??導(dǎo)語(yǔ)

??高端豪宅預(yù)期供應(yīng)增量、成交熱度轉(zhuǎn)降，京滬仍存結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

??◎  文 / 楊科偉 俞倩倩 李詩(shī)昀

??2023年剛需退潮，改善和高端市場(chǎng)韌性顯現(xiàn)，高端市場(chǎng)呈現(xiàn)出“一手平穩(wěn)，二手回升”的特征。高端豪宅市場(chǎng)市場(chǎng)韌性較足，究其原因，在資產(chǎn)荒的大背景下，豪宅具有較強(qiáng)保值增值屬性，故而受到資金熱捧；新房豪宅供應(yīng)放量、部分項(xiàng)目一二手房?jī)r(jià)格倒掛，疊加豪宅附帶稀缺資源，因此備受市場(chǎng)青睞；二手豪宅掛牌量增加跌，性?xún)r(jià)比逐漸凸顯，市場(chǎng)接受度提升，加速了二手豪宅的流通；高凈值人群規(guī)模持續(xù)增加，高端購(gòu)買(mǎi)力依然堅(jiān)挺、終改購(gòu)房需求持續(xù)旺盛，拉動(dòng)豪宅銷(xiāo)售。

??究竟當(dāng)前高端客群購(gòu)買(mǎi)豪宅的關(guān)注點(diǎn)有哪些？2024年整體豪宅供應(yīng)能否放量，哪些城市存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)呢？ 

??01

??2023年高端豪宅熱度遠(yuǎn)高于行業(yè)
成交規(guī)模再新高、面積“大型化”

??（本節(jié)有刪減）

??（一）2023年千萬(wàn)豪宅成交前高后穩(wěn)，一手豪宅穩(wěn)中有增、二手探底回升（本節(jié)有刪減）

??1、供應(yīng)放量帶動(dòng)一手豪宅成交穩(wěn)中有增，二手千萬(wàn)豪宅成交探底回升增4成（本節(jié)有刪減）

??2023年是豪宅成交大年，新房方面，重點(diǎn)城市總價(jià)千萬(wàn)以上豪宅成交規(guī)模穩(wěn)中有增。10個(gè)核心城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州、廈門(mén)、南京、蘇州、武漢、東莞）全年總價(jià)1000萬(wàn)元以上商品住宅合計(jì)成交5.3萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)2%。

??二三線城市千萬(wàn)豪宅成交增長(zhǎng)相對(duì)明顯。具體來(lái)說(shuō)，核心城市中，4個(gè)一線城市千萬(wàn)豪宅成交逼近4萬(wàn)套，基本與2022年成交總量相持平，6個(gè)二三線城市成交接近1.3萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)10%。

??二手房方面，千萬(wàn)豪宅成交探底回升，回到2017年以來(lái)的均值水平。4個(gè)一線城市2023年總價(jià)1000萬(wàn)元以上豪宅成交合計(jì)1.5萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)36%，回到2017年以來(lái)的年均值水平，但與2020、2021兩大豪宅成交火爆之年仍有差距。

??2、年末豪宅熱度下降，成交增長(zhǎng)動(dòng)能放緩、認(rèn)籌率走低、棄號(hào)率上升（略）

??（二）“越豪越好賣(mài)”，180平以上新房、3-5千萬(wàn)二手豪宅成交占比持增（本節(jié)有刪減）

??1、新房：180平以上大面積更暢銷(xiāo)，上海90-100平總價(jià)千萬(wàn)級(jí)供需兩旺

??從一手豪宅的成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，大面積豪宅更好賣(mài)，180平以上戶(hù)型成交占比持增。2023年，全國(guó)20個(gè)核心城市千萬(wàn)豪宅成交中，面積在180平以上的產(chǎn)品成交占比達(dá)到40%，較2022年增長(zhǎng)3個(gè)百分點(diǎn)。而中等面積段豪宅成交普遍持跌，譬如100-120平的千萬(wàn)豪宅成交占比下降2個(gè)百分點(diǎn)，由2022年的16%降至2023年的14%，120-140平方米、160-180平方米成交占比也分別下降2個(gè)、3個(gè)百分點(diǎn)。值得一提的是，90-100平方米千萬(wàn)豪宅成交占比持增，由2022年的3%升至2023年的7%，不過(guò)主要原因是上海該面積段新房供應(yīng)激增帶動(dòng)成交走高，2023年，上海90-100平方米總價(jià)千萬(wàn)以上豪宅供應(yīng)規(guī)模達(dá)到2659套，同比增長(zhǎng)137%，帶動(dòng)成交套數(shù)同比增長(zhǎng)166%至2909套，除上海外其他城市90-100平千萬(wàn)豪宅成交占比總體保持平穩(wěn)。

