市場報告克而瑞研究中心 2024-06-24 09:53:25 來源:丁祖昱評樓市
- 城市:全國
- 發(fā)布時間:2024-06-24
- 報告類型:市場報告
- 發(fā)布機構(gòu):克而瑞
??在樓市上升階段,南京是2015年后地價、房價增幅位列第一梯隊的城市。但在市場下行階段,自2022年起,絕大多數(shù)城市樓市出現(xiàn)回調(diào),南京在這一輪回調(diào)中也比其他城市更加顯著。
??在量價深度下探的情況下,能夠保持量價平穩(wěn)的板塊都有哪些特征?
??本文結(jié)合交易量價、去化周期、開盤去化率等指標(biāo),將分析維度細化到77個小板塊,以此通過 “超跌”板塊與“抗跌”板塊的特征,探究量價走勢分化的原因,并探析樓市發(fā)展趨勢。
??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2023年,南京商品住宅成交面積僅649萬平方米,與2021年相比,下降了48%,成交規(guī)模明顯縮量。
??去化周期來看,截止2024年5月,南京商品住宅去化周期已經(jīng)拉長至22個月,接近2年,較2021年底去化周期拉長了13個月。
??與其他城市相比,南京去化周期明顯偏長,同屬長三角二線城市的杭州、合肥商品住宅去化周期均在10個月以下。
??由此可見,南京已經(jīng)從熱點城市中明顯“掉隊”。
??細分到板塊來看,僅有橫溪、鐵心橋、軟件谷、雨核、高淳濱湖、科學(xué)園、大校場等7個板塊去化周期在12個月以下,這些板塊庫存總面積僅有60萬平方米,占77個板塊總庫存面積的比重僅有6%。
??另外,西善橋、江心洲等13個板塊去化周期處在12-18個月之間,這些板塊總庫存達152萬平方米,占總庫存規(guī)模的比重達16%。余下的近八成庫存去化周期在18個月以上,庫存壓力處于較高水平。
??不僅如此,有高達30%的庫存去化周期在3年以上。
??針對2021-2024年新房市場的變化,我們找出南京“超跌”與“抗跌”板塊。
??1、需求格局:部分遠郊內(nèi)生板塊流速排名上升,僅少數(shù)高端板塊一手房仍是主力
??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示:2024年成交TOP20板塊中,僅大校場、板橋、河西南、燕子磯新城等4個高端板塊新房成交規(guī)模占比超過50%,絕大多數(shù)板塊的主力是二手房。
??新房和二手房合計成交規(guī)模TOP20榜單中,上述4個板塊一二手房成交規(guī)模分別處于8、17、18和20位,除大校場板塊外,其余三個板塊均處于榜首末位,新房成交規(guī)模處于相對劣勢。
??2、去化壓力:產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢板塊抗壓能力更佳,優(yōu)質(zhì)生活配套難阻去化周期攀高
??對比典型板塊當(dāng)前和2021年商品住宅去化周期來看,八成板塊庫存去化周期都在變長,尤其是江核、燕子磯等具有配套優(yōu)勢的副城板塊庫存壓力驟升,去化周期由1、2月變成超20個月。
??相比之下,具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的板塊抗壓性則較好,去化周期變化相對較小。在當(dāng)前開盤去化及其慘淡的情況下,河西北、河西南、東山、研創(chuàng)園等這類具有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的板塊開盤去化率表現(xiàn)也稍好,均在30%以上。
??3、板塊分類:“抗跌”板塊市場份額仍超三成,“超跌”板塊多為前期熱點副中心
??以近一年成交規(guī)模TOP30板塊為樣本,綜合新房成交規(guī)模及變動、房價變動、去化周期變動和開盤去化率變動等多方面指標(biāo),可以看出,在南京主力板塊中,軟件谷、雨核、大校場等優(yōu)質(zhì)板塊相對堅挺,這些“抗跌”板塊近一年成交面積超過100萬平方米,在主力板塊中成交占比超過三成。
??其中大校場、河西南突出優(yōu)勢在于定位高端;軟件谷沿線的雨核、軟件谷、鐵心橋等受益于產(chǎn)業(yè)發(fā)展,帶來了充足的增量客源;老城東、沿山大道則具有稀缺性的綠核支持。
??雄州、珠江鎮(zhèn)、板橋等熱點副城的“超跌”更為突出。典型如浦口珠江鎮(zhèn),近一年商品住宅成交僅17萬平方米,較2021年成交面積下降了81%,去化周期明顯拉長至23個月,較2021年增加了3倍之多。
??另外,燕子磯、江核新房交易規(guī)模下跌超過七成,但仍有部分項目能夠取得不錯的去化速度。
??南京“超跌”板塊大致分為四類。
??在上一輪上漲周期中,這些板塊的突出“劣勢”反而大多是它們的發(fā)展優(yōu)勢,如珠江鎮(zhèn)受江北核心區(qū)熱度帶動,成為了不少跨江購房者的次優(yōu)選擇。
??下行周期之中,隨著購房者積極性的、減退,這些受益于發(fā)展預(yù)期的剛需板塊,則面臨著購房者的急劇減少,而與之前去化速度相匹配的開發(fā)規(guī)模,也在新的發(fā)展周期之中成為了持續(xù)積壓的新房庫存。
