[克而瑞]庫存月報(bào) | 百城去化轉(zhuǎn)增超20個(gè)月,深寧蓉渝等庫存漲幅居前(2022年10月)

2022-10-21 15:33:20

掃描二維碼分享
  • 城市:全國
  • 發(fā)布時(shí)間:2022-10-21
  • 報(bào)告類型:住宅交易分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??指標(biāo)說明

??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”以來,2018-2019年全國商品房待售面積持續(xù)下行,2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲,使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”,庫存規(guī)模也由降跳增,迎來新一輪周期變換,為市場各方所關(guān)注。

??為此,我們梳理了全國百城數(shù)據(jù),通過商品房待售面積(小口徑),商品住宅狹義庫存量(中口徑)、商品住宅廣義庫存量(大口徑)三個(gè)維度,每月20日定期發(fā)布《全國商品住房百城庫存月報(bào)》,以期將庫存總量變化趨勢(shì)和各城市市場的差異分化能及時(shí)傳達(dá)給市場。

??附注:

??1、商品房待售面積:指報(bào)告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中,尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積,但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫存量:指報(bào)告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷售的商品住宅建筑面積中,尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫存量:指報(bào)告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動(dòng)工總建面積加上已動(dòng)工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測算,統(tǒng)計(jì)城市地域范圍除市本級(jí)之外還包含下轄縣市。

??2022年9月,房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn),百城供應(yīng)集中放量環(huán)比大增近3成,成交則小幅微增5%,狹義庫存延續(xù)5.92億平高位波動(dòng),去化周期則由降轉(zhuǎn)增至21.4個(gè)月。廣義庫存高位微增至28.14億平,潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??目前來看,除了環(huán)都市圈三四線城市之外,部分核心一二線諸如深圳、南京、成都、重慶等狹義庫存漲幅居前,均超15%。若成交沒有顯著改善,短期庫存壓力依舊較大。

??狹義庫存

??微增1%至5.9億平且一線同比增12%居首

??百城去化周期首超20個(gè)月

??2022年9月,狹義庫存延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù),2022年9月百城商品住宅庫存量達(dá)到了59226萬平方米,同環(huán)比均微增1%。9月房企推盤積極性穩(wěn)步增加,百城供應(yīng)集中放量,環(huán)比大增28%,成交止跌,環(huán)比微增4%,與上月基本持平,供應(yīng)略高于成交,拉動(dòng)狹義庫存高位微增,去化周期則呈現(xiàn)由降轉(zhuǎn)增,由2022年8月末的19.6個(gè)月增至21.4個(gè)月。

??庫存量來看,一線供應(yīng)已連續(xù)2個(gè)月集中放量,9月庫存環(huán)比增4%,同比上漲12%,同比漲幅居居各能級(jí)之首。二、三線城市整體持穩(wěn),同環(huán)比漲幅基本都在1%以內(nèi),不過從絕對(duì)量來看,二、三線目前庫存量仍處于2019年以來高位,短期成交復(fù)蘇利好有限,后期去化仍面臨較大壓力。

??去化周期來看,一線持平上月,環(huán)比微增1%,一線主要得益于北京、上海成交高熱不退,去化周期由12.9個(gè)月增至13.1個(gè)月。二線成交大幅回落,因疫情不確定性影響,局部城市諸如天津、成都等成交大幅回落,寧波、武漢等成交進(jìn)一步探底,使得總體去化周期由降轉(zhuǎn)增,9月回升至20個(gè)月。三四線9月末去化周期與二線類似,環(huán)比轉(zhuǎn)增9%,達(dá)25.3個(gè)月,顯著高于百城平均。

??狹義庫存

??深寧蓉渝等庫存同比漲幅超15%

??蘭哈等二線去化周期40個(gè)月以上

??聚焦到短期庫存壓力較大的單個(gè)城市,從狹義庫存總量TOP20來看,主要積壓在北部和中西部二線城市,青島、武漢、沈陽9月末狹義庫存量均超2000萬平方米,位列本月末狹義庫存總量TOP3?;葜荨⒎鹕?、煙臺(tái)等三四線城市同樣是庫存“大戶”,9月末狹義庫存量均超1200萬平,其中成都同比增幅達(dá)44%,廣州、惠州同比增幅也在10%以上,短期內(nèi)庫存積壓情況依舊比較嚴(yán)重。

??而從同比漲幅TOP20來看,除了環(huán)都市圈弱三線城市之外,我們看到諸如成都、深圳、南京、廈門、重慶、寧波等二線城市也屬“榜上有名”,究其原因,與短期供應(yīng)放量、成交轉(zhuǎn)弱密不可分。成都主要是受到疫情影響,深圳、南京整體成交慘淡,寧波更是一降再降,因而短期庫存積壓情況顯現(xiàn),狹義庫存同比漲幅均超15%。

??從去化周期來看,我們篩選了9月庫存去化周期TOP20城市,除了寶雞、煙臺(tái)等因前期供應(yīng)過量導(dǎo)致庫存積壓的城市之外,還有汕頭、金華、惠州等因需求透支,短期成交低迷造成去化周期攀升的城市。還有部分北部和中西部二線城市諸如蘭州、大連、哈爾濱等去化周期超40個(gè)月且同比持增,短期內(nèi)去化承壓。

