??導(dǎo)語(yǔ)

??主城“抗跌”板塊新政后熱度領(lǐng)漲，優(yōu)質(zhì)區(qū)位仍應(yīng)保持適量供地。

??◎  文 / 馬千里 邱娟

??專題視點(diǎn)

??南京作為2015年后地價(jià)、房?jī)r(jià)增幅位列第一梯隊(duì)的城市，2022年以來(lái)的回調(diào)幅度也比大多數(shù)城市更深。面對(duì)大幅上漲后的量?jī)r(jià)深度下探，南京少數(shù)能夠保持量?jī)r(jià)平穩(wěn)的板塊更加難能可貴。本文結(jié)合交易量?jī)r(jià)、去化周期、開(kāi)盤(pán)去化率等指標(biāo)，將分析維度細(xì)化到77個(gè)小板塊，以此識(shí)別 “超跌”板塊與“抗跌”板塊的特征，并結(jié)合板塊案例進(jìn)一步探究量?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)分化的原因，藉此探析樓市發(fā)展趨勢(shì)，并給出相關(guān)建議。

??01
市場(chǎng)現(xiàn)狀:從年交易連創(chuàng)新高、到去化艱難，南京成為“領(lǐng)跌”城市典型

??受人口增速變緩、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境等多重因素的影響，自2022年起，全國(guó)絕大多數(shù)城市樓市出現(xiàn)了回調(diào)。作為重點(diǎn)城市的南京，在這一輪回調(diào)中十分顯著，量?jī)r(jià)回調(diào)程度均十分突出。超七成板塊市場(chǎng)份額不足一半。即使調(diào)控政策一再放松，新房開(kāi)盤(pán)去化率依然明顯起色，2024年至今開(kāi)盤(pán)去化率僅有一成。另外，從板塊庫(kù)存來(lái)看，僅有大校場(chǎng)、雨核、橫溪、鐵心橋、軟件谷、高淳濱湖、科學(xué)園等7個(gè)板塊等少數(shù)優(yōu)質(zhì)板塊去化周期低于12個(gè)月，這部分板塊在售項(xiàng)目庫(kù)存占比僅占一成。

??1、當(dāng)前消化周期接近2年，南京已從熱點(diǎn)城市中明顯“掉隊(duì)”CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年，南京商品住宅成交面積僅649萬(wàn)平方米，與2021年相比，下降了48%，成交規(guī)模明顯縮量，成為“領(lǐng)跌”的典型城市。去化周期來(lái)看，截止2024年5月，南京商品住宅去化周期已經(jīng)拉長(zhǎng)至22個(gè)月，接近2年，較2021年底去化周期拉長(zhǎng)了13個(gè)月。與其他城市相比，南京去化周期明顯偏長(zhǎng)，同屬長(zhǎng)三角二線城市的杭州、合肥商品住宅去化周期均在10個(gè)月以下。由此可見(jiàn)，南京已經(jīng)從熱點(diǎn)城市中明顯“掉隊(duì)”。

??2、二手房市場(chǎng)份額快速攀升，超七成板塊一手房市場(chǎng)份額不足50%（略）

??3、調(diào)控一松再松仍難挽成交熱度，2024年開(kāi)盤(pán)去化率已降至一成（略）

??4、僅一成板塊狹義去化周期低于一年，多為大校場(chǎng)、雨核優(yōu)質(zhì)高流速板塊

??細(xì)分到板塊來(lái)看，僅有橫溪、鐵心橋、軟件谷、雨核、高淳濱湖、科學(xué)園、大校場(chǎng)等7個(gè)板塊去化周期在12個(gè)月以下，這些板塊庫(kù)存總面積僅有60萬(wàn)平方米，占77個(gè)板塊總庫(kù)存面積的比重僅有6%。典型如大校場(chǎng)這樣的優(yōu)質(zhì)高流速板塊，截止2024年4月底，該板塊庫(kù)存面積有28.8萬(wàn)平方米，月均去化面積超2.5萬(wàn)平方米，去化周期為11.4月，去化速度相對(duì)較佳。除大校場(chǎng)等7個(gè)板塊外，西善橋、江心洲等13個(gè)板塊去化周期處在12-18個(gè)月之間，這些板塊總庫(kù)存達(dá)152萬(wàn)平方米，占總庫(kù)存規(guī)模的比重達(dá)16%。余下的近八成庫(kù)存去化周期在18個(gè)月以上，庫(kù)存壓力處于較高水平。不僅如此，有高達(dá)30%的庫(kù)存去化周期在3年以上，從區(qū)域上來(lái)看，這些板塊多處于遠(yuǎn)郊，譬如六合鄉(xiāng)鎮(zhèn)、溧水石湫、龍?zhí)缎鲁?、溧水鄉(xiāng)鎮(zhèn)、溧水空港、高淳北部新城、六合金牛湖等板塊，月均成交面積多在3000平方米以下，而庫(kù)存多在10萬(wàn)平方米以上，去化十分艱難。

