??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）2023年，“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，行業(yè)處于深度調(diào)整期。隨著各類有利于恢復(fù)市場(chǎng)信心的措施不斷出臺(tái)，也為市場(chǎng)釋放了更為積極的信號(hào)。2024年即將到來，新一年房地產(chǎn)行業(yè)又會(huì)迎來怎樣的機(jī)遇與挑戰(zhàn)？中房網(wǎng)梳理了六大關(guān)鍵詞，和大家一起展望2024。

??穩(wěn)調(diào)控

??近期召開的中央政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都明確表態(tài)，2024年要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破。房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)具有重要作用，也是穩(wěn)就業(yè)、保民生的重要抓手。

??當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正處于深度調(diào)整之中，平穩(wěn)發(fā)展是重中之重。事實(shí)上，在“房住不炒”大基調(diào)下，近年來，管理層和各地政府持續(xù)出臺(tái)了一系列政策優(yōu)化措施，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。就2023年來看，推出了“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付比例和利率、實(shí)施支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策、降低二手房買賣中介費(fèi)等多項(xiàng)政策工具，旨在推動(dòng)住房消費(fèi)，提升住房市場(chǎng)效率，促進(jìn)市場(chǎng)穩(wěn)定。

??近期召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在部署2024年重點(diǎn)工作時(shí)再次明確，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，滿足剛性和改善性住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓保民生保穩(wěn)定工作。從高層會(huì)議表態(tài)來看，2024年房地產(chǎn)調(diào)控仍將延續(xù)當(dāng)前基調(diào)，保持寬松政策環(huán)境，圍繞滿足剛性和改善性住房需求的目標(biāo)持續(xù)優(yōu)化。

??去風(fēng)險(xiǎn)

??2023年10月召開的中央金融工作會(huì)議，依然將房地產(chǎn)列為需要化解風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)領(lǐng)域之一。年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也重申，要統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)等領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。重要會(huì)議的表態(tài)，充分體現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范化解的高度重視，也說明去風(fēng)險(xiǎn)仍是2024年房地產(chǎn)行業(yè)的重要工作內(nèi)容之一。

??為此，高層會(huì)議多次強(qiáng)調(diào)，要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。多部委召開企業(yè)座談會(huì)落實(shí)相關(guān)舉措，多家商業(yè)銀行跟進(jìn)，加大在開發(fā)貸、按揭貸、經(jīng)營(yíng)貸及債券承銷等方面的支持力度，預(yù)計(jì)相關(guān)措施和實(shí)施細(xì)則將在明年加速落地。

??而此前市場(chǎng)也在廣泛流傳，監(jiān)管機(jī)構(gòu)正起草一份中資房地產(chǎn)商“白名單”，可能涵蓋國(guó)有和民營(yíng)在內(nèi)的50家規(guī)模房企。同時(shí)，對(duì)金融系統(tǒng)提出了“三個(gè)不低于”要求，即各行自身房地產(chǎn)增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)增速；對(duì)非國(guó)有房企對(duì)公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速；對(duì)非國(guó)有房企個(gè)人按揭增速不低于本行按揭增速。

??2024年，預(yù)計(jì)高層將繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)金融支持政策，尤其是“三個(gè)不低于”、“房企白名單”等措施或?qū)⒙涞匾娦?，緩解房企資金壓力，穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于房企來說，在金融制度改革的配套下，繼續(xù)調(diào)整“三高”模式，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化經(jīng)營(yíng)，控制成本、保證去化率，配合行業(yè)周期變化進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，也是防范和化解風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)有之義。

??新模式

??目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，盡管樓市調(diào)控政策也在適時(shí)優(yōu)化調(diào)整，但是調(diào)控總基調(diào)是著眼于整個(gè)行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想“活下去”、“活得好”，就要積極探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??黨的二十大報(bào)告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，租賃住房建設(shè)被擺在了極為重要的位置。2023年以來，中央多次在重要會(huì)議中強(qiáng)調(diào)加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。而“三大工程”也成為了破解行業(yè)難題、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手。

