??導(dǎo)語(yǔ)

??成都、廣州走勢(shì)尚穩(wěn)，武漢多板塊二季度價(jià)格回落。

??◎  文 / 馬千里 邱娟

??專題視點(diǎn)

??在經(jīng)歷了一整年的銷售低迷之后，2023年上半年的房?jī)r(jià)走向備受關(guān)注。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2023年2月份以來(lái)，70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比上漲。然而，從購(gòu)房者和業(yè)內(nèi)的“體感”來(lái)看，對(duì)各城市房?jī)r(jià)的走向仍然沒(méi)有形成清晰且一致的共識(shí)。成交主力板塊作為城市交易的重要組成部分，其房?jī)r(jià)動(dòng)向具有極強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義，也是業(yè)內(nèi)和購(gòu)房者“經(jīng)驗(yàn)”判斷的主要來(lái)源和討論依據(jù)。為此，本文分析典型城市主力板塊房?jī)r(jià)的變化情況，找出各類板塊價(jià)格動(dòng)向的共性和特性，以此深入探究其背后的原因和影響因素，以便更好地理解當(dāng)前房?jī)r(jià)變化趨勢(shì)和未來(lái)走向。

??1、整體動(dòng)向：主力板塊3月上漲、4月回落、5月微漲，整體穩(wěn)中有增，但仍低于前期高點(diǎn)。就10個(gè)典型城市來(lái)看，主力板塊一二月環(huán)比均微漲0.1%、三月環(huán)比上漲2.8%、四月環(huán)比下降1.7%、5月止跌回正，環(huán)比上升1.3%。整體來(lái)看，5月較2023年初房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅達(dá)2.5%，房?jī)r(jià)低位上漲。

??2、城市表現(xiàn)：成都、杭州、深圳主力板塊5月房?jī)r(jià)較1月漲幅分別為6%、4%和4%，遠(yuǎn)超其余7城，但是考慮到板塊的成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)，主力板塊的項(xiàng)目房?jī)r(jià)動(dòng)向仍需結(jié)合具體板塊分析。居于其后的是武漢和南京，同期房?jī)r(jià)漲幅均為3%。廣州、西安和上海上漲動(dòng)力稍弱，其主力板塊房?jī)r(jià)漲幅也處于較低水平，漲幅均在2%及以下。 

??3、區(qū)域板塊動(dòng)向：遠(yuǎn)郊低價(jià)板塊復(fù)蘇乏力，近郊優(yōu)質(zhì)板塊漲幅居前。將典型板塊根據(jù)區(qū)位劃分為主城、近郊、遠(yuǎn)郊三類，主力板塊5月房?jī)r(jià)較1月房?jī)r(jià)漲幅最高的是近郊，高達(dá)6%，其次是主城，約為3%，遠(yuǎn)郊基本未漲。 

??4，成都、廣州主力板塊房?jī)r(jià)走勢(shì)尚穩(wěn)，北京、深圳 “技術(shù)性”上漲。但是考慮到四城房?jī)r(jià)上漲內(nèi)因和樓市基本面的巨大差異，我們認(rèn)為三季度廣州、北京、成都的房?jī)r(jià)有望保持穩(wěn)定，其中成都在新房市場(chǎng)供不應(yīng)求的背景之下，更有進(jìn)一步上行的可能。深圳在一手房庫(kù)存壓力增加，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)持續(xù)低位的情況下，隨著改善占比的進(jìn)一步提升，下半年深圳或有更多板塊出現(xiàn)房?jī)r(jià)的名升實(shí)降。

??5，杭州、南京、重慶、西安多空膠著，板塊房?jī)r(jià)走向持續(xù)分化。聯(lián)系四城近期表現(xiàn)來(lái)看，重慶、西安新房市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟，杭州、南京熱度亦明顯下滑，預(yù)計(jì)這些城市下半年改善板塊和剛需板塊之間的分化還將進(jìn)一步加大，能獲得消費(fèi)者青睞的剛需板塊項(xiàng)目將更為稀缺。但需要說(shuō)明的是，在整體交易熱度下降的情況下，目前的價(jià)格上行更多的是低位回升，大多數(shù)板塊均價(jià)仍難突破前期高點(diǎn)。