??分城市來(lái)看，北京120-140、140-160平中等面積戶(hù)型以及180平以上豪宅占比最高，達(dá)到25%以上，合計(jì)占比近8成。上海、深圳受供給結(jié)構(gòu)影響，100-120平的中小面積千萬(wàn)豪宅最為暢銷(xiāo)，分別達(dá)到25%和37%。其余城市受房?jī)r(jià)等因素影響，千萬(wàn)豪宅中占比最高的仍然是180平以上大面積產(chǎn)品。

??分總價(jià)段來(lái)看，全國(guó)總價(jià)千萬(wàn)以上豪宅中，1000-3000萬(wàn)元豪宅成交占比穩(wěn)中有增，5000萬(wàn)以上豪宅成交略有縮水。具體來(lái)說(shuō)，2023年，全國(guó)29個(gè)重點(diǎn)城市總價(jià)1000-3000萬(wàn)元共計(jì)成交53907套，同比微增1%，占比由2022年的93.2%增長(zhǎng)至93.1%。3000-5000萬(wàn)元豪宅成交2940套，同比同樣微增1%，占比與2022年基本保持不變。反觀5000萬(wàn)元以上豪宅成交縮水至千套以?xún)?nèi)，規(guī)模同比下降8%，占比也降至1.6%，較2022年下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??重點(diǎn)城市中，深圳、杭州、南京等城市1000-3000萬(wàn)元豪宅成交占比增長(zhǎng)，例如杭州1000-3000萬(wàn)元成交占比升至98.8%，較2022年增長(zhǎng)2個(gè)百分點(diǎn)，而3000-5000萬(wàn)元豪宅成交占比回落2.15個(gè)百分點(diǎn)至0.8%。與之相對(duì)應(yīng)的是，北京、廣州、廈門(mén)、武漢等1000-3000萬(wàn)元豪宅成交占比縮水，而頂豪產(chǎn)品成交占比有所回升，比如廣州，從絕對(duì)量上看，各總價(jià)段豪宅成交均較2022年有所回升，但3000-5000萬(wàn)元増勢(shì)最為明顯，故而成交占比較2022年增長(zhǎng)0.74個(gè)百分點(diǎn)至7%。

??2、二手房：120-140平占比持增、90平以下淡出，總價(jià)3-5千萬(wàn)份額增長(zhǎng)（略）

??02

??動(dòng)因：高凈值客群基數(shù)穩(wěn)定、購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)
支撐一二手豪宅市場(chǎng)穩(wěn)中有增

??（本節(jié)有刪減）

??（一）全球經(jīng)濟(jì)低迷、國(guó)債收益率下探，“資產(chǎn)荒”下豪宅增值保值屬性漸顯（略）

??（二）核心城市供給放量、一二手倒掛疊加稀缺資源，驅(qū)動(dòng)一手豪宅熱銷(xiāo)（本節(jié)有刪減）

??一手豪宅成交得以穩(wěn)步增長(zhǎng)，與供應(yīng)增加不無(wú)關(guān)聯(lián)，典型如上海、寧波、廈門(mén)、蘇州等城市，都是因?yàn)榍f(wàn)豪宅供應(yīng)放量驅(qū)動(dòng)成交。典型如廈門(mén)，2023年，總價(jià)1000萬(wàn)元以上新房供應(yīng)達(dá)到2315套，同比增長(zhǎng)183%，受供應(yīng)放量帶動(dòng)，全年千萬(wàn)豪宅成交規(guī)模升至1682套，同比增長(zhǎng)近3成。寧波千萬(wàn)豪宅供求迭創(chuàng)新高，供應(yīng)套數(shù)逼近1200套，同比增長(zhǎng)2.6倍，成交套數(shù)也達(dá)到871套，同比增長(zhǎng)6成以上。

