(fā)商仍以濱江和綠城為主，少量民企和外地房企表現(xiàn)出較高積極性。第四，上半年集中拿地是開發(fā)商策略之一，不僅能夠當(dāng)年貢獻(xiàn)業(yè)績，還能降低亞運(yùn)會對于開工和營銷的影響。第五，杭州市場房地價(jià)差相對較小，外地開發(fā)商表現(xiàn)出一定積極性，背后是杭州市場規(guī)模和流速的雙支撐，也是開發(fā)商積極拿地的重要原因。