??6，上海、武漢均有過(guò)半主力板塊先漲后跌，但下半年趨勢(shì)將分道而行。上海市場(chǎng)熱度回落，但仍處于城市領(lǐng)先梯隊(duì)的情況，鑒于主力板塊房?jī)r(jià)已經(jīng)回調(diào)至1月份附近，上海主力板塊房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌的可能不大。就當(dāng)前武漢市場(chǎng)需求側(cè)情緒來(lái)看，若想維持相對(duì)高位的交易規(guī)模，其新房?jī)r(jià)格仍需保持在相對(duì)低位，但考慮到以價(jià)換量必然面臨的長(zhǎng)期效果遞減，未來(lái)武漢高庫(kù)存板塊房?jī)r(jià)或?qū)⑦M(jìn)一步下行。

??PART.01

??各板塊預(yù)期分化加劇
價(jià)格探析亦需同步下沉（略）

??1，房?jī)r(jià)指數(shù)與成交均價(jià)嚴(yán)重背離，“低效正確”意義不及“易溯源錯(cuò)誤”

??2，城市內(nèi)區(qū)域分化加劇，整體“平均”指標(biāo)難以成為有效決策依據(jù)

??3，各城市內(nèi)部量?jī)r(jià)離散式發(fā)展，主力板塊價(jià)格研究更為重要

??PART.02

??共性特征：遠(yuǎn)郊低價(jià)板塊復(fù)蘇乏力
近郊優(yōu)質(zhì)板塊漲幅居前

??疫情管控全面放開(kāi)之后，2023年上半年的房?jī)r(jià)走向備受關(guān)注?？紤]到城市內(nèi)部量?jī)r(jià)存在較大差異，本章以典型城市主力板塊為例，研究前5個(gè)月其房?jī)r(jià)走勢(shì)。結(jié)果發(fā)現(xiàn)主力板塊3月上漲、4月回落、5月微漲，整體穩(wěn)中有增。城市方面，與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)相比，深、杭、蓉主力板塊房?jī)r(jià)漲幅超全市平均，分別高3、4、3個(gè)百分點(diǎn)。按照各自城市房?jī)r(jià)區(qū)間和板塊均價(jià)中位數(shù)將其進(jìn)行分類，可見(jiàn)中低價(jià)位板塊復(fù)蘇乏力，中高價(jià)位漲幅居前。

??1，整體動(dòng)向：前五月低位波動(dòng)，3月上漲、4月回落、5月微漲（略）

??2，城市表現(xiàn)：杭、蓉主力板塊房?jī)r(jià)領(lǐng)漲，前5月漲幅均超4%

??分城市來(lái)看，成都、杭州、深圳主力板塊5月房?jī)r(jià)較1月漲幅分別為6%、4%和4%，遠(yuǎn)超其余7城。居于其后的是武漢和南京，同期房?jī)r(jià)漲幅均為3%。廣州、西安和上海上漲動(dòng)力稍弱，其主力板塊房?jī)r(jià)漲幅也處于較低水平，漲幅均在2%及以下。值得注意的是，上海樓市3、4月市場(chǎng)熱度明顯回溫，但5月又進(jìn)入盤整期，市場(chǎng)熱度明顯下行，5月主力板塊房?jī)r(jià)環(huán)比下降了1.6%，受此影響，上海主力板塊5月房?jī)r(jià)較1月累計(jì)漲幅僅有1%，在10個(gè)典型城市中處于較低水平，僅略高于重慶和北京。

??重慶市場(chǎng)后勁略顯不足，其主力板塊房?jī)r(jià)在2和4月份均呈下降趨勢(shì)，5月房?jī)r(jià)較1月僅上漲0.4%。北京雖然在2、3和5月份表現(xiàn)均較佳，但受4月環(huán)比下降7%的影響，5月房?jī)r(jià)與1月基本持平，在10個(gè)典型城市中墊底。

??與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)指數(shù)相比，杭州、深圳、成都、南京、廣州和武漢等大部分城市主力板塊房?jī)r(jià)漲幅大于全市平均，尤其是杭州、深圳和成都三城，主力板塊房?jī)r(jià)漲幅較全市漲幅分別高出4、3、3百分點(diǎn)，主力板塊房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力尤為突出。此外，南京、廣州和武漢三城主力板塊房?jī)r(jià)漲幅也均高于全市漲幅。值得注意的是，北京、上海、重慶和西安等城市主力板塊的房?jī)r(jià)上漲情況沒(méi)有十分突出，其房?jī)r(jià)走勢(shì)甚至不及全市平均水平。