??住建部部長(zhǎng)倪虹曾表示，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，完善房屋從開發(fā)建設(shè)到維護(hù)使用的全生命周期基礎(chǔ)性制度，實(shí)施好“三大工程”建設(shè)，加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問題，下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽道。

??由此看來，隨著傳統(tǒng)住宅開發(fā)市場(chǎng)持續(xù)筑底，房企由開發(fā)商轉(zhuǎn)型服務(wù)商、由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型已是必然趨勢(shì)。2024年，包括代建、城市更新、保障房、長(zhǎng)租公寓、商業(yè)投資運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域，也將成為房企探索新模式的重要選擇。

??調(diào)整

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.4%，商品房銷售面積下降8%，商品房銷售額下降5.2%，房屋新開工面積下降21.2%，從這些數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于調(diào)整之中。

??事實(shí)上，任何行業(yè)不可能總是保持高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也一樣。展望2024年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)處于全面調(diào)整期。未來隨著各部門、各地區(qū)進(jìn)一步深化落實(shí)房地產(chǎn)領(lǐng)域有關(guān)政策，政策效應(yīng)將持續(xù)顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)2024年樓市成交規(guī)模和價(jià)格水平與2023年比較接近。

??具體到城市市場(chǎng)，不同能級(jí)城市之間將會(huì)有不同的調(diào)整節(jié)奏。一線城市需求有韌性、價(jià)格有支撐，2024年銷售額將保持平穩(wěn)或微增。二線城市表現(xiàn)將有所分化，部分弱二線城市在銷售和價(jià)格方面的表現(xiàn)，或有所疲軟。而三線及以下城市，由于人口產(chǎn)業(yè)基本面薄弱，庫存去化壓力較大，對(duì)政策刺激已經(jīng)鈍化，市場(chǎng)整體或維持下跌態(tài)勢(shì)。

??另一方面，市場(chǎng)下行壓力下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也將繼續(xù)調(diào)整，2024年仍將是洗牌與分化的一年。一些央企、國(guó)企憑借資金、品牌和背景優(yōu)勢(shì)，在市場(chǎng)調(diào)整期能夠更好地抵御風(fēng)險(xiǎn)，保持業(yè)績(jī)平穩(wěn)。中小房企則需通過靈活的市場(chǎng)策略和差異化競(jìng)爭(zhēng)等尋求生存和發(fā)展。對(duì)于出險(xiǎn)房企，更是要借助當(dāng)前金融政策窗口，積極與金融機(jī)構(gòu)對(duì)接，穩(wěn)妥處置資產(chǎn)，加快債務(wù)出清、積極營(yíng)銷回款、全力保交樓等。

??而行業(yè)大形勢(shì)的轉(zhuǎn)變也在不斷倒逼企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整。在市場(chǎng)調(diào)整期，精準(zhǔn)投資是最重要的投資策略，房企拿地將會(huì)優(yōu)中選優(yōu)，聚焦核心城市核心區(qū)域。同時(shí)，房企內(nèi)部對(duì)人力資本層面，如組織戰(zhàn)略、組織架構(gòu)、薪酬績(jī)效等方面的調(diào)整仍將繼續(xù)。

??創(chuàng)新

??對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，科技創(chuàng)新不僅能提升產(chǎn)品質(zhì)量，一定程度上也可以促進(jìn)實(shí)現(xiàn)降本增效。

??住建部部長(zhǎng)倪虹此前曾提出，住房領(lǐng)域可以向汽車產(chǎn)業(yè)學(xué)習(xí)：在設(shè)計(jì)上像智能汽車一樣以科技賦能住宅；在建造上像造汽車一樣造房子；在使用上像汽車一樣建立房屋體檢和保險(xiǎn)制度；在服務(wù)上像汽車4S店一樣搞好物業(yè)服務(wù)?！胺孔酉蚱噷W(xué)習(xí)”這一思路，為行業(yè)拓寬了住房領(lǐng)域創(chuàng)新發(fā)展趨勢(shì)的認(rèn)知。