??02
板塊分類(lèi)：高端板塊相對(duì)堅(jiān)挺
雄州、珠江鎮(zhèn)等前期熱點(diǎn)副城量?jī)r(jià)領(lǐng)跌

??考慮到板塊之間在房?jī)r(jià)、庫(kù)存等方面存在較大差異，為更好地評(píng)價(jià)各板塊市場(chǎng)概況，本節(jié)將綜合板塊新房量?jī)r(jià)及其板塊，去化流速和去化壓力等多方面指標(biāo)，針對(duì)2021-2024年新房市場(chǎng)的變化，對(duì)南京板塊進(jìn)行分類(lèi)，找出其中“超跌”與“抗跌”板塊，以更好地探析樓市發(fā)展趨勢(shì)，并給出相關(guān)建議。

??1、需求格局：部分遠(yuǎn)郊內(nèi)生板塊流速排名上升，僅少數(shù)高端板塊一手房仍是主力（節(jié)選）在當(dāng)前新房量?jī)r(jià)均跌、二手市場(chǎng)份額攀升的大背景下，南京僅有少數(shù)板塊新房能維系相對(duì)穩(wěn)定。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：2024年成交TOP20板塊中，僅大校場(chǎng)等少數(shù)高端板塊一手房占比超50%。值得注意的是，從新房成交絕對(duì)值上來(lái)看，除大校場(chǎng)規(guī)模居于前列外，板橋、河西南、燕子磯新城等板塊成交規(guī)模并不具有明顯優(yōu)勢(shì)。

??1.1新房量?jī)r(jià): TOP4名單仍與2021年相同，規(guī)劃待兌現(xiàn)高庫(kù)存板塊加速“掉隊(duì)”（略）

??1.2一二手比例：2024年成交TOP20板塊中，僅大校場(chǎng)等4板塊一手房占比超50%

??由于當(dāng)前的成交主力是二手房，因此絕大多數(shù)板塊的主力也是二手房。具體來(lái)看，2024年新房和二手房合計(jì)成交規(guī)模TOP20板塊中，僅大校場(chǎng)、板橋、河西南、燕子磯新城等4個(gè)高端板塊新房成交規(guī)模占比超過(guò)50%，成為僅有的新房成交主力板塊，其中大校場(chǎng)板塊新房成交規(guī)模7.4萬(wàn)平方米，在77個(gè)板塊中居于首位，同期二手房成交規(guī)模4.1萬(wàn)平方米，新房成交占比達(dá)65%。值得一提的是，這4個(gè)板塊新房和二手房合計(jì)成交規(guī)模在TOP20榜單中分別處于8、17、18和20位，除大校場(chǎng)板塊外，其余三個(gè)板塊均處于榜首末位，新房成交規(guī)模也處于相對(duì)劣勢(shì)。

??2、去化壓力：產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)板塊抗壓能力更佳，優(yōu)質(zhì)生活配套難阻去化周期攀高（節(jié)選）對(duì)比典型板塊當(dāng)前和2021年商品住宅去化周期來(lái)看，八成板塊庫(kù)存去化周期都在變長(zhǎng)，尤其是江核、燕子磯等具有配套優(yōu)勢(shì)的副城板塊庫(kù)存壓力驟升，去化周期由1、2月變成超20個(gè)月。相比之下，具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的板塊抗壓性則較好，去化周期變化相對(duì)較小。不僅如此，在當(dāng)前開(kāi)盤(pán)去化及其慘淡的情況下，河西北、河西南、東山、研創(chuàng)園等這類(lèi)具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的板塊開(kāi)盤(pán)去化率表現(xiàn)也稍好，均在30%以上。

??2.1消化周期：江核、雄州、燕子磯等副城庫(kù)存壓力驟升，近郊板塊中僅東山去化周期縮短（略）

??2.2開(kāi)盤(pán)去化：2024年僅4板塊開(kāi)盤(pán)去化率超過(guò)三成，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)支撐均相對(duì)較佳