??3，板塊分化：遠(yuǎn)郊板塊價(jià)格復(fù)蘇乏力，近郊漲幅居前（節(jié)選）

??將典型板塊根據(jù)區(qū)位劃分為主城、近郊、遠(yuǎn)郊三類，進(jìn)一步測(cè)評(píng)了不同區(qū)域的房?jī)r(jià)走勢(shì)，結(jié)果顯示：主力板塊5月房?jī)r(jià)較1月房?jī)r(jià)漲幅最高的是近郊，高達(dá)6%，其次是主城，約為3%，遠(yuǎn)郊基本未漲。這一結(jié)果與利用房?jī)r(jià)區(qū)間和中位數(shù)劃分得出的結(jié)論基本一致：遠(yuǎn)郊低價(jià)板塊復(fù)蘇乏力，近郊中高價(jià)位漲幅居前。

??由于各城市主力板塊房?jī)r(jià)水平存在較大差異，我們將各城市板塊按照各自城市房?jī)r(jià)區(qū)間和板塊均價(jià)中位數(shù)將其進(jìn)行分類，進(jìn)一步探究不同檔次板塊的房?jī)r(jià)變動(dòng)情況。

??首先，按照各城市房?jī)r(jià)區(qū)間，根據(jù)各板塊房?jī)r(jià)將各城市板塊分為前20%、前20%-40%、前40%-60%、前60%-80%、低于前80等5個(gè)區(qū)間段，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：

??1） 價(jià)格排名在前40-60%的板塊在3月份房?jī)r(jià)漲幅均相對(duì)較低，環(huán)比下降了1%，并且這部分板塊在4月幅價(jià)格反彈之后，5月之后再度下滑，又下降了1%，房?jī)r(jià)波動(dòng)性較大；價(jià)格排名在前60-80%的板塊在4月份房?jī)r(jià)漲幅更低，環(huán)比下降了10%，下降勢(shì)頭十分明顯，前5月房?jī)r(jià)累計(jì)降幅達(dá)2%。

??2） 此外，價(jià)格排名在前20%的板塊在3、4月份保持不錯(cuò)的上漲勢(shì)頭之后，5月份房?jī)r(jià)雖然上漲，但漲幅較3、4月略有收窄，前5月房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅為3%。相比之下，反而是價(jià)格排名在20-40%的板塊房?jī)r(jià)上漲幅度最大，前5月累計(jì)漲幅達(dá)6%，成為房?jī)r(jià)上漲動(dòng)能最大的產(chǎn)品，這也與近期市場(chǎng)調(diào)研部分城市高端產(chǎn)品熱度不及中高端的感官吻合。

??之后，我們按照各城市各板塊均價(jià)，根據(jù)各自城市各板塊均價(jià)的中位數(shù)將各城市板塊分為中位數(shù)2倍以上、1.2-2、0.9-1.2、0.7-0.9、0.7倍以下等5個(gè)區(qū)間段，亦有相似結(jié)論。

??表：2023年前5月10個(gè)典型城市不同檔次板塊房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)對(duì)比
（按房?jī)r(jià)中位數(shù)）（略）

??PART.03

??典型板塊：高端板塊亦存在分化
稀缺高端板塊后程發(fā)力

??通過(guò)對(duì)典型主力板塊前5月的價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行分類研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)大多數(shù)典型板塊房?jī)r(jià)在3月達(dá)到高點(diǎn)，其后出現(xiàn)回落震蕩的趨勢(shì)。因此，我們分別測(cè)算主力板塊1-3月、3-5月兩個(gè)階段房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，將其作為兩個(gè)維度將主力板塊進(jìn)行分類劃分。結(jié)果顯示：出去房?jī)r(jià)累計(jì)浮動(dòng)較小的價(jià)格維穩(wěn)型板塊，有四類典型板塊的價(jià)格動(dòng)向值得重點(diǎn)關(guān)注：持續(xù)上漲、延續(xù)下行、先漲后跌和后程上漲。

