[克而瑞]專題 | 北上廣深杭一二手房?jī)r(jià)漲跌之謎

??2021年下半年地產(chǎn)行情“急轉(zhuǎn)直下”，除了成交顯著縮量之外，房?jī)r(jià)亦開始由增轉(zhuǎn)降。70大中城市無(wú)論是新房還是二手房?jī)r(jià)均出現(xiàn)顯著回調(diào)，回落城市個(gè)數(shù)逐月增多，截止2022年9月末已到達(dá)7成以上。而從CRIC監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市來(lái)看，百城新房房?jī)r(jià)同比漲幅收窄，核心城市二手房?jī)r(jià)同比負(fù)增長(zhǎng)已達(dá)1年之久。

??事實(shí)上，房?jī)r(jià)下行壓力不僅出現(xiàn)在基本面較差的弱二三線城市，即便核心城市北上廣深杭近期部分項(xiàng)目也出現(xiàn)了“降價(jià)”征兆，究竟是“金九銀十”房企業(yè)績(jī)沖刺的階段性營(yíng)銷策略，還是需求持續(xù)釋放帶來(lái)的“后遺癥”？降價(jià)情況也是否會(huì)延續(xù)？

??01

??引子：全國(guó)房?jī)r(jià)下行加劇

??核心城市一二手房同比漲幅收窄或負(fù)增長(zhǎng)（本節(jié)有刪減）

    （一）70城一二手房?jī)r(jià)同環(huán)比均負(fù)增長(zhǎng)，回落城市個(gè)數(shù)增至7成以上（本節(jié)有刪減）

??（二）百城新房房?jī)r(jià)同比漲幅收窄，二手房房?jī)r(jià)同比負(fù)增長(zhǎng)已達(dá)1年（本節(jié)有刪減）

??02

??一二手房?jī)r(jià)差收窄

??倒掛項(xiàng)目占比不足10%

??打新套利空間減少（本節(jié)有刪減）????

      （一）京滬倒掛價(jià)差收窄至萬(wàn)元內(nèi)，杭深僅個(gè)別項(xiàng)目顯著倒掛（略）

??（二）倒掛項(xiàng)目占比持續(xù)降低，滬廣深杭等9月占比已不足10%（本節(jié)有刪減）具體到新開盤項(xiàng)目來(lái)看，不僅如上文所說(shuō)一二手房?jī)r(jià)差快速收窄甚至不復(fù)存在，而且倒掛項(xiàng)目占開盤項(xiàng)目比例也持續(xù)走低。如杭州2022年7月共計(jì)40個(gè)項(xiàng)目新開盤，其中5個(gè)項(xiàng)目存在倒掛現(xiàn)象，占比13%。至9月，51個(gè)新開盤項(xiàng)目中僅4個(gè)項(xiàng)目存在倒掛現(xiàn)象，占比降至8%。事實(shí)上核心城市中除北京外其余4城倒掛項(xiàng)目占整體開盤項(xiàng)目比例均已降至10%以內(nèi)。廣州和深圳2022年9月均僅有1個(gè)項(xiàng)目存在倒掛現(xiàn)象。

??03

??新房：下半年以來(lái)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)降

??改善盤更抗跌，外圍剛需盤價(jià)格普降（本節(jié)有刪減）

??（一）城市房?jī)r(jià)：2022年下半年房?jī)r(jià)由增轉(zhuǎn)降，但同比仍略好于去年同期

??縱觀北京、上海、廣州、深圳、杭州5個(gè)城市2020年以來(lái)房?jī)r(jià)變動(dòng)，從絕對(duì)量變動(dòng)來(lái)看，2020年-2021年上半年整體保持穩(wěn)中微增態(tài)勢(shì)，2021年下半年呈現(xiàn)出顯著的差異化行情。深圳受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，呈現(xiàn)出“大漲大跌”行情，房?jī)r(jià)波幅較大，2021年三季度穩(wěn)步下行后，年末低位回升直至2022年5年再度進(jìn)入下行通道。北京、上海則主要是在2022年下半年整體房?jī)r(jià)才有小幅下行趨勢(shì)，廣州、杭州整體房?jī)r(jià)屬于5城中偏低水平，基本在3.5萬(wàn)元/平波動(dòng)。

