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城市:全國(guó)
發(fā)布時(shí)間:2022-10-18
報(bào)告類型:住宅交易分析
發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??本周觀點(diǎn)

??政策：二十大報(bào)告強(qiáng)調(diào)租購(gòu)并舉，9城調(diào)控政策分類放松

??樓市成交：總量低位回升，但開盤去化率和來(lái)訪轉(zhuǎn)化率再降

??新增供應(yīng)：總量環(huán)比翻兩番，杭州4盤入圍全國(guó)供應(yīng)面積TOP10

??疫情動(dòng)態(tài)

??截止至2022年10月16日，內(nèi)地城市中，本周新增確診病例較多的有廣州、呼和浩特等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近期全國(guó)有超過20個(gè)城市發(fā)布“靜態(tài)管理”疫情防控通告，部分城市已解除區(qū)域靜態(tài)管理，宜賓等還處在區(qū)域靜態(tài)管控中。全國(guó)現(xiàn)有2307個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)、1532個(gè)中風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)、434個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)。

??政策動(dòng)態(tài)

??二十大報(bào)告強(qiáng)調(diào)租購(gòu)并舉

??9城調(diào)控政策分類放松

??第42周，中央及地方出臺(tái)一系列穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)控松綁、保交付等政策。

??中央層面，10月13日，央行行長(zhǎng)易綱表示，人民銀行將推動(dòng)“保交樓”專項(xiàng)借款加快落地使用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。10月16日，二十大報(bào)告定調(diào)房地產(chǎn)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

??地方層面，9城房地產(chǎn)政策分類放松，需求端主要涉及松綁限貸、放寬公積金貸款、發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼等、放松預(yù)售、放松預(yù)售資金監(jiān)管等。第一，徐州豐縣放松限貸，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)首次購(gòu)房及二套住房降低首付比例至20%；第二，湛江、柳州8市縣放松公積金貸款，例如湛江，第一次住房公積金貸款結(jié)清后即可申請(qǐng)住房公積金貸款，并提高公積金貸款額度，首次使用單人、雙人可貸額度分別提高至40萬(wàn)、70萬(wàn)，二次使用額度分別為30萬(wàn)、60萬(wàn)；第三，徐州豐縣、益陽(yáng)安化發(fā)布購(gòu)房補(bǔ)貼，例如豐縣，購(gòu)買現(xiàn)售商品住房的按繳納契稅的50%享受購(gòu)房補(bǔ)貼，購(gòu)買預(yù)售商品住房的按繳納契稅的100%享受購(gòu)房補(bǔ)貼；第四，安慶宿松、益陽(yáng)安化放松預(yù)售取證，例如安化，新建多層建筑形象進(jìn)度達(dá)到三分之一及以上，高層建筑形象進(jìn)度達(dá)到四分之一以上的房屋，可申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可；第五，安慶宿松縣適度放松預(yù)售資金監(jiān)管，在12月31日前，對(duì)未停工停產(chǎn)、竣工驗(yàn)收備案前的項(xiàng)目，可提高一個(gè)撥付節(jié)點(diǎn)撥付。

