??導(dǎo)語(yǔ)

??預(yù)期6月成交總量或?qū)⒎€(wěn)中有增，絕對(duì)量有望創(chuàng)年內(nèi)新高，不過(guò)基于去年基數(shù)較高，同比還將延續(xù)降勢(shì)。

??◎ 文 / 楊科偉、俞倩倩

??6月17日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了5月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)層面，在加大宏觀政策實(shí)施力度之下，工業(yè)、出口、就業(yè)、物價(jià)等主要指標(biāo)總體改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)延續(xù)回升向好態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)銷售在517等利好新政加持下略有抬頭跡象，新開工、竣工止跌企穩(wěn)，但開發(fā)投資額累計(jì)同比降幅仍連續(xù)3個(gè)月走擴(kuò)至10.1%。

??01

??5月經(jīng)濟(jì)總體改善
降首付和利率背景下居民購(gòu)房貸款意愿仍顯不足

??5月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)延續(xù)回升向好態(tài)勢(shì)，運(yùn)行總體平穩(wěn)。雖然部分指標(biāo)增速有所放緩，但工業(yè)、出口、就業(yè)、物價(jià)等主要指標(biāo)總體改善，國(guó)民經(jīng)濟(jì)延續(xù)回升向好態(tài)勢(shì)，積極因素累積增多。

??整體來(lái)看，第一，生產(chǎn)供給穩(wěn)中有增，裝備制造業(yè)增長(zhǎng)7.5%，拉動(dòng)全部規(guī)模以上工業(yè)增長(zhǎng)2.6個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)發(fā)揮“壓艙石”的作用。第二，消費(fèi)需求穩(wěn)中有升。5月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)3.7%，比上月加快1.4個(gè)百分點(diǎn)；制造業(yè)投資、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資保持較快增長(zhǎng)，分別增長(zhǎng)9.6%和11.5%。5月份貨物進(jìn)出口總額同比增長(zhǎng)8.6%，比上月加快0.6個(gè)百分點(diǎn)。第三，就業(yè)、物價(jià)總體穩(wěn)定。5月份全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5%，與上月持平，同比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)；5月份的CPI同比漲幅與4月份持平，降幅小于近十年同期平均水平。

??但從5月金融數(shù)據(jù)來(lái)看，內(nèi)需不足、購(gòu)買需求相對(duì)疲弱的態(tài)勢(shì)延續(xù)。一方面貨幣供應(yīng)增速繼續(xù)回落，5月M1同比增速回落2.8個(gè)百分點(diǎn)至-4.2%，M2同比增速回落0.2個(gè)百分點(diǎn)至7.0%，均處有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的歷史最低點(diǎn)，印證了目前市場(chǎng)對(duì)于流動(dòng)性陷阱的擔(dān)憂；另一方面，5月社融存量同比增長(zhǎng)8.4%，增速自歷史低點(diǎn)微升0.1個(gè)百分點(diǎn)，是2024年以來(lái)首次提速。企業(yè)和政府債券融資成為主要的貢獻(xiàn)項(xiàng)，5月政府債券融資增長(zhǎng)12253億元，同比多增6682億元，然而前5個(gè)月政府債券融資累計(jì)依然同比少增3497億元。

??值得關(guān)注的是，當(dāng)前居民信貸需求依然不足。5月人民幣貸款新增9500億元，盡管環(huán)比多增2200億元，但同比少增了4100億元，為2018年以來(lái)同期新低。住戶貸款僅增加757億元，遠(yuǎn)低于去年同期的3672億元。其中，短期貸款增加243億元，中長(zhǎng)期貸款增加514億元。居民貸款利率較快回落但居民加杠桿消費(fèi)意愿明顯不足。

??02

??5月全國(guó)商品房面積、金額
同比降幅分別收窄2.1pcts和4.1pcts

??5月因政策利好持續(xù)發(fā)酵，市場(chǎng)延續(xù)若修復(fù)：5月新建商品房銷售面積為7390萬(wàn)平方米，銷售金額為7598億元，環(huán)比漲幅均在10%以上，同比降幅分別較上月收窄2.1pcts和4.1pcts。前5月銷售面積和金額累計(jì)同比降幅分別為20.3%和27.9%。

??事實(shí)上，5月從中央到地方利好政策頻頻對(duì)短期樓市起到了很好的提振作用。中央517新政首付比、房貸利率、公積金利率等三大信貸政策調(diào)整，央行3000億再貸款支持政府收儲(chǔ)，自然資源部支持地方回收存量閑置土地等；地方45省市寬松政策再度加碼，滬深限購(gòu)松綁，杭鎬全面取消。短期內(nèi)居民購(gòu)房信心略有修復(fù)，從CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，部分重點(diǎn)二三線成交率先復(fù)蘇，杭津青漢佛徐等二三線新房成交環(huán)比增幅均在20%以上。

??03

??一二手住宅銷售價(jià)格同環(huán)比降幅繼續(xù)擴(kuò)大
70城二手房?jī)r(jià)降幅普遍大于新房

??2024年5月份，70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比降幅均有所擴(kuò)大。

??同比來(lái)看，新房和二手房同比持降，新房整體降幅由4月末的2.96%增至5月末的4.3%，二手房降幅由4月末的6.79%增至5月末7.49%，從趨勢(shì)變化來(lái)看，新房和二手房降幅差距有走闊態(tài)勢(shì)，二手房跌幅顯著超新房。事實(shí)上，二手房?jī)r(jià)格同比下降城市數(shù)量較多已達(dá)峰值，截止2024年5月，全部70個(gè)城市均呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，而新房銷售價(jià)格同比下降城市數(shù)量為67個(gè)。

