??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）2023年，“房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，行業(yè)處于深度調(diào)整期。隨著各類有利于恢復市場信心的措施不斷出臺，也為市場釋放了更為積極的信號。2024年即將到來，新一年房地產(chǎn)行業(yè)又會迎來怎樣的機遇與挑戰(zhàn)？中房網(wǎng)梳理了六大關(guān)鍵詞，和大家一起展望2024。

??穩(wěn)調(diào)控

??近期召開的中央政治局會議和中央經(jīng)濟工作會議都明確表態(tài)，2024年要堅持穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破。房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，對穩(wěn)經(jīng)濟具有重要作用，也是穩(wěn)就業(yè)、保民生的重要抓手。

??當前房地產(chǎn)行業(yè)正處于深度調(diào)整之中，平穩(wěn)發(fā)展是重中之重。事實上，在“房住不炒”大基調(diào)下，近年來，管理層和各地政府持續(xù)出臺了一系列政策優(yōu)化措施，推動房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。就2023年來看，推出了“認房不認貸”、降低首付比例和利率、實施支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策、降低二手房買賣中介費等多項政策工具，旨在推動住房消費，提升住房市場效率，促進市場穩(wěn)定。

??近期召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議在部署2024年重點工作時再次明確，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持因城施策、一城一策、精準施策，滿足剛性和改善性住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，持續(xù)抓好保交樓保民生保穩(wěn)定工作。從高層會議表態(tài)來看，2024年房地產(chǎn)調(diào)控仍將延續(xù)當前基調(diào)，保持寬松政策環(huán)境，圍繞滿足剛性和改善性住房需求的目標持續(xù)優(yōu)化。

??去風險

??2023年10月召開的中央金融工作會議，依然將房地產(chǎn)列為需要化解風險的重點領(lǐng)域之一。年底的中央經(jīng)濟工作會議也重申，要統(tǒng)籌化解房地產(chǎn)等領(lǐng)域風險。重要會議的表態(tài)，充分體現(xiàn)了對房地產(chǎn)金融風險防范化解的高度重視，也說明去風險仍是2024年房地產(chǎn)行業(yè)的重要工作內(nèi)容之一。

??為此，高層會議多次強調(diào)，要一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。多部委召開企業(yè)座談會落實相關(guān)舉措，多家商業(yè)銀行跟進，加大在開發(fā)貸、按揭貸、經(jīng)營貸及債券承銷等方面的支持力度，預計相關(guān)措施和實施細則將在明年加速落地。

??而此前市場也在廣泛流傳，監(jiān)管機構(gòu)正起草一份中資房地產(chǎn)商“白名單”，可能涵蓋國有和民營在內(nèi)的50家規(guī)模房企。同時，對金融系統(tǒng)提出了“三個不低于”要求，即各行自身房地產(chǎn)增速不低于銀行行業(yè)平均房地產(chǎn)增速；對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速；對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。

??2024年，預計高層將繼續(xù)落實房地產(chǎn)企業(yè)金融支持政策，尤其是“三個不低于”、“房企白名單”等措施或?qū)⒙涞匾娦?，緩解房企資金壓力，穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風險。而對于房企來說，在金融制度改革的配套下，繼續(xù)調(diào)整“三高”模式，實現(xiàn)規(guī)范化經(jīng)營，控制成本、保證去化率，配合行業(yè)周期變化進行戰(zhàn)略調(diào)整，也是防范和化解風險的應有之義。

??新模式

??目前我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，盡管樓市調(diào)控政策也在適時優(yōu)化調(diào)整，但是調(diào)控總基調(diào)是著眼于整個行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要想“活下去”、“活得好”，就要積極探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??黨的二十大報告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，租賃住房建設被擺在了極為重要的位置。2023年以來，中央多次在重要會議中強調(diào)加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。而“三大工程”也成為了破解行業(yè)難題、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手。

??住建部部長倪虹曾表示，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制，完善房屋從開發(fā)建設到維護使用的全生命周期基礎性制度，實施好“三大工程”建設，加快解決新市民、青年人、農(nóng)民工住房問題，下力氣建設好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個新賽道。

??由此看來，隨著傳統(tǒng)住宅開發(fā)市場持續(xù)筑底，房企由開發(fā)商轉(zhuǎn)型服務商、由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型已是必然趨勢。2024年，包括代建、城市更新、保障房、長租公寓、商業(yè)投資運營等領(lǐng)域，也將成為房企探索新模式的重要選擇。

??調(diào)整

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降9.4%，商品房銷售面積下降8%，商品房銷售額下降5.2%，房屋新開工面積下降21.2%，從這些數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場仍然處于調(diào)整之中。

??事實上，任何行業(yè)不可能總是保持高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也一樣。展望2024年，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)處于全面調(diào)整期。未來隨著各部門、各地區(qū)進一步深化落實房地產(chǎn)領(lǐng)域有關(guān)政策，政策效應將持續(xù)顯現(xiàn)，預計2024年樓市成交規(guī)模和價格水平與2023年比較接近。

??具體到城市市場，不同能級城市之間將會有不同的調(diào)整節(jié)奏。一線城市需求有韌性、價格有支撐，2024年銷售額將保持平穩(wěn)或微增。二線城市表現(xiàn)將有所分化，部分弱二線城市在銷售和價格方面的表現(xiàn)，或有所疲軟。而三線及以下城市，由于人口產(chǎn)業(yè)基本面薄弱，庫存去化壓力較大，對政策刺激已經(jīng)鈍化，市場整體或維持下跌態(tài)勢。