??多數(shù)城市近2個(gè)月以來(lái)環(huán)比呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，以北京、上海、深圳、杭州為典型代表，究其原因，一方面供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，外圍新盤供應(yīng)量顯著上升，以上海為例，9月35盤入市，外環(huán)以內(nèi)樓盤僅占6個(gè)，不足2成，整體拉動(dòng)房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性下行；另一方面，深圳在8-9月營(yíng)銷動(dòng)作不斷，折扣力度明顯加大，樓盤普降一定程度也帶動(dòng)了整體成交均價(jià)下行。

??同比來(lái)看，雖然多數(shù)城市同比持增，但增幅則有收窄趨勢(shì)。5城中僅杭州1城，9月新房房?jī)r(jià)不及去年同期，余下城市同比持增，不過(guò)值得關(guān)注的是，整體增幅有穩(wěn)步收窄趨勢(shì)，廣州漲幅保持在17%，北京、上海、深圳、杭州房?jī)r(jià)持穩(wěn)，同比漲增幅在5%以內(nèi)。

??（二）房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)：核心熱、外圍冷，高端改善盤房?jī)r(jià)堅(jiān)挺更為“抗跌”（本節(jié)有刪減）

??1、區(qū)域：核心熱、越貴越漲，外圍冷，高庫(kù)存區(qū)域房?jī)r(jià)普遍下行

??從5城各區(qū)域房?jī)r(jià)變動(dòng)特征來(lái)看，普遍存在“越貴越漲”特征：核心區(qū)域房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，而外圍遠(yuǎn)郊高庫(kù)存區(qū)域房?jī)r(jià)普遍下行。

??以北京為例，東西城區(qū)為北京市中心，單價(jià)均超10萬(wàn)元/平，供應(yīng)稀缺，房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，2022年9月整體成交均價(jià)同環(huán)比持增，相較而言跌幅比較顯著的主要集中在大興區(qū)、順義區(qū)、門頭溝區(qū)，據(jù)CRIC調(diào)研，北京主要依舊環(huán)線分布來(lái)決定房?jī)r(jià)高低，大興區(qū)和門頭溝區(qū)跨越多個(gè)環(huán)線，因而房?jī)r(jià)受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響較大，順義因在售項(xiàng)目眾多，庫(kù)存高企，目前普遍開展價(jià)格戰(zhàn)，因而整體房?jī)r(jià)降幅也比較明顯。值得關(guān)注的是，遠(yuǎn)郊片區(qū)平谷區(qū)、密云區(qū)、延慶區(qū)雖然房?jī)r(jià)偏低，不足3萬(wàn)元/平，但整體依托內(nèi)需拉動(dòng)，因而價(jià)格持穩(wěn)，并未有顯著的大跌行情。

??相較而言，廣州各區(qū)域房?jī)r(jià)整體持穩(wěn)，越秀區(qū)房?jī)r(jià)短期跳增主要因老東山板塊世貿(mào)天樾集中備案拉高了區(qū)域整體均價(jià)，目前來(lái)看僅外圍區(qū)域增城區(qū)和從化區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)穩(wěn)步下調(diào)，同比跌幅均在10%以上，主要也是基于庫(kù)存高企，項(xiàng)目扎堆，競(jìng)爭(zhēng)激烈。

??事實(shí)上，區(qū)域均價(jià)破10萬(wàn)元/平的上海的黃浦區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、徐匯區(qū)、楊浦區(qū)和深圳的福田區(qū)、南山區(qū)整體房?jī)r(jià)均比較堅(jiān)挺，暫未出現(xiàn)顯著下滑跡象，相較而言，上海的寶山區(qū)、深圳的坪山區(qū)等均是房?jī)r(jià)下降較為顯著的區(qū)域。

??2、面積段：90平以下跌幅顯著，120平以上剛改高改房?jī)r(jià)“堅(jiān)挺”（略）

??3、總價(jià)段：京滬深500-1000萬(wàn)房?jī)r(jià)同比持增，剛需、頂豪“兩頭冷”

