??2024年二季度，整體樓市延續(xù)弱修復(fù)行情，供求環(huán)比持增，同比延續(xù)降勢(shì)：一方面房企推盤(pán)積極性略有回升，二季度供應(yīng)量較一季度環(huán)比增11%，不過(guò)累計(jì)同比仍降3成，尤其是二線城市跌幅顯著，供給越是更為顯著；另一方面，得益于從中央到地方新政利好落地+房企年中沖刺，二季度成交穩(wěn)步復(fù)蘇，一線韌性好于二三線，6月成交止跌企穩(wěn)。相較而言，二手房因業(yè)主降價(jià)、掛牌量上升因而性?xún)r(jià)比凸顯，對(duì)剛需吸引力更強(qiáng)，因而持續(xù)分流新房客群。

??預(yù)判三季度，我們認(rèn)為，成交總量規(guī)模將延續(xù)弱復(fù)蘇，新政效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，預(yù)期成交量持平甚至微超二季度，且因去年三季度基數(shù)較低，同比降幅將進(jìn)一步收窄甚至可能回正。熱點(diǎn)城市個(gè)數(shù)和熱點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少，呈現(xiàn)出脈沖式復(fù)蘇態(tài)勢(shì)：核心一二線城市迎來(lái)明顯增長(zhǎng)，三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情；二手房因價(jià)格優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)份額仍將繼續(xù)增長(zhǎng)。

??總結(jié)

??01
新增供應(yīng)：Q2環(huán)比增35%但上半年同環(huán)比仍降超3成，二線供給約束更顯著（本節(jié)有刪減）

??2024年二季度全國(guó)商品住宅供應(yīng)較一季度有所回升，但4-5月同比和前5月累計(jì)同比降幅仍在3成以上，2022年以來(lái)地市顯著縮量加劇新房供給約束，部分城市“以銷(xiāo)定產(chǎn)”僅有少量推貨，部分城市恰逢供應(yīng)空窗期“無(wú)貨可供”。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，4-5月115個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)3240萬(wàn)平方米，較一季度月均增長(zhǎng)14%，較去年下半年月均下降27%，前5月累計(jì)同比降幅達(dá)到30%。

??根據(jù)30城環(huán)比數(shù)據(jù)預(yù)估百城6月數(shù)據(jù)，6月供應(yīng)預(yù)期達(dá)到1502萬(wàn)平方米，而二季度預(yù)期環(huán)比上升11%，同比下降37%，較去年下半年季均下降28%，從上半年累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，同環(huán)比降幅均在3成以上，供給延續(xù)縮量走勢(shì)。

??結(jié)合重點(diǎn)30城6月預(yù)估數(shù)據(jù)不難看出，6月年中沖刺，房企推盤(pán)積極性穩(wěn)中有增，帶動(dòng)30城二季度供應(yīng)量環(huán)比持增35%，不過(guò)同比仍降32%，較去年下半年季均下降19%，上半年累計(jì)同比降幅為33%，整體供應(yīng)仍處階段性低位。

??分能級(jí)來(lái)看，二三線環(huán)比增幅顯著高于一線，不過(guò)基于同比和累計(jì)同比降幅，整體縮量程度仍大于一線，供給約束愈發(fā)明顯。多數(shù)城市二季度延續(xù)環(huán)比持增，同比持降態(tài)勢(shì)。長(zhǎng)沙、寧波、無(wú)錫等顯著放量，二季度環(huán)比翻番，少數(shù)城市諸如北京、南寧、嘉興、徐州、珠海等二季度供應(yīng)量不及一季度，或因供應(yīng)節(jié)奏或因低迷市場(chǎng)行情，房企推盤(pán)積極性明顯放緩。