??一二手價(jià)格倒掛也是驅(qū)動(dòng)上海、杭州等城市一手豪宅成交的重要原因。由于部分新房項(xiàng)目仍存在一二手價(jià)格倒掛，在單位面積價(jià)差一定的情況下，面積越大意味著總體套利空間越大，因此這類(lèi)大面積豪宅項(xiàng)目將更為暢銷(xiāo)。例如杭州潮映萬(wàn)象軒項(xiàng)目，倒掛比例高達(dá)31%，巨大的套利空間引發(fā)單盤(pán)打新熱，再比如上海百匯園項(xiàng)目，在去年4月推出220套房源，預(yù)售均價(jià)13.2萬(wàn)元/平方米，而周邊二手房售價(jià)超過(guò)17萬(wàn)元/平方米，搖中就賺千萬(wàn)。

??此外，新房豪宅項(xiàng)目往往占據(jù)較好區(qū)位，享有稀缺的景觀、配套等資源。就比如杭州的望翠藍(lán)庭項(xiàng)目，3公里范圍內(nèi)即可觸達(dá)西湖風(fēng)景區(qū)以及武林商圈，1公里范圍內(nèi)坐落行知小學(xué)、學(xué)軍小學(xué)、學(xué)軍中學(xué)等知名院校。再比如廈門(mén)天琴海項(xiàng)目，擁有極佳的海景資源，五緣灣外灣和部分海景，景觀面很豐富。

??（三）二手豪宅掛牌量增價(jià)跌、性?xún)r(jià)比凸顯，2023年市場(chǎng)加速回溫（本節(jié)有刪減）

??二手豪宅熱銷(xiāo)則主要源于量增價(jià)跌、性?xún)r(jià)比凸顯。一方面，掛牌量增加，可選擇范圍擴(kuò)大。引用貝殼找房的二手房掛牌數(shù)據(jù)，2023年，全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市二手房新增掛牌量保持高位運(yùn)行，尤其是再2、3月小陽(yáng)春行情時(shí)期，單月新增掛牌量達(dá)到60萬(wàn)套左右，年末受季節(jié)等因素影響，新增掛牌量有所走低，但也保持在單月35萬(wàn)套以上，同比仍顯著增長(zhǎng)。與其走勢(shì)相一致，2023年豪宅掛牌量也有所增多，受益于此，買(mǎi)方可選擇余地增加。

??另一方面，掛牌價(jià)格持續(xù)走低。典型如京滬，北京、上海自2023年4月以來(lái)穩(wěn)步回調(diào)，上海尤為顯著，三季度以來(lái)甚至跌破6萬(wàn)元/平方米大關(guān)，較近期高點(diǎn)回調(diào)10%以上。北京二手房掛牌價(jià)均值持續(xù)波動(dòng)。

??（四）高凈值人群規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)，高端購(gòu)買(mǎi)力堅(jiān)挺、購(gòu)房需求仍然旺盛（略）

??03

??熱滯銷(xiāo)項(xiàng)目特征：高端豪宅強(qiáng)調(diào)自住屬性
產(chǎn)品、配套“硬傷”項(xiàng)目去化轉(zhuǎn)淡

??（本節(jié)有刪減）

??（一）熱銷(xiāo)特征：區(qū)域供應(yīng)稀缺、價(jià)格倒掛、學(xué)區(qū)加持、品牌產(chǎn)品是核心優(yōu)勢(shì)（本節(jié)有刪減）

??1、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)稀缺，京滬杭蓉等一二手倒掛等加劇購(gòu)房者恐慌性搶房

??第一類(lèi)熱銷(xiāo)特征多為改善盤(pán)，主要位于城市核心區(qū)域，供應(yīng)相對(duì)稀缺，部分城市諸如上海、杭州、成都等還有一二手倒掛價(jià)差顯著的網(wǎng)紅盤(pán)，開(kāi)盤(pán)基本都能實(shí)現(xiàn)屢開(kāi)屢罄。