??因北上廣深杭5城房?jī)r(jià)存在差異，我們以5萬(wàn)元/平作為分界線，將5城劃分為兩類圈定總價(jià)段，可以看到，京滬深總價(jià)500-1000萬(wàn)中端產(chǎn)品房?jī)r(jià)相對(duì)堅(jiān)挺，同比持增，相較而言，剛需總價(jià)300-500萬(wàn)、頂豪總價(jià)3000萬(wàn)以上房?jī)r(jià)小幅回落，略顯疲軟。值得關(guān)注的當(dāng)屬北京，總價(jià)段1000-3000萬(wàn)、3000-5000萬(wàn)、5000萬(wàn)以上房?jī)r(jià)顯著增長(zhǎng)，主要是高端盤集中備案所致，譬如東城區(qū)的北京城建·天壇府、西城區(qū)的上國(guó)闕、紫金印象；還有豐臺(tái)區(qū)的中海甲叁號(hào)院、端禮著等，成交均價(jià)基本都在10萬(wàn)元/平以上，加之戶型普遍以高端改善為主，也使得該總價(jià)段房?jī)r(jià)出現(xiàn)了顯著拉升。

??廣州、杭州商品住宅成交均價(jià)基本都持穩(wěn)在3.5萬(wàn)元/平左右，不同總價(jià)段也呈現(xiàn)出差異化特征：廣州與北京類似，剛需總價(jià)段200-400萬(wàn)，中端總價(jià)段400-700萬(wàn)房?jī)r(jià)持穩(wěn)，高端和頂豪總價(jià)段700萬(wàn)以上房?jī)r(jià)跳增顯著，同比漲幅均超10%，杭州各總價(jià)段呈現(xiàn)“普降”，整體降幅來(lái)看，總價(jià)段400-700萬(wàn)中端最為顯著，也是目前供應(yīng)主力總價(jià)段。

??（三）項(xiàng)目微觀：滬杭外圍暗降力度有限，北京普降，廣州首付分期（本節(jié)有刪減）1、上海：核心區(qū)倒掛盤取消捆綁項(xiàng)，低端盤依托中介導(dǎo)客上海房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺，尚無(wú)顯著的價(jià)格下調(diào)，壓力項(xiàng)目多以特價(jià)房等方式釋放折扣力度，更多的營(yíng)銷費(fèi)用給到第三方渠道中介導(dǎo)客。不同檔次項(xiàng)目營(yíng)銷手段略有不同：低端續(xù)銷項(xiàng)目階段性“銷量大干利潤(rùn)”為導(dǎo)向，以價(jià)換量能賣盡賣，推出中介提傭、特價(jià)房、送軟裝等手段進(jìn)行促銷;國(guó)慶期間又有多個(gè)樓盤放出優(yōu)惠，以特價(jià)房、送家電、砸金蛋等形式，涉及臨港、佘山、羅店、崇明、金山等區(qū)域。中端項(xiàng)目不卡首付，客戶能收盡收，部分競(jìng)爭(zhēng)激烈區(qū)域(如嘉定/松江)，及時(shí)啟動(dòng)中介分銷，在營(yíng)銷費(fèi)墊可控的情況下確保項(xiàng)目正常流速，當(dāng)前還在營(yíng)銷費(fèi)率口控范圍，隨著中檔項(xiàng)目賽道供應(yīng)激增，中介傭金點(diǎn)敷上也會(huì)越來(lái)越卷，營(yíng)銷費(fèi)率存在兜不住的可能性。高端項(xiàng)目取消加載包，減少客戶的置業(yè)負(fù)擔(dān)，放下高冷傲嬌的態(tài)度，積極開門迎客，買賣雙方的態(tài)度明顯切換。

??2、北京：項(xiàng)目普降3%-8%，降價(jià)+中介營(yíng)銷組合拳助力去化（略）3、廣州：核心區(qū)主打特價(jià)房，增城、南沙等開啟首付分期（略）4、深圳：5-6成在售項(xiàng)目降價(jià)促銷，坪山、龍崗折扣力度加大深圳目前在售項(xiàng)目有5-6成出現(xiàn)了降價(jià)現(xiàn)象，且占比仍有不斷上升趨勢(shì)，而7-8成項(xiàng)目會(huì)采取分銷渠道導(dǎo)客模式。目前公寓去化壓力顯著大于住宅，因而整體折扣力度要略高于同區(qū)域住宅。分區(qū)域來(lái)看，南山、福田等高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格直降情況相對(duì)較少，主要還是通過(guò)轉(zhuǎn)介第三方帶客模式拉動(dòng)去化。而外圍坪山、光明、龍崗等區(qū)域項(xiàng)目折扣力度較大，一般還會(huì)疊加首付分期等方法擴(kuò)充居民短期購(gòu)買力。

