[易居研究院]2020中國(guó)房地產(chǎn)上市公司市值總量、增長(zhǎng)排行榜及市值管理水平A級(jí)榜

2021-05-31 12:21:40

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2021-05-31
  • 報(bào)告類型:月度排行榜
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):易居研究院

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??一

??2020年市值總量排行分析

??市值是上市公司價(jià)值的集中體現(xiàn),也是上市公司價(jià)值實(shí)現(xiàn)的最公允指標(biāo)。特別是年終市值將影響到許多企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債和利潤(rùn)狀況,年終也是行業(yè)和社會(huì)普遍關(guān)注的時(shí)間節(jié)點(diǎn),年終市值的節(jié)點(diǎn)分析尤為重要。因此,本報(bào)告將292家納入研究樣本的房地產(chǎn)上市公司的年終時(shí)點(diǎn)市值進(jìn)行排序,并在市值分段分析的基礎(chǔ)上,著重分析開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)前十位的狀況。

??1. 市值總量總體分布

??按資本市場(chǎng)對(duì)市值關(guān)注情況,將中國(guó)房地產(chǎn)上市公司市值分為3億(有退市風(fēng)險(xiǎn))、30億(低市值)、50億、100億、500億和1000億幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。其中市值千億以上的僅有11家,并以開發(fā)企業(yè)為主,占9家。50億-500億市值規(guī)模是房地產(chǎn)上市公司市值主要集中段,30億以下是“重風(fēng)險(xiǎn)區(qū)”,特別是開發(fā)企業(yè)30億元以下有52家,占24%。更有5家開發(fā)企業(yè)的市值小于3億元。

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??2. 開發(fā)企業(yè)市值已進(jìn)入千億時(shí)代,其市值與綜合實(shí)力呈強(qiáng)相關(guān)

??房地產(chǎn)開發(fā)類上市公司的市值分布相對(duì)均衡,TOP10中前9家公司市值都超過(guò)千億元。其中前三位分別是萬(wàn)科、龍湖和碧桂園,萬(wàn)科超過(guò)3千億,龍湖和碧桂園都在2千億左右。

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??開發(fā)企業(yè)的市值與綜合實(shí)力呈現(xiàn)強(qiáng)相關(guān)。其市值排名前十的開發(fā)企業(yè),綜合實(shí)力基本都在前十。綜合實(shí)力體現(xiàn)在市值中,但并不是完全一一對(duì)應(yīng),如中國(guó)恒大綜合實(shí)力排第2名,而市值排第6名。龍湖綜合實(shí)力第7,但市值排第2。

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??3. 物業(yè)類上市公司市值初具規(guī)模,頭部公司市值尤為醒目

??從總量上看,物業(yè)類上市公司市值總量與開發(fā)類上市公司還有差距,在TOP10中市值超過(guò)千億元的僅有碧桂園服務(wù),另有恒大物業(yè)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活超過(guò)500億,其他7家在500億以下。

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??相當(dāng)一部分物業(yè)管理上市公司脫胎于房地產(chǎn)開發(fā)公司,市值排名前十的物業(yè)類上市公司都有關(guān)聯(lián)的開發(fā)企業(yè),物業(yè)管理上市公司由于市值增長(zhǎng)快,市值開始接近甚至超過(guò)關(guān)聯(lián)開發(fā)公司。從2020年底的市值情況看,碧桂園、恒大、華潤(rùn)、融創(chuàng)、保利5家開發(fā)類上市公司與關(guān)聯(lián)的物業(yè)類上市公司市值同時(shí)進(jìn)入前十名。此外,雅生活服務(wù)和綠城服務(wù)兩家市值都超過(guò)了關(guān)聯(lián)開發(fā)公司。

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??二

??2020年市值增長(zhǎng)排行分析

??2020年整體市值增長(zhǎng)呈極弱趨勢(shì),其增長(zhǎng)量主要由新上市公司帶來(lái)的市值增量形成,剔除新上市公司帶來(lái)的市值增長(zhǎng),市值總體呈實(shí)質(zhì)性下降,并降多增少的態(tài)勢(shì)。在此,分別對(duì)2019年底前上市的263家公司在2020年的市值增長(zhǎng)絕對(duì)量和相對(duì)量進(jìn)行排序。

??1.  市值增長(zhǎng)總體分布

??從增長(zhǎng)量看,2020年市值變化在100億以內(nèi)的占多數(shù),其中市值下降在100億以內(nèi)的公司占比最多,達(dá)61.3%,而增長(zhǎng)在100億以內(nèi)的占21.9%。

