[克而瑞]2021年4月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜

??榜單解讀

??前言：4月份在5個重點城市首次集中供地的影響下，地市熱度明顯上漲，溢價率刷新3年最高紀錄，樓板價也創(chuàng)近一年新高。 

??企業(yè)表現(xiàn)來看，前四月4家房企新增貨值超過千億，23家房企新增貨值超過300億元。雙集中供地“刺激”下，企業(yè)拿地積極性有所提升，百強房企拿地銷售比為0.23，較三月末小幅提升0.03，而銷售50強房企單月拿地金額也同比上漲29%。 

??整體來看，龍頭房企投資最為積極，尤其是在5個雙集中供地城市中，規(guī)模房企、央企國企成為“大贏家”，招商、龍湖、保利、華潤、萬科等均占斬獲頗豐?？梢灶A見的是，隨著諸多城市展開雙集中拍地，龍頭房企的優(yōu)勢將進一步擴大。

??但整體而言，調(diào)控愈發(fā)收緊、資金掣肘之下，投資仍應保持謹慎樂觀態(tài)勢。一方面要持續(xù)優(yōu)化資本結構、拓寬拿地渠道，另一方面需保持聚焦深耕的投資策略，盡可能控制拿地成本。

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??平均樓板價創(chuàng)近一年新高

??集中供地5城土拍冷熱不均

??2021年4月，全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面降至12177萬平方米，環(huán)比下降22%，同比下降了47%。在重點城市首批集中供地成交之下，一二線成交占比大幅提升，平均地價增至3913元/平方米，同環(huán)比漲幅分別為35%和55%，創(chuàng)近一年新高。

??雙集中供地后，22城中已經(jīng)有18個城市正式掛牌供地計劃，4月份廣州、重慶、沈陽、長春和無錫5城已經(jīng)完成了首次集中出讓。共計成交155幅地，成交金額超2000億元。

??從首次集中拍地情況來看，城市間熱度分化明顯，重慶、無錫土拍熱度較高，主要是由于重慶供出多宗優(yōu)質(zhì)地塊，而無錫作為長三角主力城市，市場前景潛力巨大，受到諸多房企青睞。相較之下，長春和沈陽則較為平淡，土拍激烈程度相對較弱。值得注意的是，城市間不同區(qū)域土拍也冷熱不均，廣州在南沙、黃埔區(qū)新地王誕生的同時，增城、從化等區(qū)域仍有流拍現(xiàn)象。

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??規(guī)模房企、國企央企是4月集中供地中“大贏家”

??從5個雙集中供地城市中房企參拍情況來看，均吸引了多家規(guī)模房企、品牌房企參與。如萬科、保利、華潤、融創(chuàng)等頭部房企參與了5城多宗土地的出讓。參拍結果來看，百強房企中有13家房企拿地數(shù)量超過3宗。

??規(guī)模房企、央企國企成為本輪集中供地中的“大贏家”。如招商、龍湖、保利、越秀、萬科、華潤等。作為綠檔房企，招商、越秀、龍湖在廣錫渝首次集中拍地中分別獲得8宗、7宗、7宗土地，成交金額超過百億（各含一宗聯(lián)合拿地）。招商在三城均有斬獲，而越秀和龍湖則持續(xù)深耕大本營，龍湖在重慶土拍中斬獲5宗地，越秀在廣州參拍了15宗并成功獲得7宗地。

??此外，金科、弘陽、華宇等通過聯(lián)合拿地、強強聯(lián)合的方式在各自深耕區(qū)域有所斬獲。由此也可以看出，在重慶和廣州，本土房企的話語權更大。

??相較而言，長春、沈陽雙集中供地相對“冷清”，龍頭房企也比較謹慎，因此部分地方型小企業(yè)通過底價拿地來新增土儲。

??實際上，在核心城市納儲也使得這些房企新增土儲大幅提升，龍湖、金地1-4月新增土儲貨值較1-3月上升13和8名。而萬科、融創(chuàng)、招商、保利也分列1-4月新增拿地金額TOP4。

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??新增貨值百強門檻同比上升6%

??四家企業(yè)新增貨值過千億

??截止4月末，新增貨值百強門檻為55.3億元，同比上漲6%，共有23家房企新增貨值超過300億元，新增貨值TOP10房企的新增貨值均超過500億元。碧桂園、保利、融創(chuàng)、萬科分列前四，年內(nèi)新增貨值均已破千億。