??5、杭州：一二圈層房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，富陽(yáng)、臨安9折賣房力度有限（略）

??04

??二手房：可比房?jī)r(jià)普遍陰跌

??次新房堅(jiān)挺，高齡房回調(diào)壓力大

??（本節(jié)有刪減）

??（一）掛牌量增價(jià)穩(wěn)，京滬深漲幅5%以內(nèi)，廣杭同比微降2%（略）

??（二）成交價(jià)回落，深圳較高點(diǎn)降17%，京廣房?jī)r(jià)環(huán)比持續(xù)下降

??二手房實(shí)際成交價(jià)波動(dòng)下滑，深圳高位回落，北京、廣州2022年下半年降價(jià)明顯。與賣方相反，二手房買方對(duì)市場(chǎng)感知更敏銳。悲觀觀望下核心城市二手房實(shí)際成交呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊降的趨勢(shì)。至2022年9月，深圳二手房成交均價(jià)由2020年末高點(diǎn)7.2萬(wàn)元/平方米下降至6萬(wàn)元/平方米，降幅達(dá)17%。其余四城二手房全市成交均價(jià)則持穩(wěn)，同比波動(dòng)均在3%以內(nèi)。

??但值得注意的是，北京和廣州2022年起二手房房?jī)r(jià)進(jìn)入環(huán)比下降負(fù)區(qū)間。至9月北京和廣州成交均價(jià)分別環(huán)比降幅分別擴(kuò)大至2%和14%。

??總而言之，核心城市二手房掛牌價(jià)保持穩(wěn)定，但成交價(jià)以出現(xiàn)不同幅度的下滑。具體來(lái)看哪些類型的二手房成交價(jià)格堅(jiān)挺穩(wěn)增或萎靡下降？通過(guò)分區(qū)域、面積段、總價(jià)段以及建成時(shí)間等結(jié)構(gòu)性數(shù)據(jù)分析對(duì)核心城市二手房做具體畫像。

   （三）5城行情迥異，京滬“次新房”房?jī)r(jià)穩(wěn)中有增，廣深豪宅普降（本節(jié)有刪減）

     通過(guò)分區(qū)域、面積段、總價(jià)段以及建成時(shí)間等對(duì)核心城市二手房成交數(shù)據(jù)做結(jié)構(gòu)性分析，核心5城二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)典型差異化行情。

     1、北京：120-180平次新房自住改善、海淀學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺（略）

     2、上海：五大新城剛需次新房房?jī)r(jià)跳增，市六區(qū)老破大降價(jià)超百萬(wàn)從結(jié)構(gòu)性數(shù)據(jù)分析，上海當(dāng)前二手房市場(chǎng)五大新城區(qū)域內(nèi)的次新房房?jī)r(jià)漲幅最高，其次總價(jià)3000萬(wàn)元以上豪宅價(jià)格堅(jiān)挺。而位于市內(nèi)六區(qū)的“老破大”房源則面臨價(jià)格倒退。

??分建成時(shí)間來(lái)看，房齡5年以內(nèi)的“次新房”是房?jī)r(jià)上漲的主要支撐，近3成2000年以前建成二手房房?jī)r(jià)跌幅超20%。2022年三季度上海2015年以后建成的二手房成交可比房?jī)r(jià)同比上漲12%。2000年以前建成的二手房同比漲幅最小，僅2%。2022年三季度，成交的2000年以前建成的二手房中占比55%可比房?jī)r(jià)同比下降，其中27%房源同比降幅超過(guò)20%。