??下表我們羅列了部分因區(qū)域板塊供應(yīng)稀缺而熱銷(xiāo)的項(xiàng)目情況，從這些產(chǎn)品所地處的區(qū)位來(lái)看，基本都處于城市主城區(qū)或熱門(mén)板塊，成熟度較高，待開(kāi)發(fā)地塊量相對(duì)有限。譬如北京璽源臺(tái)項(xiàng)目，地處西城區(qū)西城板塊，板塊內(nèi)在售項(xiàng)目較少，因而11月18日開(kāi)盤(pán)去化率高達(dá)74%。成都熱銷(xiāo)樓盤(pán)基本都處于核心一二圈層，如錦江區(qū)、成華區(qū)、高新南區(qū)，以錦江區(qū)錦江賦項(xiàng)目為例，前兩年供應(yīng)較少，當(dāng)前所屬板塊內(nèi)在售樓盤(pán)不足5個(gè)，且低密，單盤(pán)推量小，基本開(kāi)盤(pán)均能實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)。事實(shí)上，成都的部分熱銷(xiāo)項(xiàng)目均采取了“小步快跑”策略，單次推盤(pán)總套數(shù)均在50套以?xún)?nèi)，基本開(kāi)盤(pán)去化率均能保持在8成以上。

??還有部分項(xiàng)目，因板塊供應(yīng)稀缺，二手房?jī)r(jià)格甚至高于新房?jī)r(jià)格，造就了“一二手倒掛”，目前來(lái)看倒掛現(xiàn)象主要集中在北京、上海、杭州、蘇州等熱點(diǎn)城市，下表我們羅列了部分一二手倒掛項(xiàng)目情況，價(jià)格顯著的價(jià)差在3萬(wàn)元/平左右。

??通過(guò)CRIC調(diào)研，雖然今年以來(lái)各城市二手住宅價(jià)格均呈現(xiàn)出不同程度的下調(diào)，但是目前來(lái)看存在一二手倒掛情況的項(xiàng)目基本位于城市核心板塊，因而整體二手房偏改善和豪宅類(lèi)產(chǎn)品，保值增值略好于剛需，今年整體掛牌價(jià)和成交價(jià)持穩(wěn)，而熱點(diǎn)城市核心區(qū)域新房目前受到限價(jià)影響，價(jià)格上浮并不算太大，因而項(xiàng)目?jī)r(jià)差也沒(méi)有特別大的變動(dòng)。

??2、商圈、學(xué)區(qū)、醫(yī)療、軌交等核心配套完善度迎合自住客置業(yè)需求（略）

??3、國(guó)央企項(xiàng)目去化優(yōu)于民企，高定裝配、科技賦能等產(chǎn)品力凸顯（略）

??（二）滯銷(xiāo)特征：區(qū)域項(xiàng)目扎堆、周邊配套欠缺、產(chǎn)品設(shè)計(jì)致項(xiàng)目性?xún)r(jià)比低（本節(jié)有刪減）

??1、區(qū)域內(nèi)同質(zhì)產(chǎn)品集中入市，項(xiàng)目定價(jià)偏高致客戶(hù)分流至競(jìng)品項(xiàng)目（本節(jié)有刪減）

??第一類(lèi)滯銷(xiāo)原因與樓盤(pán)入市時(shí)間和產(chǎn)品定價(jià)密切相關(guān)，若恰逢區(qū)域板塊內(nèi)同質(zhì)類(lèi)產(chǎn)品集中入市，定價(jià)偏高項(xiàng)目客戶(hù)難免被分流至競(jìng)品項(xiàng)目，導(dǎo)致去化不佳。事實(shí)上，隨著整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境疲軟，地產(chǎn)行情低迷，居民購(gòu)買(mǎi)力透支嚴(yán)重，高端客群雖然韌性更強(qiáng)，但是也有階段性見(jiàn)頂征兆，價(jià)格敏感度也逐步增強(qiáng)。

??2、周邊配套不全或是存在工廠等明顯不利因素，造成項(xiàng)目滯銷(xiāo)（本節(jié)有刪減）

??還有部分項(xiàng)目，地處核心區(qū)，但是因周邊配套不健全或是存在明顯缺陷，導(dǎo)致去化不佳。譬如深圳深業(yè)頤樾府項(xiàng)目，2023年6月中旬開(kāi)盤(pán)去化率僅為30%，究其原因，項(xiàng)目配有540套保障性租賃住房，拉低小區(qū)居住圈層和居住質(zhì)量，周邊環(huán)境較差，影響居住體驗(yàn)，也使得高端客群望而卻步。