??2024年全市開(kāi)盤(pán)去化率降至9%，去化速度明顯變緩。細(xì)分到板塊來(lái)看，僅有1/3的板塊在2024年開(kāi)盤(pán)或者加推，僅有河西北、研創(chuàng)園、河西南、東山等4個(gè)板塊開(kāi)盤(pán)去化率超過(guò)30%，其余22個(gè)板塊去化率均在30%以下。不僅如此，除研創(chuàng)園和東山板塊外，其余板塊2024年開(kāi)盤(pán)去化率較2023年僅有不同程度地下降，市場(chǎng)日漸蕭條。

??其中，河西北板塊開(kāi)盤(pán)去化情況最佳。前4月累計(jì)開(kāi)盤(pán)72套，成交40套，開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)56%；其次是研創(chuàng)園，開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)45%。此外，河西南和東山板塊去化也相對(duì)較佳，開(kāi)盤(pán)去化率分別為40%和30%。從規(guī)模來(lái)看，東山板塊是開(kāi)盤(pán)套數(shù)和成交套數(shù)最多的板塊，推盤(pán)360套，去化108套，項(xiàng)目去化率為30%。

??值得注意的是，開(kāi)盤(pán)去化率居于前列的這4個(gè)板塊均是產(chǎn)業(yè)支撐性較好的區(qū)域，譬如河西北是高級(jí)學(xué)區(qū)所在，多所名校資源坐鎮(zhèn)，是河西新城最成熟區(qū)域。2023年板塊多在的河西新城金融業(yè)預(yù)估增加值超越400億大關(guān)，強(qiáng)勢(shì)奠定區(qū)內(nèi)首要產(chǎn)業(yè)地位。該區(qū)域已匯聚逾1700家各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)，吸引阿里巴巴江蘇總部落戶、小米科技華東總部、蘇酒集團(tuán)總部及58集團(tuán)華東總部等眾多頭部企業(yè)集群，塑造了僅次于上海陸家嘴的國(guó)家級(jí)中央商務(wù)區(qū)新標(biāo)桿，產(chǎn)業(yè)支撐性較佳。

??3、板塊分類(lèi)：“抗跌”板塊市場(chǎng)份額仍超三成，“超跌”板塊多為前期熱點(diǎn)副中心（節(jié)選）以近一年成交規(guī)模TOP30板塊為樣本，綜合新房成交規(guī)模及變動(dòng)、房?jī)r(jià)變動(dòng)、去化周期變動(dòng)和開(kāi)盤(pán)去化率變動(dòng)等多方面指標(biāo)?？偟膩?lái)看，在南京主力板塊中，軟件谷、雨核、大校場(chǎng)等優(yōu)質(zhì)板塊相對(duì)堅(jiān)挺，這些“抗跌”板塊近一年成交面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，在主力板塊中成交占比超過(guò)三成。其中大校場(chǎng)、河西南突出優(yōu)勢(shì)在于定位高端；軟件谷沿線的雨核、軟件谷、鐵心橋等受益于產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶來(lái)了充足的增量客源；老城東、沿山大道則具有稀缺性的綠核支持。

??量?jī)r(jià)回落的板塊方面，近年來(lái)燕子磯、江核新房交易規(guī)模雖下跌超過(guò)七成，但進(jìn)一步綜合消化周期、開(kāi)盤(pán)去化等指標(biāo)來(lái)看，這些板塊還是有部分項(xiàng)目能夠取得不錯(cuò)的去化速度，比如2023年末江核的金基某項(xiàng)目首開(kāi)，取得了接近二成的開(kāi)盤(pán)去化，在目前的南京市場(chǎng)已屬表現(xiàn)不錯(cuò)。

??綜合評(píng)判來(lái)看，還是雄州、珠江鎮(zhèn)、板橋等熱點(diǎn)副城的“超跌”更為突出。典型如浦口珠江鎮(zhèn)，近一年商品住宅成交僅17萬(wàn)平方米，較2021年成交面積下降了81%，2024年1-5月的開(kāi)盤(pán)去化率僅有5%；不僅如此，房?jī)r(jià)也下降了10%，降至2.58萬(wàn)元/平方米，成交劇減也使去化周期明顯拉長(zhǎng)，增至23個(gè)月，較2021年增加了3倍之多。

??與之類(lèi)似的還有雨花臺(tái)的板橋和六合的雄州板塊，成交規(guī)模同比降幅均在50%以上，價(jià)格也明顯下調(diào)，并且去化周期均在兩年以上，開(kāi)盤(pán)去化率均在6%以下，在典型板塊中量?jī)r(jià)均處于“超跌”水平，就規(guī)劃上來(lái)講，這些板塊多為前期熱點(diǎn)副中心，或是由于規(guī)劃兌現(xiàn)較差，或是由于自身產(chǎn)業(yè)人口發(fā)展緩慢，難以支撐新房市場(chǎng)，量?jī)r(jià)處于“超跌”水平。