??分總價(jià)段來(lái)看，剛需和豪宅房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，改善住房?jī)r(jià)格回落。聚焦100平方米以上二手房成交信息，200-400萬(wàn)元代表的剛需和3000萬(wàn)元以上的豪宅房源2022年三季度可比房?jī)r(jià)均同比上漲，而總價(jià)800-1000萬(wàn)元改善住宅房?jī)r(jià)則同比有一定回落。

??分區(qū)域來(lái)看，五大新城房?jī)r(jià)激增、市內(nèi)六區(qū)部分房?jī)r(jià)倒退。五大新城所處區(qū)域中，青浦區(qū)和奉賢區(qū)2022年三季度二手房成交可比房?jī)r(jià)分別同比上漲9%和3%。而市內(nèi)六區(qū)中長(zhǎng)寧區(qū)和黃浦區(qū)分別同比下降2%和7%。

??綜合到項(xiàng)目而言，位于五大新城（南匯、松江、奉賢、青浦、嘉定）的2015年以后建成的次新房二手房可比房?jī)r(jià)上漲最明顯。如松江萬(wàn)科云間傳奇，2022年三季度可比房?jī)r(jià)上漲達(dá)20%。青浦融信鉑爵可比房?jī)r(jià)漲幅也有13%。

??典型如，奉賢新城內(nèi)“次新房”碧桂園灝景灣房?jī)r(jià)上漲35%。該項(xiàng)目于2018年建成，是五大新城內(nèi)的“次新房”。一方面這一類項(xiàng)目享有五大新城內(nèi)規(guī)劃利好和資源配套；另一方面相比于市內(nèi)六區(qū)房?jī)r(jià)偏低，更契合剛需和改善購(gòu)房者。最后二手房交易稅費(fèi)減免后，相比一房難求的新房市場(chǎng)，五大新城內(nèi)的次新房更具性價(jià)比。

??與之形成鮮明對(duì)比的是，2000年以前建成的二手房存在較大降價(jià)壓力，這一點(diǎn)與北京類似。但存在較大詫異的是，上?？們r(jià)800萬(wàn)元以上的“老破大”相比于“老破小”存在更大的降價(jià)壓力。

??典型如，長(zhǎng)寧“老破大”巴黎花園套均降價(jià)超百萬(wàn)。市內(nèi)六區(qū)的“老破大”因高總價(jià)帶來(lái)的高二手交易成本和高房齡下的品質(zhì)落后，2022年逐漸出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的陰跌現(xiàn)象。以1997年建成的巴黎花園為例，2022年三季度實(shí)際成交可比房?jī)r(jià)相比2021年同期下降超過(guò)1.2萬(wàn)元/平方米，以120平方米主力成交面積段計(jì)算，套均降價(jià)幅度超百萬(wàn)。

??3、廣州：千萬(wàn)豪宅房?jī)r(jià)跌幅達(dá)10%，800萬(wàn)元總價(jià)改善房?jī)r(jià)堅(jiān)挺（略）

??4、深圳：自住剛改盤堅(jiān)挺，“老破小”學(xué)區(qū)和熱門高價(jià)盤大幅降價(jià)縱觀2022年前9月深圳實(shí)現(xiàn)成交的1161個(gè)二手房項(xiàng)目中，共計(jì)754個(gè)項(xiàng)目可比房?jī)r(jià)下降，可比房?jī)r(jià)持穩(wěn)的項(xiàng)目?jī)H占比35%。分區(qū)域來(lái)看，福田區(qū)、南山區(qū)、龍崗區(qū)、寶安區(qū)、羅湖區(qū)降價(jià)項(xiàng)目最多，均超100個(gè)，其中南山區(qū)和福田區(qū)均達(dá)到了157個(gè)居首。從可比房?jī)r(jià)上來(lái)看，福田區(qū)、南山區(qū)為改善項(xiàng)目聚集地，寶安區(qū)和龍崗區(qū)多為剛需項(xiàng)目。將漲降價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，南山區(qū)、寶安區(qū)、鹽田區(qū)、羅湖區(qū)、福田區(qū)跌多漲少，降價(jià)項(xiàng)目超漲價(jià)項(xiàng)目50%。龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)漲跌參半。這也側(cè)面反映出二手房市場(chǎng)多以改善客群驅(qū)動(dòng)，目前改善盤的成交價(jià)格中樞明顯下移。剛需項(xiàng)目則陷入“有價(jià)無(wú)市”，整體成交量處于低位，價(jià)格低位持穩(wěn)。