??02
新房成交：Q2環(huán)增27%且月度同比降幅持續(xù)收窄，廈寧合青等增幅超50%（本節(jié)有刪減）

??2024年二季度樓市成交延續(xù)弱復(fù)蘇，因4月末以來(lái)從中央到地方密集利好政策疊加，尤其是核心一二線諸如北京、上海、廣州、深圳、杭州等“四限”均有不同程度松綁，刺激一波存量需求提前釋放，4-5月115個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積3789萬(wàn)平方米，較一季度月均增長(zhǎng)10%，同比降幅為36%，前5月累計(jì)同比降幅收窄至42%。

??根據(jù)30城環(huán)比數(shù)據(jù)預(yù)估百城6月數(shù)據(jù)，6月成交預(yù)期達(dá)到2023萬(wàn)平方米，而二季度預(yù)期環(huán)比上升13%，同比下降33%，較去年下半年季均下降12%，從上半年累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，同環(huán)比降幅分別為40%和17%，整體跌幅有所放緩，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。

??6月雖有4-5月前期利好新政加持和房企業(yè)績(jī)沖刺，但成交復(fù)蘇情況不及預(yù)期。典型城市6月商品住宅成交表現(xiàn)較5月有所回暖，30個(gè)監(jiān)測(cè)城市成交規(guī)模為1157萬(wàn)平方米，環(huán)比微增2%，同比下降26%。二季度環(huán)比上升27%，同比下降34%，上半年累計(jì)同比下降41%。

??分能級(jí)來(lái)看，一線和二三線二季度環(huán)比增幅均為27%，不過(guò)一線同比和累計(jì)同比跌幅略小于二三線，在市場(chǎng)下行周期下韌性較強(qiáng)。4月末以來(lái)，北上廣深四個(gè)一線城市“四限”政策均有不同程度松綁，刺激了一波前期存量客戶(hù)入市，6月單月成交環(huán)比上升17%，市場(chǎng)得以止跌企穩(wěn)。

??二線城市中，短期內(nèi)市場(chǎng)熱度較高的當(dāng)屬成都、西安等中西部大市，二季度成交面積均超過(guò)200萬(wàn)平方米，且累計(jì)同比降幅仍在3成以?xún)?nèi)。當(dāng)前熱點(diǎn)城市個(gè)數(shù)減少，跌幅較為顯著的主要集中在兩類(lèi)城市：一是武漢、長(zhǎng)沙、南京、蘇州、合肥等城市基本面尚佳，需求面臨階段性瓶頸，目前仍處于調(diào)整期的核心一二線城市；二是南寧、惠州等前期投資投機(jī)過(guò)度，購(gòu)買(mǎi)力有待修復(fù)的弱二三線城市。

??微觀項(xiàng)目層面來(lái)看，因各城市房企推盤(pán)延續(xù)“減量提質(zhì)”策略，加之越來(lái)越多的項(xiàng)目借助政策東風(fēng)，積極自救，特價(jià)房+強(qiáng)渠道或成“標(biāo)配”，因而整體去化率延續(xù)低位回升態(tài)勢(shì)，二季度27個(gè)重點(diǎn)城市平均去化率為26%，較一季度24%微增2pcts。

??當(dāng)前熱銷(xiāo)盤(pán)更多是復(fù)合優(yōu)勢(shì)、高性?xún)r(jià)比（產(chǎn)品力強(qiáng)+價(jià)格優(yōu)勢(shì)）項(xiàng)目方能實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)。細(xì)分來(lái)看，主要有以下幾類(lèi)共性特征：一是區(qū)域板塊內(nèi)供應(yīng)稀缺，一般是處于城市核心改善盤(pán)，部分甚至出現(xiàn)了一二手倒掛跡象，僧多粥少，因而使得短期內(nèi)熱度較高。二是性?xún)r(jià)比較高、折扣力度較大、營(yíng)銷(xiāo)到位的剛需盤(pán)，同樣迎合了部分首置價(jià)格敏感度較高的客群需求。三是擁有學(xué)區(qū)、商圈、醫(yī)療等核心配套資源的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)。四是開(kāi)發(fā)商具備央國(guó)企背景、或是地方龍頭企業(yè)，口碑較好，或是產(chǎn)品設(shè)計(jì)獨(dú)具特色，軟實(shí)力較強(qiáng)的部分項(xiàng)目。