??03

“超跌”案例：需求退潮之時(shí)
四類(lèi)剛需剛改板塊首當(dāng)其沖

??為進(jìn)一步探究“超跌”板塊的發(fā)展趨勢(shì)，本節(jié)從四類(lèi)常見(jiàn)超跌板塊中，各選取一個(gè)作為案例進(jìn)行深入研究。值得一提的是，在上一輪上漲周期中，這些板塊的突出“劣勢(shì)”反而大多是它們的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，如珠江鎮(zhèn)受江北核心區(qū)熱度帶動(dòng)，成為了不少跨江購(gòu)房者的次優(yōu)選擇，正方新城、板橋等新興板塊、以及六合雄州憑借城市發(fā)展規(guī)劃預(yù)期，承接了較多首置需求，而橋北作為南京首批配套發(fā)展成熟的剛需板塊，其平價(jià)剛需及改善產(chǎn)品也取得了較佳的去化速度。但是在本輪下行周期之中，隨著購(gòu)房者積極性的減退，這些受益于發(fā)展預(yù)期的剛需板塊，則面臨著購(gòu)房者的急劇減少，而與之前去化速度相匹配的開(kāi)發(fā)規(guī)模，也在新的發(fā)展周期之中成為了持續(xù)積壓的新房庫(kù)存。

??1、次熱點(diǎn)板塊：優(yōu)質(zhì)客群被臨近江核分流，珠江鎮(zhèn)成交量?jī)r(jià)加速收縮就交易規(guī)模來(lái)看，珠江鎮(zhèn)仍然稱得上是“瘦死的駱駝大過(guò)馬”，板塊新房成交規(guī)模依舊處在南京市的前列，發(fā)展成熟的各項(xiàng)配套和相對(duì)較低的房?jī)r(jià)水平，是其吸引地緣客群置業(yè)的最大優(yōu)勢(shì)，也為板塊自行走出庫(kù)存泥淖提供了更多的動(dòng)力。調(diào)控建議方面，考慮到該板塊在售項(xiàng)目較多，且板塊流速仍處于全市前列，不建議在該板塊“收購(gòu)商品房用于保障性住房”，還是應(yīng)當(dāng)控制新增土地供應(yīng)，待其去化壓力緩慢恢復(fù)為宜。

??1.1相較臨近的江北核心區(qū)，珠江鎮(zhèn)成交量?jī)r(jià)率先收縮、且降幅更甚

??臨近珠江鎮(zhèn)的江北核心區(qū)，是南京江北區(qū)域房?jī)r(jià)最高的板塊。自2015年南京江北新區(qū)正式落地之后，江北核心區(qū)即成為了江北樓市量?jī)r(jià)增長(zhǎng)新的增長(zhǎng)極，周邊板塊也在其的帶動(dòng)下迎來(lái)了熱度上升。與江北核心區(qū)相同，珠江鎮(zhèn)新房成交規(guī)模的高點(diǎn)同樣出現(xiàn)在了2021年，但在2022年以來(lái)的量?jī)r(jià)回調(diào)中，相比江北核心區(qū)，珠江鎮(zhèn)量?jī)r(jià)回調(diào)來(lái)的更快、降幅也更深。2022年珠江鎮(zhèn)住宅成交規(guī)模同比下降60%，降幅較江北核心區(qū)大25個(gè)百分點(diǎn)，2022年珠江鎮(zhèn)成交均價(jià)同比下降12%，而江核在高端項(xiàng)目成交占比上升之下，其均價(jià)卻依舊不降反升。即便對(duì)比2021年-2024年4月的年化數(shù)據(jù)來(lái)看，期間珠江鎮(zhèn)住宅成交面積下降81%，供應(yīng)面積更是下降92%，降幅也大于江北核心區(qū)。

??1.2流速下降致消化周期攀高至2年，2023年“托底”地塊仍在推高廣義庫(kù)存

??至2024年4月，珠江鎮(zhèn)消化周期已經(jīng)接近二年（23.4個(gè)月），超過(guò)了2021年末的四倍，主要還是受到新房交易規(guī)模下降的影響，2024年4月的近12個(gè)月月均新房交易量?jī)H為1萬(wàn)平方米，流速僅為2021年的二成。新推案的開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化率大多不足一成，成交套數(shù)不足5套，住宅成交多來(lái)自持銷(xiāo)項(xiàng)目，2024年至今更是只有一個(gè)項(xiàng)目加推，加推當(dāng)日去化率僅3%。