??環(huán)比來(lái)看，1-3月70城二手房、新房的房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比跌幅有收窄態(tài)勢(shì)，不過(guò)4-5月環(huán)比跌幅再度走擴(kuò)，房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量再度增加，5月70個(gè)大中城市中有68個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，70個(gè)城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降。

??值得關(guān)注的是，雖然5月重點(diǎn)城市二手房成交規(guī)模略有回落，但是整體延續(xù)高位震蕩，23個(gè)重點(diǎn)城市二手成交環(huán)比降8%，同比降4%，累計(jì)同比下降13%，跌幅遠(yuǎn)小于新房。正因?yàn)槎址烤邆溥x擇面廣，價(jià)格跌幅大，安全性高等優(yōu)勢(shì)，因而持續(xù)分流新房剛需，整體以價(jià)換量韌性好于新房。

??04

??新開工、竣工止跌企穩(wěn)
前5月累計(jì)同比跌幅雙雙收窄至24.2%和20.1%

??1—5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積688896萬(wàn)平方米，同比下降11.6%。房屋新開工面積30090萬(wàn)平方米，下降24.2%。其中，住宅新開工面積21760萬(wàn)平方米，下降25.0%。房屋竣工面積22245萬(wàn)平方米，下降20.1%。其中，住宅竣工面積16199萬(wàn)平方米，下降19.8%。

??今年以來(lái)，新開工、竣工雙雙較弱的格局并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，降幅始終保持在低位運(yùn)行，但有逐步企穩(wěn)之勢(shì)。

??新開工面積累計(jì)降幅連續(xù)三個(gè)月收窄，1-5月降幅較1-4月繼續(xù)收窄0.4pcts，5月新開工面積6580萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲5.67%，同比下降22.7%，但從絕對(duì)量上看，企業(yè)新開工意愿依舊不高，5月新開工量是2014年以來(lái)單月次低（僅高于上月）。

??受到去年高基數(shù)的影響，竣工面積增速在2024年跌入負(fù)區(qū)間，但無(wú)論是從單月亦或是累計(jì)增速來(lái)看，均有邊際企穩(wěn)的跡象。1-5月竣工面積跌幅較1-4月小幅收窄0.3pcts至20.1%。考慮到保交樓仍是化解當(dāng)前市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重要一環(huán)，隨著未來(lái)配套政策落地，竣工面積增速有望企穩(wěn)。

??05

??5月開發(fā)投資額累計(jì)同比降幅連續(xù)3個(gè)月走擴(kuò)至10.1%

??1—5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資40632億元，同比下降10.1%，降幅較1-4月擴(kuò)大0.3pcts，累計(jì)增速為2020年3月以來(lái)新低。開發(fā)投資額累計(jì)降幅連續(xù)三個(gè)月擴(kuò)大，一方面是新開工增速仍然保持在低位，對(duì)開發(fā)投資的拉動(dòng)影響有限，另一方面，土地市場(chǎng)的走弱甚至核心城市土拍降溫也對(duì)開發(fā)投資形成拖累。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2024年1-5月全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交金額同比下降28%，作為房企重點(diǎn)關(guān)注的一線城市降幅達(dá)到30%。

??綜上，我們對(duì)于后市給出如下判斷：

??預(yù)判6月，我們認(rèn)為，恰逢房企年中沖刺節(jié)點(diǎn)，營(yíng)銷力度勢(shì)必有所加強(qiáng)，加之517四部委房地產(chǎn)吹風(fēng)會(huì)后，核心一二線相繼下調(diào)了首付比例和貸款利率，月末一線上海、深圳、廣州寬松政策再度加碼，預(yù)期6月成交總量或?qū)⒎€(wěn)中有增，絕對(duì)量有望創(chuàng)年內(nèi)新高，不過(guò)基于去年基數(shù)較高，同比還將延續(xù)降勢(shì)。

??分能級(jí)來(lái)看，一線整體熱度好于二三線是大概率事件，”強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面預(yù)期延續(xù)：對(duì)于熱點(diǎn)恒熱的成都、西安而言，短期內(nèi)市場(chǎng)韌性較強(qiáng)，即便局部熱盤降溫，整體市場(chǎng)仍有望高位運(yùn)行。上海、廣州、深圳因新政利好加持，短期內(nèi)成交有望止跌，核心區(qū)域配套、產(chǎn)品俱佳的項(xiàng)目還將保持高去化率，城市外圍多數(shù)項(xiàng)目或?qū)⑿》郎?。?duì)于多數(shù)弱二線和三四線城市而言，市場(chǎng)熱度仍有待核心一二線傳導(dǎo)，不過(guò)當(dāng)前市場(chǎng)基本到底，降無(wú)可降，6月或?qū)⒀永m(xù)低位波動(dòng)。

??對(duì)二手房市場(chǎng)而言，新政利好之下，若業(yè)主能輔之以降價(jià)，勢(shì)必能帶來(lái)一波放量窗口期，二手房6月成交或?qū)⒂瓉?lái)一波小高點(diǎn)，核心一二線二手房市場(chǎng)份額還將進(jìn)一步增長(zhǎng)。

??綜合而言，商品房銷售面積、金額、累計(jì)同比增速繼續(xù)保持低位但降幅有放緩和收窄趨勢(shì)。而在“保交樓”政策的推動(dòng)下，2024年二季度的竣工面積仍有支撐，但整體仍呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。在去庫(kù)存的大背景下土地供求規(guī)模的收縮將影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速，預(yù)計(jì)仍將筑底震蕩走勢(shì)。