??03
二手成交：Q2先降后升總量環(huán)增35%、同比正增3%，深杭增幅居前

??2024年二季度，二手房成交整體維持高位運(yùn)行，18個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房累計(jì)成交面積預(yù)計(jì)為2433萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)35%，同比增長(zhǎng)3%，較去年下半年季均增長(zhǎng)23%。上半年二手房累計(jì)成交4231萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下降8%，較去年下半年增長(zhǎng)7%。

??按月來(lái)看，4-6月二手房成交先降后升。4月，二手房市場(chǎng)延續(xù)小陽(yáng)春行情，成交規(guī)模攀升至年內(nèi)高位，總成交面積達(dá)到842萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)14%，同比去年的高基數(shù)也僅微跌5%。5月，二手房成交略顯乏力，成交環(huán)比回落8%至778萬(wàn)平方米。6月，在517新政等刺激下，二手房市場(chǎng)率先啟動(dòng)，住房消費(fèi)需求集中釋放，帶動(dòng)成交規(guī)?；厣?13萬(wàn)平方米，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，增幅多大20%。

??從城市維度來(lái)看，深圳、杭州保持領(lǐng)漲地位，兩城均在二季度大幅松綁了限購(gòu)和限貸政策，釋放了一波被政策壓制的潛在需求持續(xù)，二手房市場(chǎng)反響較為強(qiáng)烈，二季度成交環(huán)比分別增長(zhǎng)40%、75%，同比增幅均在5成以上，領(lǐng)漲各重點(diǎn)城市。與之形成對(duì)比的是，東莞二手房成交未見(jiàn)明顯起色，二季度和上半年成交累計(jì)同比均負(fù)增32%。

??對(duì)比新房市場(chǎng)，二手房成交更具韌性，市場(chǎng)份額持續(xù)回升。北京、上海、合肥、南京等城市二手房成交占一二手總成交規(guī)模的比重躍升至70%以上，南京、合肥等二手房市場(chǎng)份額較2023年增長(zhǎng)約20個(gè)百分點(diǎn)。

??04
房?jī)r(jià)：一二手均持跌且跌幅走擴(kuò)，滬泉等供給結(jié)構(gòu)變化推升新房均價(jià)正增（本節(jié)有刪減）

??從CRIC監(jiān)測(cè)的2024年前5月重點(diǎn)城市新建商品住宅成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)看，一線及東部城市房?jī)r(jià)仍領(lǐng)先，上海、泉州等漲幅排名靠前的主要是受供給結(jié)構(gòu)影響。

??從絕對(duì)量來(lái)看，一線及東部城市房?jī)r(jià)仍領(lǐng)先。上海、深圳、北京位列房?jī)r(jià)絕對(duì)量TOP3，不過(guò)受市場(chǎng)降溫影響，深圳房?jī)r(jià)同比回調(diào)1%，北京疊加結(jié)構(gòu)性因素影響，同比降幅多大14%，廈門(mén)、廣州、東莞、杭州位列第二梯隊(duì)，房?jī)r(jià)在3-4萬(wàn)元/平方米區(qū)間內(nèi)，三亞、南京、蘇州躋身TOP10，房?jī)r(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米以上，和一季度相比，紹興跌出TOP10序列，三亞補(bǔ)位。

??變動(dòng)情況來(lái)看，漲幅排名靠前的主要是受供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化影響，漲幅排名前三位的城市分別是泉州、上海、吉林，主要原因是新增樓盤(pán)趨向核心區(qū)中高端改善化，典型如上海，前5月單價(jià)6萬(wàn)元/平方米以下房源供應(yīng)套數(shù)同比減少28%，單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上產(chǎn)品供應(yīng)增長(zhǎng)5%。除此之外，西安、長(zhǎng)沙等市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)的城市房?jī)r(jià)仍有一定漲幅。