??1，持續(xù)上漲：庫(kù)存下降助推房?jī)r(jià)上升，4、5月房?jī)r(jià)延續(xù)上漲（略）

??2，延續(xù)下行：大量新盤上市推高庫(kù)存，致部分高端板塊均價(jià)亦震蕩下行

??房?jī)r(jià)延續(xù)下行的板塊主要可分為兩類，一類是意料之中的遠(yuǎn)郊板塊，如廣州永寧街道、深圳馬田、南京六合龍池等，均距離市中心30公里左右，至市區(qū)均為極限意義上的通勤距離。隨著春節(jié)后整體市場(chǎng)的回暖，再加之自身在價(jià)格上的積極調(diào)整，確實(shí)迎來(lái)了一波成交量的小高峰，但是在進(jìn)入4月份之后，這些板塊較“先漲后跌”的剛需板塊迎來(lái)了更大幅度的需求消退。4、5兩個(gè)月成交面積環(huán)比均持續(xù)下跌，5月成交面積較3月份高點(diǎn)下降均超過(guò)七成。在急劇的需求退潮之下，購(gòu)房者在選擇產(chǎn)品時(shí)更加謹(jǐn)慎，其成交價(jià)格也延續(xù)了繼續(xù)向下的勢(shì)頭。

??另一類則是部分高端改善板塊，一季度為促進(jìn)銷售降價(jià)去化，成交規(guī)模也如期大幅放量，但是無(wú)奈新增供應(yīng)更多，導(dǎo)致這些板塊3月份庫(kù)存面積較1月份不降反升，在供給側(cè)壓力之下，4月后這些板塊的成交價(jià)格仍處于震蕩下降通道。需要說(shuō)明的是，這些高單價(jià)板塊各項(xiàng)目同戶型產(chǎn)品的實(shí)際成交價(jià)格波動(dòng)不大，但是購(gòu)房客群的價(jià)格敏感性上升，更多地去選擇同板塊低單價(jià)產(chǎn)品，仍然在側(cè)面反映了板塊價(jià)值認(rèn)可度的下降。以北京東城某銷冠項(xiàng)目為例，進(jìn)入5月份后，180㎡以上產(chǎn)品的客群明顯更加關(guān)注產(chǎn)品的性價(jià)比，5月份成交均價(jià)較3月下降了1萬(wàn)元/平方米左右，降幅超過(guò)9%。

??3，先漲后跌：積壓剛需客群出清，部分新城板塊房?jī)r(jià)應(yīng)勢(shì)回落

??此類板塊常見(jiàn)于城市的新城發(fā)展區(qū)域，板塊房?jī)r(jià)排名多在城市中后位置（不高于60%）。這些板塊2023年一季度的量升價(jià)漲主要還是依賴于前期積壓的剛需客群。但是在進(jìn)入二季度之后，隨著需求規(guī)模的回落，其交易規(guī)模和熱度均明顯下滑，但是供應(yīng)規(guī)模卻在慣性下維持高位，再加之這些新城板塊本就是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的重災(zāi)區(qū)，價(jià)格回落在所難免。

??以上海松江新城板塊為例，在3月末和4月初上市了大量樓盤，進(jìn)一步激化了在售項(xiàng)目的客群競(jìng)爭(zhēng)，購(gòu)房者更傾向于選擇性價(jià)比較高的產(chǎn)品，其5月板塊均價(jià)較3月份下降了3000元/平方米左右。以該板塊某銷冠項(xiàng)目為例，120平方米以下產(chǎn)品價(jià)格尚較為堅(jiān)挺，但120-140平方米戶型的客群購(gòu)買力卻在快速下降，5月份該戶型的交易均價(jià)較3月份下降了3300元/平方米左右，但也正是得益于該項(xiàng)目在營(yíng)銷上的積極調(diào)整，使得項(xiàng)目的月成交量得以持續(xù)排在板塊前列。