從增長(zhǎng)率看,市值正增長(zhǎng)公司中,增長(zhǎng)率主要集中在50%以內(nèi),增長(zhǎng)10%以內(nèi)的17家,占5.8%。增長(zhǎng)10%-50%的36家,占12.3%。市值負(fù)增長(zhǎng)的公司中,增長(zhǎng)率集中在-50%以內(nèi),其中增長(zhǎng)-10%到0的55家,占18.8%,增長(zhǎng)-30%到-10%的85家,占29.1%,增長(zhǎng)-50%到-30%的43家,占    14.7%。

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??2.  開發(fā)類公司市值總體下降,部分公司增長(zhǎng)率較高

2020年開發(fā)類上市公司的市值增量不多,TOP10平均增長(zhǎng)為92億元,增量上百億的僅“龍湖集團(tuán)”和“合生創(chuàng)展集團(tuán)”兩家,市值分別增加359億元和207億元。增量在50億-100億之間的也僅有兩家,分別是*ST基礎(chǔ)增加89億,綠城中國(guó)增加52億。


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2020年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司市值下降超過(guò)10億的共有104家,其中,市值下降超過(guò)50億元的達(dá)39家,全部為開發(fā)類房地產(chǎn)上市公司。

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??這種開發(fā)類上市公司市值總體呈扎堆下降的情況,由此出現(xiàn)的市值下降之謎,即好業(yè)績(jī)?yōu)槭裁床荒軒?lái)好市值的現(xiàn)象需要深入研究。

??2020年,雖然房地產(chǎn)開發(fā)類公司市值平均增長(zhǎng)率為-12.3%,仍有部分企業(yè)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng),增長(zhǎng)率排名前10家的市值平均增長(zhǎng)率為66%。

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??3.  物業(yè)管理類公司市值增量較大,部分公司市值增長(zhǎng)超利潤(rùn)增長(zhǎng)

??2020年物業(yè)管理類上市公司市值增量總體放大,27家企業(yè)中16家公司市值增加,共1184億元,11家公司市值下降,共106億元。

??市值增加最大的三家公司分別是“碧桂園服務(wù)”、“永升生活服務(wù)”、“寶龍商業(yè)”,市值增量分別為657億元、167 億元和82億元。市值增量前10的公司市值增量都在10億以上。

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??2020年物業(yè)管理類上市公司市值平均增長(zhǎng)34.5%,部分企業(yè)市值增長(zhǎng)率較大,如排名第一的“永升生活服務(wù)”市值增長(zhǎng)超過(guò)2倍,達(dá)229%。排名第二到第四的三家企業(yè),“銀城生活服務(wù)”、“寶龍商業(yè)”和“碧桂園服務(wù)”市值也都實(shí)現(xiàn)翻番,增長(zhǎng)分別為179%、155%和103%。

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??2020年受疫情的影響,物業(yè)管理未來(lái)服務(wù)業(yè)態(tài)的升級(jí)給予投資人很大的想象空間,所以市值經(jīng)歷了歷史上最大的增長(zhǎng),增長(zhǎng)率前三名也是全部房地產(chǎn)公司中增長(zhǎng)最高的,且市值增長(zhǎng)率都大于利潤(rùn)增長(zhǎng)率。

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??2020年市值管理水平分析

??依據(jù)2019年底前上市的房地產(chǎn)公司各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)在2020年的變化情況,進(jìn)行市值管理水平評(píng)價(jià)。剔除當(dāng)年新上市的企業(yè)和ST公司,最終納入評(píng)價(jià)樣本共252家,其中開發(fā)公司199家,物業(yè)類上市公司27家,服務(wù)類26家。

??關(guān)于上市公司市值管理水平的評(píng)價(jià),先依據(jù)RMVM指標(biāo)體系(詳見說(shuō)明),對(duì)每家公司進(jìn)行評(píng)分,再按最終得分距差,從高到低劃分為ABCDE五個(gè)等級(jí)水平,其中A級(jí)為優(yōu)秀。2020年本報(bào)告公布管理水平的分級(jí)情況,并對(duì)選A級(jí)企業(yè)的名單進(jìn)行發(fā)布。

??1.  市值管理水平分級(jí)情況

??根據(jù)測(cè)算,2020年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司市值管理水平總體有待提升。2020年市值管理水平達(dá)到A級(jí)的公司共29家,占比11.5%。C級(jí)以上(含C級(jí))的共166家,占65.9%。C級(jí)以下的86家,占比34.1%。