??2024年二季度初，珠江鎮(zhèn)狹義庫(kù)存為32萬(wàn)平方米，較2021年末下降了6萬(wàn)平方米左右。這主要還是由于開(kāi)發(fā)進(jìn)度的放緩，2022年以來(lái)超10萬(wàn)平方米建面的項(xiàng)目，至今大多只推盤(pán)2輪，推盤(pán)規(guī)模不到拿地建面的一半，至于2023年出讓地塊至今更是無(wú)一上市。而狹義庫(kù)存下降的另一面，則是廣義庫(kù)存規(guī)模仍在上升，2024年4月末珠江鎮(zhèn)為118萬(wàn)平，較2022年末增加約10萬(wàn)平方米，2023年珠江鎮(zhèn)宅地出讓總建面達(dá)到36.5萬(wàn)平方米，仍高于2023年住宅成交面積。從拿地企業(yè)來(lái)看，均為江北地方房企，且以國(guó)企為主，2021年以來(lái)珠江鎮(zhèn)住宅成交規(guī)模雖下降八成，但成交面積仍在南京排在前五，因此珠江鎮(zhèn)仍是托底地塊的相對(duì)密集成交板塊。

??1.3優(yōu)質(zhì)客源被江北核心區(qū)、研創(chuàng)園分流，珠江鎮(zhèn)開(kāi)盤(pán)去化普遍不及一成

??據(jù)CRIC調(diào)研，珠江鎮(zhèn)地緣剛需已經(jīng)基本全部被二手房分流，主力客群主要來(lái)自江浦地緣改善客戶，占比約為七成，河西、鼓樓的外溢優(yōu)質(zhì)剛需約占二成，其余還有少量的全市其他地區(qū)剛改、改善客群。但是這一客群畫(huà)像與相鄰的江北核心區(qū)、研創(chuàng)園高度重合，且缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，相比之下，江北核心區(qū)擁有著更高的發(fā)展定位，其周邊的學(xué)校、醫(yī)院、公園、圖書(shū)館、美術(shù)館等配套也已初見(jiàn)雛形，而研創(chuàng)園則是承接了江北新區(qū)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極，集聚了大量新增高收入崗位，是2021年以來(lái)少數(shù)成交規(guī)模不降反增的板塊，2024年首開(kāi)的仁恒項(xiàng)目更是開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化45%，在當(dāng)前的南京市場(chǎng)較為罕見(jiàn)。由于大量?jī)?yōu)質(zhì)客戶被周邊板塊分流，珠江鎮(zhèn)新推案的開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化率大多不足一成，成交套數(shù)不足5套，住宅成交多來(lái)自持銷(xiāo)項(xiàng)目，2024年至今更是只有一個(gè)項(xiàng)目加推，雖然折后均價(jià)較上批次下降超過(guò)一成，且項(xiàng)目自帶大型綜合體，但由于位于10號(hào)線地鐵站底站，區(qū)位相對(duì)偏遠(yuǎn)，客戶認(rèn)可度依舊相對(duì)一般，加推當(dāng)日去化率僅3%。

??2、新興副城：正方新城配套發(fā)展遲緩，剛需退潮后去化周期高企（略）

??2.1板塊內(nèi)競(jìng)品過(guò)多疊加購(gòu)房者預(yù)期下降，2024年月均流速僅為2021年三成

??2.2剛需產(chǎn)品去化承壓、房?jī)r(jià)領(lǐng)跌，2021至今均價(jià)已下降二成

??2.3廣義庫(kù)存高壓、開(kāi)發(fā)進(jìn)度緩慢，2022年3宅地至今僅領(lǐng)一張銷(xiāo)許

??2.4客戶以渠道帶看為主，開(kāi)盤(pán)首日“零成交”已屢見(jiàn)不鮮

??3、遠(yuǎn)郊成熟副城：僅靠地緣客群流速有限，雄州近三年22幅宅地僅1宗開(kāi)盤(pán)（略）

??3.1房?jī)r(jià)下跌、需求退潮，2024年板塊流速創(chuàng)歷史新低

??3.2大量項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度“停滯”，超七成宅地尚未開(kāi)盤(pán)