??二手房可比房?jī)r(jià)下降的小區(qū)主要可分為兩類，一類是坐擁優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的“老破小”在教育改革后房?jī)r(jià)回落；另一類是核心區(qū)域項(xiàng)目前期房?jī)r(jià)超漲后房?jī)r(jià)回歸理性。第一類“老破小”典型如觀海臺(tái)，可比房?jī)r(jià)回歸2019年水平。觀海臺(tái)主力成交面積段為80平方米左右小面積房源，2022年建成至今房齡已20年可謂是“老破小”。本項(xiàng)目帶有南二外海德本部9年一貫制學(xué)位，憑借低總價(jià)學(xué)區(qū)房在2020年以前成交大熱。至2022年9月項(xiàng)目成交均價(jià)已回落至8.4萬(wàn)元/平方米，套均掛牌總價(jià)為1162萬(wàn)元，跌回2019年水平。究其原因，雖項(xiàng)目坐擁最優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，但隨著教育改革和市場(chǎng)投資氛圍消退，只具備教育資源的“老破小”不再能夠支撐此前房?jī)r(jià)。

??第二類“超漲回落”典型如華潤(rùn)城潤(rùn)府可比房?jī)r(jià)較高點(diǎn)下降10%。位于南山區(qū)的華潤(rùn)城潤(rùn)府一期套均成交總價(jià)超2000萬(wàn)元。2021年初本項(xiàng)目套均掛牌總價(jià)中位數(shù)超過(guò)3000萬(wàn)元，掛牌均價(jià)中位數(shù)超過(guò)14.2萬(wàn)元/平方米。至2022年9月，掛牌價(jià)已由高點(diǎn)降至13萬(wàn)元/平方米，降幅達(dá)9%。實(shí)際成交可比房?jī)r(jià)2022年4月降至最低點(diǎn)11.5萬(wàn)元，較高點(diǎn)下降超萬(wàn)元。至9月可比房?jī)r(jià)為12.1萬(wàn)元/平方米，相較于掛牌價(jià)當(dāng)前該項(xiàng)目實(shí)際二手房約93折成交。究其原因，雖項(xiàng)目位于深圳核心地段，前期市場(chǎng)高熱期房?jī)r(jià)水漲船高但整體市場(chǎng)信心不足和信貸監(jiān)管下豪宅項(xiàng)目也不再是資產(chǎn)保值的最優(yōu)選項(xiàng)，同樣面臨“有價(jià)無(wú)市”的尷尬局面。

??二手房可比房?jī)r(jià)堅(jiān)挺持穩(wěn)的小區(qū)共性特征為2000-2010年左右建成的剛需和改善項(xiàng)目，多位于福田區(qū)和龍崗區(qū)。隨著整體市場(chǎng)下行，剛需購(gòu)房者置業(yè)需求由投資向自住回歸。典型如福田區(qū)皇庭世紀(jì)房?jī)r(jià)較低點(diǎn)上漲13%。位于福田區(qū)的皇庭世紀(jì)套均掛牌總價(jià)僅600萬(wàn)元。至2022年9月可比房?jī)r(jià)升至83801萬(wàn)元/平方米，較年初低點(diǎn)上漲13%。究其原因，本項(xiàng)目漲價(jià)后當(dāng)前可比房?jī)r(jià)仍與二手房指導(dǎo)價(jià)相持平。本項(xiàng)目地處核心區(qū)域同時(shí)總價(jià)和均價(jià)雙低，因此2022年三季度實(shí)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。

??5、杭州：核心區(qū)濱江、上城“老破大”二手房?jī)r(jià)跌幅最大（略）

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??趨勢(shì)預(yù)判：二手房房?jī)r(jià)回調(diào)壓力大

