??曾計劃建668米“我國第一高樓”的項目還沒有找到下家。

??7月5日，根據(jù)京東拍賣頁面顯示，世茂深港國際中心項目首輪司法拍賣結束，該項目因無人出價宣告流拍。

??根據(jù)拍賣頁面介紹，該標的具體資產為深圳市世茂新里程實業(yè)有限公司（以下簡稱“世茂新里程”）名下深圳市龍崗區(qū)龍城街道12宗地土地使用權及地上物”，土地不動產證登記價是176.2億元，目前評估價為149.78億元，加上地上建筑物評估價13.26億元，整體評估價為163.05億元。本次拍賣起拍價為130.44億元，相當于在評估價的基礎上打了八折。

??這樣的結果并不令人意外，早在標的上架之初，業(yè)內就預判了其流拍的概率極大。

??數(shù)位受訪人士表示，打八折仍無人問津的背后是目前深圳的寫字樓、商務產品的空置率很高，該項目位置不在深圳的中心地段，而且現(xiàn)在企業(yè)的資金都很緊張，國企、央企大概率都不會接盤，所以市場沒有積極性，流拍也是正常的。二拍即使再打折，前景依然不容樂觀。

??流拍“并不意外”

??世茂深港國際中心法拍的部分用地，被形容為最近7年以來司法拍賣最大估值的資產。

??據(jù)公開信息，世茂深港國際中心總貨值達629.04億元，已售84.25億元，剩余貨值544.79億元。而在待售名單中，世茂深港國際中心此前的對外報價是151.43億元。

??2017年12月6日，上海世茂股份有限公司（以下簡稱“ST世茂”，600823.SH)旗下子公司福建世茂新里程投資發(fā)展有限公司（以下簡稱“福建世茂新里程”）以239.43億元的底價拿下了深圳龍崗的G01046-0095號商業(yè)用地，樓面價1.75萬元/平方米，占地面積32.19萬平方米，總建筑面積136.45萬平方米，當時創(chuàng)下了深圳土地拍賣史上第二高總價的紀錄。

??按照當初的規(guī)劃，該地塊上將建一棟668米的最高塔，超過深圳第一高樓，即592.5米的平安金融中心，也高于我國第一高樓、632米的上海中心大廈。倘若建成，該建筑將刷新“我國第一高樓”的紀錄，成為龍崗區(qū)大運新城的新地標。

??2018年3月，在奠基儀式上，世茂方面曾透露，這棟600米級的超高層建筑必須在首期開工項目內，3年內完成進度的50%，5年內整個項目必須完工。

??2022年，世茂爆發(fā)債務危機，項目隨之停工。在此次被司法拍賣前，世茂一直在為項目尋找買家，但始終未能找到接盤方。

??某智庫研究員宋丁對流拍的結果并不感到意外，他表示，雖然2017年房地產還在上升周期之中，但當時業(yè)界已有對項目擔心的評價。考慮到區(qū)位問題，即使世茂未發(fā)生流動性問題，成功將該項目建起，后期的去化情況仍需存疑，因為龍崗的人口、產業(yè)顯然還不足以支撐這一高樓對市場的需求。

??“從此次流拍的結果來看，市場還是比較缺買家的，但實際上市場是不缺潛在買家的，而是缺買家的實際行動和投入。”一位商業(yè)地產從業(yè)人士表示。

??高力國際深圳研究部負責人亢亞娟認為，“當下，房企仍以‘保交樓’為重點，投資熱情不高。世茂深港國際中心總價值超百億元，門檻較高，大體量的資金投入對于當下市場環(huán)境中的大多數(shù)房企來說，都是巨大的考驗。”

??此外，綜合體的項目性質對業(yè)主方運營能力有著較高的要求。該項目集辦公、商業(yè)、旅游、公寓等多業(yè)態(tài)于一體，涉及多樣化的后期運營，對業(yè)主方綜合能力有著較高的要求。

??亢亞娟表示，在深圳甲級寫字樓市場，2023上半年市場并未如期快速復蘇，而是呈現(xiàn)出新增需求不足、租金降幅擴大的態(tài)勢。業(yè)主方多推出差異化的降租策略、創(chuàng)新運營舉措以穩(wěn)定老客戶、吸引新客戶，競爭壓力可見一斑。未來5年，深圳可見的新增供應仍處于高位，只有十分突出的運營能力才有望在激烈的競爭中占據(jù)優(yōu)勢。

??復雜的債務關系

??除了市場下行以及項目本身體量大的原因外，圍繞在世茂深港國際中心復雜的債務關系或許也是其流拍的重要原因。

??從持股比例上來看，世茂深港國際中心項目由ST世茂持有51%權益，上海世茂集團通過全資子公司持有19%權益。中信信托通過合伙企業(yè)持有剩余30%權益，中信信托正是本次拍賣的申請執(zhí)行人。

??2017年，中信信托以深圳深港國際中心項目為底層資產發(fā)行信托產品；2020年7月17日，“中信信托·深圳龍崗融資集合資金信托計劃”成立，募集規(guī)模為87億元。據(jù)了解，此次拍賣的12宗土地中，有10宗已經抵押給了中信信托。

??2022年2月16日，中信信托宣布其中的57億元項目資金遇到兌付困難，世茂深港國際中心也隨之停工，同時世茂債務危機爆發(fā)。

??2022年，因與中信信托的債務糾紛，北京市第三中級人民法院對深港國際中心項目的12宗土地進行了查封，查封期限為2022年8月25日至2025年8月24日，并查封及輪候查封項目中的283套房產，凍結深圳世茂新里程100%股權；同年9月，因票據(jù)追索權糾紛，深圳前海合作區(qū)人民法院也對上述12宗地進行了查封。

??一份2023年5月發(fā)布的判決書顯示，深港國際中心項目已被列為重點風險項目，前后已有接近261戶小業(yè)主向相關部門投訴，已有22家供應商及施工單位起訴查封及輪候查封深港國際中心項目資產，且案件數(shù)量還在不斷增加。

??2022年初，世茂對外推介了一個價值超740億元的資產包，世茂深港國際中心是其中價值最高的一項資產。如今該項目的流拍也意味著世茂的化債工作進一步遇到阻礙。

??財務數(shù)據(jù)顯示，ST世茂2022年全年實現(xiàn)營業(yè)收入57.47億元，同比下降70.37%；歸屬上市公司股東凈利潤為虧損45.31億元。

??ST世茂7月1日公告，公司有公開市場債務累計7.8億元未能按期支付，有50.76億元的非公開市場的銀行和非銀金融機構債務未能按期支付。