[克而瑞]2018年中國房地產企業(yè)新增貨值TOP100

??導 讀 

??全年26家貨值破千億、22家建面超千萬方。2018年收緊投資準備“過冬”，2019年繼續(xù)保持謹慎之勢。

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??榜單解讀

??融資承壓、市場下滑、土地降溫以及政策緊縮等諸多因素，導致2018年房企拿地較去年相對謹慎，且加速資源流向規(guī)模房企，強者恒強的局面未變。上半年“沖規(guī)模、擴土儲”，下半年“緊投資、穩(wěn)現金”，全年有26家企業(yè)貨值突破千億、22家企業(yè)建面達到1000萬平方米。城市選擇上，百強房企投資布局也更多聚焦在市場熱度高的三四線以及中西部高能級二線。

??就2019年而言，外部大環(huán)境未有實質性轉變，現金流將成為制約房企拿地的重要因素。短期市場仍未見底，預計百強拿地將繼續(xù)保持謹慎, 房企拿地規(guī)模進一步下滑。投資策略上，一方面房企拿地將更聚焦、更精準，另一方面，2019年主戰(zhàn)場或從三四線轉向二線，如何把握板塊輪動節(jié)奏將成為關鍵。 

??01

??TOP10貨值占比超50%

??資源加速流向規(guī)模房企

　　2018年銷售TOP100房企拿地總貨值超過10萬億元，較2017年降幅達到13%。分梯隊來看，TOP10企業(yè)新增貨值、建面集中度均在50%以上，可以說前十的規(guī)模房企瓜分百強的50%的地塊，而TOP3企業(yè)更是占到百強的24%。一方面是因為融資收緊，規(guī)模房企融資成本低、流動資金足、融資渠道廣等優(yōu)勢明顯；另一方面，銷售額不斷創(chuàng)新高，以及在高周轉模式帶動下，多數規(guī)模房企在2018年上半年仍熱衷于補庫存。

??若從各梯隊房企的銷售、新增貨值在百強中的占比來看，僅銷售TOP10新增土儲貨值占比較銷售集中度高出7個百分點，預示著未來規(guī)模上仍有較大上漲空間。其余各梯度新增土儲集中度均小于銷售集中度，融資成本高、資金不夠充裕的情況下，競爭激烈導致拿地愈發(fā)困難。

??總的來說，市場調整和洗牌之下，中小房企未來生存環(huán)境不容樂觀。房企間規(guī)模競爭將更加激烈，且繼續(xù)分化，中小房企差距將越拉越大。

??02

??拿地銷售比從0.58降至0.38

??謹慎投資是2018年主旋律

??與2017年相比，2018年百強房企的投資態(tài)度總體保持謹慎，且下半年謹慎的態(tài)度進一步升溫。2018年TOP100企業(yè)拿地銷售比為0.38，較2017年0.59的平均水平相距甚遠，百強房企在拿地上投資金額上減少，整體投資態(tài)度趨于謹慎。各梯隊來看，無一例外大幅下滑，一方面是這些房企在今年銷售規(guī)模增長較快，例如富力、金科早在今年前十月業(yè)績就已經突破千億，另一方面，對市場持謹慎態(tài)度，導致其在投資拿地上相對保守，陽光城、泰禾、融信等企業(yè)拿地金額較去年下滑幅度較大。

??03

??新增土儲向三四線下沉

??對比各房企2018年新增拿地單位貨值和2018年銷售均價可以發(fā)現，有50%的企業(yè)單位貨值較銷售均價下降，這也與今年房企熱衷在三四線拿地相互印證。即便三四線熱度開始衰退，但全年仍有半數企業(yè)投資在下沉，一方面是希望趕上三四線的末班車，另一方面是平衡布局結構。

??TOP20企業(yè)中，綠地、新城、招商、龍湖等降幅均超過20%，新增土儲向三四線城市傾斜明顯。典型如綠地和新城。綠地得益于聚焦高鐵沿線三四線的戰(zhàn)略，不僅貨值較去年大幅增長，三四線建面占比也達到67%。

??新城則延續(xù)了2016、2017年投資布局向非核心的二三線城市傾斜的策略，2018年新增土儲中三四線占絕對比重，建面占比超過74%，且積極貫徹了以“長三角為核心”的戰(zhàn)略導向，長三角新增土儲建面占比接近5成。

??此外，中海、富力、金地等企業(yè)單位貨值較均價有所上升，中海漲幅高到22%，源于這些企業(yè)新增土儲向核心城市傾斜，其中中海今年一二線城市新增土儲建面接近9成。

??04

??中梁、藍光貨值及排名較去年大幅提升

??在2018年先揚后抑的拿地格局下，有33家企業(yè)拿地勢頭較猛，全年新增土儲貨值已經超越去年全年，多數集中在銷售TOP50之后，可以看到，行業(yè)整體保持謹慎之下，仍有部分企業(yè)在積極補充土儲。