??另一方面，市場下行壓力下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也將繼續(xù)調(diào)整，2024年仍將是洗牌與分化的一年。一些央企、國企憑借資金、品牌和背景優(yōu)勢，在市場調(diào)整期能夠更好地抵御風險，保持業(yè)績平穩(wěn)。中小房企則需通過靈活的市場策略和差異化競爭等尋求生存和發(fā)展。對于出險房企，更是要借助當前金融政策窗口，積極與金融機構(gòu)對接，穩(wěn)妥處置資產(chǎn)，加快債務出清、積極營銷回款、全力保交樓等。

??而行業(yè)大形勢的轉(zhuǎn)變也在不斷倒逼企業(yè)進行戰(zhàn)略調(diào)整。在市場調(diào)整期，精準投資是最重要的投資策略，房企拿地將會優(yōu)中選優(yōu)，聚焦核心城市核心區(qū)域。同時，房企內(nèi)部對人力資本層面，如組織戰(zhàn)略、組織架構(gòu)、薪酬績效等方面的調(diào)整仍將繼續(xù)。

??創(chuàng)新

??對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，科技創(chuàng)新不僅能提升產(chǎn)品質(zhì)量，一定程度上也可以促進實現(xiàn)降本增效。

??住建部部長倪虹此前曾提出，住房領(lǐng)域可以向汽車產(chǎn)業(yè)學習：在設計上像智能汽車一樣以科技賦能住宅；在建造上像造汽車一樣造房子；在使用上像汽車一樣建立房屋體檢和保險制度；在服務上像汽車4S店一樣搞好物業(yè)服務。“房子向汽車學習”這一思路，為行業(yè)拓寬了住房領(lǐng)域創(chuàng)新發(fā)展趨勢的認知。

??近期召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議也明確提出要強化科技驅(qū)動，研究面向未來的好房子建造技術(shù)，組織籌建新一批重點實驗室和工程技術(shù)創(chuàng)新中心等科技創(chuàng)新平臺，加快推動“數(shù)字住建”落地實施。

??在綠色發(fā)展方面，自從我國明確提出“2030年碳達峰，2060年碳中和”目標之后，綠色低碳、節(jié)能環(huán)保理念逐漸成為社會和企業(yè)關(guān)注的重點。而房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè)和碳排放量大戶，也正致力于從傳統(tǒng)建造方式逐漸轉(zhuǎn)型成為低碳可持續(xù)的開發(fā)模式。未來較長一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)推進綠色轉(zhuǎn)型。

??而市場調(diào)整下，房企營銷邏輯也在悄然轉(zhuǎn)變，呈現(xiàn)多方渠道并用，并不斷創(chuàng)新的趨勢。除傳統(tǒng)依賴中介分銷渠道、全民營銷、老帶新的營銷方式外，特價房、以舊換新、團購、直播等多樣手段齊出。這些都將是房企嘗試布局的方向，2024年將會有更多房企積極參與進來。

??此外，隨著科技的高速發(fā)展，人工智能在2023年表現(xiàn)出色，部分房企已經(jīng)嘗試數(shù)字員工、虛擬主播等技術(shù)。而人工智能相關(guān)技術(shù)也為房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的思考方向，或許2024年在項目廣告、房產(chǎn)銷售、物業(yè)服務等環(huán)節(jié)就會有智能化和數(shù)字化的新體驗。

??產(chǎn)品力

??當前，我國住房發(fā)展正從“有沒有”進入到“好不好”的階段，“好房子”也是最近兩年房地產(chǎn)行業(yè)里的高頻詞?！昂梅孔印钡谋举|(zhì)，還是從基礎設施的供應端出發(fā)，滿足不同購房者對于品質(zhì)生活的追求。

??過去幾年，房企為了便于在多個城市和地區(qū)快速推廣其產(chǎn)品系列，紛紛致力于構(gòu)建標準化體系。然而這種一刀切的產(chǎn)品策略更多只能滿足購房者的居住需求，在三年疫情的催化下，人們對于居家辦工、生活，以及居住品質(zhì)的要求均有提高，個性化需求的滿足也被提升到前所未有的高度。

??與此同時，隨著購房人群的年輕化和改善化趨勢加劇，產(chǎn)品需求更加多樣化和個性化。因此，提高產(chǎn)品力，進行差異化、個性化產(chǎn)品的打磨將成為房企滿足不同購房者需求、突破行業(yè)同質(zhì)化競爭的重要戰(zhàn)略。

??2023年，不少房企在堅持穩(wěn)健經(jīng)營的同時，更是喊出“品質(zhì)交付”的口號，不斷打磨產(chǎn)品，充分考慮不同城市的地域特征，了解當?shù)乜蛻舻纳盍晳T，按需定制生活場景，升級產(chǎn)品線，提供符合不同需求的產(chǎn)品。

??隨著行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)真正回歸了產(chǎn)品時代。提高產(chǎn)品力、憑借產(chǎn)品主義穿越周期已是行業(yè)共識?？梢钥隙ǖ氖牵碌囊荒攴科笕詫Ｗ⒂诋a(chǎn)品打磨，提升產(chǎn)品品質(zhì)，滿足不同購房者不同層次的需求。