??4，后程上漲：城區(qū)高端板塊降價(jià)去化順利，信心恢復(fù)助二季度價(jià)格回升（略）

??PART.04

??案例研究：改善板塊市場(chǎng)較為穩(wěn)健
遠(yuǎn)郊、新城板塊市場(chǎng)仍有回調(diào)壓力

??為展示各類典型板塊價(jià)格變動(dòng)的內(nèi)因，本章對(duì)四類典型板塊均選取了相應(yīng)個(gè)案進(jìn)行深入分析，在進(jìn)一步去除板塊產(chǎn)品結(jié)構(gòu)對(duì)價(jià)格的影響之后，可以看到2023年上半年推動(dòng)價(jià)格指標(biāo)上行的最根本因素還是在于需求規(guī)模的延續(xù)性，那些過(guò)度依賴前期積壓需求的遠(yuǎn)郊、新城板塊，若庫(kù)存規(guī)模出現(xiàn)增加，二季度房?jī)r(jià)往往會(huì)出現(xiàn)回落。而那些面向改善需求的產(chǎn)品，則在二季度走出了更為穩(wěn)健的價(jià)格走勢(shì)。

??1，成都天回：低庫(kù)存主城區(qū)市郊，中大戶型順?shù)N助價(jià)格持續(xù)上漲

??持續(xù)上漲板塊中，以成都金牛區(qū)天回為例進(jìn)行分析，可以看到天回鎮(zhèn)價(jià)格躍升的最大月份出現(xiàn)在了2023年4月，一季度成交的持續(xù)走高，以及庫(kù)存指標(biāo)的一再下降，大大推升了購(gòu)房者對(duì)于該板塊的關(guān)注度。2023年天回鎮(zhèn)新房供求比僅為0.3，遠(yuǎn)低于五城區(qū)1.3的平均水平。而作為成都市92個(gè)板塊中均價(jià)排名60左右的中等價(jià)位、五城區(qū)中的“平價(jià)”板塊，天回鎮(zhèn)也擁有著充足的需求基數(shù)。進(jìn)入5月份后改板塊成交均價(jià)雖略有回調(diào)，但仍明顯高于一季度的平均水平，并且細(xì)分析其成交結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)可見(jiàn)，導(dǎo)致天回鎮(zhèn)5月份均價(jià)下降的主要原因是180㎡以上大戶型銷售均價(jià)出現(xiàn)回落所致，而其100-160㎡的常見(jiàn)主力戶型成交均價(jià)仍在保持上升。

??以天回鎮(zhèn)近5號(hào)線幸福橋地鐵站的某項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目于2022年10月開(kāi)盤，其成交峰值即出現(xiàn)在2023年4、5月，每個(gè)月的成交痛啊書(shū)均達(dá)到了100套以上。作為天回鎮(zhèn)板塊中位置較好的典型項(xiàng)目，該項(xiàng)目主打的100-160㎡面積段在2-4月交易套數(shù)均可達(dá)到10套以上，100-180㎡成交均價(jià)在2023年持續(xù)保持上漲，在2023年5月更是齊齊突破了1.8萬(wàn)元/平方米，較年初每平方米上漲超過(guò)400元。至于180㎡以上的疊墅戶型的成交均價(jià)雖在4、5兩月出現(xiàn)回落，但這一方面是由于此類產(chǎn)品個(gè)體差異較大，按建筑面積計(jì)算的均價(jià)已經(jīng)難以反映實(shí)際的價(jià)格變化，另一方面也是由于此類產(chǎn)品成交量較低，平均月成交量?jī)H為5套，但是單套成交面積又較大，會(huì)對(duì)整體成交均價(jià)產(chǎn)生比較明顯的擾動(dòng)。再者從疊墅產(chǎn)品的成交平均套均價(jià)情況來(lái)看，4、5月份都達(dá)到了460萬(wàn)元以上，較一季度的平均水平高出20萬(wàn)元左右，同樣反映了該類產(chǎn)品購(gòu)房者購(gòu)買力的提升。

??2，南京龍池：副城地緣剛需板塊，二季度量?jī)r(jià)迅速回落（略）

??3，上海松江新城：內(nèi)部走向分化，偏遠(yuǎn)剛改一降再降、中大戶型先漲后跌

??作為上海五大新城之一和長(zhǎng)三角G60科創(chuàng)走廊的發(fā)起者，松江新城兼具一線城市的剛需級(jí)房?jī)r(jià)和地緣性改善客戶集聚特征。在2023年上半年的市場(chǎng)波動(dòng)中，松江新城的房?jī)r(jià)在改善戶型的支撐下，其房?jī)r(jià)在三月份達(dá)到了短期高點(diǎn)，但是受到新城板塊的先天限制，其需求規(guī)模的持續(xù)性較差，尤其是剛改產(chǎn)品的量?jī)r(jià)下行，導(dǎo)致松江新城2023年5月的平均價(jià)格只有50685元/平方米，甚至低于2023年1月。

