[克而瑞]庫存月報 | 百城去化轉增超20個月，深寧蓉渝等庫存漲幅居前（2022年10月）

??指標說明

??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”以來，2018-2019年全國商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規(guī)模也由降跳增，迎來新一輪周期變換，為市場各方所關注。

??為此，我們梳理了全國百城數(shù)據(jù)，通過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫存量（中口徑）、商品住宅廣義庫存量（大口徑）三個維度，每月20日定期發(fā)布《全國商品住房百城庫存月報》，以期將庫存總量變化趨勢和各城市市場的差異分化能及時傳達給市場。

??附注：

??1、商品房待售面積：指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫存量：指報告期末已批準預售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫存量：指報告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動工總建面積加上已動工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測算，統(tǒng)計城市地域范圍除市本級之外還包含下轄縣市。

??2022年9月，房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，百城供應集中放量環(huán)比大增近3成，成交則小幅微增5%，狹義庫存延續(xù)5.92億平高位波動，去化周期則由降轉增至21.4個月。廣義庫存高位微增至28.14億平，潛在庫存風險依舊較大。

??目前來看，除了環(huán)都市圈三四線城市之外，部分核心一二線諸如深圳、南京、成都、重慶等狹義庫存漲幅居前，均超15%。若成交沒有顯著改善，短期庫存壓力依舊較大。

??狹義庫存

??微增1%至5.9億平且一線同比增12%居首

??百城去化周期首超20個月

??2022年9月，狹義庫存延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年9月百城商品住宅庫存量達到了59226萬平方米，同環(huán)比均微增1%。9月房企推盤積極性穩(wěn)步增加，百城供應集中放量，環(huán)比大增28%，成交止跌，環(huán)比微增4%，與上月基本持平，供應略高于成交，拉動狹義庫存高位微增，去化周期則呈現(xiàn)由降轉增，由2022年8月末的19.6個月增至21.4個月。

??庫存量來看，一線供應已連續(xù)2個月集中放量，9月庫存環(huán)比增4%，同比上漲12%，同比漲幅居居各能級之首。二、三線城市整體持穩(wěn)，同環(huán)比漲幅基本都在1%以內，不過從絕對量來看，二、三線目前庫存量仍處于2019年以來高位，短期成交復蘇利好有限，后期去化仍面臨較大壓力。

??去化周期來看，一線持平上月，環(huán)比微增1%，一線主要得益于北京、上海成交高熱不退，去化周期由12.9個月增至13.1個月。二線成交大幅回落，因疫情不確定性影響，局部城市諸如天津、成都等成交大幅回落，寧波、武漢等成交進一步探底，使得總體去化周期由降轉增，9月回升至20個月。三四線9月末去化周期與二線類似，環(huán)比轉增9%，達25.3個月，顯著高于百城平均。

??狹義庫存

??深寧蓉渝等庫存同比漲幅超15%

??蘭哈等二線去化周期40個月以上

??聚焦到短期庫存壓力較大的單個城市，從狹義庫存總量TOP20來看，主要積壓在北部和中西部二線城市，青島、武漢、沈陽9月末狹義庫存量均超2000萬平方米，位列本月末狹義庫存總量TOP3?；葜荨⒎鹕?、煙臺等三四線城市同樣是庫存“大戶”，9月末狹義庫存量均超1200萬平，其中成都同比增幅達44%，廣州、惠州同比增幅也在10%以上，短期內庫存積壓情況依舊比較嚴重。

??而從同比漲幅TOP20來看，除了環(huán)都市圈弱三線城市之外，我們看到諸如成都、深圳、南京、廈門、重慶、寧波等二線城市也屬“榜上有名”，究其原因，與短期供應放量、成交轉弱密不可分。成都主要是受到疫情影響，深圳、南京整體成交慘淡，寧波更是一降再降，因而短期庫存積壓情況顯現(xiàn)，狹義庫存同比漲幅均超15%。

??從去化周期來看，我們篩選了9月庫存去化周期TOP20城市，除了寶雞、煙臺等因前期供應過量導致庫存積壓的城市之外，還有汕頭、金華、惠州等因需求透支，短期成交低迷造成去化周期攀升的城市。還有部分北部和中西部二線城市諸如蘭州、大連、哈爾濱等去化周期超40個月且同比持增，短期內去化承壓。