??3.3板塊以內(nèi)生客群為主，近一年開(kāi)盤(pán)去化率僅6%

??4、存量房源過(guò)多：優(yōu)質(zhì)配套難擋二手房源砸盤(pán)，橋北房?jī)r(jià)跌回2016年（略）

??4.1房屋交易量雖高居全市首位，巨量二手房掛牌仍導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅下跌

??4.2新房在售主力為15年以上項(xiàng)目尾盤(pán)，與二手房?jī)r(jià)同步波動(dòng)亦無(wú)成本壓力

??4.3近年新建項(xiàng)目均為學(xué)校、商業(yè)、公共服務(wù)類(lèi)用地，消化周期回落至兩年以內(nèi)

??04
“抗跌”案例：穩(wěn)定客源托舉
逆市中四種板塊韌性更佳

??為探究“抗跌”板塊的發(fā)展趨勢(shì)，本節(jié)同樣從四類(lèi)常見(jiàn)抗跌板塊中，各選取一個(gè)案例進(jìn)行深入探析。在南京樓市整體大幅降溫的環(huán)境下，這些板塊能夠呈現(xiàn)較強(qiáng)的發(fā)展韌性，主要依賴的還是其購(gòu)房客群的穩(wěn)定，再加之步調(diào)合適的土地出讓速度，使得這些板塊新房規(guī)模、庫(kù)存指標(biāo)明顯好于全市。如大校場(chǎng)、雨核等板塊，其面向客群收入的穩(wěn)定，使得板塊消化周期仍然處于較低位置，近年來(lái)平均房?jī)r(jià)更是不跌反漲，成為了極少數(shù)的房?jī)r(jià)“保值板塊”。

??1、高端改善：優(yōu)質(zhì)配套日趨成熟，大校場(chǎng)新房均價(jià)不降反增作為高端改善板塊，大校場(chǎng)板塊成交規(guī)模、開(kāi)盤(pán)去化率、庫(kù)存壓力、房?jī)r(jià)增幅等指標(biāo)均全市領(lǐng)跑，再一次說(shuō)明在動(dòng)蕩的市場(chǎng)環(huán)境下，新房“越貴才越好賣(mài)”，改善性產(chǎn)品擁有著更為穩(wěn)定的客源。2024年大校場(chǎng)新房成交均價(jià)達(dá)到5萬(wàn)元/平方米左右，穩(wěn)穩(wěn)躋身南京第一梯隊(duì)，房?jī)r(jià)較2021年增長(zhǎng)9%，是南京極少數(shù)房?jī)r(jià)不降反增的板塊。消化周期仍保持在一年以內(nèi)，不到全市平均的一半；2023年以來(lái)開(kāi)盤(pán)首日去化率34%，位列南京第二，僅次于豪宅板塊河西南。不過(guò)就自身供求指標(biāo)來(lái)看，大校場(chǎng)也同樣需要警惕供求失衡的可能，目前板塊市場(chǎng)在售項(xiàng)目較多，客戶分流嚴(yán)重，2024年不少項(xiàng)目加推去化表現(xiàn)一般，開(kāi)盤(pán)首日去化率低于10%也不再鮮見(jiàn)；而2023年下半年底價(jià)成交的兩幅地塊，至今尚未上市，開(kāi)發(fā)節(jié)奏明顯慢于當(dāng)前在售項(xiàng)目。對(duì)于地方政府而言，還是要把握好板塊重點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，繼續(xù)加快機(jī)場(chǎng)跑道公園、活力水環(huán)、中芬合作交流中心相關(guān)配套落地，審慎加推宅地供應(yīng)，避免庫(kù)存再度攀高，影響板塊市場(chǎng)活力。

??1.1新房成交規(guī)模躍居全市第一，板塊均價(jià)不降反升（節(jié)選）

??受居民購(gòu)房意愿下降影響，2023年以來(lái)大校場(chǎng)新房成交規(guī)模雖然同樣出現(xiàn)下探，但相比同處前列的珠江鎮(zhèn)、江北核心區(qū)而言，大校場(chǎng)的新房客源更加穩(wěn)定，憑借領(lǐng)跑板塊中較小的交易量跌幅，2024年新房成交規(guī)模也由此躍升至全市各板塊首位。價(jià)格指標(biāo)方面，大校場(chǎng)更是走出了獨(dú)立行情，最新年化成交均價(jià)達(dá)到4.7萬(wàn)元/平方米，較2021年增加了9%，高端客群對(duì)板塊的認(rèn)可度持續(xù)提升，客戶占比也明顯增加。