?   廣義庫存

      持增至28.14億平

??京滬深集中土拍拉動(dòng)一線同比增9% 

??廣義庫存延續(xù)上月高位持穩(wěn)走勢(shì),2022年9月末達(dá)281365萬平方米,較上月微增0.25%,同比上漲3%。目前來看,狹義庫存基本與上月持平,房企拿地、開工積極性一般,9月雖多城迎來集中土拍,但整體土地成交并未迎來顯著放量,年末將至,房企集中營銷促回款,加之當(dāng)前下行行情下拿地投資趨于謹(jǐn)慎保守,整體土地成交量仍處低位徘徊。此外,隨著停工斷貸問題發(fā)酵,各地政府銀行積極出面解決,督促開發(fā)商,主力都在保交付,因而整體新開工進(jìn)度也間接受到了不利影響。

??不同能級(jí)城市表現(xiàn)不一:一線城市同環(huán)比齊增,增幅分別達(dá)到9%和2%。二線與上月和去年同期基本持平,同比增長5%,庫存風(fēng)險(xiǎn)可控;三四線最為平穩(wěn),環(huán)比下降0.1%,同比增長0.4%,整體延續(xù)高位持穩(wěn)。具體來看,

??一線城市中,上海、北京、深圳同環(huán)比齊增,三城均于9月完成了第三輪集中土拍,其中北京成交18宗地,成交建面達(dá)147萬平方米,共收金500億元;上海共成交35宗地,建筑面積超過300萬平方米,總成交金額突破千億,創(chuàng)下上海集中供地以來成交金額新高;深圳三批次推出的7宗地中1宗流拍,其余6宗雖順利成交但也多以底價(jià)出讓,成交金額逾100億元。僅廣州一城持平上月,同比下降8%,但考量其廣義庫存超5000萬平,在四個(gè)一線城市中居首,潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??二三線城市中,青島、武漢9月末廣義庫存量領(lǐng)先,高位持穩(wěn),突破9000萬平方米,惠州、肇慶、重慶、廣州為第二梯隊(duì),基本持穩(wěn)在5400-5800萬平。變化情況來看,環(huán)比波動(dòng)不大,多數(shù)城市漲跌幅不超過5%。其中合肥因9月23日第三輪集中土拍,24宗地全部成功出讓致未開工地塊量攀升,廣義庫存環(huán)比上漲14%。不過相較于2021年同期,漲多跌少:青島、鎮(zhèn)江同比漲幅均超30%, 主要是前期供地過量,庫存基數(shù)較大,加之行情轉(zhuǎn)淡,潛在去化風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。而部分城市諸如大廠、燕郊、江陰、香河、湛江、汕頭、茂名等廣義庫存顯著回落,同比降幅均在20%以上。

??綜上,9月樓市止跌企穩(wěn),供應(yīng)顯著放量而成交微增,供應(yīng)略高于成交,因而狹義庫存延續(xù)5.92億平高位持增,去化周期降增至21.4個(gè)月,廣義庫存28.14億平持平上月。

??分能級(jí)來看,分化趨勢(shì)依舊:一線因供應(yīng)集中放量,狹義庫存持增,北京、上海等成交高熱不退帶動(dòng)一線去化周期持穩(wěn)13個(gè)月,廣義庫存環(huán)比微增2%,同比上漲9%,庫存風(fēng)險(xiǎn)基本可控;二線“中規(guī)中矩”,廣、狹義庫存基本與上月持平,成交轉(zhuǎn)弱,去化周期增至20個(gè)月。三四線庫存高企,去化周期達(dá)25.3個(gè)月,顯著超百城平均,廣義庫存雖環(huán)比回落,但考量其基數(shù)仍達(dá)12.8億平,潛在庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??預(yù)判2022年10月,我們認(rèn)為,“銀十”預(yù)期爽約,市場仍將延續(xù)低位探底行情,供應(yīng)預(yù)期持穩(wěn),而基于10月上旬的成交表現(xiàn),整體成交大概率與本月持平或小幅微降。在這樣的前提假設(shè)之下,狹義庫存整體延續(xù)穩(wěn)中有增走勢(shì),而去化周期則會(huì)延續(xù)增勢(shì)。

??分能級(jí)來看,庫存壓力較小的無疑是一線城市,供應(yīng)放量帶來了短期狹義庫存增長,但去化周期基本可保持在15個(gè)月以內(nèi)。二線去化周期仍存在進(jìn)一步拉長的趨勢(shì)。三四線城市調(diào)整周期更長,尤其是對(duì)于基本面缺乏支撐且購買力嚴(yán)重不足的廣大三四線城市,諸如北海、銅陵、寶雞等,這些基本都是人口凈流出城市,目前商品住宅消化周期均在50個(gè)月以上,即便供應(yīng)不再放量,以目前低迷的成交走勢(shì)來看,中長期庫存風(fēng)險(xiǎn)依舊較大。

??而就廣義庫存而言,預(yù)期仍將高位持穩(wěn),因各地“保交付”政策陸續(xù)迎來實(shí)質(zhì)性落地,房企的工作重心預(yù)期也將圍繞此展開,整體新開工意愿不高,未開工地塊量預(yù)期還將延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)。

??附表1:百城2022年9月末商品住宅庫存量和同環(huán)比變動(dòng)情況(單位:萬平方米)(略)

??附表2:百城2022年9月末商品住宅庫存量去化周期和同環(huán)比變動(dòng)情況(單位:月)(略)

??附表3:百城2022年9月末商品住宅廣義庫存量和變動(dòng)情況(單位:萬平方米)(略)

專 題
返回頂部
掃描二維碼分享
返回頂部
{"code": 200, "msg": "ok"}