??上海金茂景泰府項(xiàng)目如是，4月、6月開(kāi)盤(pán)兩次失利，項(xiàng)目位于普陀桃浦板塊，原為傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，項(xiàng)目原地塊為造漆廠，周邊還有垃圾焚燒廠和化工廠，土地與水質(zhì)污染問(wèn)題都比較嚴(yán)重。目前離項(xiàng)目直線距離300多米的地方仍有一家主要經(jīng)營(yíng)雙氧水、合成樟腦、氫氧化鉀、過(guò)硼酸鈉、過(guò)氧乙酸、簿荷腦等化學(xué)物質(zhì)生產(chǎn)的化工廠還在運(yùn)作。目前規(guī)劃為桃浦智創(chuàng)城，但產(chǎn)業(yè)及配套落地尚需時(shí)間，步行距離11號(hào)線祁連山路站約1.5km距離較遠(yuǎn)。

??3、產(chǎn)品設(shè)計(jì)難以契合購(gòu)房者痛點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商信用打折，認(rèn)可度不高（略）

??04

??2024年供應(yīng):典型十城2024年豪宅供應(yīng)預(yù)期持平,2023年高峰將在Q4出現(xiàn)

??（本節(jié)有刪減）

??（一）2023年典型十城高價(jià)地成交占比15%，拿地至開(kāi)盤(pán)5-8個(gè)月（略）

??（二）十城2024年預(yù)期新增豪宅供應(yīng)1007萬(wàn)平，較2023年微降4% 

??根據(jù)過(guò)去項(xiàng)目開(kāi)售周期，以及2023年成交高價(jià)地塊開(kāi)工情況來(lái)看，典型十城2024年預(yù)計(jì)將新增商品住宅供應(yīng)面積1007萬(wàn)平方米，我們將十城2023年1000萬(wàn)以上商品住宅供應(yīng)面積進(jìn)行對(duì)比，剔除成都、廣州、北京暫無(wú)供給結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，可統(tǒng)計(jì)7個(gè)城市2023年高價(jià)地成交建面約556萬(wàn)平方米，較2023年1000萬(wàn)以上商品住宅供應(yīng)面積微降4%，豪宅供應(yīng)量基本與2023年持平。

??分城市來(lái)看，成都、廣州2023年成交高價(jià)地預(yù)計(jì)2024年供應(yīng)面積超過(guò)200萬(wàn)平方米，是供應(yīng)量排名居前的2個(gè)城市；其次武漢、南京等城市供應(yīng)量在100-200萬(wàn)平方米；杭州、蘇州為第三梯隊(duì)，供應(yīng)量在50-100萬(wàn)平方米；廈門(mén)、上海、深圳、北京等供應(yīng)量較低，整體供給約束越發(fā)明顯。

??與2023年1000萬(wàn)以上商品住宅供應(yīng)面積進(jìn)行橫向?qū)Ρ龋錆h、南京、蘇州豪宅供應(yīng)量穩(wěn)中有增，杭州、廈門(mén)持平，僅上海、深圳大幅回落，降幅均超7成。

??（三）高價(jià)地預(yù)期四季度集中入市，杭深廈蘇京等供應(yīng)高峰集中上半年

??最后，根據(jù)典型十城過(guò)去項(xiàng)目開(kāi)售周期，以及2023年成交高價(jià)地開(kāi)工情況來(lái)看，CRIC對(duì)集中供地項(xiàng)目的入市時(shí)間進(jìn)行了大致預(yù)判：2024年一二季度整體供應(yīng)量持平，占比分別為28%和26%，三季度預(yù)期迎來(lái)低點(diǎn)，四季度會(huì)迎來(lái)“翹尾”行情，供應(yīng)面積占比將躍升至33%。

