??導(dǎo)語(yǔ)

??年末土地市場(chǎng)翹尾效應(yīng)凸顯，12月土地市場(chǎng)成交規(guī)模大幅上升。

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??年末土地市場(chǎng)翹尾效應(yīng)凸顯，截止12月25日，全國(guó)300城12月經(jīng)營(yíng)性土地成交規(guī)模3.3億平方米，下半年以來首次同比回正。全年土地市場(chǎng)成交建筑面積12.8億平方米，較2022年同期下降了20%，總成交規(guī)模刷新近十年新低。熱度方面，12月平均溢價(jià)率2.8%，較上月下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2023年月度新低。分城市來看，僅杭州、成都、上海、長(zhǎng)沙等尚能保持一定熱度，而武漢、天津、寧波、南京等城市月內(nèi)土拍均為零溢價(jià)。

??核心要點(diǎn)

??· 供求：12月土地供應(yīng)量為0.9億平方米，隨著10-11月年末土地供應(yīng)傳統(tǒng)高峰期的過去，12月供地規(guī)模明顯下降。土地成交3.3億平方米，2023年下半年以來首次同比回正。

??· 熱度：月內(nèi)重點(diǎn)城市土拍平均溢價(jià)率2.8%，創(chuàng)2023年月度新低，一二線中僅杭州、成都平均溢價(jià)率超過5%；土地流拍率8.6%，同樣創(chuàng)新年內(nèi)新低，揚(yáng)州流拍地塊數(shù)量最多，有21宗地塊出現(xiàn)流標(biāo)。

??· 分布：各能級(jí)表現(xiàn)不一：一線城市成交規(guī)模和成交金額同比大漲，二三線城市成交規(guī)模和金額同比均降。由于一線四城均有多宗宅地土拍，本月成交規(guī)模達(dá)355萬平方米，環(huán)比大漲424%，同比漲幅也高達(dá)32%；成交金額575億元，環(huán)比大漲506%，同比上漲34%。

??后市展望
房企資金承壓下限價(jià)松綁效果甚微
2024年市場(chǎng)熱度將延續(xù)低位

??年末土地市場(chǎng)翹尾效應(yīng)凸顯，12月土地市場(chǎng)成交規(guī)模大幅上升。具體來看，截止12月25日，全國(guó)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地成交建面達(dá)3.3億平方米，同比上年同期微漲4%。熱度方面，至截稿時(shí)上海、武漢、長(zhǎng)沙、西安等城市均在月內(nèi)舉行了土拍，12月平均溢價(jià)率2.8%，較上月下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2023年月度新低。城市角度來看，僅杭州、成都、上海、長(zhǎng)沙等尚能保持一定熱度，而武漢、天津、寧波、南京等城市月內(nèi)土拍均為零溢價(jià)。

??究其原因，雖然“限價(jià)”取消后為開發(fā)商留足利潤(rùn)、調(diào)動(dòng)拿地積極性，土拍市場(chǎng)向市場(chǎng)化過度；但考慮到不同地塊的區(qū)位條件和地塊價(jià)值不同，即使盈利預(yù)期較佳，但在房企資金承壓的當(dāng)下，良好地回款速度和去化預(yù)期尤為重要，也只有少數(shù)核心地塊能保持高溢價(jià)，其他資質(zhì)一般的地塊仍以底價(jià)成交為主。由此來看，土拍熱度的整體低位還將在2024年延續(xù)。

??01 供求

??供地規(guī)模降至年內(nèi)低位
成交規(guī)模同比回正

??土地供應(yīng)方面，截止2023年12月25日，本月土地供應(yīng)量為0.9億平方米，環(huán)比出現(xiàn)較大幅度回落。隨著10-11月年末土地供應(yīng)傳統(tǒng)高峰期的過去，12月供地規(guī)模明顯下降，同比降幅也擴(kuò)大至三成左右。供地規(guī)模同比降幅的增加，一方面是出于行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展、控制庫(kù)存規(guī)模需求，另一方面也是由于2023年11月土地供應(yīng)規(guī)模激增，年末供地公告集中在11月發(fā)布所致。一線城市方面，本月僅上海有三宗宅地供應(yīng)，且均位于相對(duì)偏遠(yuǎn)的市郊，北京、廣州、深圳均無新增宅地供應(yīng)。二線城市方面，月內(nèi)無一城市新增供地規(guī)模超過400萬平方米，較11月供地規(guī)模顯著下滑，其中武漢供地量最高，月內(nèi)新增供應(yīng)356萬平方米土地。

??土地成交方面，截至12月25日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交3.3億平方米，環(huán)比大幅增長(zhǎng)八成，2023年下半年以來首次同比回正。這一方面是由于11月地方供地規(guī)模大幅增加，另一方面也與近期中央部委調(diào)控方向有關(guān)，行業(yè)融資渠道有所改善。一二線城市中，至截稿時(shí)長(zhǎng)沙、西安、成都、武漢、天津、鄭州等城市本月成交建面突破200萬平方米。三四線城市方面，徐州、 常州、淮安等月內(nèi)成交面積也達(dá)到100萬平方米以上。月內(nèi)平均樓板價(jià)為2678元/平方米，隨著一二線城市成交占比的回升，成交均價(jià)也有所上漲，但仍處于年內(nèi)低位。 

