[克而瑞]2020年1-4月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜

??導(dǎo) 讀 

??1、土地成交量?jī)r(jià)齊升，樓板價(jià)創(chuàng)近一年新高

??2、百?gòu)?qiáng)拿地銷售比提升至0.35，TOP11-20拿地力度高于行業(yè)平均

??3、近10家房企單月投資過(guò)百億，中梁、新城加碼二線城市

??4、一二線成交占五成，聚焦二線核心城市

??榜單解讀

??前言：在部分城市積極增加優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)、融資環(huán)境整體寬松的刺激下，4月份土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊漲，各能級(jí)溢價(jià)率全線回升，土地市場(chǎng)迎來(lái)“小陽(yáng)春”。

??百?gòu)?qiáng)投資力度也明顯回升，房企平均拿地銷售比升至0.35，二、三梯隊(duì)表現(xiàn)更為積極，拿地銷售比明顯高于平均水平。此外，從碧桂園、新城、中梁等企業(yè)4月投資額增長(zhǎng)顯著，以及熱點(diǎn)城市參拍率走高，也可見(jiàn)當(dāng)前投資的熱度。在城市選擇上，中西部省會(huì)城市與長(zhǎng)三角三四線城市仍最受房企青睞。

??整體而言，二季度房企的拿地態(tài)度或?qū)⒗^續(xù)維持謹(jǐn)慎樂(lè)觀，但不同城市的投資將持續(xù)分化，重點(diǎn)關(guān)注當(dāng)前市場(chǎng)復(fù)蘇較快的二線核心城市。

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??4月土地成交量?jī)r(jià)齊升，樓板價(jià)創(chuàng)近一年新高

??4月份300城土地成交整體量?jī)r(jià)齊升，成交均價(jià)突破3000元/平方米，創(chuàng)2018年以來(lái)新高。

??溢價(jià)率方面，4月成交溢價(jià)率升至15.6%，較3月上升3.3個(gè)百分點(diǎn)，主要是受到二三線重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地出讓的刺激，寧波、南寧、廈門、昆明、福州、佛山、徐州、紹興等城市平均成交溢價(jià)率超過(guò)30%，由此可見(jiàn)，企業(yè)在重點(diǎn)城市拿地積極性仍較高。

??土地市場(chǎng)回暖、3、4月份成為企業(yè)拿地的窗口期原因有三，第一，部分城市地塊位置優(yōu)越，第二，供應(yīng)放量推動(dòng)成交上漲，3月300城土地供應(yīng)建面達(dá)到28103萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別上漲23%和203%，第三，貨幣政策仍較寬松疊加企業(yè)納儲(chǔ)需求，企業(yè)投資力度有所加碼。

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??銷售TOP20貨值占百?gòu)?qiáng)60%

      綠城、碧桂園、保利新增貨值破千億

??4月末新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻提升至52億元，同環(huán)比分別上漲20%和23%，在經(jīng)過(guò)一輪“蟄伏期”后企業(yè)投拓節(jié)奏加快且拿地更偏好核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊，因此新增貨值增長(zhǎng)顯著。綠城、碧桂園和保利發(fā)展分列新增貨值前三位，且年內(nèi)新增貨值均已突破千億。前四月銷售TOP20中已有13家房企新增貨值突破500億元，其中銷售TOP10房企新增貨值總量超過(guò)7300億元，占銷售百?gòu)?qiáng)36%，銷售前二十房企更是占據(jù)6成以上，強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)未變。若與銷售集中度對(duì)比，“一頭一尾”表現(xiàn)突出，TOP11-20、50強(qiáng)以后房企規(guī)模擴(kuò)張意愿仍較足。

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??百?gòu)?qiáng)拿地銷售比升至0.35

??TOP11-20投資力度顯著高于行業(yè)平均1-4月百?gòu)?qiáng)房企整體拿地銷售比回升至0.35，較3月末上漲0.7，回升至2019年均值。而各梯隊(duì)房企拿地意愿均有不同程度的上行，其中TOP21-30名房企拿地銷售比上升最為顯著，梯隊(duì)內(nèi)的中梁、濱江、龍光拿地均相對(duì)積極。此外，根據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)的重點(diǎn)城市房企參拍率也可見(jiàn)當(dāng)前企業(yè)投資意愿。4月重點(diǎn)二、三線城市的百幅優(yōu)質(zhì)地塊吸引了大量房企參拍，福州、廈門、溫州等城市地塊參拍企業(yè)都在10家左右，競(jìng)拍輪數(shù)往往超過(guò)50輪；其中金地、中梁、新城、中海等企業(yè)參拍幅數(shù)都在15宗以上，活躍度明顯提升。

