[克而瑞]2018年1-11月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100

??導(dǎo) 讀 

??銷售TOP30包攬7成土地，近四成百?gòu)?qiáng)房企11月未拿地。

??文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

??在堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲和金融監(jiān)管愈發(fā)嚴(yán)苛的大背景下，即便四季度多城加大土地供應(yīng)，鮮有房企敢超預(yù)期拿地，謹(jǐn)慎態(tài)度依舊，銷售TOP100企業(yè)近4成未在11月拿地。一方面土地市場(chǎng)降溫明顯，房企觀望情緒濃郁，拿地銷售比大幅下滑也可佐證；另一方面，金融監(jiān)管收緊疊加銷售降速，資金壓力較大倒逼房企減少拿地。全年來(lái)看，已有26家企業(yè)全年貨值已超去年全年，手握充足糧草，過(guò)冬問(wèn)題不大。四季度我們認(rèn)為企業(yè)拿地會(huì)愈發(fā)保守和理性，在城市選擇上，需更關(guān)注二線城市供地增多帶來(lái)的撿漏和調(diào)結(jié)構(gòu)的機(jī)會(huì)。

??規(guī)模與趨勢(shì)

??銷售TOP30包攬7成土地，整體投資態(tài)度仍偏緊

??1-11月，銷售TOP100房企共新增貨值8.8萬(wàn)億元，為同期銷售金額的1.2倍，雖然充足的土儲(chǔ)是未來(lái)規(guī)模上漲的基石，但考慮到行業(yè)調(diào)整期到來(lái)，新增項(xiàng)目在明年入市后，能否取得滿意的利潤(rùn)，將考驗(yàn)各家房企的綜合運(yùn)營(yíng)能力。

??就集中度來(lái)看，銷售TOP10房企新增貨值集中度接近6成，而前三十強(qiáng)房企幾乎包攬了7成土地，依然延續(xù)強(qiáng)者恒強(qiáng)局面。與集中度不斷攀升相對(duì)應(yīng)的是，各梯隊(duì)房企拿地銷售比較去年大幅下滑，尤其是下半年，謹(jǐn)慎投資已經(jīng)成為房企共識(shí)。

??拒絕高位站崗，拿地樓面價(jià)較去年大幅下降

??2018年1-11月，銷售TOP100房企中超過(guò)半數(shù)樓面價(jià)較2017年下降，TOP10中僅融創(chuàng)、保利、中海3家企業(yè)較去年略有上漲，龍湖、新城平均樓面價(jià)降幅接近20%。雖然拿地樓面價(jià)受到成交結(jié)構(gòu)、成交方式等因素影響，卻也能從側(cè)面反映土地市場(chǎng)降溫和房企拿地謹(jǐn)慎態(tài)度。即便是核心地塊品牌房企競(jìng)爭(zhēng)仍激烈，但“高價(jià)地不拿”、“不超預(yù)期拿地”仍是房企下半年投資主旋律。

　　洗牌與分化

??銷售TOP100企業(yè)近4成未在11月拿地

??年末市場(chǎng)延續(xù)低迷，房企銷售增速進(jìn)一步放緩之下，對(duì)于投資拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎。銷售TOP100中近4成企業(yè)11月未有新增土儲(chǔ)入賬，其中不乏前五十強(qiáng)房企如金茂、遠(yuǎn)洋、首創(chuàng)、金輝、福晟等，為了防范風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行主動(dòng)戰(zhàn)略收縮。當(dāng)然，企業(yè)減少甚至停止拿地底氣來(lái)源于自身土儲(chǔ)充足，金茂、福晟、首創(chuàng)、金輝等總土儲(chǔ)去化周期均在3年以上。擁有充足的土地儲(chǔ)備之下，適當(dāng)放緩?fù)顿Y節(jié)奏并不會(huì)對(duì)自身發(fā)展帶來(lái)強(qiáng)烈沖擊。

??總體來(lái)看，11月停止拿地的企業(yè)更多的分布在TOP50之后，中小房企的生存空間依然不容樂(lè)觀。市場(chǎng)調(diào)整下，這些企業(yè)將面臨新一輪洗牌，不但規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)缺乏動(dòng)力，也很有可能被市場(chǎng)淘汰出局。

??26家企業(yè)新增貨值已經(jīng)超去年全年

??在2018年先揚(yáng)后抑的拿地格局下，有26家企業(yè)拿地勢(shì)頭較猛，前十一月新增土儲(chǔ)貨值已經(jīng)超越去年全年。TOP10中綠地、華潤(rùn)貨值較去年增長(zhǎng)超過(guò)50%，其中綠地貨值大幅增加與其聚焦高鐵沿線三四線的戰(zhàn)略密不可分。第二梯隊(duì)中，中梁和藍(lán)光早在10月份就完成去年新增貨值，補(bǔ)倉(cāng)需求強(qiáng)烈、沖規(guī)模的勢(shì)頭強(qiáng)勁，未來(lái)只要在運(yùn)營(yíng)機(jī)制、內(nèi)部管控和市場(chǎng)節(jié)奏上把精準(zhǔn)把握，規(guī)模增長(zhǎng)的潛力和空間巨大。

　　格局與未來(lái)

??四季度中西部高能級(jí)二線仍是布局重心

??從前十一月典型房企的拿地分布來(lái)看，得益于棚改熱度尚未消失，三四線依舊是布局的重點(diǎn)，占比超過(guò)50%，但相較于前幾個(gè)月來(lái)看，占比呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。三季度以來(lái)土地降溫明顯，導(dǎo)致四季度房企投資更加謹(jǐn)慎和聚焦。值得注意的是，四季度典型房企在二線城市拿地占比已經(jīng)基本與三四線持平，且主要聚集中西部等高能級(jí)城市。在三四線熱度逐步衰退的大格局下，房企已經(jīng)開(kāi)始逐步回歸二線。

??年末供地潮到來(lái)，謹(jǐn)慎選擇高能級(jí)核心城市

??臨近年末，土地市場(chǎng)將迎來(lái)周期性的“供地潮”，尤其是在今年地價(jià)趨穩(wěn)、而穩(wěn)房?jī)r(jià)形式依舊嚴(yán)峻，以及地方財(cái)政壓力下，完成供地計(jì)劃的壓力會(huì)進(jìn)一步凸顯出來(lái)。這一點(diǎn)從北京、蘇州等城市在四季度加強(qiáng)推地也可見(jiàn)一斑。

??隨著新增上市土地的數(shù)量和質(zhì)量的提升，短期房企可供選擇的地塊增多，一定程度也會(huì)削弱競(jìng)爭(zhēng)程度。想要逆勢(shì)調(diào)結(jié)構(gòu)布局房企，可以在現(xiàn)金充足的情況下抓住這一波窗口期，尤其是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期調(diào)整的二線城市如合肥、青島等。而市場(chǎng)過(guò)熱且快速下滑的三四線以及部分房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高的中西部二線，仍然需要謹(jǐn)慎對(duì)待，原則上把握“多看少動(dòng)”、“精準(zhǔn)聚焦”的拿地原則。