[克而瑞]2020年中國(guó)房企總土儲(chǔ)貨值排行榜TOP100

??重要說(shuō)明

??本榜單中企業(yè)總土儲(chǔ)是指企業(yè)所有已確權(quán)土地中未售部分。 

??多數(shù)上市房企在財(cái)報(bào)中會(huì)公布其總土儲(chǔ)面積甚至貨值。但是由于主要存在如結(jié)算口徑、確權(quán)與否、以及貨值計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)等三方面的差異，不能直接用于比較。為了保證榜單的公正性和客觀性，我們予以統(tǒng)一調(diào)整。如下：

??一、部分房企公布的是按結(jié)算口徑的土地儲(chǔ)備，包含“已售未結(jié)轉(zhuǎn)”部分，不能反映未來(lái)可售資源，統(tǒng)一去除該部分?jǐn)?shù)據(jù)。 

??二、隨著城市更新的深入，很多房企的土地資源來(lái)自于城市更新，這類項(xiàng)目由于拆遷難度大，權(quán)益關(guān)系復(fù)雜，因此我們采取確權(quán)為標(biāo)準(zhǔn)。 

??三、對(duì)于土地貨值判斷，每家房企采取的估值標(biāo)準(zhǔn)不同。我們統(tǒng)一采用當(dāng)前周邊可比房?jī)r(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，不加入未來(lái)預(yù)期。 

??四，由于全口徑的范圍不包含代建業(yè)務(wù)，因此本土儲(chǔ)統(tǒng)計(jì)也不包含代建土儲(chǔ)。

??榜單解讀

??1

??總土儲(chǔ)貨值TOP10門檻近萬(wàn)億

??前十貨值累計(jì)達(dá)17萬(wàn)億

??截止2020年末，總土儲(chǔ)貨值TOP100房企的貨值總量達(dá)到45.9萬(wàn)億元，較上半年末基本持平，同比上升4.4%。貨值百?gòu)?qiáng)門檻達(dá)到899億元，較上半年末下降10%，但同比上漲11%。整體來(lái)看房企總貨值較2019年末有明顯提升，但與去年上半年相近，主要由于2020年二季度補(bǔ)倉(cāng)后，受到三道紅線的影響，房企一方面收緊投資、一方面以促銷售、抓回款為主。

??2020年末共有8家房企總貨值超過(guò)萬(wàn)億，總量超過(guò)15.2萬(wàn)億，占到土儲(chǔ)貨值TOP100的33%。在貨值TOP10中，碧桂園、保利、綠地和融創(chuàng)位列總土儲(chǔ)貨值TOP4，土儲(chǔ)貨值均超過(guò)2萬(wàn)億，遠(yuǎn)領(lǐng)先其他房企，而新城在投資回歸長(zhǎng)三角、回歸二線的基礎(chǔ)下，總土儲(chǔ)進(jìn)入前十。此外總貨值在3000-5000億的企業(yè)達(dá)22家，45%企業(yè)總土儲(chǔ)貨值集中在1000-3000億。

??2

??六成百?gòu)?qiáng)房企土儲(chǔ)貨值同比上漲

??TOP20貨值占到百?gòu)?qiáng)55%

??2020年末，銷售百?gòu)?qiáng)房企的總土儲(chǔ)貨值超43萬(wàn)億，較上半年同期小幅下滑3%，三道紅線落地后房企投資受到較大沖擊。但與2019年相比整體仍然保持穩(wěn)定提升的趨勢(shì)，百?gòu)?qiáng)總土儲(chǔ)貨值同比微漲3%，近六成總百?gòu)?qiáng)房企土儲(chǔ)貨值同比上升。

??從各梯隊(duì)總土儲(chǔ)貨值變化來(lái)看，僅有10強(qiáng)房企總土儲(chǔ)貨值同比下降6%，且內(nèi)部分化明顯。中海等綠檔房企去年下半年拿地較積極，總土儲(chǔ)同比上漲13%，而恒大、融創(chuàng)等在控規(guī)模、降負(fù)債、優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)之下總土儲(chǔ)貨值有所減少。

??TOP11-20、21-30兩個(gè)梯隊(duì)總土儲(chǔ)貨值同比漲幅在10%以內(nèi)，梯隊(duì)內(nèi)金地、綠城等總土儲(chǔ)貨值同比漲幅在15%左右，這與企業(yè)近一年拿地積極不無(wú)關(guān)系，2020年兩家房企拿地銷售比分別為0.56和0.7。

??此外50強(qiáng)以后房企總土儲(chǔ)提升最為明顯，一方面是基數(shù)低，一方面是在深耕戰(zhàn)略下部分房企地緣優(yōu)勢(shì)顯著。其中德信、眾安等企業(yè)貨值漲幅均較大。

