[克而瑞]專題 | 北上廣深杭一二手房價漲跌之謎

??2021年下半年地產(chǎn)行情“急轉(zhuǎn)直下”，除了成交顯著縮量之外，房價亦開始由增轉(zhuǎn)降。70大中城市無論是新房還是二手房價均出現(xiàn)顯著回調(diào)，回落城市個數(shù)逐月增多，截止2022年9月末已到達7成以上。而從CRIC監(jiān)測的重點城市來看，百城新房房價同比漲幅收窄，核心城市二手房價同比負增長已達1年之久。

??事實上，房價下行壓力不僅出現(xiàn)在基本面較差的弱二三線城市，即便核心城市北上廣深杭近期部分項目也出現(xiàn)了“降價”征兆，究竟是“金九銀十”房企業(yè)績沖刺的階段性營銷策略，還是需求持續(xù)釋放帶來的“后遺癥”？降價情況也是否會延續(xù)？

??01

??引子：全國房價下行加劇

??核心城市一二手房同比漲幅收窄或負增長（本節(jié)有刪減）

    （一）70城一二手房價同環(huán)比均負增長，回落城市個數(shù)增至7成以上（本節(jié)有刪減）

??（二）百城新房房價同比漲幅收窄，二手房房價同比負增長已達1年（本節(jié)有刪減）

??02

??一二手房價差收窄

??倒掛項目占比不足10%

??打新套利空間減少（本節(jié)有刪減）????

      （一）京滬倒掛價差收窄至萬元內(nèi)，杭深僅個別項目顯著倒掛（略）

??（二）倒掛項目占比持續(xù)降低，滬廣深杭等9月占比已不足10%（本節(jié)有刪減）具體到新開盤項目來看，不僅如上文所說一二手房價差快速收窄甚至不復存在，而且倒掛項目占開盤項目比例也持續(xù)走低。如杭州2022年7月共計40個項目新開盤，其中5個項目存在倒掛現(xiàn)象，占比13%。至9月，51個新開盤項目中僅4個項目存在倒掛現(xiàn)象，占比降至8%。事實上核心城市中除北京外其余4城倒掛項目占整體開盤項目比例均已降至10%以內(nèi)。廣州和深圳2022年9月均僅有1個項目存在倒掛現(xiàn)象。

??03

??新房：下半年以來房價轉(zhuǎn)降

??改善盤更抗跌，外圍剛需盤價格普降（本節(jié)有刪減）

??（一）城市房價：2022年下半年房價由增轉(zhuǎn)降，但同比仍略好于去年同期

??縱觀北京、上海、廣州、深圳、杭州5個城市2020年以來房價變動，從絕對量變動來看，2020年-2021年上半年整體保持穩(wěn)中微增態(tài)勢，2021年下半年呈現(xiàn)出顯著的差異化行情。深圳受供應結(jié)構(gòu)影響，呈現(xiàn)出“大漲大跌”行情，房價波幅較大，2021年三季度穩(wěn)步下行后，年末低位回升直至2022年5年再度進入下行通道。北京、上海則主要是在2022年下半年整體房價才有小幅下行趨勢，廣州、杭州整體房價屬于5城中偏低水平，基本在3.5萬元/平波動。

??多數(shù)城市近2個月以來環(huán)比呈現(xiàn)下行趨勢，以北京、上海、深圳、杭州為典型代表，究其原因，一方面供應結(jié)構(gòu)調(diào)整，外圍新盤供應量顯著上升，以上海為例，9月35盤入市，外環(huán)以內(nèi)樓盤僅占6個，不足2成，整體拉動房價結(jié)構(gòu)性下行；另一方面，深圳在8-9月營銷動作不斷，折扣力度明顯加大，樓盤普降一定程度也帶動了整體成交均價下行。

??同比來看，雖然多數(shù)城市同比持增，但增幅則有收窄趨勢。5城中僅杭州1城，9月新房房價不及去年同期，余下城市同比持增，不過值得關注的是，整體增幅有穩(wěn)步收窄趨勢，廣州漲幅保持在17%，北京、上海、深圳、杭州房價持穩(wěn)，同比漲增幅在5%以內(nèi)。

