[克而瑞]2018年1-10月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100

??導(dǎo) 讀 

??五成土地被TOP10收入囊中，三成房企10月未拿地。

??文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??四季度伊始，多地加大土地供應(yīng)量，但核心城市低溢價(jià)、流拍地塊數(shù)量依然不減，市場(chǎng)延續(xù)三季度以來“轉(zhuǎn)冷”趨勢(shì)。政策嚴(yán)、銷售難、資金緊導(dǎo)致企業(yè)拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎，其中1-10月各梯隊(duì)拿地銷售比均較去年大幅下滑，且榜單中有近三成企業(yè)10月未拿地，甚至個(gè)別企業(yè)自三季度以來就未有新增地塊入賬。整體來看，前十月部分企業(yè)在土地投資上表現(xiàn)亮眼，中梁、中駿、藍(lán)光新增土儲(chǔ)貨值已經(jīng)超去年全年。綜合而言，市場(chǎng)降溫導(dǎo)致回款難度加大，房企投資節(jié)奏會(huì)進(jìn)一步放緩，收縮投資拿地、強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金高周轉(zhuǎn)成為房企共識(shí)。布局來看，對(duì)于三四線城市應(yīng)更加謹(jǐn)慎，提高拿地標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)應(yīng)避免前期房?jī)r(jià)、地價(jià)過快上漲的三四線，重點(diǎn)關(guān)注土地供應(yīng)加大的、地價(jià)降溫的二線城市帶來的底部機(jī)遇。

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??五成土地被TOP10收入囊中

??在行業(yè)回歸資源主導(dǎo)之下，融資趨緊、市場(chǎng)逐步下行加速了土地資源流向規(guī)模房企。1-10月，銷售TOP10房企新增拿地貨值占百強(qiáng)52%，其中TOP3企業(yè)碧桂園、恒大、萬科三家的新增土儲(chǔ)就占到百強(qiáng)的四分之一，規(guī)模效應(yīng)得到充分體現(xiàn)。

??各梯隊(duì)房企銷售、新增貨值在百強(qiáng)中占比來看，僅銷售TOP10新增土儲(chǔ)貨值占比較銷售集中度高出8個(gè)百分點(diǎn)，一方面儲(chǔ)備適當(dāng)?shù)耐羶?chǔ)，保障了未來規(guī)模增長(zhǎng)的空間；另一方面，隨著市場(chǎng)不斷降溫，前三季度拿地充裕的情況下，四季度可以適當(dāng)放緩?fù)顿Y節(jié)奏有效防范風(fēng)險(xiǎn)。

??但TOP30以后的企業(yè)，不僅銷售集中度高于貨值集中度，未來發(fā)展規(guī)模受限，新增土儲(chǔ)也相對(duì)薄弱，市場(chǎng)即將步入“冬天”的情況下，整體生存環(huán)境堪憂，尤其是排名靠后的房企，隨時(shí)有被市場(chǎng)淘汰出局的可能。

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??投資愈發(fā)謹(jǐn)慎，三成房企10月未拿地

??在政策調(diào)控不放松以及融資環(huán)境偏緊之下，今年房企整體投資力度較弱。1-10月銷售百強(qiáng)房企平均拿地銷售比為0.42，相比2017年0.6差距頗大，且各梯隊(duì)來看全部較去年大幅下滑。其中TOP30以后房企下降力度更大，且顯著低于行業(yè)平均，現(xiàn)金流緊張導(dǎo)致拿地受限。例如、中交地產(chǎn)、首開股份等企業(yè)，1-10月拿地銷售比較去年下滑幅度超過50%。

??此外，土地市場(chǎng)也在三季度迎來拐點(diǎn)，流拍、低溢價(jià)成交、地價(jià)下降等均意味轉(zhuǎn)冷、降溫的信號(hào)。這一點(diǎn)從多數(shù)房企1-10月拿地銷售比均較1-9月下滑也可見一斑。值得注意的是，10月份近三成企業(yè)未拿地，也反映了當(dāng)前市場(chǎng)格局下開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地的態(tài)度。

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??中梁、中駿、藍(lán)光等新增貨值已超2017年全年