??易綱：央行將加大穩(wěn)健貨幣政策實(shí)施力度，推動(dòng)保交樓專款落地使用；
??宿松：預(yù)售資金監(jiān)管賬戶即使被凍結(jié)，也可用來(lái)支付工程款等；
??北京：公積金5年以上貸款利率已下調(diào)至3.1%；
??湖北神農(nóng)架林區(qū)：公積金階段性政策，認(rèn)貸不認(rèn)房，延長(zhǎng)貸款期限至退休后5年；
??貴州：鼓勵(lì)機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位職工開展商品房團(tuán)購(gòu)；
??湛江：擬調(diào)整公積金貸款額度，第一次申請(qǐng)?zhí)嶂撩繎糇罡?0萬(wàn)元；
??重慶：首套個(gè)人公積金貸款利率下調(diào)0.15%，五年以上調(diào)整為3.1%；
??天津：首套個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)，5年期以下利率調(diào)至2.6%；
??徐州豐縣：購(gòu)買城區(qū)新房享購(gòu)房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)降低二套房首付比例；
??央行：期限1年以上已放公積金貸款，明年起執(zhí)行下調(diào)后利率；
??柳州：住房公積金貸款利率最低降至2.6%，另擬調(diào)整貸款額度上限最高至70萬(wàn)；
??靖江：公積金可貸額度翻倍，延長(zhǎng)二手房和翻建住房貸款期限；
??武漢：首套住房公積金貸款利率下調(diào)0.15個(gè)百分點(diǎn)，二套利率保持不變；
??安化：提高公積金貸款額度至45萬(wàn)元，貸款額不高于房?jī)r(jià)八成；
??興化：雙職工首次申請(qǐng)住房公積金貸款最高額調(diào)至100萬(wàn)；
??來(lái)賓：提高公積金月度提取額度，最高未婚900元，已婚1600元；
??貴陽(yáng)：首套個(gè)人住房公積金貸款利率降至3.1％；
??泰州高港區(qū)：設(shè)公積金貸款家庭保底額度金額20萬(wàn)元。

??新房成交

??總量低位回升

??但開盤去化率和來(lái)訪轉(zhuǎn)化率再降2022年第42周，一線城市成交指數(shù)為108.92，環(huán)比增長(zhǎng)78.30點(diǎn)；二線城市成交指數(shù)為64.71，環(huán)比增長(zhǎng)35.15點(diǎn)；三四線城市成交指數(shù)為74.40，環(huán)比增長(zhǎng)30.42點(diǎn)。

??一線城市：4城新房成交面積環(huán)比上周皆倍增，但上海、廣州主要是因?yàn)樯现芑鶖?shù)低，北京、深圳成交明顯放量，較周平均也接近翻番。

??二線城市：環(huán)比來(lái)看，11個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市除重慶外，其他成交均明顯回升，其中成都解封后成交持續(xù)放量，增至42萬(wàn)平方米，環(huán)比增261%居首，但杭州、蘇州、南京等成交雖然環(huán)比增幅較高，但實(shí)際成交量不及周平均水平，樓市難言實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。

??三四線城市：受低基數(shù)因素影響，三四線城市成交同樣漲多跌少，江門、汕頭等環(huán)比翻番，肇慶、溫州等成交持續(xù)高位運(yùn)行。

??第42周，6個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市共計(jì)開盤/加推9次，平均開盤去化率為15%，較上周下降6個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)慶后第一周，各地房企推盤節(jié)奏有所放緩，推盤套數(shù)明顯下降，另外，所推項(xiàng)目也大多位于郊區(qū)，例如杭州入市的3個(gè)項(xiàng)目均位于富陽(yáng)臨安，又如北京所推項(xiàng)目位于房山，重慶唯一一個(gè)推盤項(xiàng)目位于巴南，導(dǎo)致平均去化率進(jìn)一步走低。

??項(xiàng)目開盤冷熱分化，成都天投中海天府合印取得較好去化銷售表現(xiàn)，去化率達(dá)到81%，而其他項(xiàng)目大多位于非核心區(qū)域，去化普遍承壓，尤其是杭州富春玉園、重慶中交錦悅、寧波奧克斯?山悅云庭去化率不足10%。

??聚焦城市層面去化情況，本周南京去化率繼續(xù)低位運(yùn)行，杭州、北京去化率較上周均明顯回落，主要原因是推售項(xiàng)目的區(qū)位差異。

??由于本周開盤項(xiàng)目較少，續(xù)銷項(xiàng)目較多，我們?cè)黾恿藢?duì)重點(diǎn)城市續(xù)銷項(xiàng)目來(lái)訪和認(rèn)購(gòu)情況的監(jiān)測(cè)。19個(gè)重點(diǎn)城市單項(xiàng)目平均來(lái)訪量229組，較上周增加64組，來(lái)訪情況有所好轉(zhuǎn)，尤其是北京、深圳、徐州單項(xiàng)目來(lái)訪量顯著提升。但19城平均認(rèn)購(gòu)率不升反降，由10%降至6%，鹽城、福州等認(rèn)購(gòu)率均有不同程度下滑。