[克而瑞]2018年1-9月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100

??導(dǎo) 讀 

??市場(chǎng)回歸理性之下，房企拿地也愈發(fā)謹(jǐn)慎。

??榜單解讀

??三季度，土地流拍增多、溢價(jià)回落、地價(jià)下降，種種跡象表明土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)“轉(zhuǎn)冷”信號(hào)。市場(chǎng)回歸理性之下，房企拿地也愈發(fā)謹(jǐn)慎，上半年“搶規(guī)模”不再，“促回款、穩(wěn)現(xiàn)金、活下去”成為各家房企的共識(shí)，從榜單中近3成企業(yè)9月未拿地、以及各梯隊(duì)拿地銷售比較去年大幅下滑也可見一斑。在整體保持謹(jǐn)慎之下，分化仍存。相較而言，卓越、遠(yuǎn)洋、中梁等企業(yè)拿地依然相對(duì)積極，貨值的補(bǔ)充也為接下來“寒冬”屯好糧草。城市選擇上，三四線和近期火熱中西部仍是房企聚焦點(diǎn)，但隨著市場(chǎng)銷售進(jìn)一步下降，未來房企選擇的范圍將縮小，應(yīng)暫時(shí)采取收縮戰(zhàn)略、選擇優(yōu)質(zhì)三四線、重點(diǎn)關(guān)注前期土地降溫幅度大的二線城市。

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??貨值集中度進(jìn)一步上升至53%

??規(guī)模效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵

??三季度以來土地市場(chǎng)降溫顯著，企業(yè)拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎，但強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局未變。從1-9月各梯隊(duì)房企的銷售、新增貨值在百強(qiáng)中的占比來看，土地資源仍傾向規(guī)模房企，銷售TOP10房企獲得半數(shù)土地，新增貨值在百強(qiáng)占比達(dá)到53%，較1-8月增長3個(gè)百分點(diǎn)，且比銷售集中度高出8個(gè)百分點(diǎn)，規(guī)模增長潛力仍在。TOP30以后的企業(yè)，各梯隊(duì)銷售集中度高于貨值集中度，在當(dāng)前市場(chǎng)逐步下行、土地市場(chǎng)降溫、融資收緊的背景下，未來生存環(huán)境不容樂觀，可以預(yù)見競(jìng)爭將更加激烈?？傮w而言，未來TOP100房企的規(guī)模還將繼續(xù)分化，中小企業(yè)差距將越拉越大。

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??中梁、中駿未來銷售穩(wěn)固上升潛力大

??新增貨值榜單中，旭輝、中梁、中駿表現(xiàn)格外搶眼，分列排在第10、第12位和第19位。對(duì)比第15、22和58的銷售金額排名，躋身總土儲(chǔ)貨值前二十的三家企業(yè)，一方面為度過接下來可能會(huì)到來的“寒冬”儲(chǔ)備了充裕糧草，另一方面也給未來銷售業(yè)績持續(xù)增長打下夯實(shí)基礎(chǔ)。此外，還有一些銷售百強(qiáng)企業(yè)如融僑、越秀、路勁、海倫堡等并未上榜。其一，新增拿地的放緩很可能影響其全年業(yè)績排名；其二，放緩節(jié)奏也是應(yīng)對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)下滑的對(duì)策之一。

??由此可見，百強(qiáng)房企的分化持續(xù)加深，龍頭房企依靠自身規(guī)模效應(yīng)，投資戰(zhàn)略上可操作空間大，應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力較強(qiáng)。中型房企一面需要通過快速擴(kuò)充土儲(chǔ)沖擊更高規(guī)模；另一方面也在警惕快速擴(kuò)張下的風(fēng)險(xiǎn)。而小房企差距則被越拉越大，資金短缺、銷售乏力、投資困難的惡性循環(huán)倒逼企業(yè)加速離開市場(chǎng)，預(yù)計(jì)這一輪“冬天”里不少小企業(yè)將成為收并購的對(duì)象。

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??拿地銷售比較去年大幅下滑

??企業(yè)投資趨謹(jǐn)慎

??政策持續(xù)調(diào)控、市場(chǎng)預(yù)期不斷向下、融資渠道收緊等多方面因素導(dǎo)致前三個(gè)季度房企投資力度較去年大幅下滑，整體投資意愿趨于謹(jǐn)慎，加快回款、保證現(xiàn)金流是當(dāng)前首要任務(wù)。