??（二）房價結(jié)構(gòu)：核心熱、外圍冷，高端改善盤房價堅挺更為“抗跌”（本節(jié)有刪減）

??1、區(qū)域：核心熱、越貴越漲，外圍冷，高庫存區(qū)域房價普遍下行

??從5城各區(qū)域房價變動特征來看，普遍存在“越貴越漲”特征：核心區(qū)域房價堅挺，而外圍遠郊高庫存區(qū)域房價普遍下行。

??以北京為例，東西城區(qū)為北京市中心，單價均超10萬元/平，供應稀缺，房價堅挺，2022年9月整體成交均價同環(huán)比持增，相較而言跌幅比較顯著的主要集中在大興區(qū)、順義區(qū)、門頭溝區(qū)，據(jù)CRIC調(diào)研，北京主要依舊環(huán)線分布來決定房價高低，大興區(qū)和門頭溝區(qū)跨越多個環(huán)線，因而房價受供應結(jié)構(gòu)影響較大，順義因在售項目眾多，庫存高企，目前普遍開展價格戰(zhàn)，因而整體房價降幅也比較明顯。值得關注的是，遠郊片區(qū)平谷區(qū)、密云區(qū)、延慶區(qū)雖然房價偏低，不足3萬元/平，但整體依托內(nèi)需拉動，因而價格持穩(wěn)，并未有顯著的大跌行情。

??相較而言，廣州各區(qū)域房價整體持穩(wěn)，越秀區(qū)房價短期跳增主要因老東山板塊世貿(mào)天樾集中備案拉高了區(qū)域整體均價，目前來看僅外圍區(qū)域增城區(qū)和從化區(qū)房價出現(xiàn)穩(wěn)步下調(diào)，同比跌幅均在10%以上，主要也是基于庫存高企，項目扎堆，競爭激烈。

??事實上，區(qū)域均價破10萬元/平的上海的黃浦區(qū)、長寧區(qū)、徐匯區(qū)、楊浦區(qū)和深圳的福田區(qū)、南山區(qū)整體房價均比較堅挺，暫未出現(xiàn)顯著下滑跡象，相較而言，上海的寶山區(qū)、深圳的坪山區(qū)等均是房價下降較為顯著的區(qū)域。

??2、面積段：90平以下跌幅顯著，120平以上剛改高改房價“堅挺”（略）

??3、總價段：京滬深500-1000萬房價同比持增，剛需、頂豪“兩頭冷”

??因北上廣深杭5城房價存在差異，我們以5萬元/平作為分界線，將5城劃分為兩類圈定總價段，可以看到，京滬深總價500-1000萬中端產(chǎn)品房價相對堅挺，同比持增，相較而言，剛需總價300-500萬、頂豪總價3000萬以上房價小幅回落，略顯疲軟。值得關注的當屬北京，總價段1000-3000萬、3000-5000萬、5000萬以上房價顯著增長，主要是高端盤集中備案所致，譬如東城區(qū)的北京城建·天壇府、西城區(qū)的上國闕、紫金印象；還有豐臺區(qū)的中海甲叁號院、端禮著等，成交均價基本都在10萬元/平以上，加之戶型普遍以高端改善為主，也使得該總價段房價出現(xiàn)了顯著拉升。

??廣州、杭州商品住宅成交均價基本都持穩(wěn)在3.5萬元/平左右，不同總價段也呈現(xiàn)出差異化特征：廣州與北京類似，剛需總價段200-400萬，中端總價段400-700萬房價持穩(wěn)，高端和頂豪總價段700萬以上房價跳增顯著，同比漲幅均超10%，杭州各總價段呈現(xiàn)“普降”，整體降幅來看，總價段400-700萬中端最為顯著，也是目前供應主力總價段。

??（三）項目微觀：滬杭外圍暗降力度有限，北京普降，廣州首付分期（本節(jié)有刪減）1、上海：核心區(qū)倒掛盤取消捆綁項，低端盤依托中介導客上海房價最為堅挺，尚無顯著的價格下調(diào)，壓力項目多以特價房等方式釋放折扣力度，更多的營銷費用給到第三方渠道中介導客。不同檔次項目營銷手段略有不同：低端續(xù)銷項目階段性“銷量大干利潤”為導向，以價換量能賣盡賣，推出中介提傭、特價房、送軟裝等手段進行促銷;國慶期間又有多個樓盤放出優(yōu)惠，以特價房、送家電、砸金蛋等形式，涉及臨港、佘山、羅店、崇明、金山等區(qū)域。中端項目不卡首付，客戶能收盡收，部分競爭激烈區(qū)域(如嘉定/松江)，及時啟動中介分銷，在營銷費墊可控的情況下確保項目正常流速，當前還在營銷費率口控范圍，隨著中檔項目賽道供應激增，中介傭金點敷上也會越來越卷，營銷費率存在兜不住的可能性。高端項目取消加載包，減少客戶的置業(yè)負擔，放下高冷傲嬌的態(tài)度，積極開門迎客，買賣雙方的態(tài)度明顯切換。