??從各梯隊新增貨值集中度來看，六成左右的新增貨值被TOP20房企獲得，且新增貨值集中度高于銷售集中度。行業(yè)集中度維持在較高水平、強者恒強格局不變。隨著“兩集中”城市地塊開拍，規(guī)模房企優(yōu)勢還將進一步放大。

??4

??百強拿地銷售比微漲至0.23

??龍頭房企拿地積極性明顯提升

??2021年前4月百強房企拿地銷售比為0.23，較三月末小幅提升0.03，在雙集中供地的帶動下，房企投資積極性有所提升。但整體來看，仍維持謹慎的態(tài)勢，由于部分核心城市在雙集中供地尚未開始，導致部分區(qū)域深耕的房企本月尚無新增土儲。

??分梯隊來看，TOP1-10、TOP21-30房企積極性提升最為顯著，截止4月末拿地銷售比分別為0.24和0.23，較3月末分別提升0.04和0.05。在招商、金地等10強房企積極參與土地集中出讓、并有所斬獲的情況下，10強房企成為拿地銷售比最高的梯隊。

??此外11-20強、以及30強以外的房企拿地銷售比也有所提升，但漲幅不高，整體維持較謹慎的投資態(tài)度。

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??銷售50強投資額環(huán)比提升29%

??三成房企投資力度提升

??銷售50強房企4月份投資力度顯著提升，單月投資總額超過2300億元，環(huán)比上漲29%，投資力度較一季度顯著回升，但與去年平均水平相比仍下降17%。投資額上漲一定程度是受到集中供地的影響。

??4月份50強房企中有三成房企單月投資額環(huán)比提升，9家房企投資額超過百億，其中招商和碧桂園投資金額超過200億元，招商在廣州、重慶的集中出讓中成交大量土地。

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??一二線成交占比提升13%

??廣州重回百強拿地金額TOP1

??自22城實施集中供地后，百強房企投資分布也受到供地節(jié)奏的影響，4月有5個重點城市進行了年內(nèi)首次集中出讓，因此百強房企一二線投資比例明顯提升：百強在一二線拿地金額占比達58%，三四線拿地金額占比為42%，較3月末下降13個百分點。

??由于長三角區(qū)域熱度持續(xù)較高，且無錫4月份也進行了集中出讓，百強房企在長三角拿地金額占47%，接近一半；此外中西部和珠三角拿地金額占比在22%左右，在沈陽、長春均有集中出讓的情況下，百強房企在環(huán)渤海區(qū)域拿地金額僅占10%，整體投資氛圍較冷清。

在集中出讓42總含宅地塊后，廣州占據(jù)百強房企前4月拿地金額之首，杭州、重慶緊隨其后。值得一提的是，由于許多二線城市還未進行首次集中出讓，截止至4月末百強房企拿地金額TOP20城市中有9個三四線城市，尤其以溫州、紹興、無錫等長三角區(qū)域三四線城市為主。

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??投資態(tài)度維持謹慎樂觀

??龍頭房企優(yōu)勢或進一步放大

??從4月公布上市房企在業(yè)績發(fā)布會上的表態(tài)來看，2021年行業(yè)的投資態(tài)度保持分化，綠城等房企表示將延續(xù)2020年積極的投資態(tài)度，融創(chuàng)、雅居樂等則表示將持續(xù)謹慎投資。但整體而言，調(diào)控愈發(fā)收緊、資金掣肘之下，投資仍應保持謹慎樂觀態(tài)勢。一方面要持續(xù)優(yōu)化資本結構、拓寬拿地渠道，另一方面需保持聚焦深耕的投資策略，盡可能控制拿地成本。

??從近期雙集中供地情況來看，我們認為龍頭房企憑借全國化布局、資金渠道多、標準化管理及良好的信用背書降最為收益。目前來看，小企業(yè)想要在核心城市、熱度較高的城市“撿漏”的可能性并不大，因此，聯(lián)合拿地或?qū)⒊蔀槌B(tài)。

??在集中供地的背景下，投資博弈性加碼，投資也是機遇和挑戰(zhàn)并存。對大多數(shù)房企而言，提升投資團隊的專業(yè)性、機動性、提高投資工作的前置性，加強企業(yè)的一體化運營，才能更加適應核心城市土地市場的發(fā)展趨勢。