仲量聯(lián)行發(fā)布2024年一季度“中國40城辦公樓市場指數(shù)”

??北京，2024年4月23日——近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，國內(nèi)生產(chǎn)總值近30萬億元，同比增長5.3%，國民經(jīng)濟延續(xù)回升向好態(tài)勢，開局良好。這背后是中國經(jīng)濟在經(jīng)受考驗中彰顯的韌性，也表明前期出臺實施的各項政策措施持續(xù)顯效。

??在政策漸進發(fā)力的累計過程中，作為經(jīng)濟晴雨表的辦公樓市場也感受到了溫差和陣痛，內(nèi)生動能尚在修復(fù)中，需求有待進一步釋放。仲量聯(lián)行從全國200余座城市中選取了政治經(jīng)濟綜合影響力前40城市，就其辦公樓市場進行比較，發(fā)布了2024年一季度“中國40城辦公樓市場指數(shù)”。

??指數(shù)解讀方式：以2022年第一季度數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)數(shù)，可以進行橫向的時間軸比較和縱向的城市間比較。

• 橫向而言，隨著各市辦公樓體量增長、租金上漲或租賃去化，其指數(shù)較基數(shù)錄得增長，體現(xiàn)市場表現(xiàn)提升；同樣，各市辦公樓租金下跌和空置擴大，將導(dǎo)致其指數(shù)較基數(shù)下滑。

• 縱向而言，盡管我們已從全國200余座城市中選取了政治經(jīng)濟綜合影響力前40城市，但其辦公樓市場仍然差距巨大，京滬較其他城市斷崖式領(lǐng)先，銀川、拉薩等西北省會城市則相對靠后。

• 排名前10的城市中，指數(shù)延續(xù)下降趨勢。一線城市指數(shù)的環(huán)比降幅在0.5%-3.4%之間。其中北京和廣州錄得2022年一季度以來最大降幅，但由于廣州市場的租金降幅較低，其指數(shù)波動略小。在南京市場，升級搬遷和擴租成為主要需求來源，其指數(shù)環(huán)比小幅上升0.5%。一季度前10城市無排名變化。

• 排名11-20的城市中，指數(shù)表現(xiàn)相對穩(wěn)定。一季度，該區(qū)間內(nèi)僅4個城市指數(shù)環(huán)比微漲。在西安市場，基建項目投資推動建筑工程類企業(yè)需求釋放，且以原址擴張、提檔升級為主，推動其指數(shù)穩(wěn)定上升；昆明的傳統(tǒng)教育機構(gòu)成交與帶看量呈上升趨勢，帶來市場穩(wěn)健去化，指數(shù)排名連續(xù)上升至第18位。

• 排名21-40的城市中，指數(shù)呈現(xiàn)小幅走弱。一季度，該區(qū)間內(nèi)僅6個城市指數(shù)環(huán)比微漲。?？诘目焖俳ㄔO(shè)及政府提供的引導(dǎo)政策逐漸落地，帶動當(dāng)?shù)剞k公樓市場需求穩(wěn)健釋放，一季度指數(shù)上升0.4%，排名上升至第21位；在合肥市場，400-500平方米中型面積段的租賃需求相對活躍，市場空置率維持在24%，其主要需求驅(qū)動來自新興金融、第三方辦公運營商等企業(yè)。同時，全市租金降幅收窄，推動其指數(shù)排名上升至第27位。

??業(yè)主調(diào)整租賃策略應(yīng)對市場，利好租戶搬遷升級需求

??一季度，全國40個主要城市辦公樓市場凈吸納總量為81.4萬平方米，其中20個重點城市（含一線）辦公樓市場凈吸納總量為62.7萬平方米，環(huán)比減少19.0%，同比則大幅上漲34.4%，表明市場已然處于修復(fù)區(qū)間，低租金環(huán)境中流動性得到一定釋放。40個主要城市的甲級辦公樓市場平均租金為84元/平方米/月，均錄得0.4%-6.6%不同程度的環(huán)比降幅，租金仍在尋底中。不同城市間，直接降價和放寬商務(wù)條款在業(yè)主的租賃策略中交替出現(xiàn)。如今業(yè)主對市場基本面走弱已有充分預(yù)期，對通過租金讓步來確?，F(xiàn)金流穩(wěn)定性的意愿普遍增強。租戶優(yōu)勢市場利好搬遷升級需求，部分新近落成的項目將憑借高品質(zhì)的硬件、服務(wù)以及靈活的租約條件吸引來自成熟標(biāo)桿項目中的租戶，帶動非甲級樓宇的租戶升級遷入；有條件的租戶則可考慮從核心商業(yè)區(qū)周邊升級搬遷至更具核心商業(yè)區(qū)“質(zhì)價比”的項目內(nèi)。

??金融、科技、專業(yè)服務(wù)仍為拉動全國辦公樓市場需求擴張的三駕馬車。在專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，律所延續(xù)了去年的擴張趨勢，成為甲級辦公樓市場主要需求驅(qū)動。傳統(tǒng)教育、在線教育、留學(xué)咨詢等細分領(lǐng)域表現(xiàn)強勁，在包括廣州、成都、南京、武漢、西安、昆明等在內(nèi)的多個省會城市錄得成交。第三方辦公品牌運營商處在品牌輪換周期內(nèi)，由于市場租金長期處于下行通道，早先進入市場的第三方辦公運營商因盈利空間收縮出現(xiàn)退租；同時，一些本地品牌運營商重新錨定價格區(qū)間后，以更合理的品牌定位抄底擴張。在金融領(lǐng)域，除傳統(tǒng)金融行業(yè)外，小額貸款公司在重慶、合肥等城市展現(xiàn)出活躍的新設(shè)需求。在科技互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域，直播電商公司抓住低價窗口，新一輪需求涌現(xiàn)，在?？?、長春、南昌、貴陽等城市逆勢增長。

??仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部辦公樓市場負(fù)責(zé)人暨華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“展望2024年，隨著一系列影響中國經(jīng)濟宏觀基本面的重大風(fēng)險逐漸出清，在‘穩(wěn)中求進’、‘先立后破’的思路下，更多穩(wěn)增長政策將進一步細化和落實，驅(qū)動社會預(yù)期邊際改善。在辦公樓市場，在經(jīng)歷了一輪完整的市場周期后，業(yè)主們正逐漸彌合市場信息和執(zhí)行缺口，以快速的策略調(diào)整應(yīng)對市場感知，將極大地降低企業(yè)等終端使用者的經(jīng)營性成本，對改善營商環(huán)境和激發(fā)市場活力產(chǎn)生積極影響，從而增強全社會風(fēng)險承受能力和創(chuàng)新精神，提振發(fā)展信心。”