??預(yù)期拉動(dòng)新房房?jī)r(jià)穩(wěn)中有跌

??（本節(jié)有刪減）

       （一）二手房掛牌價(jià)、成交價(jià)預(yù)期“雙降”，改善盤價(jià)格堅(jiān)挺難延續(xù)從二手房市場(chǎng)當(dāng)前情況來(lái)看，房東心理預(yù)期較高，北上廣深杭5城房源掛牌價(jià)基本均呈現(xiàn)高位持穩(wěn)或微增狀態(tài)，但從成交均價(jià)來(lái)看，多數(shù)城市已然出現(xiàn)小幅下行或是熱度轉(zhuǎn)降征兆，部分城市諸如上?！坝袃r(jià)無(wú)市”，成交縮量顯著。我們認(rèn)為，2022年四季度乃至明年，二手房市場(chǎng)仍將面臨較長(zhǎng)的調(diào)整期，主要基于當(dāng)前局部項(xiàng)目存在漲價(jià)現(xiàn)象主要是依托改善需求支撐：一方面為居住環(huán)境的改善，大面積段次新房房?jī)r(jià)堅(jiān)挺；另一方面為學(xué)區(qū)改善，譬如北京海淀學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)持增。而這兩部分需求支撐并不穩(wěn)固，首先當(dāng)前諸如上海、杭州等新房顯著放量，必將分流部分有居住需求的客戶。其次，改善客戶的購(gòu)買力也存在“見頂”征兆，事實(shí)上，滬深頂豪市場(chǎng)近期均有成交疲軟跡象，尤其是深圳，部門二手豪宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格存在顯著下挫，后期改善盤房?jī)r(jià)仍有下調(diào)空間。最后，教育資源的公平化也使得學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值大打折扣。上海、北京均有教師輪崗等配套政策實(shí)施落地，而對(duì)于僅具備學(xué)區(qū)資源而沒有居住功能的市區(qū)老破小而言，后期房?jī)r(jià)也將面臨進(jìn)一步回調(diào)。長(zhǎng)此以往，也將逐步改變二手房業(yè)主的賣房預(yù)期，掛牌價(jià)勢(shì)必將回歸理性。

??（二）一二手價(jià)差縮小“搶房”現(xiàn)象或?qū)⒕徑猓?城房?jī)r(jià)預(yù)期穩(wěn)中有降

??新房市場(chǎng)來(lái)看，我們認(rèn)為，隨著年末沖刺季的來(lái)臨，房企還將持續(xù)釋放價(jià)格折扣，2022年四季度乃至明年，整體房?jī)r(jià)還將延續(xù)穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，但是整體降幅仍將控制在10%以內(nèi)。究其原因，基于二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)步下行的前提假設(shè)，一二手價(jià)差縮小，對(duì)于“買到就是賺到”的打新投機(jī)需求而言，搶房現(xiàn)象會(huì)得以緩解，且伴隨著核心城市優(yōu)質(zhì)供應(yīng)持續(xù)放量，整體供求關(guān)系也會(huì)逐步由供不應(yīng)求向供求持穩(wěn)轉(zhuǎn)變，價(jià)格下行亦在情理之中。之所以我們認(rèn)為降幅有限，以穩(wěn)為主。一方面基于一線城市調(diào)控政策仍存在松動(dòng)空間，北上廣深杭當(dāng)前均未出臺(tái)強(qiáng)力救市措施，僅局部城市諸如上海、杭州等邊緣區(qū)域落戶購(gòu)房有所松動(dòng)，若限制性政策松綁，整體房?jī)r(jià)便存在反彈的可能。另一方面，從開發(fā)商角度而言，隨著不斷降價(jià)，利潤(rùn)空間也在逐步縮水。我們羅列了5城近5年來(lái)房地價(jià)比變動(dòng)情況，整體呈現(xiàn)出穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)，除廣深之外，2022年前9月其余城市房地價(jià)比基本都在2.5以下，未來(lái)降價(jià)空間不大。此外，降價(jià)也會(huì)帶來(lái)前期購(gòu)房客戶維權(quán)、對(duì)于品牌負(fù)面影響較大，與這類直降相比，房企更愿意采用分銷渠道帶客模式將部分利潤(rùn)讓渡給第三方中介平臺(tái)，因而后續(xù)分銷渠道在項(xiàng)目成交占比還將進(jìn)一步增大。

??（三）四季度滬杭外圍放量或?qū)?dòng)房?jī)r(jià)下行，北京折扣力度有限（略）