??2、北京：項目普降3%-8%，降價+中介營銷組合拳助力去化（略）3、廣州：核心區(qū)主打特價房，增城、南沙等開啟首付分期（略）4、深圳：5-6成在售項目降價促銷，坪山、龍崗折扣力度加大深圳目前在售項目有5-6成出現(xiàn)了降價現(xiàn)象，且占比仍有不斷上升趨勢，而7-8成項目會采取分銷渠道導客模式。目前公寓去化壓力顯著大于住宅，因而整體折扣力度要略高于同區(qū)域住宅。分區(qū)域來看，南山、福田等高端項目價格直降情況相對較少，主要還是通過轉(zhuǎn)介第三方帶客模式拉動去化。而外圍坪山、光明、龍崗等區(qū)域項目折扣力度較大，一般還會疊加首付分期等方法擴充居民短期購買力。

??5、杭州：一二圈層房價堅挺，富陽、臨安9折賣房力度有限（略）

??04

??二手房：可比房價普遍陰跌

??次新房堅挺，高齡房回調(diào)壓力大

??（本節(jié)有刪減）

??（一）掛牌量增價穩(wěn)，京滬深漲幅5%以內(nèi)，廣杭同比微降2%（略）

??（二）成交價回落，深圳較高點降17%，京廣房價環(huán)比持續(xù)下降

??二手房實際成交價波動下滑，深圳高位回落，北京、廣州2022年下半年降價明顯。與賣方相反，二手房買方對市場感知更敏銳。悲觀觀望下核心城市二手房實際成交呈現(xiàn)量價齊降的趨勢。至2022年9月，深圳二手房成交均價由2020年末高點7.2萬元/平方米下降至6萬元/平方米，降幅達17%。其余四城二手房全市成交均價則持穩(wěn)，同比波動均在3%以內(nèi)。

??但值得注意的是，北京和廣州2022年起二手房房價進入環(huán)比下降負區(qū)間。至9月北京和廣州成交均價分別環(huán)比降幅分別擴大至2%和14%。

??總而言之，核心城市二手房掛牌價保持穩(wěn)定，但成交價以出現(xiàn)不同幅度的下滑。具體來看哪些類型的二手房成交價格堅挺穩(wěn)增或萎靡下降？通過分區(qū)域、面積段、總價段以及建成時間等結(jié)構(gòu)性數(shù)據(jù)分析對核心城市二手房做具體畫像。

   （三）5城行情迥異，京滬“次新房”房價穩(wěn)中有增，廣深豪宅普降（本節(jié)有刪減）

     通過分區(qū)域、面積段、總價段以及建成時間等對核心城市二手房成交數(shù)據(jù)做結(jié)構(gòu)性分析，核心5城二手房市場呈現(xiàn)典型差異化行情。

     1、北京：120-180平次新房自住改善、海淀學區(qū)房價格堅挺（略）

     2、上海：五大新城剛需次新房房價跳增，市六區(qū)老破大降價超百萬從結(jié)構(gòu)性數(shù)據(jù)分析，上海當前二手房市場五大新城區(qū)域內(nèi)的次新房房價漲幅最高，其次總價3000萬元以上豪宅價格堅挺。而位于市內(nèi)六區(qū)的“老破大”房源則面臨價格倒退。

??分建成時間來看，房齡5年以內(nèi)的“次新房”是房價上漲的主要支撐，近3成2000年以前建成二手房房價跌幅超20%。2022年三季度上海2015年以后建成的二手房成交可比房價同比上漲12%。2000年以前建成的二手房同比漲幅最小，僅2%。2022年三季度，成交的2000年以前建成的二手房中占比55%可比房價同比下降，其中27%房源同比降幅超過20%。

??分總價段來看，剛需和豪宅房價堅挺，改善住房價格回落。聚焦100平方米以上二手房成交信息，200-400萬元代表的剛需和3000萬元以上的豪宅房源2022年三季度可比房價均同比上漲，而總價800-1000萬元改善住宅房價則同比有一定回落。

??分區(qū)域來看，五大新城房價激增、市內(nèi)六區(qū)部分房價倒退。五大新城所處區(qū)域中，青浦區(qū)和奉賢區(qū)2022年三季度二手房成交可比房價分別同比上漲9%和3%。而市內(nèi)六區(qū)中長寧區(qū)和黃浦區(qū)分別同比下降2%和7%。