??與此同時(shí)，廈門(mén)、三亞、南京、北京等受到供給約束，疊加市場(chǎng)下行因素影響，房?jī)r(jià)有所走低，房?jī)r(jià)跌幅在10%以上，廈門(mén)前5月成交均價(jià)回調(diào)16%，領(lǐng)跌重點(diǎn)城市。

??05
新房庫(kù)存：百城取證未售面積逐月下行至5.04億，但消化周期增至27個(gè)月新高（本節(jié)有刪減）

??2024年上半年，狹義庫(kù)存波動(dòng)下行至階段性底部。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2024年5月末百城商品住宅庫(kù)存量達(dá)到了50422萬(wàn)平方米，同環(huán)比均降1%。

??我們以成交12個(gè)月均值測(cè)算百城去化周期，因去年一季度為成交高點(diǎn)，而后轉(zhuǎn)淡，因而雖然狹義庫(kù)存走低，凡是整體去化周期仍延續(xù)穩(wěn)步攀升態(tài)勢(shì)，至5月末達(dá)26.5個(gè)月，環(huán)比增2%，同比上漲45%。不同能級(jí)城市皆呈現(xiàn)同環(huán)比齊增態(tài)勢(shì)，一二線攀升至21-23個(gè)月，三四線去化周期已達(dá)36個(gè)月，去化風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。

??具體來(lái)看，一線城市僅上海庫(kù)存仍處低位，去化周期僅為12.9個(gè)月，目前因前期優(yōu)質(zhì)供應(yīng)已消耗殆盡，加之改善客群階段性疲軟，整體去化周期同比去年依舊翻番。北京、廣州、深圳5月末去化周期均在25個(gè)月以上，不過(guò)因二季度利好新政加持，整體新房來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)也出現(xiàn)小幅回升，預(yù)期隨著新房成交逐步修復(fù)，整體庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)仍處于可控范圍內(nèi)。

??二線城市中，僅哈爾濱、大連、呼和浩特、沈陽(yáng)等消化周期超過(guò)36個(gè)月，與之相對(duì)應(yīng)的是，杭州、合肥等消化周期不足10個(gè)月，近乎沒(méi)有短期去化風(fēng)險(xiǎn)。從變化情況來(lái)看，同比漲多跌少，漲幅超過(guò)40%的城市主要分為以下兩類(lèi)：一類(lèi)為杭州、寧波、蘇州等短期市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷城市，還有一類(lèi)為濟(jì)南、南寧、昆明、南昌等弱二線城市。青島、蘭州等供需兩淡，仍處于去庫(kù)存階段，去化周期穩(wěn)中有降。

??三四線城市整體庫(kù)存形勢(shì)較為嚴(yán)峻，四成以上城市庫(kù)存消化周期超過(guò)36個(gè)月。除了東營(yíng)、寶雞、阜新等內(nèi)陸城市之外，還有珠海、汕頭、蕪湖、昆山等東南沿海城市，伴隨著投資需求退潮，這些前期明顯炒作、需求透支的城市也面臨去化難問(wèn)題，即便打折促銷(xiāo)也難拉動(dòng)銷(xiāo)量。

??展望

??06
供應(yīng)：三季度規(guī)模仍將萎縮，以銷(xiāo)定產(chǎn)下核心一二線仍是推盤(pán)重點(diǎn)

??因去年全國(guó)地市成交規(guī)模大幅縮量，今年預(yù)期也將成為“供應(yīng)小年”，事實(shí)上，二季度因房企供給節(jié)奏原因，已經(jīng)迎來(lái)一波小幅放量，年初我們依據(jù)去年全國(guó)300城涉宅用地成交節(jié)奏，拿地-入市8-10個(gè)月左右開(kāi)發(fā)周期來(lái)推測(cè)，第三季度供給量或?qū)⒂瓉?lái)再度回落。

