??3月25日，地產(chǎn)股逆勢(shì)走強(qiáng)，A股房地產(chǎn)板塊指數(shù)早間一度快速拉升近3%，港股恒生內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)逆勢(shì)飄紅。

??消息面上，3月22日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)著墨頗多，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)重要性的同時(shí)，明確要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策。

??總結(jié)來(lái)看主要有以下幾方面重點(diǎn)

??1、要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策

??2、進(jìn)一步推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地見(jiàn)效

??3、系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給

??4、要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系變化，加快完善“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系

??5、改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度

??政策內(nèi)容最終均指向兩方面核心，一個(gè)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，另一個(gè)是著力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。這與《政府工作報(bào)告》中關(guān)于房地產(chǎn)的表述一脈相承，預(yù)計(jì)接下來(lái)各地將再次迎來(lái)房地產(chǎn)政策松綁潮。

??進(jìn)入2024年，政策繼續(xù)寬松的主基調(diào)不變。

??早在1月份的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)上，住建部就曾明確要堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)，各城市可以因地制宜調(diào)整房地產(chǎn)政策。

??緊接著，北上廣深等陸續(xù)松綁樓市，向市場(chǎng)釋放了因城施策空間進(jìn)一步打開(kāi)的積極信號(hào)。

??今年的《政府工作報(bào)告》繼續(xù)提出要優(yōu)化房地產(chǎn)政策，“滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。”“減少限制性措施，更好滿足人民群眾改善生活需要?！?/p>

??3月9日，住建部部長(zhǎng)倪虹表示，“已經(jīng)充分賦予了城市調(diào)控自主權(quán)，城市政府就要扛起責(zé)任，要根據(jù)人口情況、供需情況以及保障需求，編制好、實(shí)施好住房發(fā)展規(guī)劃，因城施策優(yōu)化房地產(chǎn)政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。”

??隨后，杭州優(yōu)化調(diào)整二手房限購(gòu)政策和增值稅征免年限政策等，直觀的體現(xiàn)了“城市調(diào)控自主權(quán)”。

??此次國(guó)常會(huì)再次提出要進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，系統(tǒng)謀劃相關(guān)支持政策，有效激發(fā)潛在需求，加大高品質(zhì)住房供給。這是政策首次提出“有效激發(fā)潛在需求”，這意味著二季度地方將再次迎來(lái)房地產(chǎn)政策松綁潮，且政策落地能夠有效激發(fā)需求釋放。

??實(shí)際上，優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策，促進(jìn)購(gòu)房需求釋放，是穩(wěn)市場(chǎng)的手段和方式。從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，確有進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策的必要。政策推動(dòng)下，3月以來(lái)部分城市市場(chǎng)略顯回暖征兆，但整體市場(chǎng)修復(fù)依然緩慢，若后續(xù)無(wú)密集利好政策疊加，未來(lái)增長(zhǎng)動(dòng)力或?qū)⒊掷m(xù)放緩。

??預(yù)計(jì)后續(xù)一線城市樓市調(diào)控將趨松，二三線全面放開(kāi)的總趨勢(shì)不會(huì)變。北京、上海、廣州、深圳等一線城市以及杭州、成都、西安等強(qiáng)二線城市“四限”政策均有再松綁可能。其余多數(shù)城市限制性交易政策基本已經(jīng)解除，未來(lái)購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免、公積金貸款等方面政策仍有發(fā)力空間。

??融資協(xié)調(diào)機(jī)制是當(dāng)前一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求、破解房地產(chǎn)融資難題的創(chuàng)新舉措。

??自2024年1月12日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》以來(lái)，已多次召開(kāi)與城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制相關(guān)會(huì)議。

??今年兩會(huì)政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)“對(duì)不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求要一視同仁給予支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，未來(lái)各地也將共同推動(dòng)融資盡快落地。

??國(guó)常會(huì)進(jìn)一步明確房地產(chǎn)行業(yè)地位，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，事關(guān)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展大局。因此，防范地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延成為防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的首要任務(wù)。

??綜合近期各地融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地情況可見(jiàn)，民營(yíng)房企項(xiàng)目也獲得了相當(dāng)政策支持。