??綜合到項目而言，位于五大新城（南匯、松江、奉賢、青浦、嘉定）的2015年以后建成的次新房二手房可比房價上漲最明顯。如松江萬科云間傳奇，2022年三季度可比房價上漲達20%。青浦融信鉑爵可比房價漲幅也有13%。

??典型如，奉賢新城內(nèi)“次新房”碧桂園灝景灣房價上漲35%。該項目于2018年建成，是五大新城內(nèi)的“次新房”。一方面這一類項目享有五大新城內(nèi)規(guī)劃利好和資源配套；另一方面相比于市內(nèi)六區(qū)房價偏低，更契合剛需和改善購房者。最后二手房交易稅費減免后，相比一房難求的新房市場，五大新城內(nèi)的次新房更具性價比。

??與之形成鮮明對比的是，2000年以前建成的二手房存在較大降價壓力，這一點與北京類似。但存在較大詫異的是，上?？們r800萬元以上的“老破大”相比于“老破小”存在更大的降價壓力。

??典型如，長寧“老破大”巴黎花園套均降價超百萬。市內(nèi)六區(qū)的“老破大”因高總價帶來的高二手交易成本和高房齡下的品質(zhì)落后，2022年逐漸出現(xiàn)“有價無市”的陰跌現(xiàn)象。以1997年建成的巴黎花園為例，2022年三季度實際成交可比房價相比2021年同期下降超過1.2萬元/平方米，以120平方米主力成交面積段計算，套均降價幅度超百萬。

??3、廣州：千萬豪宅房價跌幅達10%，800萬元總價改善房價堅挺（略）

??4、深圳：自住剛改盤堅挺，“老破小”學區(qū)和熱門高價盤大幅降價縱觀2022年前9月深圳實現(xiàn)成交的1161個二手房項目中，共計754個項目可比房價下降，可比房價持穩(wěn)的項目僅占比35%。分區(qū)域來看，福田區(qū)、南山區(qū)、龍崗區(qū)、寶安區(qū)、羅湖區(qū)降價項目最多，均超100個，其中南山區(qū)和福田區(qū)均達到了157個居首。從可比房價上來看，福田區(qū)、南山區(qū)為改善項目聚集地，寶安區(qū)和龍崗區(qū)多為剛需項目。將漲降價項目進行對比，南山區(qū)、寶安區(qū)、鹽田區(qū)、羅湖區(qū)、福田區(qū)跌多漲少，降價項目超漲價項目50%。龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)漲跌參半。這也側(cè)面反映出二手房市場多以改善客群驅(qū)動，目前改善盤的成交價格中樞明顯下移。剛需項目則陷入“有價無市”，整體成交量處于低位，價格低位持穩(wěn)。

??二手房可比房價下降的小區(qū)主要可分為兩類，一類是坐擁優(yōu)質(zhì)學區(qū)房的“老破小”在教育改革后房價回落；另一類是核心區(qū)域項目前期房價超漲后房價回歸理性。第一類“老破小”典型如觀海臺，可比房價回歸2019年水平。觀海臺主力成交面積段為80平方米左右小面積房源，2022年建成至今房齡已20年可謂是“老破小”。本項目帶有南二外海德本部9年一貫制學位，憑借低總價學區(qū)房在2020年以前成交大熱。至2022年9月項目成交均價已回落至8.4萬元/平方米，套均掛牌總價為1162萬元，跌回2019年水平。究其原因，雖項目坐擁最優(yōu)質(zhì)學區(qū)，但隨著教育改革和市場投資氛圍消退，只具備教育資源的“老破小”不再能夠支撐此前房價。

??第二類“超漲回落”典型如華潤城潤府可比房價較高點下降10%。位于南山區(qū)的華潤城潤府一期套均成交總價超2000萬元。2021年初本項目套均掛牌總價中位數(shù)超過3000萬元，掛牌均價中位數(shù)超過14.2萬元/平方米。至2022年9月，掛牌價已由高點降至13萬元/平方米，降幅達9%。實際成交可比房價2022年4月降至最低點11.5萬元，較高點下降超萬元。至9月可比房價為12.1萬元/平方米，相較于掛牌價當前該項目實際二手房約93折成交。究其原因，雖項目位于深圳核心地段，前期市場高熱期房價水漲船高但整體市場信心不足和信貸監(jiān)管下豪宅項目也不再是資產(chǎn)保值的最優(yōu)選項，同樣面臨“有價無市”的尷尬局面。