??1-4月百?gòu)?qiáng)房企整體拿地銷售比回升至0.35，較3月末上漲0.7，回升至2019年均值。而各梯隊(duì)房企拿地意愿均有不同程度的上行，其中TOP21-30名房企拿地銷售比上升最為顯著，梯隊(duì)內(nèi)的中梁、濱江、龍光拿地均相對(duì)積極。此外，根據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)的重點(diǎn)城市房企參拍率也可見(jiàn)當(dāng)前企業(yè)投資意愿。4月重點(diǎn)二、三線城市的百幅優(yōu)質(zhì)地塊吸引了大量房企參拍，福州、廈門、溫州等城市地塊參拍企業(yè)都在10家左右，競(jìng)拍輪數(shù)往往超過(guò)50輪；其中金地、中梁、新城、中海等企業(yè)參拍幅數(shù)都在15宗以上，活躍度明顯提升。

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??近十家房企單月投資金額超百億

??中梁、新城等在二線投資加碼

??單月來(lái)看，銷售TOP50中半數(shù)房企單月拿地金額超過(guò)50億，其中9家房企投資金額已過(guò)百億，幾乎占到前四月投資額50%以上，恒大、碧桂園更是達(dá)到200億左右。由此可見(jiàn)，規(guī)模房企投資力度在持續(xù)回升。

??單月投資金額超過(guò)50億房企中，僅有保利、招商等房企4月投資額略低于前三月平均值，與這些房企前三月拿地較多不無(wú)關(guān)系。剩余房企單月投資額均較前三月有大幅增長(zhǎng)，整體投資意愿較一季度有明顯提升。

??其中新城、中梁、正榮、金地等4月投資金額為90億以上，較前三月拿地金額均值漲幅超過(guò)2倍，且拿地銷售比均遠(yuǎn)超行業(yè)平均，整體投資力度在加碼。投資金額激增與這些房企聚焦二線戰(zhàn)略密切相關(guān)。例如中梁4月份接連在長(zhǎng)沙、重慶、合肥等二線省會(huì)城市落子，新城也接連在北京、蘇州、天津納儲(chǔ)。

??此外，碧桂園、恒大、萬(wàn)科、中海、龍湖等雖然單月投資金額同樣大幅增長(zhǎng)，但結(jié)合銷售來(lái)看，龍頭房企投資力度依舊保持穩(wěn)健。

??整體而言，前四月新增土儲(chǔ)仍然能夠在今年形成有效的貨值補(bǔ)充，因此，對(duì)于目前拿地較為積極、拿地力度較大的房企而言，在加大周轉(zhuǎn)速度、保證去化率的情況下，或能夠彌補(bǔ)疫情帶來(lái)的銷售“空缺”，進(jìn)一步支撐全年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

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??一二線成交占五成

??中西部投資比重達(dá)39%

??1-4月百?gòu)?qiáng)房企拿地建面在能級(jí)、區(qū)域上的分布趨于穩(wěn)定，一二線成交占比約為5成，二線城市的成交主要來(lái)自中西部省會(huì)城市，占百?gòu)?qiáng)拿地的24%；三四線城市中仍舊以長(zhǎng)三角為主，占百?gòu)?qiáng)拿地的21%。

??從城市選擇來(lái)看，百?gòu)?qiáng)拿地體量TOP10城市中有8個(gè)為二線城市，企業(yè)回歸核心城市拿地的偏好顯著。西安、重慶、溫州最受百?gòu)?qiáng)房企青睞，恒大、碧桂園、中梁、綠地、雅居樂(lè)等企業(yè)4月紛紛落子西安；華鴻嘉信、新城、祥生等10個(gè)百?gòu)?qiáng)房企4月均在溫州納儲(chǔ)。

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??投資仍將保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀

??聚焦復(fù)蘇較快的二線核心城市

??隨著疫情影響逐漸消退，樓市、地市都出現(xiàn)一定程度的反彈，不少熱點(diǎn)城市推出優(yōu)質(zhì)地塊刺激房企拿地積極性；且4月份房企ABS獲批較多，在境外融資受阻的情況下，境內(nèi)融資環(huán)境有所放寬，在熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)土地和融資放寬的雙重刺激下，4月房企在熱點(diǎn)城市積極參拍，房企拿地“質(zhì)”和“量”并重。

??整體來(lái)看土地市場(chǎng)“火熱”的城市還將持續(xù)一段時(shí)間，房企投資持續(xù)聚焦在熱點(diǎn)城市如杭州、南京、蘇州、福州等，但需警惕的是，地價(jià)過(guò)高導(dǎo)致項(xiàng)目盈利空間被壓縮，投資仍需保持理性。

??而部分土地市場(chǎng)“熄火”的城市如蘭州、長(zhǎng)春等經(jīng)濟(jì)活力不足、人口外流或增速緩慢的城市預(yù)計(jì)短期內(nèi)難以回溫，仍待全國(guó)性市場(chǎng)回暖的帶動(dòng)。

??未來(lái)城市之間樓市、地市的分化成為常態(tài)，回歸一二線、回歸優(yōu)質(zhì)三四線城市將成為房企長(zhǎng)期布局的方向?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是，隨著城市土地供應(yīng)進(jìn)一步增加，二季度房企拿地意愿仍以謹(jǐn)慎樂(lè)觀為主，聚焦復(fù)蘇較快的二線核心城市。