??我們按照供應(yīng)面積對(duì)不同城市高價(jià)地入市情況進(jìn)行了摸排，可以看出：

??杭州、深圳、廣州、廈門(mén)有超過(guò)三成的高價(jià)地能夠在一季度入市：杭州、深圳尤為明顯，一季度預(yù)計(jì)多個(gè)豪宅項(xiàng)目入市，供應(yīng)面積占比均為67%。以杭州為例，截止2024年2月末，已有桂月云翠園、湖秀臻和府、璞翠云集、宸樾山瀾里等12個(gè)高端豪宅項(xiàng)目入市。

??其次蘇州、北京、南京、上海、成都等多數(shù)城市項(xiàng)目將在第二季度入市，供應(yīng)高峰集中在上半年，供應(yīng)面積占比均在6成以上。

??最后武漢四季度預(yù)期是供應(yīng)高點(diǎn)，2023年成交高價(jià)地預(yù)期2024年四季度供應(yīng)面積占比達(dá)9成。

??值得一提的是，這里僅用項(xiàng)目周轉(zhuǎn)入市需要的時(shí)間對(duì)未來(lái)項(xiàng)目入市體量進(jìn)行計(jì)算，但由于不同項(xiàng)目的體量差異較大，一次性開(kāi)盤(pán)全部入市的項(xiàng)目較少，且不同城市預(yù)售證發(fā)放規(guī)則有一定差異，一般來(lái)說(shuō)大部分城市單次可批的預(yù)售證體量在2-3萬(wàn)平方米左右，開(kāi)盤(pán)也需要視市場(chǎng)和蓄客情況而定，入市體量?jī)H供參考。

??05

??2024年展望:高端豪宅預(yù)期供應(yīng)增量、成交熱度轉(zhuǎn)降,京滬仍存結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)

??（本節(jié)有刪減）

??（一）資產(chǎn)荒、高凈值客群穩(wěn)定等基本面未改，高改和終改需求仍有較強(qiáng)支撐（略）

??（二）高端購(gòu)買(mǎi)力優(yōu)于剛需但后勁略顯不足，配套、產(chǎn)品、價(jià)格等備受關(guān)注

??從需求端來(lái)看，高端購(gòu)買(mǎi)力整體韌性強(qiáng)于剛需，不過(guò)從2023年全年成交走勢(shì)來(lái)看，前高后低、后勁不足也是客觀事實(shí)。

??從熱滯銷(xiāo)項(xiàng)目特征我們不難看出端倪，從10個(gè)樣本城市1000余個(gè)豪宅項(xiàng)目數(shù)據(jù)來(lái)看，決定項(xiàng)目熱滯銷(xiāo)因素的無(wú)外乎以下幾點(diǎn)：一是項(xiàng)目所處區(qū)域和入市節(jié)奏，若項(xiàng)目所在區(qū)域板塊內(nèi)供應(yīng)稀缺，甚至出現(xiàn)了一二手倒掛跡象，短期內(nèi)熱度勢(shì)必較高；反之處于城市外圍郊縣，項(xiàng)目扎堆、庫(kù)存高企，滯銷(xiāo)也在情理之中。二是區(qū)域配套健全度，擁有學(xué)區(qū)、商圈、醫(yī)療等核心配套資源的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)去化速度肯定高于存在明顯不利因素，周邊居住環(huán)境差、工廠林立的高端盤(pán)。三是市場(chǎng)下行背景下，品牌軟實(shí)力、產(chǎn)品力等越來(lái)越成為購(gòu)房者關(guān)注重點(diǎn)。熱銷(xiāo)盤(pán)開(kāi)發(fā)商一般具備央國(guó)企背景、或是地方龍頭企業(yè)，口碑較好，或是產(chǎn)品設(shè)計(jì)獨(dú)具特色，軟實(shí)力較強(qiáng)的部分項(xiàng)目。滯銷(xiāo)盤(pán)或面臨企業(yè)爆雷等信用危機(jī)，或產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在明顯“硬傷”，因而整體競(jìng)爭(zhēng)力較差。

??（三）高價(jià)核心土地供應(yīng)增加疊加2023年總量持平，供求平衡將轉(zhuǎn)為供過(guò)于求

??根據(jù)過(guò)去項(xiàng)目開(kāi)售周期，以及2023年成交高價(jià)地塊開(kāi)工情況來(lái)看，典型十城2023年預(yù)計(jì)將新增商品住宅供應(yīng)面積1007萬(wàn)平方米，我們將十城2023年1000萬(wàn)以上商品住宅供應(yīng)面積進(jìn)行對(duì)比，剔除成都、廣州、北京暫無(wú)供給結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，可統(tǒng)計(jì)7個(gè)城市2023年高價(jià)地成交建面約556萬(wàn)平方米，較2023年1000萬(wàn)以上商品住宅供應(yīng)面積微降4%，豪宅供應(yīng)量基本與2023年持平。