??拿地銷售比來看，前九月土地投資力度整體弱于去年。1-9月銷售百強(qiáng)房企平均拿地銷售比為0.44，相比2017年0.6仍有一定差距。各梯隊(duì)來看，全部較去年大幅下滑。尤其是TOP30以后房企，下降幅度較大，地價(jià)上漲、資金緊缺、銷售乏力是導(dǎo)致下滑的主要原因，未來生存空間進(jìn)一步遭到擠壓。就銷售TOP11-20房企而言，盡管拿地銷售比較去年下滑顯著，但整體高于今年平均值和其他梯隊(duì)，梯隊(duì)內(nèi)競(jìng)爭也異常激烈，土儲(chǔ)的變化很有可能影響全年乃至未來的銷售排名。

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??卓越、遠(yuǎn)洋今年積極拿地相對(duì)積極

??前9月，仍部分企業(yè)拿地較為積極。卓越、遠(yuǎn)洋等拿地銷售比在0.9以上，顯著高于行業(yè)平均和去年水平，但兩家企業(yè)總土儲(chǔ)去化相對(duì)較慢，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，未來如何把土儲(chǔ)轉(zhuǎn)化為銷售，需要在運(yùn)營、機(jī)制體制等多方面進(jìn)行優(yōu)化。此外，旭輝、中梁、招商等今年拿地勢(shì)頭強(qiáng)勁，一方面是為了在高周轉(zhuǎn)的前提下沖擊更高的銷售排名，另一方面整體去化較快，也需要積極進(jìn)行貨值補(bǔ)充。

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??房企拿地聚焦三四線和中西部

??截止到9月末，銷售TOP100房企拿地仍然集中在三四線。數(shù)據(jù)顯示，三四線新增拿地建面占比達(dá)到60%,與上半年保持一致，目前來看房企對(duì)于能級(jí)的選擇并未出現(xiàn)較大轉(zhuǎn)向。區(qū)域來看，中西部依然延續(xù)火熱態(tài)勢(shì)，成為房企布局的重心，新增拿地建面占比接近40%，高出占比第二的長三角13個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)短期中西部仍然是房企角逐的主要戰(zhàn)場(chǎng)。

??城市選擇方面，首先，前9月百強(qiáng)房企拿地TOP10城市中，有半數(shù)來自中西部，其中重慶和鄭州位列榜首，也從側(cè)面反映了當(dāng)前中西部土地市場(chǎng)的熱度，以及房企對(duì)于中西部區(qū)域的重視程度。其次，TOP15城市中二線城市占絕對(duì)比重，表明在三四線市場(chǎng)走勢(shì)不樂觀的情況下，房企重點(diǎn)投資城市仍聚焦在高能級(jí)的二線城市。

??6?投資節(jié)奏放緩

??拿地將“更聚焦、更精準(zhǔn)”

??三季度，緊縮的政策環(huán)境沒有絲毫轉(zhuǎn)變跡象，“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期急轉(zhuǎn)向下，加大企業(yè)銷售難度，降價(jià)、打折成為房企營銷的主要手段，隨著政策多變期三四線市場(chǎng)熱度逐步衰退、地價(jià)非理性上漲，疊加外部環(huán)境的不穩(wěn)定，資金收緊等因素，房企投資更趨謹(jǐn)慎，拿地節(jié)奏放緩毋庸置疑，尤其是高杠桿、高負(fù)債企業(yè)，短期甚至采取暫停拿地策略。

??城市選擇上，投資應(yīng)“更聚焦、更精準(zhǔn)”，短暫采取收縮戰(zhàn)略，控風(fēng)險(xiǎn)要成為首要目標(biāo)。在把握周期和板塊的前提下，一方面聚焦在市場(chǎng)熱度仍維持的區(qū)域，例如中西部的高能級(jí)二線及部分三四線，另一方面，對(duì)于三四線的整體布局，應(yīng)該更精準(zhǔn)，警惕和回避因短期炒作導(dǎo)致市場(chǎng)非理性過熱的城市，提高企業(yè)城市進(jìn)駐門檻和標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)需要緊盯二線城市的土地的底部機(jī)遇，尤其是對(duì)東部已長期調(diào)整的二線持續(xù)關(guān)注，等待“抄底”時(shí)機(jī)。總體而言，“促回款、穩(wěn)現(xiàn)金、緊投資、提標(biāo)準(zhǔn)”是四季度房企在投資和銷售上的主要任務(wù)，畢竟“活下去”才能沖的更高。