??百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)的總土儲(chǔ)占比來(lái)看，強(qiáng)者恒強(qiáng)的趨勢(shì)未變。其中10強(qiáng)房企總土儲(chǔ)貨值占比達(dá)到39%，雖較2019年占比下降4個(gè)百分點(diǎn)，但仍保持較高話語(yǔ)權(quán)，前20強(qiáng)房企總土儲(chǔ)貨值占百?gòu)?qiáng)比例則高達(dá)56%。

??此外，總土儲(chǔ)貨值TOP20企業(yè)中，有16家房企同時(shí)位列2020年銷售TOP20，頭部房企重合率保持在較高的水平，也足以證明規(guī)模房企在土地儲(chǔ)備上的優(yōu)勢(shì)。

??3

??百?gòu)?qiáng)總土儲(chǔ)去化周期3.39年

??七成房企降至4年以下

??在2020年房企緊投資、促銷售的戰(zhàn)略下，百?gòu)?qiáng)房企整體去化周期降至3.39年，同比下降11%。從百?gòu)?qiáng)各房企的去化周期來(lái)看，已有43家房企去化周期縮短至3年以下，28家房企去化周期在3-4年內(nèi)，回歸至較為安全范圍，也符合目前較多企業(yè)提高周轉(zhuǎn)率的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)；去化周期在5年以上的百?gòu)?qiáng)房企僅剩14家。

??2020年末，各梯隊(duì)的去化周期同比均表現(xiàn)為下降，尤其TOP1-10、TOP11-20和TOP21-30強(qiáng)的去化周期降幅明顯，21-30強(qiáng)房企的去化周期僅有3.07年，其中榮盛更是去化周期在2年左右。30強(qiáng)以后房企的去化周期相對(duì)保持穩(wěn)定，變化幅度不大。

??結(jié)合百?gòu)?qiáng)房企2020年末總貨值與去化周期的情況來(lái)看，主要可將房企劃分為4類：

??第一類為總土儲(chǔ)貨值較高、且去化周期相對(duì)較長(zhǎng)的企業(yè)，例如遠(yuǎn)洋、雅居樂(lè)等，此類房企的土地儲(chǔ)備足夠支撐4年以上的開(kāi)發(fā)，規(guī)模增長(zhǎng)有保障，且在投資方面主動(dòng)選擇權(quán)更高；

??第二類為土儲(chǔ)貨值總量不高，但是去化周期也相對(duì)較長(zhǎng)的企業(yè)，如協(xié)信等，此類企業(yè)可能面臨項(xiàng)目滯銷的困境，今后的工作應(yīng)該更加側(cè)重銷售端，提升項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)效率；

??第三類企業(yè)的土儲(chǔ)貨值總量較高，同時(shí)去化周期相對(duì)較短，以大型規(guī)模房企為主，包括恒大、招商、華潤(rùn)、旭輝等龍頭房企，既具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)、又能夠快速銷售和周轉(zhuǎn)，優(yōu)勢(shì)明顯；

??第四類企業(yè)的總土儲(chǔ)貨值和去化周期都相對(duì)較低，例如一些區(qū)域型房企。對(duì)于去化周期不足2年的房企來(lái)說(shuō)，在保證財(cái)務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金流安全的情況下，需要補(bǔ)充土儲(chǔ)以維持開(kāi)發(fā)。

??4

??土儲(chǔ)充裕且優(yōu)質(zhì)是遠(yuǎn)洋、越秀等

??企業(yè)規(guī)模進(jìn)階的有力支撐

??對(duì)比房企2020年總土儲(chǔ)貨值排名和全口徑銷售排名來(lái)看，百?gòu)?qiáng)中有近40家企業(yè)總土儲(chǔ)貨值排名高于銷售，且主要集中TOP30以后房企，“糧草”充足是這些房企規(guī)模進(jìn)階的有力支保障。反而言之，百?gòu)?qiáng)中總土儲(chǔ)相對(duì)薄弱的企業(yè)需要警惕未來(lái)供貨不足的風(fēng)險(xiǎn)。可以預(yù)見(jiàn)的是，在當(dāng)前周期變動(dòng)節(jié)奏較快的行情下，未來(lái)投資、銷售競(jìng)爭(zhēng)激烈程度將大幅提升。

??具體而言，在千億房企中雅居樂(lè)、遠(yuǎn)洋、中國(guó)鐵建等總土儲(chǔ)貨值儲(chǔ)排名高于銷售（全口徑）排名，由于處在規(guī)模高、競(jìng)爭(zhēng)激烈的梯隊(duì)中，總土儲(chǔ)貨值提升對(duì)于未來(lái)銷售加成效應(yīng)會(huì)更加顯著，保證一定去化率之下，規(guī)模有望再上臺(tái)階。

??部分聚焦大本營(yíng)、區(qū)域深耕的房企如越秀、力高、首創(chuàng)、珠江投資等，總土儲(chǔ)排名較銷售排名高13位以上，手握充裕優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)，只要合理掌控運(yùn)營(yíng)節(jié)奏、把握開(kāi)發(fā)周期，未來(lái)銷售業(yè)績(jī)?nèi)杂休^大提升空間。尤其是珠江投資，總土儲(chǔ)貨值排名遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銷售。在投資定位核心城市、核心區(qū)位基礎(chǔ)上，90%的土儲(chǔ)位于北上廣深。隨著粵港澳大灣區(qū)紅利持續(xù)釋放、一線城市資產(chǎn)價(jià)值不斷攀升，大量?jī)?yōu)質(zhì)土儲(chǔ)也為珠江投資的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