??近期召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也明確提出要強(qiáng)化科技驅(qū)動(dòng)，研究面向未來的好房子建造技術(shù)，組織籌建新一批重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室和工程技術(shù)創(chuàng)新中心等科技創(chuàng)新平臺(tái)，加快推動(dòng)“數(shù)字住建”落地實(shí)施。

??在綠色發(fā)展方面，自從我國(guó)明確提出“2030年碳達(dá)峰，2060年碳中和”目標(biāo)之后，綠色低碳、節(jié)能環(huán)保理念逐漸成為社會(huì)和企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。而房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)和碳排放量大戶，也正致力于從傳統(tǒng)建造方式逐漸轉(zhuǎn)型成為低碳可持續(xù)的開發(fā)模式。未來較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)推進(jìn)綠色轉(zhuǎn)型。

??而市場(chǎng)調(diào)整下，房企營(yíng)銷邏輯也在悄然轉(zhuǎn)變，呈現(xiàn)多方渠道并用，并不斷創(chuàng)新的趨勢(shì)。除傳統(tǒng)依賴中介分銷渠道、全民營(yíng)銷、老帶新的營(yíng)銷方式外，特價(jià)房、以舊換新、團(tuán)購(gòu)、直播等多樣手段齊出。這些都將是房企嘗試布局的方向，2024年將會(huì)有更多房企積極參與進(jìn)來。

??此外，隨著科技的高速發(fā)展，人工智能在2023年表現(xiàn)出色，部分房企已經(jīng)嘗試數(shù)字員工、虛擬主播等技術(shù)。而人工智能相關(guān)技術(shù)也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的思考方向，或許2024年在項(xiàng)目廣告、房產(chǎn)銷售、物業(yè)服務(wù)等環(huán)節(jié)就會(huì)有智能化和數(shù)字化的新體驗(yàn)。

??產(chǎn)品力

??當(dāng)前，我國(guó)住房發(fā)展正從“有沒有”進(jìn)入到“好不好”的階段，“好房子”也是最近兩年房地產(chǎn)行業(yè)里的高頻詞。“好房子”的本質(zhì)，還是從基礎(chǔ)設(shè)施的供應(yīng)端出發(fā)，滿足不同購(gòu)房者對(duì)于品質(zhì)生活的追求。

??過去幾年，房企為了便于在多個(gè)城市和地區(qū)快速推廣其產(chǎn)品系列，紛紛致力于構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)化體系。然而這種一刀切的產(chǎn)品策略更多只能滿足購(gòu)房者的居住需求，在三年疫情的催化下，人們對(duì)于居家辦工、生活，以及居住品質(zhì)的要求均有提高，個(gè)性化需求的滿足也被提升到前所未有的高度。

??與此同時(shí)，隨著購(gòu)房人群的年輕化和改善化趨勢(shì)加劇，產(chǎn)品需求更加多樣化和個(gè)性化。因此，提高產(chǎn)品力，進(jìn)行差異化、個(gè)性化產(chǎn)品的打磨將成為房企滿足不同購(gòu)房者需求、突破行業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的重要戰(zhàn)略。

??2023年，不少房企在堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，更是喊出“品質(zhì)交付”的口號(hào)，不斷打磨產(chǎn)品，充分考慮不同城市的地域特征，了解當(dāng)?shù)乜蛻舻纳盍?xí)慣，按需定制生活場(chǎng)景，升級(jí)產(chǎn)品線，提供符合不同需求的產(chǎn)品。

??隨著行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)真正回歸了產(chǎn)品時(shí)代。提高產(chǎn)品力、憑借產(chǎn)品主義穿越周期已是行業(yè)共識(shí)?？梢钥隙ǖ氖牵碌囊荒攴科笕詫Ｗ⒂诋a(chǎn)品打磨，提升產(chǎn)品品質(zhì)，滿足不同購(gòu)房者不同層次的需求。