??其中中梁可以視作本輪土地市場的黑馬企業(yè)， 2018年新增貨值較去年增長165%，貨值排名較去年上升23位，一定程度彌補此前土儲不足的劣勢，成為TOP30企業(yè)貨值增長最為迅猛的企業(yè)。在主動、積極拿地意愿下，中梁目前成功進駐120余座地級市近400個項目，逐步實現全國化戰(zhàn)略縱深布局。

??拿地銷售比來看，中駿全年拿地銷售比達到0.8，雖然較去年略有下滑，但依然領先百強?？梢钥吹?，貨值相對充裕的情況下，保持穩(wěn)健、快速的投資策略，為未來業(yè)績持續(xù)爆發(fā)、沖擊更高規(guī)模打下夯實基礎。此外，和昌、華宇、九龍倉等企業(yè)，拿地銷售比高于行業(yè)和梯隊平均，很有可能在下一波周期到來時規(guī)模再上臺階。

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??2018年房企更聚焦中西部和三四線

??從2018年百強房企布局選擇來看，地域聚焦的投資策略明顯。能級選擇上，三四線依然是多數房企的首選。房企在三四線新增土儲建面占比接近6成，比二線城市高出20個百分點，一線城市受到供應緊、出讓條件苛刻等因素影響，僅有4%。

??但從四季度來看，此前需求過度透支、棚改力度衰退的效應逐步顯現，部分三四線城市市場降溫顯著，在整體謹慎投資策略下，房企開始收縮對低能級城市投資力度，并逐步開始回歸二線。數據顯示，四季度典型房企在二線城市投資拿地建面占比已基本與三四線持平。

　　三四線城市選擇上，環(huán)一線城市周邊三四線更受房企青睞。在百強房企三四線投資TOP10城市中，環(huán)廣州的佛山、環(huán)深圳的惠州、環(huán)上海的嘉興、南通等均有上榜，長遠來看，這些城市受到一線城市的輻射以及規(guī)劃利好，市場發(fā)展依然可期。

　　區(qū)域選擇上，中西部無疑是2018年最熱門的區(qū)域，在板塊輪動的引領下，市場熱度頗高，房企也密集進駐。TOP100房企在中西部新增土儲建面占比達到38%，比長三角高出10個百分點。

　　對于中西部城市的渴求，從房企新增土儲建面TOP20城市也可見一斑，TOP3城市分別是重慶、鄭州、武漢，尤其是重慶，新增土儲建面幾乎是杭州、廣州等城市2倍，足見其熱度。

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??拿地規(guī)模將繼續(xù)下滑

??謹慎仍是2019年主旋律

??當前市場向下的趨勢并未出現實質性逆轉，融資緊仍然是房企擴張的攔路虎，多數城市市場也未明顯見底，地市、樓市繼續(xù)降溫是大概率事件。2019年無論是龍頭房企還是中小房企，整體的投資態(tài)度都將進一步趨于保守，安全過冬成為房企的共識，這一點從2018年下半年多數房企表態(tài)要謹慎甚至暫緩拿地也可見一斑。尤其是土儲充裕的企業(yè)，通過下行期調結構、降杠桿將是首要選擇。

??因此，在謹慎投資預期下，2019年房企拿地規(guī)模會繼續(xù)下滑，投資拿地更趨于理性，通過快速擴大土儲來沖擊規(guī)模暫時告一段落，投資拿地更多比拼的是房企的戰(zhàn)略前瞻性和投資專業(yè)性，聚焦優(yōu)質地塊、精準把握城市輪動周期、不拿高價地等將成為房企在下一個周期到來之時，規(guī)模增長的有力支撐。

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??主戰(zhàn)場或從三四線轉向二線

??在一二線城市地價回調、近兩年三四線需求快速釋放的情況下，過去一年兩中企業(yè)拓展至三四線甚至五六線城市的拿地趨勢或有所轉變，將會轉變?yōu)榛貧w一二線以及重點三四線城市，此類城市的成交量、地價回溫可能性更大，2018年末一二線城市流拍情況大幅緩解的現象也已經印證了這一點。

??整體而言，我們認為收縮戰(zhàn)線、放緩節(jié)奏、地域聚焦成為房企未來戰(zhàn)略布局的主要方向。避免全覆蓋、大面積的開拓，減少對于四五六線城市投資力度，重心逐步聚焦二線城市及經濟基礎發(fā)展良好的三四線，警惕和回避因短期炒作導致市場非理性過熱的城市。

??此外，2018年隨著房企密集進駐中西部、以及地價已經接近臨界點，在整體熱度下滑的情況下，風險加大，投資布局應該更加理性，可以適當關注東部二線城市底部機遇，尤其是市場經過長期調整、地價已經下滑的核心城市，或將迎來抄底良機。