??1.2超八成項(xiàng)目累計(jì)推盤(pán)去化率超過(guò)50%，去化周期指標(biāo)保持健康

??庫(kù)存壓力方面，2024年4月狹義庫(kù)存為11.4個(gè)月，廣義庫(kù)存消化周期也僅為2.5年，雖然較2021年明顯上升，但供求關(guān)系仍在相對(duì)健康的范圍之內(nèi)。從板塊內(nèi)26個(gè)已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的去化情況來(lái)看，絕大多數(shù)項(xiàng)目的累計(jì)推盤(pán)去化率均超過(guò)50%，錦云臺(tái)、金基璞悅和園、琥珀云臺(tái)等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目更是基本售罄。從項(xiàng)目狹義庫(kù)存去化周期來(lái)看，同樣絕大多數(shù)項(xiàng)目均相對(duì)健康，按項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后的平均流速速度測(cè)算，偉星譽(yù)璟府、華潤(rùn)潤(rùn)鴻府狹義去化周期更是不到半年。不過(guò)也有少部分項(xiàng)目流速一般，保利博雅和著、綠城鳳棲潮鳴等項(xiàng)目分別受產(chǎn)品、地段等因素影響，去化表現(xiàn)弱于板塊平均表現(xiàn)，項(xiàng)目的狹義去化周期達(dá)到2年以上。

??1.3客戶覆蓋主城改善客群，金茂、偉星、金基等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目去化率領(lǐng)跑全市

??從客群分布來(lái)看，目前大校場(chǎng)主要客源為城南首改及改善客群，占比約為八成左右。南京城南分布著大量的軟件公司及研究院所，這些人群收入水平高且工作地點(diǎn)相對(duì)穩(wěn)定，為大校場(chǎng)帶來(lái)了充足的客群。偉星譽(yù)璟府、金基新睿樾府、秦淮金茂府等項(xiàng)目均取得了不錯(cuò)的開(kāi)盤(pán)去化表現(xiàn)。其中譽(yù)璟府、新睿樾府在2023年下半年的兩次小戶型推盤(pán)，更是開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即基本售罄。而位于大校場(chǎng)核心板塊的金茂府，憑借其較強(qiáng)的產(chǎn)品力，依舊獲得了淡市中不錯(cuò)的去化表現(xiàn)，2024年4月份開(kāi)盤(pán)首日去化率達(dá)到34%，項(xiàng)目客戶依舊保持較高黏性。

??2、優(yōu)質(zhì)首置：軟件谷崛起帶來(lái)穩(wěn)定客源，雨花核心區(qū)走出獨(dú)立行情（略）

??2.1穩(wěn)定客源助力供求恢復(fù)，板塊流速重回高位

??2.2出讓地塊均已開(kāi)盤(pán)，去化周期指標(biāo)仍全市領(lǐng)先

??2.3在售項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)首日去化一般，但累計(jì)推盤(pán)去化較佳

??3、近郊綠核：配套完善、承接宜居需求，沿山大道消化周期逆市下行（略）

??3.1板塊新增供應(yīng)稀缺，2021年后即進(jìn)入供不應(yīng)求階段

??3.2狹義庫(kù)存連續(xù)第四年走低，板塊去化壓力同步減輕

??3.3豪宅產(chǎn)品吸引全市終極改善客戶，近年來(lái)套均價(jià)仍穩(wěn)定在千萬(wàn)元以上

??4、內(nèi)生產(chǎn)業(yè)園區(qū)：地緣改善需求穩(wěn)定，2023年大廠葛塘交易量創(chuàng)新高（略）

??4.1板塊客源相對(duì)單一，逆周期下流速反連創(chuàng)新高

??4.2開(kāi)發(fā)規(guī)模飽和后已兩年停止宅地出讓，2024年去化周期僅1年出頭

??4.3開(kāi)盤(pán)去化率低、缺乏外部客流，短期難由大環(huán)境改善受益

??05
趨勢(shì)預(yù)判：樓市利好政策密集落地
主城“抗跌”板塊率先升溫

??面對(duì)新房交易規(guī)模的連年下降，2024年以來(lái)南京扶持性政策力度明顯加強(qiáng)，尤其是二季度以來(lái)利好政策頻發(fā)：都市圈公積金互認(rèn)、官方背書(shū)“以舊換新”、落戶條件放寬、首付比例下降至最低1.5成等政策密集落地，力求刺激住房需求釋放。從新政施行效果來(lái)看，5月份以來(lái)南京客戶來(lái)訪量普漲四成，尤其是核心板塊來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)倍增。典型如雨核、大校場(chǎng)、鐵心橋等重點(diǎn)“抗跌”板塊，其代表項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)情況均明顯轉(zhuǎn)好。