?   廣義庫存

      持增至28.14億平

??京滬深集中土拍拉動一線同比增9% 

??廣義庫存延續(xù)上月高位持穩(wěn)走勢，2022年9月末達281365萬平方米，較上月微增0.25%，同比上漲3%。目前來看，狹義庫存基本與上月持平，房企拿地、開工積極性一般，9月雖多城迎來集中土拍，但整體土地成交并未迎來顯著放量，年末將至，房企集中營銷促回款，加之當前下行行情下拿地投資趨于謹慎保守，整體土地成交量仍處低位徘徊。此外，隨著停工斷貸問題發(fā)酵，各地政府銀行積極出面解決，督促開發(fā)商，主力都在保交付，因而整體新開工進度也間接受到了不利影響。

??不同能級城市表現(xiàn)不一：一線城市同環(huán)比齊增，增幅分別達到9%和2%。二線與上月和去年同期基本持平，同比增長5%，庫存風險可控；三四線最為平穩(wěn)，環(huán)比下降0.1%，同比增長0.4%，整體延續(xù)高位持穩(wěn)。具體來看，

??一線城市中，上海、北京、深圳同環(huán)比齊增，三城均于9月完成了第三輪集中土拍，其中北京成交18宗地，成交建面達147萬平方米，共收金500億元；上海共成交35宗地，建筑面積超過300萬平方米，總成交金額突破千億，創(chuàng)下上海集中供地以來成交金額新高；深圳三批次推出的7宗地中1宗流拍，其余6宗雖順利成交但也多以底價出讓，成交金額逾100億元。僅廣州一城持平上月，同比下降8%，但考量其廣義庫存超5000萬平，在四個一線城市中居首，潛在庫存風險依舊較大。

??二三線城市中，青島、武漢9月末廣義庫存量領先，高位持穩(wěn)，突破9000萬平方米，惠州、肇慶、重慶、廣州為第二梯隊，基本持穩(wěn)在5400-5800萬平。變化情況來看，環(huán)比波動不大，多數(shù)城市漲跌幅不超過5%。其中合肥因9月23日第三輪集中土拍，24宗地全部成功出讓致未開工地塊量攀升，廣義庫存環(huán)比上漲14%。不過相較于2021年同期，漲多跌少：青島、鎮(zhèn)江同比漲幅均超30%， 主要是前期供地過量，庫存基數(shù)較大，加之行情轉淡，潛在去化風險依舊較大。而部分城市諸如大廠、燕郊、江陰、香河、湛江、汕頭、茂名等廣義庫存顯著回落，同比降幅均在20%以上。

??綜上，9月樓市止跌企穩(wěn)，供應顯著放量而成交微增，供應略高于成交，因而狹義庫存延續(xù)5.92億平高位持增，去化周期降增至21.4個月，廣義庫存28.14億平持平上月。

??分能級來看，分化趨勢依舊：一線因供應集中放量，狹義庫存持增，北京、上海等成交高熱不退帶動一線去化周期持穩(wěn)13個月，廣義庫存環(huán)比微增2%，同比上漲9%，庫存風險基本可控；二線“中規(guī)中矩”，廣、狹義庫存基本與上月持平，成交轉弱，去化周期增至20個月。三四線庫存高企，去化周期達25.3個月，顯著超百城平均，廣義庫存雖環(huán)比回落，但考量其基數(shù)仍達12.8億平，潛在庫存風險依舊較大。

??預判2022年10月，我們認為，“銀十”預期爽約，市場仍將延續(xù)低位探底行情，供應預期持穩(wěn)，而基于10月上旬的成交表現(xiàn)，整體成交大概率與本月持平或小幅微降。在這樣的前提假設之下，狹義庫存整體延續(xù)穩(wěn)中有增走勢，而去化周期則會延續(xù)增勢。

??分能級來看，庫存壓力較小的無疑是一線城市，供應放量帶來了短期狹義庫存增長，但去化周期基本可保持在15個月以內。二線去化周期仍存在進一步拉長的趨勢。三四線城市調整周期更長，尤其是對于基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的廣大三四線城市，諸如北海、銅陵、寶雞等，這些基本都是人口凈流出城市，目前商品住宅消化周期均在50個月以上，即便供應不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風險依舊較大。

??而就廣義庫存而言，預期仍將高位持穩(wěn)，因各地“保交付”政策陸續(xù)迎來實質性落地，房企的工作重心預期也將圍繞此展開，整體新開工意愿不高，未開工地塊量預期還將延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢。

??附表1：百城2022年9月末商品住宅庫存量和同環(huán)比變動情況（單位：萬平方米）（略）

??附表2：百城2022年9月末商品住宅庫存量去化周期和同環(huán)比變動情況（單位：月）（略）

??附表3：百城2022年9月末商品住宅廣義庫存量和變動情況（單位：萬平方米）（略）