??盡管下半年房企投資較為謹(jǐn)慎，但整體來看，仍有部分企業(yè)在今年拿地積極。如中梁、中駿、藍(lán)光等企業(yè)，前十月新增貨值已經(jīng)超越去年全年，其中中梁較去年增長(zhǎng)1倍有余，延續(xù)了此前黑馬角色，而中駿、濱江、藍(lán)光等企業(yè)也在積極補(bǔ)充土儲(chǔ)，不僅為度過寒冬準(zhǔn)備了充足糧草，同時(shí)也為未來規(guī)模再上臺(tái)階打下夯實(shí)基礎(chǔ)。

??規(guī)模房企中，旭輝、新城、中南、綠城等今年新增土儲(chǔ)完成了去年80%以上，即便四季度投資放緩，完成和超越去年的新增土儲(chǔ)貨值問題不大。

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??三四線和中西部仍是投資布局的主要方向

??截止到10月末，銷售TOP100房企拿地依然集中在三四線。數(shù)據(jù)顯示，三四線新增拿地建面占比達(dá)到58%,較1-9月下降2個(gè)百分點(diǎn)，雖然房企對(duì)于能級(jí)的選擇并未出現(xiàn)較大轉(zhuǎn)向，但市場(chǎng)降溫、土地價(jià)格達(dá)到臨界點(diǎn)后，對(duì)于三四線，房企的選擇明顯更加謹(jǐn)慎。區(qū)域來看，中西部仍受房企青睞，前十月新增土儲(chǔ)建面占比達(dá)到40%，遠(yuǎn)超其他三個(gè)區(qū)域。

??城市選擇上，前十月拿地?zé)衢T城市仍主要聚焦在二線城市，新增土儲(chǔ)建面TOP10全部為二線城市，其中中西部占據(jù)五席，重慶、鄭州成為今年拿地最熱門的城市，房企爭(zhēng)相進(jìn)駐，熱度可見一斑。受房企青睞的三四線中，主要聚集在環(huán)一線周邊三四線，如佛山、南通等。也從側(cè)面證明在土地降溫不可逆的大勢(shì)下，優(yōu)質(zhì)的三四線仍然是房企的首選。

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??“收縮”與“撿漏”并行 提高指標(biāo)、加快資金周轉(zhuǎn)

??月末，住建部再次強(qiáng)調(diào)保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，遏制投機(jī)炒房，新華社也喊話“調(diào)控不是花拳繡腿”，決不會(huì)允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄。種種跡象表明，當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期下滑是不可逆的，房地產(chǎn)市場(chǎng)離“冬天”已經(jīng)不遠(yuǎn)了。而融資難、回款難導(dǎo)致企業(yè)投資意愿發(fā)生轉(zhuǎn)變，早在三季度中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上，多數(shù)企業(yè)已經(jīng)表達(dá)要謹(jǐn)慎拿地的態(tài)度。因此，四季度投資節(jié)奏放緩毋庸置疑，企業(yè)應(yīng)更注重資金周轉(zhuǎn)效率。

??城市選擇上，收縮戰(zhàn)略下拿地應(yīng)更謹(jǐn)慎和聚焦。尤其是三四線城市，政策正處多變期，應(yīng)謹(jǐn)惕前期房?jī)r(jià)、地價(jià)非理性上漲三四線，適當(dāng)提高地塊卡位指標(biāo)，選擇核心城市周邊、經(jīng)濟(jì)好、需求足、位于主城區(qū)地塊。二線城市中，上半年房企密集進(jìn)駐中西部、以及地價(jià)已經(jīng)接近臨界點(diǎn)，在整體熱度下滑的情況下，風(fēng)險(xiǎn)加大，投資布局應(yīng)該更加理性。

??以往經(jīng)驗(yàn)來看，四季度土地供應(yīng)量會(huì)加大，從近期北京、合肥等城市地塊密集入市便也可以佐證了。一方面是完成全年供地指標(biāo)，另一方面，是迫于土地財(cái)政壓力。可以預(yù)期，短期土地市場(chǎng)會(huì)供不應(yīng)求，地價(jià)將繼續(xù)下降。企業(yè)可重點(diǎn)關(guān)注前期流拍地塊，尤其是二線城市中位置尚佳、拆分和再次打折出讓的地塊。