??需要指出的是，松江新城三大主力戶型的量?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)了明顯分化：面向剛需的70-80平方米兩房產(chǎn)品均價(jià)最低，也最為穩(wěn)定，各樓盤該面積段產(chǎn)品成交均價(jià)均保持相對(duì)穩(wěn)定，如恒都·云灣上半年各月成交均價(jià)均穩(wěn)定在4.7萬(wàn)元/平方米左右。90-100㎡的偏遠(yuǎn)小三房房?jī)r(jià)則一路下行，并導(dǎo)致板塊整體90-100㎡小三房均價(jià)出現(xiàn)下滑，例如臨近松江車墩影視城的某項(xiàng)目，其90-100平方米小三房2-4月成交套數(shù)均超過(guò)20套，5月份成交均價(jià)大約為3.5萬(wàn)元/平方米，較2月份的高點(diǎn)下降了約15%，固然這其中的較大一部分原因是由于售出樓層、朝向等因素所致，但就另一角度而言，該項(xiàng)目小三房客群的購(gòu)買力較一季度出現(xiàn)了明顯下降。而更為寬敞的100-140㎡則在3月份短暫站上價(jià)格高點(diǎn)后又迅速回落，其中又以120-140平方米戶型波動(dòng)更改為劇烈，以松江某銷冠級(jí)項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目5月份均價(jià)達(dá)到5.4萬(wàn)元/平方米，其120-140平方米主力大三房成交均價(jià)較3月高點(diǎn)低了2500元左右，降幅接近5%。

??4，武漢光谷中心城北：改善客群更青睞優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，板塊均價(jià)V型回升（略）

??PART.05

??總結(jié)：成都、廣州走勢(shì)尚穩(wěn)
武漢多板塊二季度價(jià)格回落

??在房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一年半的回調(diào)之后，2023年上半年，典型城市主力板塊的房?jī)r(jià)在低位波動(dòng)中略有微增，具體而言呈現(xiàn)出了三月上漲、四月回落、5月微漲的趨勢(shì)?？紤]到各個(gè)城市典型板塊的房?jī)r(jià)走勢(shì)存在差異，單純比較2023年前5月房?jī)r(jià)變動(dòng)不足以完整描述城市房?jī)r(jià)動(dòng)向，分析不同城市之間主力板塊房?jī)r(jià)漲跌特征的個(gè)數(shù)，10個(gè)典型城市表面上可分為三類，但若進(jìn)一步聯(lián)系其市場(chǎng)供求表現(xiàn)來(lái)看，成都、北京、上海等或?qū)⒗^續(xù)保持穩(wěn)定，而深圳、武漢的部分高庫(kù)存板塊或?qū)⒚媾R較大價(jià)格下行壓力。

??1，遠(yuǎn)郊板塊房?jī)r(jià)較年初堪堪持平，近郊房?jī)r(jià)平均漲幅領(lǐng)先（略）

??2，成都、廣州主力板塊房?jī)r(jià)穩(wěn)增，北京、深圳 “技術(shù)性”上漲

??就2023年前5月的主力板塊的房?jī)r(jià)走勢(shì)表現(xiàn)來(lái)看，北京、深圳、廣州、成都均有較多板塊價(jià)格延續(xù)上行或在二季度轉(zhuǎn)跌為漲，但是聯(lián)系市場(chǎng)交易和成交結(jié)構(gòu)變化來(lái)看，其驅(qū)動(dòng)內(nèi)因則有明顯差異：

??廣州、成都板塊房?jī)r(jià)上漲的“水分”較少。在進(jìn)入二季度后，廣州和成都雖然同樣經(jīng)歷了交易規(guī)模的下降，但是需求面的支撐仍較為堅(jiān)挺，廣州市區(qū)改善項(xiàng)目、市郊品質(zhì)項(xiàng)目仍能保持不錯(cuò)的熱度，成都更是繼續(xù)保持著供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)，5月份城市備案均價(jià)更是創(chuàng)下歷史新高。成都10個(gè)主力板塊中，有4個(gè)板塊房?jī)r(jià)2023年以來(lái)一直上漲，分別是天回板塊、新川板塊、科學(xué)城板塊和八里莊-二仙橋板塊，四板塊1-5月房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅均超過(guò)了6%。