??最后，根據(jù)典型十城過(guò)去項(xiàng)目開(kāi)售周期，以及2023年成交高價(jià)地開(kāi)工情況來(lái)看，CRIC對(duì)集中供地項(xiàng)目的入市時(shí)間進(jìn)行了大致預(yù)判：2024年一二季度整體供應(yīng)量持平，占比分別為28%和26%，三季度預(yù)期迎來(lái)低點(diǎn)，四季度會(huì)迎來(lái)“翹尾”行情，供應(yīng)面積占比將躍升至33%。

??分城市來(lái)看，成都、廣州2023年成交高價(jià)地預(yù)計(jì)2024年供應(yīng)面積超過(guò)200萬(wàn)平方米，是供應(yīng)量排名居前的2個(gè)城市；其次武漢、南京等城市供應(yīng)量在100-200萬(wàn)平方米；杭州、蘇州為第三梯隊(duì)，供應(yīng)量在50-100萬(wàn)平方米；廈門(mén)、上海、深圳、北京等供應(yīng)量較低，整體供給約束越發(fā)明顯。

??與2023年1000萬(wàn)以上商品住宅供應(yīng)面積進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，武漢、南京、蘇州豪宅供應(yīng)量穩(wěn)中有增，杭州、廈門(mén)持平，僅上海、深圳大幅回落，降幅均超7成。

??綜合供需情況來(lái)看，高端購(gòu)買(mǎi)力短期內(nèi)略有疲軟，2024年整體供求關(guān)系或?qū)⒂晒┎粦?yīng)求轉(zhuǎn)為供求持穩(wěn)，供應(yīng)稀缺核心片區(qū)、配套健全豪宅盤(pán)仍是購(gòu)房者爭(zhēng)搶對(duì)象。

??（四）高端市場(chǎng)熱度預(yù)期轉(zhuǎn)降，滬深供給約束加劇，產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)加劇

??預(yù)判后市，我們認(rèn)為，2024年豪宅市場(chǎng)熱度預(yù)期轉(zhuǎn)降。供給端來(lái)看，與2024年供應(yīng)基本持平，可統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)樣本城市來(lái)看，整體新增供應(yīng)量較2023年僅微降4%，不過(guò)成交端來(lái)看，增長(zhǎng)存在疲軟跡象，購(gòu)房者觀望情緒還在日漸加劇。一方面，當(dāng)前整體市場(chǎng)下行背景下，房產(chǎn)變現(xiàn)難度增加，二手房掛牌量增加，房?jī)r(jià)打折等負(fù)面新聞不絕于耳，客觀上不利于購(gòu)房信心重塑；另一方面，高端購(gòu)買(mǎi)力基數(shù)相對(duì)固定，隨著這兩年需求的釋放，階段性疲軟也在預(yù)料之中。

??不過(guò)從不同城市供需情況來(lái)看，還是存在一些差異化行情的：首先，針對(duì)于上海、深圳等豪宅供應(yīng)大幅回落城市而言，短期內(nèi)新房供給約束也將更加明顯，部分客戶(hù)會(huì)被擠壓至二手房市場(chǎng)，整體高端二手房市場(chǎng)仍將保持高位運(yùn)行；其次，針對(duì)于杭州、廈門(mén)等豪宅供應(yīng)與2023年基本持平，供求持穩(wěn)，高端購(gòu)買(mǎi)力有望進(jìn)一步釋放；最后，而對(duì)于武漢、南京、蘇州等豪宅顯著放量城市，熱度或?qū)⒎€(wěn)中有降，面臨階段性疲軟。尤其是武漢，四季度預(yù)期迎來(lái)豪宅供應(yīng)放量期，整體豪宅推盤(pán)節(jié)奏放緩預(yù)期也將影響高端購(gòu)買(mǎi)力釋放。