??二手房可比房價堅挺持穩(wěn)的小區(qū)共性特征為2000-2010年左右建成的剛需和改善項目，多位于福田區(qū)和龍崗區(qū)。隨著整體市場下行，剛需購房者置業(yè)需求由投資向自住回歸。典型如福田區(qū)皇庭世紀房價較低點上漲13%。位于福田區(qū)的皇庭世紀套均掛牌總價僅600萬元。至2022年9月可比房價升至83801萬元/平方米，較年初低點上漲13%。究其原因，本項目漲價后當前可比房價仍與二手房指導價相持平。本項目地處核心區(qū)域同時總價和均價雙低，因此2022年三季度實現(xiàn)量價齊升。

??5、杭州：核心區(qū)濱江、上城“老破大”二手房價跌幅最大（略）

       05

??趨勢預判：二手房房價回調(diào)壓力大

??預期拉動新房房價穩(wěn)中有跌

??（本節(jié)有刪減）

       （一）二手房掛牌價、成交價預期“雙降”，改善盤價格堅挺難延續(xù)從二手房市場當前情況來看，房東心理預期較高，北上廣深杭5城房源掛牌價基本均呈現(xiàn)高位持穩(wěn)或微增狀態(tài)，但從成交均價來看，多數(shù)城市已然出現(xiàn)小幅下行或是熱度轉(zhuǎn)降征兆，部分城市諸如上海“有價無市”，成交縮量顯著。我們認為，2022年四季度乃至明年，二手房市場仍將面臨較長的調(diào)整期，主要基于當前局部項目存在漲價現(xiàn)象主要是依托改善需求支撐：一方面為居住環(huán)境的改善，大面積段次新房房價堅挺；另一方面為學區(qū)改善，譬如北京海淀學區(qū)房房價持增。而這兩部分需求支撐并不穩(wěn)固，首先當前諸如上海、杭州等新房顯著放量，必將分流部分有居住需求的客戶。其次，改善客戶的購買力也存在“見頂”征兆，事實上，滬深頂豪市場近期均有成交疲軟跡象，尤其是深圳，部門二手豪宅項目價格存在顯著下挫，后期改善盤房價仍有下調(diào)空間。最后，教育資源的公平化也使得學區(qū)房價值大打折扣。上海、北京均有教師輪崗等配套政策實施落地，而對于僅具備學區(qū)資源而沒有居住功能的市區(qū)老破小而言，后期房價也將面臨進一步回調(diào)。長此以往，也將逐步改變二手房業(yè)主的賣房預期，掛牌價勢必將回歸理性。

??（二）一二手價差縮小“搶房”現(xiàn)象或?qū)⒕徑猓?城房價預期穩(wěn)中有降

??新房市場來看，我們認為，隨著年末沖刺季的來臨，房企還將持續(xù)釋放價格折扣，2022年四季度乃至明年，整體房價還將延續(xù)穩(wěn)中有降的趨勢，但是整體降幅仍將控制在10%以內(nèi)。究其原因，基于二手房價格穩(wěn)步下行的前提假設，一二手價差縮小，對于“買到就是賺到”的打新投機需求而言，搶房現(xiàn)象會得以緩解，且伴隨著核心城市優(yōu)質(zhì)供應持續(xù)放量，整體供求關系也會逐步由供不應求向供求持穩(wěn)轉(zhuǎn)變，價格下行亦在情理之中。之所以我們認為降幅有限，以穩(wěn)為主。一方面基于一線城市調(diào)控政策仍存在松動空間，北上廣深杭當前均未出臺強力救市措施，僅局部城市諸如上海、杭州等邊緣區(qū)域落戶購房有所松動，若限制性政策松綁，整體房價便存在反彈的可能。另一方面，從開發(fā)商角度而言，隨著不斷降價，利潤空間也在逐步縮水。我們羅列了5城近5年來房地價比變動情況，整體呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降態(tài)勢，除廣深之外，2022年前9月其余城市房地價比基本都在2.5以下，未來降價空間不大。此外，降價也會帶來前期購房客戶維權、對于品牌負面影響較大，與這類直降相比，房企更愿意采用分銷渠道帶客模式將部分利潤讓渡給第三方中介平臺，因而后續(xù)分銷渠道在項目成交占比還將進一步增大。

??（三）四季度滬杭外圍放量或?qū)臃績r下行，北京折扣力度有限（略）