??至于北京和深圳，則更多的是由于主力板塊的改善性需求占比上升，導(dǎo)致部分主力板塊房?jī)r(jià)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的低位上漲。結(jié)合成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)來(lái)看，進(jìn)入二季度后，北京、深圳供求規(guī)模均有所縮減，剛需產(chǎn)品和購(gòu)房者熱度明顯消退，改善性產(chǎn)品交易占比出現(xiàn)了“被動(dòng)式”的回升。典型如北京良鄉(xiāng)板塊，該板塊房?jī)r(jià)較2022年中的高點(diǎn)下降了8%，較年初低位的漲幅約為12%，但更多的是由于高品質(zhì)項(xiàng)目成交占比上升所致。就板塊內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)際價(jià)格走向來(lái)看，高端項(xiàng)目主力戶型的均價(jià)仍與年初相近，而安置房片區(qū)的某剛需項(xiàng)目，其80-90平方米主力戶型房?jī)r(jià)更是較2023年1月下降了10%左右。

??基于四城房?jī)r(jià)上漲內(nèi)因和市場(chǎng)基本面巨大差異，我們認(rèn)為三季度廣州、成都的房?jī)r(jià)仍有望保持穩(wěn)定，成都在新房市場(chǎng)供不應(yīng)求的背景之下更有進(jìn)一步上行的可能。北京方面，雖然市場(chǎng)熱度有所下滑，但鑒于二季度以來(lái)剛需首置、新城剛改項(xiàng)目持續(xù)優(yōu)異的銷售表現(xiàn)，預(yù)計(jì)實(shí)際房?jī)r(jià)也有望保持穩(wěn)定。但是深圳方面，在一手房庫(kù)存壓力增加，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度持續(xù)低位的情況下，隨著改善占比的進(jìn)一步提升，下半年或有更多板塊出現(xiàn)房?jī)r(jià)的名升實(shí)降。

??3，杭州、南京、重慶、西安多空焦灼，板塊房?jī)r(jià)走向持續(xù)分化（略）

??4，上海、武漢均有過(guò)半主力板塊先漲后跌，但下半年趨勢(shì)將分道而行

??進(jìn)入二季度后，上海、武漢均有過(guò)半主力板塊房?jī)r(jià)出現(xiàn)了先漲后跌。但是聯(lián)系具體板塊和城市供求表現(xiàn)來(lái)看邏輯則明顯不同。聯(lián)系上海市場(chǎng)表現(xiàn)情況來(lái)，二季度以來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)與北京類似，成交熱度有所下滑，古美、徐涇等外環(huán)線及新城軌交熱點(diǎn)板塊平均去化率仍可達(dá)到九成左右。在市場(chǎng)熱度仍處于城市領(lǐng)先梯隊(duì)的情況下，鑒于上海主力板塊房?jī)r(jià)已經(jīng)回調(diào)至1月份附近，即便未來(lái)上海市場(chǎng)成交熱度再進(jìn)一步下探，主力板塊房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌的可能不大。而前期積壓了較多高品質(zhì)存貨的板塊，如江川紫竹、嘉定新城和南翔等，年中的板塊均價(jià)更有可能出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回升。

??武漢在經(jīng)歷了3月末收折扣漲價(jià)、4月份量漲價(jià)跌之后，5月份項(xiàng)目果斷調(diào)整營(yíng)銷策略，在五一假期和房交會(huì)的價(jià)格折扣推動(dòng)下，過(guò)半主力板塊成交均價(jià)出現(xiàn)了回落，5月份新房成交也得以重新接近3月份的年內(nèi)高點(diǎn)。就當(dāng)前武漢市場(chǎng)需求側(cè)情緒來(lái)看，若想維持相對(duì)高位的交易規(guī)模，其新房?jī)r(jià)格仍需保持在相對(duì)低位，但考慮到以價(jià)換量必然面臨的長(zhǎng)期效果遞減，未來(lái)武漢高庫(kù)存板塊房?jī)r(jià)或?qū)⑦M(jìn)一步下行。