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??2.  開發(fā)類上市公司市值管理水平

??其中開發(fā)類房地產(chǎn)上市公司主要集中在C級(jí),共88家,占44.2%,達(dá)到A級(jí)的共20家。占比10%。

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??市值管理水平達(dá)到A級(jí)的開發(fā)公司,一般都是市值和資產(chǎn)規(guī)模大,在資本市場(chǎng)和實(shí)體行業(yè)運(yùn)行時(shí)間較長(zhǎng)的公司。

??3.  物業(yè)類上市公司市值管理水平

??物業(yè)管理類上市公司市值管理水平分化明顯。其中,市值管理水平達(dá)到A級(jí)的共6家,占比最高,占到近四分之一。市值管理水平為D級(jí)的有8家,占到29.6%。

??表 33 2020年中國(guó)開發(fā)類房地產(chǎn)上市公司市值管理水平分級(jí)

??物業(yè)管理類公司市值管理達(dá)到A級(jí)的6家企業(yè)中,表現(xiàn)出明顯的市值集中度,近年無(wú)論業(yè)務(wù)和市值都增長(zhǎng)很快。

??4.  服務(wù)類上市公司市值管理水平

??納入評(píng)價(jià)樣本的27家服務(wù)類房地產(chǎn)上市公司中,市值管理水平總體不高,主要集中在C級(jí)以下,共18家,占69.2%。達(dá)到A級(jí)的共3家。占比11.5%。

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??服務(wù)類上市公司市值管理水平達(dá)到A級(jí)水平的都有明顯的特征,基本都是一個(gè)具體領(lǐng)域有特色,且專注某一方向發(fā)展,并取得好成績(jī)的企業(yè)。

??評(píng)價(jià)思路與方法

關(guān)于上市公司市值管理水平的評(píng)價(jià),也稱為上市公司市值管理績(jī)效評(píng)價(jià),在近年已有的研究基礎(chǔ)上,依據(jù)“行為—績(jī)效”分析框架,構(gòu)建了中國(guó)房地產(chǎn)上市公司市值管理水平指標(biāo)(Chinese Real Estate Listed Companies' Market Value Management,簡(jiǎn)稱“RMVM”)。該評(píng)價(jià)體系結(jié)合房地產(chǎn)上市公司的市值發(fā)展規(guī)律,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)管理特征,將上海社會(huì)科學(xué)院市值管理研究中心市值管理的核心評(píng)價(jià)指標(biāo)及思想運(yùn)用于房地產(chǎn)上市公司評(píng)價(jià),形成適合中國(guó)房地產(chǎn)上市公司市值管理水平的評(píng)價(jià)體系。

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??統(tǒng)計(jì)口徑及說(shuō)明

??1. 本榜單是由上海易居房地產(chǎn)研究院與上海社會(huì)科學(xué)院市值管理研究中心聯(lián)合發(fā)布。節(jié)選自《2021中國(guó)房地產(chǎn)上市公司市值管理研究報(bào)告》;

??2.本榜單所稱“中國(guó)房地產(chǎn)上市公司”為在境內(nèi)外資本市場(chǎng)掛牌上市,主要房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)在中國(guó)大陸開展的房地產(chǎn)公司;2020年底正常上市,且在2021年4月30日前未被摘牌的上市公司;

??3. 以房地產(chǎn)業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù),一般房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入占比不低于45%,包括個(gè)別占比不高,但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總收入在100億以上的公司;

??4. 房地產(chǎn)公司上市地為上海證券交易所、深圳證券交易所、香港聯(lián)合證券交易所、美國(guó)

??紐約證券交易所、美國(guó)納斯達(dá)克證券交易所和新加坡證交所;

??5. 如果一家上市公司同時(shí)在兩個(gè)以上交易所上市,則合并統(tǒng)計(jì)為一家公司分析;

??6. 本報(bào)告最終選取樣本292家公司,可能存在符合標(biāo)準(zhǔn)但沒有選到的公司;

??7. 市值增長(zhǎng)的計(jì)算,是以2019年底掛牌上市的房地產(chǎn)上市公司為樣本,共263家,不含

??2020年新上市的企業(yè);

??8. 市值管理水平的評(píng)價(jià),為2019年底前上市的公司,并剔除 *ST類公司,且于2021年4月30日已公布年報(bào)的公司,納入分析樣本的共計(jì)252家。


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