??住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在今年全國(guó)兩會(huì)期間披露一組數(shù)據(jù)，全國(guó)31個(gè)省份312個(gè)城市建立了城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，報(bào)送“白名單”項(xiàng)目6000多個(gè)。其中，有82.8%是民營(yíng)企業(yè)和混合所有制企業(yè)的項(xiàng)目。截至2月底，商業(yè)銀行已經(jīng)審批貸款超過(guò)2000億元。

??房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制仍在加速落地。

??近期，蘭州、武漢、廣州等多個(gè)城市已陸續(xù)發(fā)布了第二批“白名單”項(xiàng)目，比如蘭州第二批白名單有37個(gè)項(xiàng)目入選，武漢有72個(gè)項(xiàng)目，廣州則有116個(gè)項(xiàng)目入選融資白名單。

??“房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制”仍然是防范化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)之一。目前來(lái)看，房企融資環(huán)境得到持續(xù)改善，優(yōu)質(zhì)“白名單”項(xiàng)目的融資有了初步的落地，但是對(duì)于房企整體融資的改善效果仍有待觀察。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年1月65家典型房企的融資總量環(huán)比增加25.5%，但2月融資總量環(huán)比減少47.2%，創(chuàng)下2021年以來(lái)的單月融資新低，其中春節(jié)假期帶來(lái)了一定的影響。

??整體來(lái)看，房企融資仍然低迷，一方面是因?yàn)檎叩穆涞匦枰粋€(gè)過(guò)程，另外一方面也是由于當(dāng)前市場(chǎng)信心依然不足。

??在構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式方面，國(guó)常會(huì)提出加快完善“市場(chǎng)+保障”的住房供應(yīng)體系，改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度。相關(guān)的表述與今年《政府工作報(bào)告》內(nèi)容相比，出現(xiàn)了一些新的變化。

??其中，“改革商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度”，替換了《政府工作報(bào)告》中的“完善”一詞，這意味著接下來(lái)或許有新的動(dòng)作。

??住建部部長(zhǎng)倪虹在兩會(huì)期間曾提出，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，以人定房、以房定地、以房定錢，有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售。

??商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度將迎來(lái)改革，或從融資模式和銷售模式兩方面入手，長(zhǎng)期以來(lái)，以債權(quán)為主的融資模式和以預(yù)售為主的銷售模式是房地產(chǎn)行業(yè)杠桿提高和風(fēng)險(xiǎn)積累的兩大動(dòng)因。

??據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2023年重點(diǎn)房企各類融資方式中，境內(nèi)債權(quán)融資占比提升至79.53%，較2022年提升11個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)發(fā)展新模式下，房企融資模式有望由債權(quán)為主轉(zhuǎn)向股債多元化轉(zhuǎn)變，拓寬房企融資渠道。

??與此同時(shí)，以預(yù)售制為主的住房銷售模式衍生出預(yù)售資金監(jiān)管難題。因此在改革完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)性制度上，強(qiáng)調(diào)有力有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售。

??目前，多個(gè)城市已推出現(xiàn)房銷售地塊進(jìn)行了現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)，但現(xiàn)房銷售制度仍面臨難以全面鋪開(kāi)的問(wèn)題，真正意義上的現(xiàn)房銷售仍有很長(zhǎng)一段路要走，只能通過(guò)以點(diǎn)帶面的方式逐步試行。

??事實(shí)上，除了現(xiàn)房銷售以外，還可以試點(diǎn)“開(kāi)發(fā)商交房后再辦按揭尾款”，即購(gòu)房者支付首付款后，尾款和按揭在開(kāi)發(fā)商交房后再支付和辦理，能夠很大程度上保障購(gòu)房者權(quán)益。

??此次國(guó)常會(huì)對(duì)房地產(chǎn)方面的部署，進(jìn)一步打開(kāi)了地方樓市政策松綁的空間，政策繼續(xù)寬松的主基調(diào)不會(huì)改變，一線城市樓市調(diào)控或?qū)②吽桑€限制性政策全面放開(kāi)。

??當(dāng)前部分城市市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)回暖跡象，但這種回暖可持續(xù)性存疑，若后續(xù)無(wú)密集利好政策疊加，未來(lái)增長(zhǎng)動(dòng)力或?qū)⒊掷m(xù)放緩。

??對(duì)于行業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)前一系列調(diào)整均指向構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立“人房地錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，改革商品房基礎(chǔ)性制度，開(kāi)啟“低端有保障、高端有市場(chǎng)”的雙輪驅(qū)動(dòng)。