??1、新政密集發(fā)布后來(lái)訪量如期回升，新房市場(chǎng)有望弱復(fù)蘇得益于二季度以來(lái)的利好政策密集發(fā)布，南京來(lái)訪數(shù)據(jù)出現(xiàn)明顯改善。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2024年5月南京重點(diǎn)監(jiān)控項(xiàng)目周均來(lái)訪量1.5萬(wàn)組，較4月周均增長(zhǎng)40%，同比上升15%。其中月初得益于五一假期和利好政策推動(dòng)，第18周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目來(lái)訪量達(dá)到了1.9萬(wàn)套，較近一年均值增長(zhǎng)93%。并且在月內(nèi)第二周（第19周）短期回落之后，5月下半月（第20周、21周）來(lái)訪指標(biāo)熱度持續(xù)，市場(chǎng)持續(xù)小幅回溫。與來(lái)訪回升同步，二季度以來(lái)南京新房供應(yīng)節(jié)奏有所加快，5月份新領(lǐng)取銷(xiāo)許突破30萬(wàn)平方米，創(chuàng)年內(nèi)新高，但由于領(lǐng)取銷(xiāo)許和加推開(kāi)盤(pán)存在一定時(shí)間差距，供給端的增加并沒(méi)有立刻帶來(lái)新房成交回升，2024年5月南京新房成交35萬(wàn)平方米左右。2014年以來(lái)，南京首次出現(xiàn)連續(xù)5個(gè)月成交量不超過(guò)3500套，年化交易量?jī)H3萬(wàn)套左右，對(duì)于常住人口千萬(wàn)級(jí)別的南京而言，僅相當(dāng)于每年不到1%的住房更替率，即平均每個(gè)家庭的住房更替時(shí)間超過(guò)100年，新房交易規(guī)模流速已經(jīng)處于絕對(duì)低位。從當(dāng)前待上市產(chǎn)品、項(xiàng)目蓄客及來(lái)訪情況來(lái)看，得益于“以舊換新”等利好新政推動(dòng)，以及新房交易規(guī)模已達(dá)低位的事實(shí)，隨著年中沖刺階段的到來(lái)，預(yù)計(jì)南京將在2024年年中迎來(lái)弱復(fù)蘇，單月均新房交易量有望回復(fù)至40萬(wàn)平方米以上，平均開(kāi)盤(pán)去化率也可回升至一成左右。

??2、高去化周期板塊庫(kù)存普降，庫(kù)存壓力正在逐步修復(fù)（略）

??3、主城“抗跌”板塊新政后熱度領(lǐng)漲，優(yōu)質(zhì)區(qū)位仍應(yīng)保持適量供地

??二季度以來(lái)，南京主力板塊流速均迎來(lái)了顯著回升，但相比之下，“抗跌”板塊回升勢(shì)頭出現(xiàn)得更早、并能保持延續(xù)，如大校場(chǎng)4月份板塊流速即出現(xiàn)上升，雨核更是一季度末即出現(xiàn)回升，流速已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月保持高位，5月份新房交易量較2023年月均上升40%；相比之下，正方新城、珠江鎮(zhèn)等“超跌”板塊，直至5月份政策面利好充分釋放后，新房交易流速才出現(xiàn)回升。

??進(jìn)一步細(xì)化到項(xiàng)目層面，配合適當(dāng)?shù)恼劭蹱I(yíng)銷(xiāo)，鐵心橋、雨核、大校場(chǎng)等板塊的典型項(xiàng)目，均在5月份取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售表現(xiàn)。對(duì)于這些“抗跌”板塊而言，得益于客源的穩(wěn)定，在政策面適當(dāng)寬松、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略得當(dāng)?shù)那闆r下，板塊即可保持較為理想的流速，去化壓力也得以穩(wěn)定在健康水平。目前南京雖然整體去化周期已經(jīng)接近2年，但對(duì)于這些去化周期僅在一年左右的優(yōu)質(zhì)板塊而言，還是應(yīng)當(dāng)保持適量供地，以保持板塊新增供應(yīng)規(guī)模和市場(chǎng)活力。5月份，南京已在雨核、河西南等地供應(yīng)稀缺低密宅地，隨著6月份這些地塊的出讓，相關(guān)板塊居住能級(jí)進(jìn)一步提升，板塊新房銷(xiāo)售也有望從中獲益。

??4、部分“超跌”板塊長(zhǎng)期去化壓力較高，可率先落地保障房收購(gòu)、閑置土地處置等舉措（略）