??全年土地市場(chǎng)成交建筑面積12.8億平方米，較2022年同期下降了20%，總成交規(guī)模刷新近十年新低。成交金額3.9萬億元，同比下降18%，連續(xù)三年下降。在新房市場(chǎng)成交規(guī)模下行的背景之下，為促進(jìn)行業(yè)供求恢復(fù)平衡，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)交易規(guī)模還要維持?jǐn)?shù)年時(shí)間的成交低位。

??02 熱度

??流拍、溢價(jià)均創(chuàng)年內(nèi)新低
指標(biāo)筑底特征顯現(xiàn)

??市場(chǎng)熱度方面，至截稿時(shí)上海、武漢、長(zhǎng)沙、西安等城市均在月內(nèi)舉行了土拍，12月平均溢價(jià)率2.8%，較上月下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2023年月度新低。月內(nèi)雖然土地成交規(guī)模大幅上升，企業(yè)融資面也有所改善，但是年末成交規(guī)模翹尾影響，素質(zhì)一般的地塊占比也有所上升，再加之企業(yè)拿地信心仍未全面回穩(wěn)，月度溢價(jià)率仍創(chuàng)下了年內(nèi)新低。就城市角度來看，僅杭州、成都、上海、長(zhǎng)沙等尚能保持一定熱度，而武漢、天津、寧波、南京等城市月內(nèi)土拍均為零溢價(jià)。

??分季度來看，下半年溢價(jià)率持續(xù)下滑；尤其是四季度，在土地限價(jià)松綁后，溢價(jià)率仍低位徘徊，溢價(jià)率僅有3.3%。究其原因，雖然“限價(jià)”取消后為開發(fā)商留足利潤(rùn)、調(diào)動(dòng)拿地積極性，土拍市場(chǎng)向市場(chǎng)化過度；但考慮到不同地塊的區(qū)位條件和地塊價(jià)值不同，即使盈利預(yù)期較佳，但在房企資金承壓的當(dāng)下，良好地回款速度和去化預(yù)期尤為重要，也只有少數(shù)核心地塊能保持高溢價(jià)，其他資質(zhì)一般的地塊仍以底價(jià)成交為主。因此溢價(jià)率延續(xù)低位也在意料之中。

??12月土地流拍率8.6%，環(huán)比進(jìn)一步下探2.4個(gè)百分點(diǎn)，同樣創(chuàng)新年內(nèi)新低。溢價(jià)率與流拍率的雙雙低位，說明當(dāng)前土地市場(chǎng)熱度雖然仍在低位，但供需關(guān)系已進(jìn)一步趨于平衡，土地市場(chǎng)已經(jīng)完成階段性筑底的重要一步。就土地屬性來看，流拍土地中含宅用地幅數(shù)占比為63%，流拍地塊中含宅用地的比例進(jìn)一步減少。按城市統(tǒng)計(jì)，月內(nèi)揚(yáng)州流拍地塊數(shù)量最多，有21宗地塊出現(xiàn)流標(biāo)，其中7宗為住宅用地，但同月?lián)P州江都區(qū)出讓的5宗宅地同樣出現(xiàn)了50%的高溢價(jià)，地塊冷熱顯著分化。

??03 重點(diǎn)地塊

??上海包攬兩榜TOP4
上海城投搖中楊浦平?jīng)龃髽虻貕K

??2023年12月，由于一線四城均有涉宅地集中成交，供地質(zhì)量有所提升，因此本月兩榜榜首和入榜門檻均一定程度地提升。總價(jià)榜榜首地塊來自上海嘉定南翔，為純宅地塊，成交總價(jià)為89.1億元，由華潤(rùn)&華發(fā)競(jìng)得；排在第二、三、四位的也均來自上海，其中居于三位的普陀北新涇地塊由越秀以最高限價(jià)搖號(hào)競(jìng)得，成交總價(jià)47.85億元。

??單價(jià)榜榜首地塊同樣來自上海，該地塊位于楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)大橋街道，鄰近內(nèi)環(huán)高架，距百聯(lián)濱江購(gòu)物中心僅200米，地理位置較佳，該地吸引了保利發(fā)展、中建八局、上海城投、上海城建四家房企報(bào)名參拍，經(jīng)過29輪競(jìng)價(jià)，最高限價(jià)126378萬元進(jìn)入競(jìng)報(bào)高品質(zhì)建設(shè)環(huán)，3家房企競(jìng)買人均接受綠色建筑二星級(jí)和零能耗建筑的上限指標(biāo)及7%公租房上限比例進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終由上海城投以12.64億元搖中，成交樓面價(jià)76803元/㎡，溢價(jià)率9.72%。值得注意的是，由于本月上海有多宗地塊集中土拍，單價(jià)榜幾乎被上海包攬，占據(jù)了8席，另外兩席均來自南京。