??此外，諸如龍記泰信、眾安房產(chǎn)百?gòu)?qiáng)外房企在積極納儲(chǔ)之下，2020年總土儲(chǔ)貨值排在TOP100以內(nèi)，足以支撐未來(lái)銷售跨入百?gòu)?qiáng)門檻。

??而九龍倉(cāng)、綠都等百?gòu)?qiáng)房企土儲(chǔ)相對(duì)較弱，尚未進(jìn)入土儲(chǔ)貨值TOP100,若不及時(shí)調(diào)整投資節(jié)奏和力度，銷售業(yè)績(jī)也會(huì)被后來(lái)者居上。

??5

??一二線貨值比重提升至55%，

??中西部成百?gòu)?qiáng)最大貨倉(cāng)

??截止至2020年末，百?gòu)?qiáng)房企在一二線城市的土儲(chǔ)建面占比進(jìn)一步提升至55%，較上半年和2019年分別提升4個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)，百?gòu)?qiáng)回歸一二線效果顯著。

??區(qū)域?qū)用妫靡嬗谥形鞑慷€城市保持較高的土地供應(yīng)量，中西部土儲(chǔ)占比達(dá)到33%，較2019年末小幅提升2個(gè)百分點(diǎn)，是百?gòu)?qiáng)房企的最重要貨倉(cāng)。此外長(zhǎng)三角、珠三角各占24%，環(huán)渤海土儲(chǔ)比例相對(duì)較低，僅有18%。

??從城市層面來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企囤地建面TOP20的城市中有17個(gè)一二線城市，3個(gè)三四線城市，與2019年末土儲(chǔ)建面TOP20城市能級(jí)分布一致。一二線城市中武漢、廣州、重慶、成都和西安位列房企土儲(chǔ)TOP5，武漢總土儲(chǔ)建面超7000萬(wàn)平方米；三四線城市中仍是佛山、惠州和徐州進(jìn)入土儲(chǔ)TOP20城市，但較2020年上半年末土儲(chǔ)總量來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企在這三個(gè)城市的土儲(chǔ)總量有所下降，惠州、徐州的排名也分別從13、17下降至19和20名。

??6

??投資博弈性加碼

??聚焦深耕、合作共贏是破局之道

??整體來(lái)看，在經(jīng)過(guò)了2020年下半年投資極其謹(jǐn)慎之后，由于部分房企成功實(shí)現(xiàn)了“降檔”，財(cái)務(wù)穩(wěn)健性有所恢復(fù)，因此2021年的投資彈性空間加大，但從2020年上市房企的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上房企表態(tài)來(lái)看，由于外部調(diào)控因素不穩(wěn)定，房企投資態(tài)度仍分化顯著，其中半數(shù)房企表示將維持相對(duì)謹(jǐn)慎的投資態(tài)度。

??從投資布局來(lái)看，長(zhǎng)三角是最受房企青睞的區(qū)域，大灣區(qū)和中西部其次，在22個(gè)核心城市進(jìn)行兩集中供地的情況下，長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的三四線城市今年土地市場(chǎng)預(yù)計(jì)將持續(xù)受到關(guān)注。尤其是投資不斷趨同之下，未來(lái)比拼的不僅是總土儲(chǔ)的總量，也需要比拼土地儲(chǔ)備的優(yōu)質(zhì)程度。

??值得一提的是，在22個(gè)重點(diǎn)城市以外，如南通等地市相對(duì)火熱的三四線城市也加入了“兩集中”行列，未來(lái)房企主要將通過(guò)把握投資節(jié)奏、分散化布局、多元化拿地三個(gè)方面來(lái)降低兩集中供地對(duì)房企投資帶來(lái)的影響。

??整體來(lái)看，在供應(yīng)端、融資端調(diào)控頻出，銷售端仍然保持收緊的大背景下，房企仍應(yīng)以“深耕、聚焦”“合作、共贏”作為破局之道。一方面持續(xù)深挖市場(chǎng)、提升品牌影響力，有助于房企控制成本、提升盈利空間；另一方面在房企土儲(chǔ)較多的“大本營(yíng)”深耕拿地，房企對(duì)市場(chǎng)的研判更加準(zhǔn)確，能夠降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

??需要注意的是，土儲(chǔ)并非越多越好，在適合自身房企發(fā)展及符合市場(chǎng)大勢(shì)下的合適數(shù)量才能起到正面作用。土儲(chǔ)充裕夯實(shí)基礎(chǔ)下，未來(lái)需要在管控、運(yùn)營(yíng)等方面苦練內(nèi)功，提高轉(zhuǎn)化率才是關(guān)鍵。