??各城市分化還將持續(xù)加劇，“以銷(xiāo)定產(chǎn)”模式之下，短期內(nèi)熱度較高的核心一二線城市仍將是房企推盤(pán)的重點(diǎn)區(qū)域，譬如北京、上海、杭州、成都、西安等，多數(shù)企業(yè)會(huì)選擇加快新盤(pán)入市搶占市場(chǎng)，尤其是增強(qiáng)改善盤(pán)的供給。尤其是核心一二線豪宅市場(chǎng)，以上海為例，2024年舊改豪宅供應(yīng)預(yù)期井噴。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年下半年上海城更類(lèi)豪宅預(yù)期供應(yīng)達(dá)31個(gè)約189萬(wàn)平。與之形成鮮明對(duì)比的當(dāng)屬內(nèi)陸弱三四線城市，新房供應(yīng)跌無(wú)可跌，延續(xù)低位徘徊，以去庫(kù)存為主。

??07
成交：政策提振仍將發(fā)酵刺激成交穩(wěn)步復(fù)蘇，核心一二線新房企穩(wěn)回升、二手份額擴(kuò)大

??預(yù)判三季度，我們認(rèn)為，成交總量規(guī)模將延續(xù)弱復(fù)蘇，新政效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵，預(yù)期成交量持平甚至微超二季度，且因去年三季度基數(shù)較低，同比降幅將進(jìn)一步收窄甚至可能回正。熱點(diǎn)城市個(gè)數(shù)和熱點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少，呈現(xiàn)出脈沖式復(fù)蘇態(tài)勢(shì)：核心一二線城市迎來(lái)明顯增長(zhǎng)，三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情；二手房因價(jià)格優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)份額仍將繼續(xù)增長(zhǎng)。

??分能級(jí)來(lái)看核心一二線城市迎來(lái)明顯增長(zhǎng)，對(duì)于短期內(nèi)“四限”松綁的北京、上海、深圳、杭州等城市，新房項(xiàng)目來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)均有不同程度的回升，預(yù)期將迎來(lái)一波存量需求釋放，成交企穩(wěn)回升，核心區(qū)域配套、產(chǎn)品俱佳的項(xiàng)目將保持高去化率，城市外圍項(xiàng)目去化也將改善。

??三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情，經(jīng)歷了這兩年的調(diào)整，多數(shù)城市已下挫至成交底部，市場(chǎng)熱度處于跌無(wú)可跌有價(jià)無(wú)市停滯狀態(tài)，樓市成交規(guī)模難有顯著表現(xiàn)。

??新政效果在二手房成交表現(xiàn)更突出，預(yù)計(jì)三季度將延續(xù)震蕩上行，三季度二手房份額仍將繼續(xù)增長(zhǎng)。尤其低總價(jià)房源集中成交持續(xù)分流新房剛需，但也可能帶動(dòng)一線和部分二手以房換房改善需求重新入市選擇新房，疊加部分城市“以舊換新”措施落地，也將帶動(dòng)改善性新房去化提升。

??08
庫(kù)存：總規(guī)模仍將小幅下行，城市“去庫(kù)存”短期難化解3年消化周期壓力（略）

??附表1：2024年4-5月115個(gè)典型城市分能級(jí)新建商品住宅供應(yīng)情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

??附表2：2024年4-5月115個(gè)典型城市分能級(jí)新建商品住宅成交情況（單位：萬(wàn)平方米）（略）

??附表3：2024年前5月120個(gè)典型城市新建商品住宅成交均價(jià)情況（單位：元/平方米）（略）

??附表4：2024年5月末100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅狹義庫(kù)存和消化周期及其變化情況（單位：萬(wàn)平方米，月）（略）