??以次熱點板塊珠江鎮(zhèn)為例,珠江鎮(zhèn)新房成交規(guī)模的高點同樣出現(xiàn)在了2021年,但在2022年以來的量價回調(diào)中,相比江北核心區(qū),珠江鎮(zhèn)量價回調(diào)來的更快、降幅也更深。2022年珠江鎮(zhèn)住宅成交規(guī)模同比下降60%,降幅較江北核心區(qū)大25個百分點。
??2022年珠江鎮(zhèn)成交均價同比下降12%,而江核在高端項目成交占比上升之下,其均價卻依舊不降反升。即便對比2021年-2024年4月的年化數(shù)據(jù)來看,期間珠江鎮(zhèn)住宅成交面積下降81%,供應(yīng)面積更是下降92%,降幅也大于江北核心區(qū)。
??流速下降致消化周期攀高至2年,超過了2021年末的四倍,主要還是受到新房交易規(guī)模下降的影響,2024年4月的近12個月月均新房交易量僅為1萬平方米,流速僅為2021年的二成。新推案的開盤當(dāng)日去化率大多不足一成。
??2024年二季度初,珠江鎮(zhèn)狹義庫存為32萬平方米,較2021年末下降了6萬平方米左右。這主要還是由于開發(fā)進度的放緩,2022年以來超10萬平方米建面的項目,至今大多只推盤2輪,推盤規(guī)模不到拿地建面的一半,至于2023年出讓地塊至今更是無一上市。
??據(jù)CRIC調(diào)研,珠江鎮(zhèn)地緣剛需已經(jīng)基本全部被二手房分流,主力客群主要來自江浦地緣改善客戶,占比約為七成,河西、鼓樓的外溢優(yōu)質(zhì)剛需約占二成,其余還有少量的全市其他地區(qū)剛改、改善客群。由于大量優(yōu)質(zhì)客戶被周邊板塊分流,珠江鎮(zhèn)新推案的開盤當(dāng)日去化率大多不足一成,成交套數(shù)不足5套。
??再來看“抗跌”板塊,在南京樓市整體大幅降溫的環(huán)境下,四類板塊能夠呈現(xiàn)較強的發(fā)展韌性,主要依賴的還是其購房客群的穩(wěn)定,再加之步調(diào)合適的土地出讓速度,使得這些板塊新房規(guī)模、庫存指標(biāo)明顯好于全市。
??典型如大校場、雨核等板塊,其面向客群收入的穩(wěn)定,使得板塊消化周期仍然處于較低位置,近年來平均房價更是不跌反漲,成為了極少數(shù)的房價“保值板塊”。
??以高端改善類型的代表板塊大校場為例,作為高端改善板塊,大校場板塊成交規(guī)模、開盤去化率、庫存壓力、房價增幅等指標(biāo)均全市領(lǐng)跑,再一次說明在動蕩的市場環(huán)境下,新房“越貴才越好賣”,改善性產(chǎn)品擁有著更為穩(wěn)定的客源。
??2024年大校場新房成交均價達到5萬元/平方米左右,穩(wěn)穩(wěn)躋身南京第一梯隊,房價較2021年增長9%,是南京極少數(shù)房價不降反增的板塊。消化周期仍保持在一年以內(nèi),不到全市平均的一半;2023年以來開盤首日去化率34%,位列南京第二,僅次于豪宅板塊河西南。
??庫存壓力方面,2024年4月狹義庫存為11.4個月,廣義庫存消化周期也僅為2.5年,雖然較2021年明顯上升,但供求關(guān)系仍在相對健康的范圍之內(nèi)。
??從板塊內(nèi)26個已開盤項目的去化情況來看,絕大多數(shù)項目的累計推盤去化率均超過50%,錦云臺、金基璞悅和園、琥珀云臺等優(yōu)質(zhì)項目更是基本售罄。
??從客群分布來看,目前大校場主要客源為城南首改及改善客群,占比約為八成左右。南京城南分布著大量的軟件公司及研究院所,這些人群收入水平高且工作地點相對穩(wěn)定,為大校場帶來了充足的客群。偉星譽璟府、金基新睿樾府、秦淮金茂府等項目均取得了不錯的開盤去化表現(xiàn)。
??在此輪下行周期,南京雖然已經(jīng)從熱點城市中明顯“掉隊”,但其市場走向和特征在重點城市當(dāng)中仍具有典型性。
??面對新房交易規(guī)模的連年下降,2024年以來南京扶持性政策力度明顯加強,尤其是二季度以來利好政策頻發(fā):都市圈公積金互認(rèn)、官方背書“以舊換新”、落戶條件放寬、首付比例下降至最低1.5成等政策密集落地,力求刺激住房需求釋放。
??從新政施行效果來看,5月份以來南京客戶來訪量普漲四成,尤其是核心板塊來訪、認(rèn)購倍增。典型如雨核、大校場、鐵心橋等重點“抗跌”板塊,其代表項目認(rèn)購情況均明顯轉(zhuǎn)好。
??從當(dāng)前待上市產(chǎn)品、項目蓄客及來訪情況來看,預(yù)計南京將在2024年年中迎來弱復(fù)蘇,單月均新房交易量有望回復(fù)至40萬平方米以上,平均開盤去化率也可回升至一成左右。
??從庫存的角度來看,高去化周期板塊庫存規(guī)模普降,短期內(nèi)庫存壓力正在逐步修復(fù)。
??因區(qū)施策的情況下,部分“超跌”板塊長期去化壓力較高,可率先落地保障房收購、閑置土地處置等舉措,而主城“抗跌”板塊新政后熱度領(lǐng)漲,優(yōu)質(zhì)區(qū)位仍應(yīng)保持適量供地。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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